На портале правовой информации опубликован закон от 13.07.2020 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

      

Фото: www.alya-insaat.com

    

Портал ЕРЗ.РФ публикует полный обзор нововведений в законодательство о долевом строительстве. Изменения затронут как 214-ФЗ, так и другие законы, актуальные для деятельности застройщика.

   

214-ФЗ

Залог земельного участка или права его аренды теперь будет прекращаться со дня государственного кадастрового учета построенного МКД. Ранее, напомним, закон требовал передачи всех объектов долевого участия участникам строительства. (ч. 8.1. ст. 13).

Денежные средства участников долевого строительства, внесённые на счет эскроу, будут перечисляться уполномоченным банком застройщику сразу после получения разрешения на ввод, без предоставления сведений о регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 15.5).

Вводится процедура возврата средств материнского капитала при расторжении ДДУ или кредитного договора (ч. 8.1 ст. 15.5).

После передачи и постановки на кадастровый учет объекта долевого строительства застройщик сможет подавать в Росреестр заявление о госрегистрации прав собственности за участником строительства без доверенности (ч. 6 ст. 16).

     

     

В перечень возможного использования денежных средств добавляется возможность подготовки проектной документации и инженерных изысканий для строительства и реконструкции в границах земельного участка инженерных сетей, необходимых для техприсоединения строящегося МКД (п. 3.1 ч. 1 ст. 18) и строительства объектов социальной инфраструктуры (п.9 ч. 1 ст. 18).

По расчетному счету застройщика будет возможно предоставление целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным Обществом (п. 3 ч. 3 ст. 18).

Нарушение срока ввода в эксплуатацию МКД застройщиком на срок три и более месяца больше не будет являться основанием для отказа в выдаче ЗОС застройщика и проектной документации инспекцией Госстройнадзора (ч 2.2. ст. 19).

Изменения в проектную декларацию застройщиком теперь должны вноситься только раз в месяц не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным (ч. 4 ст. 19).

Раскрытию со стороны застройщика не будет подлежать место жительства физических лиц, входящих в одну группу с застройщиком. Достаточно будет указания гражданства, СНИЛС и ИНН. (п. 3.2 ч. 1 ст. 20).

В составе информации о проекте строительства застройщик будет обязан дополнительно указывать:

• информацию о генеральном подрядчике (п. 1 ч. 1 ст. 21);

• предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 1 ст. 21);

• срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства (п. 9.1 ч. 1 ст. 21);

• информацию о планируемом сроке погашения целевого кредита (займа) (п. 11.1 ч. 1 ст. 21).

        

Фото: www.barcelonaimmo.com

        

Минстрой наделяется правом установления обязательных квалификационных требований к участникам госзакупок, проводимых Фондом защиты прав дольщиков (ч. 5 ст. 21.1).

Вводится ряд требований к Единому реестру проблемных объектов, в частности, должна быть обеспечена возможность категорирования проблемных объектов по показателям:

• наличия или отсутствия заключенных ДДУ;

• наличия определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК или застройщику в соответствии с Законом о банкротстве;

• отнесение проблемного объекта к объекту капитального строительства жилого назначения (ч. 1. 3 ст. 23.1).

Основанием для исключения объекта из Единого реестра проблемных объектов будут являться:

• ввод объекта в эксплуатацию;

• вынесения определения арбитражного суда о передаче Фонду защиты прав дольщиков прав на земельный участок с находящимся на нем объектом застройщика (ч. 1.4 ст. 23.1).

Органы прокуратуры теперь получат доступ к ЕИСЖ в части, необходимой им для осуществления прокурорского надзора (ч. 6.1 ст. 23.4).

    

Фото: www.versia.ru

      

127-ФЗ «О банкротстве»

В делах о банкротстве застройщиков требования к необходимому стажу работы конкурсного управляющего на руководящих должностях в строительных организациях снижены с трех до двух лет (п.п. 2 п. 2.2 ст. 201.1), а управляющий должен будет пройти обучение по программе Фонда защиты прав дольщиков (п.п. 5 п. 2.2 ст. 201.1).

У конкурсного управляющего появляется обязанность предоставления Фонду защиты прав дольщиков (далее — Фонд) документов, включающего реестр требований участников строительства, итоги инвентаризации и пр. (п. 2.3-1 ст. 201.1), в целях принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства пакета.

