Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» (далее – законопроект) предусматривает внесение значительных изменений в части I и II Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в части правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Особое внимание в законопроекте уделено понятийному аппарату, вопросам образования и раздела зданий, сооружений, помещений. В новой редакции излагается определение недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости). Перечень недвижимого имущества предлагается сделать закрытым и исчерпывающим. При этом однозначно признаваться недвижимостью будут только земельные участки, участки недр и здания.

Сооружения будут признаваться недвижимым имуществом, только если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. При этом Правительство РФ наделяется полномочием определить перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости, а также установить признаки, по которым объекты незавершенного строительства будут признаваться недвижимостью.

Следует отметить, что такой критерий признания сооружения объектом недвижимого имущества, как «самостоятельное хозяйственное значение», является новеллой российского законодательства. При этом остается неясным, что понимать под «самостоятельным хозяйственным значением», в чем должно проявляться указанное значение. Иными словами данный критерий требует в свою очередь определенных пояснений и уточнений. Данный критерий применяется в ряде судебных актов в целях идентификации объекта недвижимости, однако такая практика не приобрела устойчивого характера.  

В новой редакции излагается статья 132 ГК РФ, которая содержит понятие «предприятие». Если в действующей редакции указанной статьи под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, то в законопроекте предприятием признается совокупность вещей, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, и перечисляется состав указанных вещей: движимое и недвижимое имущество, права требования, долги и др.

В новой редакции излагается и статья 133¹ ГК РФ, посвященная единому недвижимому комплексу. В частности, дано новое определение единого недвижимого комплекса, исключена норма о том, что к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, и одновременно специально оговорено, что единый недвижимый комплекс не является сложной вещью. То есть к единому недвижимому комплексу не может быть применена статья 134 ГК РФ, предусматривающая, что если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

В ГК РФ впервые появилась статья, посвященная улучшению недвижимого имущества. Данный термин известен гражданскому законодательству, однако в законопроекте определяются особенности оборота объектов недвижимого имущества, в отношении которых были произведены улучшения. Улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, признаются автоматически неотделимыми улучшениями. Иные улучшения являются отделимыми. Специально  и также впервые в ГК РФ отдельно выделены улучшения земельного участка, особенности которых определяются земельным законодательством.

В законопроекте вводится понятие «принудительная реконструкция линейного объекта», которая может быть назначена судом в связи с необходимостью переноса линейного объекта (его части) с изымаемого земельного участка при условии возмещения владельцу линейного объекта причиняемых убытков.

ГК РФ дополняется новой главой 17¹ «Право собственности и другие вещные права на здания и сооружения», в которую включаются нормы ГК РФ, ранее «рассредоточенные» по тексту Кодекса, касающиеся создания и изменения объектов недвижимости, права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута) применительно к зданиям,  сооружениям и помещениям.

В новой главе даны определения понятий «здание» и «сооружение». Под зданием понимается строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест. Под сооружением понимается строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места. Интересно отметить, что данные определения несколько отличаются от легальных определений тех же понятий, установленных в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». При этом в законопроекте не раскрывается понятие «строение», через которое определяются понятия «здания» и «сооружения». Также возникает вопрос о том, какой правовой режим может иметь объект, состоящий из одного помещения. Очевидно, что такой объект не приобретет правовой режим здания. Однако остается неясным – может ли он быть признан сооружением, исходя из его легального определения. Спорной представляется и норма пункта 8 проектируемой статьи 287¹, согласно которой многоквартирный дом и дом блокированной застройки  не участвуют в гражданском обороте как вещь, поскольку возникают вопросы о том, в каком качестве указанные объекты участвуют в гражданском обороте и участвуют ли вообще в таком случае.

Отдельная статья главы 17¹ посвящена образованию объектов недвижимости, не являющихся земельными участками. Вызывает определенный диссонанс термин «образование» применительно к объектам недвижимости, хотя в Земельном кодексе Российской Федерации данный термин широко используется применительно к земельным участкам, а термин «образование земельных участков» является общеупотребимым.  

Законопроектом предусматривается новый вид договора: «соглашение об образовании  недвижимости», которое заключается в случае образования помещений, машино-мест, а также реконструкции зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам. Содержанию данного договора посвящена отдельная статья законопроекта. Законопроектом подробно регулируются вопросы возникновения и сохранения прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные объекты недвижимости в зданиях, сооружениях. Отдельные статьи законопроекта устанавливает особенности образования, изменения и прекращения существования  единого недвижимого комплекса, а также обременение сервитутом зданий, сооружений и помещений.

Статья 3 законопроекта устанавливает переходные положения. Предприятие как имущественный комплекс, иной имущественный комплекс, производственно-технологический комплекс, которые соответствуют признакам единого недвижимого комплекса, определенным статьей 133¹ ГК РФ и права на которые были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, автоматически в силу закона признается единым недвижимым комплексом.

При этом не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Полученные до дня вступления в силу настоящего федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на указанные в настоящей части объекты недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Вместе с тем правообладатели указанных объектов недвижимости вправе подать заявление об учете указанных изменений в ЕГРН. Здания, отвечающие признакам дома блокированной застройки,  сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилой дом», «многоквартирный дом», признаются домами блокированной застройки.