Фонд наделяется правом обращения в арбитражный суд с инициативой финансирования расходов застройщика с последующим возмещением таких расходов из конкурсной массы (п. 3.3 ст. 201.1).

Закон дополняется порядком передачи Фонду прав застройщика на земельный участок в случае выплаты возмещения участникам строительства (ст. 201.15-2-2).

    

    

Градостроительный кодекс РФ

Расхождение данных о площади построенного объекта не более чем на 5% согласно техническому плану не будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 6.2 ст. 55).

Вводится требование об интеграции ИСОГД с ЕИСЖС (ч. 12 ст. 57).

       

256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Пенсионный Фонд РФ будет вносить в регистр подробные данные об объекте недвижимости, приобретенном на средства материнского капитала (ч. 9.1 ст. 10).

Детализируется порядок возврата при расторжении средств материнского капитала со стороны Фонда или уполномоченного банка ДДУ (ст. 10.1).

      

Фото: www.edsro.center

     

218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…»

Полномочия Фонда теперь распространяются теперь и на защиту прав участников ранее созданных ЖСК (ч. 1 ст. 2).

Законом детализируется новый порядок урегулирования Фондом обязательств перед участниками строительства, а выполнение функций застройщика и технического заказчика возлагается непосредственно на Фонд. Описывается механизм перехода прав на имущество застройщика Фонду, порядок взаимодействия Фонда с участниками строительства (ст. 9.1).

Расчет рыночной стоимости равнозначного жилого помещения при выплате возмещения будет определяться на дату, которая не может быть ранее трех месяцев до даты принятия Фондом соответствующего решения (ч. 2 ст. 13).

Закон дополнен порядком реализации имущества застройщика, переданного Фонду в процедуре банкротства (ст. 13.4).

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, законопроект был разработан и внесен в Госдуму 20 ноября 2019 года по инициативе председателя профильного комитета нижней палаты Николая Николаева и группы депутатов. Перед вторыми чтениями в законопроект было внесено множество поправок, учитывающих интересы как девелоперов, так и дольщиков.

Закон вступил в силу 13 июля 2020 года.

      

Фото: www.mshj.ru

      

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Госдума приняла пакет поправок в 214-ФЗ

Застройщики смогут кредитовать свои дочерние компании и коллег по девелоперской группе

Застройщик сможет зафиксировать прибыль на два—три месяца раньше

Очередные поправки в 214-ФЗ утверждены для рассмотрения в первом чтении

В законодательство о долевом строительстве вносятся очередные изменения, усиливающие защиту прав дольщиков

Правительство сократит сроки регистрации ДДУ

Как упростится процедура регистрации недвижимости

В Госдуму внесен законопроект об очередных изменениях 214-ФЗ

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Николай Николаев: Поправки в 214-ФЗ позволят компенсировать потерю квартиры с учетом ее текущей рыночной цены

Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для общественного обсуждения.

  

Фото:www.mirmonolita.ru

  

Полное название документа звучит так: «Об утверждении Порядка проведения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения принятых обязательств перед участниками долевого строительства».

Как следует из пояснительных материалов, проект Постановления Правительства направлен на утверждение порядка осуществления Фондом защиты дольщиков проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков в целях оценки возможности исполнения принятых обязательств перед участниками долевого строительства.

Эта проверка будет осуществляться том числе по месту нахождения застройщика, с возможностью привлечения к ней оценщиков и лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу.

В материалах отмечается, что во исполнение поручения Президента России №Пр-2261 от 05.11.2017 Правительством РФ 21 декабря 2017 года утвержден план (дорожная карта) поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан застройщиками к проектному финансированию и банковскому кредитованию строительства жилья. В целях осуществления мероприятий по поэтапному замещению средств граждан банковским кредитованием, минимизирующим риск для граждан, принят 478-ФЗ.

  

Фото: www.kr-gazeta.ru

  

Этим законом Фонд защиты дольщиков (далее Фонд) наделяется правом проверять субъектов проверки в целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых обязательств перед участниками долевого строительства, осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту их нахождения, с возможностью привлечения оценщиков и лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу.

Вышеуказанный проект Постановления Правительства РФ разработан во исполнение п. 5 ст. 11 478-ФЗ.