Переходными положениями статьи 3 законопроекта предусматривается, что в случае продажи помещения, право собственности на которое возникло до вступления в силу настоящего Федерального закона, новый собственник помещения вправе заключить с собственниками помещений в здании соглашение об учреждении общей собственности на имущество общего пользования. При этом в законопроекте не определено содержание указанного соглашения. Следует отметить, что действующими редакциями ГК РФ и Жилищного кодексе Российской Федерации данный договор также не регулируется.

Предполагается, что законопроект вступит в силу 1 января 2019 года.

Таким образом, законопроект вносит серьезные изменения в гражданское законодательства в части понятия и оборота объектов недвижимого имущества, детализирует существующие законодательные требования к указанным объектам и вводит новые правовые институты (соглашение об образовании недвижимости). При этом ряд положений законопроекта являются неопределенными и нуждаются в уточнении и конкретизации.

Кичигин Николай Валерьевич
Доцент Высшей школы урбанистики имени А.А. Высоковского
к.ю.н.

Очередную актуальную для девелопмента тему анализирует и представляет свои рекомендации по ней один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

 

Фото: www.ks-yanao.ru

 

Ранее Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета РФ подготовить предложения о совершенствовании правового регулирования градостроительных отношений в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла на 30%.

В этих целях постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2021 года N 2490 был утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства.

 

 

Переход от исчерпывающих перечней процедур в строительстве к исчерпывающим перечням документов произойдет 1 марта 2022 года, когда указанное постановление вступит в силу.

Не будет лишним подчеркнуть, что теперь законом прямо запрещено предъявление требований о необходимости получения застройщиками разрешений, заключений, документов, сведений, материалов и согласований, не предусмотренных их исчерпывающим перечнем, утвержденным Правительством РФ (ч.10 ст.5.2 ГрК РФ). 

 

 

В настоящее время реализуется правительственная инициатива социально-экономического развития до 2030 года «Новый ритм строительства», в рамках которой планируется сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла к 2024 году не менее чем на 30%, а к 2030 году – не менее чем на 50%. Поэтому работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла будет продолжена и дальше.

Одно из направлений этой работы — устранение дублирования функций органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и государственных организаций, участвующих в обеспечении комплекса процедур в сфере строительства.  

Примером такого дублирования является задвоенность отдельных функций при проведении государственной экспертизы и выдаче разрешений на строительство (РС).

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

В частности, при выдаче РС уполномоченный орган совершает, в соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ следующие действия:

1) проверяет наличие необходимых документов;

2) проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, установленным градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также возможность размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 ГрК РФ);

3) выдает РС.

В свою очередь, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия заданию застройщика (технического заказчика), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям и ряду других требований (п. 1 ч. 5 ст.49 ГрК РФ).

 

Фото: www.karachanreka.ru

 

Здесь следует обратить внимание на то, что застройщик (технический заказчик) вместе с заданием на проектирование передает проектной организации ГПЗУ (п.1 ч.6 ст.48 ГрК РФ). Проектирование же осуществляется на основе содержащихся в ГПЗУ требований, с учетом которых проектная документация поступает на экспертизу.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: чем вызвана необходимость повторной проверки при выдаче разрешения на строительство того, что уже было проверено при проведении экспертизы, а именно проверки соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным ГПЗУ?

Во всяком случае, есть все основания предложить не применять п.2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Это позволит избежать дублирования функций организации, проводящей государственную экспертизу, и органа, выдающего разрешения на строительство.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

Аналогичная ситуация имеет место при выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения (п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ). 

В целях устранения дублирования можно предложить исключить практику повторной проверки проектной документации на соответствие требованиям — установленным в рамках ГПЗУ уполномоченными на выдачу РС органами для случаев получения застройщиками положительного заключения государственной экспертизы — путем внесения поправки в Градостроительный Кодекс РФ о том, что положения п.2 ч.11 и п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ в таких случаях не применяются.

Это предложение может быть воспринято как призыв к переходу от разрешительного характера получения документа, позволяющего начать строительство, к уведомительному. Но это не совсем так.

Действительно, при исключении функции, дублирующей государственную экспертизу, может показаться, что выдача РС будет осуществляться после простой проверки наличия необходимых документов (ч.1, ч.3 п.11 ст.51 ГрК РФ), закрытый перечень которых установлен законом (ч.7 ст.51 ГрК РФ).

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

На самом деле, исключение дублирования функций значительно повышает роль органа, выдающего РС, как системного интегратора, специализирующегося на объединении отдельных подсистем в строительной сфере в единое целое, в том числе — в информационном пространстве.

 

 

Предлагаемые изменения призваны распространить положительные практики государственной экспертизы в сфере строительства, повысить качество экспертных заключений, а вместе с этим также авторитет и высокий статус органов государственной экспертизы в отраслевом сообществе.

В конечном итоге, предлагаемые поправки в ГрК послужат достижению целей по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

Как Минстрой предлагает сократить срок строительства до одного года

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

Новые изменения в форме ГПЗУ

Минстрой: наши предложения по сокращению почти на треть инвестиционно-строительного цикла уже внесены в Правительство

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

О процедурах в сфере строительства