Согласно проекту документа, основаниями для проведения проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщика являются:

• отнесение застройщика к группе застройщиков, финансово-хозяйственная деятельность которых характеризуется повышенным риском возникновения случаев неисполнения им обязательств по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с методикой, утверждаемой наблюдательным советом Фонда;

      

Фото: www.механизация.com

     

• несоответствие застройщика установленным 214-ФЗ требованиям к его финансовой устойчивости; нарушение застройщиком установленных законом ограничений и запретов на осуществление отдельных видов деятельности и операций, совершение сделок, в случае, если в результате этого возникает или увеличивается риск неисполнения застройщиком обязательств ‎по договорам участия в долевом строительстве;

• несоблюдение застройщиком срока реализации проекта строительства в соответствии с его примерным графиком в результате отклонения от такого графика на шесть и более месяцев;

• поступление в Фонд уведомления уполномоченного банка об отказе ‎в совершении операции по расчетному счету застройщика в случаях, предусмотренных законом;

• систематическое получение Фондом от граждан, юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления, ‎а также из средств массовой информации сведений о фактах нарушений застройщиком требований законодательства о долевом строительстве.

Субъектами проверки являются:

-застройщики;

-хозяйственные общества, входящие с застройщиком в одну группу лиц, определяемую в соответствии 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Проведение Фондом проверок хозяйственных обществ, входящих
‎с застройщиком в одну группу лиц, осуществляется в части финансово-хозяйственной деятельности таких обществ, совершения отдельных сделок или операций, влияющих на условия, порядок или результаты исполнения застройщиком его обязательств по ДДУ, совершения с застройщиком или от его имени, либо в его интересах гражданско-правовых сделок, заключения и исполнения соглашений, в том числе корпоративных, влияющих на результаты финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

Решение о проведении проверки принимается коллегиальным исполнительным органом Фонда по согласованию с Минстроем России.

   

Фото: www.vrn-cottage.ru

    

Проверка финансово-хозяйственной деятельности проводится Фондом при условии предварительного уведомления субъекта проверки о ее проведении, которое должно быть направлено ему проверки не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала проверки и должно включать указание на дату начала и срок проведения проверки, а также иные предусмотренные Порядком сведения.

Проверка финансово-хозяйственной деятельности субъекта проверки проводится группой проверяющих, возглавляемой руководителем группы, указанным в уведомлении о проведении проверки. В состав группы проверяющих могут входить работники Фонда, а также привлеченные Фондом граждане, являющиеся оценщиками и экспертами в области проведения строительно-технических экспертиз, либо работниками коммерческих или некоммерческих организаций, осуществляющих оценочную деятельность, деятельность в области проведения строительно-технических экспертиз.

Полномочия всех лиц, участвующих в проведении проверки, подтверждаются уведомлением о проведении проверки, которое должно содержать полный поименный перечень участвующих в проведении проверки лиц.

    

Фото: www.codexlaw.ru

    

Проверка финансово-хозяйственной деятельности субъекта проверки должна быть проведена в срок, не превышающий 90 календарных дней. Срок проведения проверки может быть продлен коллегиальным исполнительным органом Фонда однократно. Срок продления проведения проверки устанавливается решением коллегиального исполнительного органа исходя из оснований для продления срока (документ содержит перечень таких оснований), и не может превышать 90 календарных дней.

Проверка финансово-хозяйственной деятельности субъекта проверки проводится не чаще одного раза в год, за исключением ряда случаев (в документе приводится их перечень).

В ходе проведения проверки члены группы проверяющих имеют право:

• запрашивать и получать от органов управления субъекта проверки, ‎а также от иных должностных лиц и назначенных для взаимодействия с группой проверяющих работников субъекта проверки все необходимые для достижения целей проверки документы и информацию, в том числе в электронном виде, а также образцы (пробы) изделий и материалов;

• быть допущенными и находиться в зданиях (строениях, помещениях) по месту проведения проверки, в том числе на объектах незавершенного строительства;

• проносить с собой в места проведения проверки и выносить из мест проведения проверки принесенные средства связи, компьютерную технику, офисные и канцелярские принадлежности;

• осуществлять фото- и киносъемку, вести видео- и аудиозапись, фиксировать с помощью видео- и звукозаписывающей техники выполняемые в ходе проверки мероприятия;

• проводить опросы работников субъекта проверки в объеме, соответствующем предмету проверки и должностным обязанностям опрашиваемых работников;

• изготавливать копии с предоставленной субъектом проверки документации, делать выписки, переводить предоставленную электронную информацию на бумажные носители, записывать предоставленную электронную информацию на электронные носители для последующего использования членами группы проверяющих в соответствии с целями проводимой проверки;

• выносить из мест проведения проверки, предоставленные либо используемые в ходе ее осуществления копии документов, электронные носители информации;

• проводить необходимые замеры и измерения, отбирать пробы, организовывать и проводить в месте проведения проверки строительно-технические экспертизы или осуществлять отдельные входящие в состав таких экспертиз действия.

   

Фото: www.gazeta.ru

    

В ходе проведения проверки от субъекта проверки не могут быть истребованы документы, размещенные им в установленном Федеральным законом порядке в единой информационной системе жилищного строительства.

Передача и получение любых документов и информации, в том числе в электронном виде, а также образцов (проб) изделий и материалов подлежит обязательной документальной фиксации путем составления соответствующих актов приема-передачи любых таких объектов, подписываемых уполномоченным должностным лицом (работником) субъекта проверки и членом группы проверяющих, принявшим документы (информацию, материалы).

В ходе проводимой проверки уполномоченные лица субъекта проверки вправе:

• непосредственно присутствовать при проведении отдельных мероприятий в ходе проверки;

• давать членам группы проверяющих разъяснения по вопросам, возникающим в ходе проводимой проверки, фиксировать эти разъяснения посредством письменных ответов на запросы, протоколов опроса, средств аудио- и видеозаписи;

• получать от членов группы проверяющих пояснения по вопросам предоставления им конкретных документов (информации), отбора образцов (проб) изделий и материалов;

• заявлять возражения по существу и форме проводимых или намеченных к проведению в ходе проверки отдельных мероприятий, фиксировать такие возражения посредством письменных заявлений;

• направлять в Фонд, в органы Прокуратуры РФ и органы внутренних дел по месту проведения проверки, в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту проведения проверки, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, жалобы на действия (бездействие) членов группы проверяющих;

• обращаться с жалобами на действия (бездействие) Фонда или членов группы проверяющих к Уполномоченному при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, уполномоченному по защите прав предпринимателей в субъекте РФ по месту проведения проверки, привлекать уполномоченных лиц аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации по месту проведения проверки к участию в ее проведении либо к участию в проведении членами группы проверяющих отдельных мероприятий;

• получить один экземпляр акта проверки, оформленного в соответствии с утвержденным наблюдательным советом Фонда положением о проведении Фондом проверок.

   

   

Акт проверки, содержащий относящиеся к предмету и целям проведенной проверки обоснования и выводы, подготавливается не позднее 10 рабочих дней после дня окончания проверки. Он должен быть подписан руководителем группы проверяющих и содержать реквизиты, предусмотренные положением Фонда о проведении проверок.

В указанные в Порядке сроки акт проверки направляется:

• субъекту проверки;

• в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также
‎в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ по месту проведения проверки, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В случае получения (поступления) от субъекта проверки письменных возражений и замечаний Фонд в течение 30 рабочих дней со дня их получения вносит изменения в акт проверки или готовит заключение на представленные возражения и замечания.

    

Фото: www.saratov.gov.ru

    

По результатам проведенной проверки, в ходе которой были выявлены нарушения законодательства о долевом строительстве и на основании изложенных в акте проверки выводов, уполномоченный орган управления Фонда вправе принять решение:

• о направлении уведомления, предусмотренного п.п. 1 и 2 ч. 5.2 ст. 11 218-ФЗ об обращении в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.

В случае выявления в ходе проверки или по ее результатам
‎в действиях должностных лиц или иных работников субъекта проверки признаков административных правонарушений и (или) уголовных преступлений Фонд обязан незамедлительно уведомить об этом органы Прокуратуры РФ и органы внутренних дел по месту проведения проверки, а в отношении административных правонарушений, признаки которых выявлены Фондом, — также органы и должностных лиц, уполномоченных осуществлять производство по делам о таких административных правонарушениях.

  

  

  

   

  

 

Другие публикации по теме:

В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев

Полномочия по достройке проблемных объектов на местах передадут в регионы, а страхованием ГОЗ будет заниматься Фонд защиты дольщиков

Минфин доработает законопроект о передаче ГОЗ Фонду защиты дольщиков. Но на все долгострои денег все равно не хватит

Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России

О плановых проверках застройщиков можно узнать в Генпрокуратуре

Плановые проверки столичных застройщиков отменены. Вместо них будут внеплановые

Как изменилось законодательство о плановых проверках застройщиков

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Дмитрий Медведев подписал пакет документов о создании Фонда дольщиков