Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» представляет информационно-аналитический материал о состоянии делового климата в строительстве в III квартале 2017 г. и ожиданиях предпринимателей на IV квартал 2017 г.

В докладе использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Федеральной службой государственной статистики среди руководителей более 6 тыс. строительных организаций, различных по численности занятых, в 82 субъектах Российской Федерации.

Исходя из обобщенных мнений руководителей строительных организаций, можно констатировать, что отрасль в целом продолжила в III квартале 2017 г. свой стагнационный экономический «дрейф». Однако в оценках респондентов все чаще выявляются отчетливые сигналы о выходе из этой ситуации и переходе строительства в зону компенсационного роста. В первую очередь, хотя и незначительные, но позитивные изменения коснулись спросовой ситуации. А ведь именно ограничение спроса на строительные услуги со стороны государства, корпоративного сектора и домашних хозяйств является наиболее негативным фактором, из-за которого строительство практически три года развивается по рецессионно–стагнационному сценарию.

Следует обратить внимание, что достаточно слабые респондентские оценки, характеризующие состояние делового климата у большинства строительных организаций в III квартале 2017 г., никак не коррелирует с последними количественными помесячными данными Росстата об объеме выполненных подрядных работ. Так, темпы роста объемов выполненных работ по виду деятельности «строительство» в первые два месяца III квартала показали просто выдающиеся результаты (июль — 107,1%, август — 106,1%). Причем суммарный за январь–август показатель составил 100,4%, т.е. фактически наблюдается стагнация. Подобное соотношение темпов вызывает некоторую настороженность. Скорее всего, высокие темпы роста объемов строительных работ, в первую очередь, определяются VIP стройками, имеющими гарантированное государственное финансирование и соответствующий контроль за ходом строительства. К данным объектам можно с уверенностью отнести строительство Керченского моста, газопровода «Сила Сибири», объектов ЧМ–2018 г. по футболу, оборонных объектов и выполнение программ реконструкции общественных пространств и инфраструктуры.

К позитивным моментам, выявленным в предпринимательском опросе за III квартал можно отнести рост оценок состояния портфеля заказов на 3 п. п. Одновременно возросла на 4 п. п. оценка изменения по сравнению с предыдущим кварталом числа заключенных договоров. При этом в отрасли наблюдалось снижение негативного влияния такого фактора, как «недостаток заказов на работы». Средний уровень обеспеченности заказами на момент опроса увеличился на 1 месяц и составил 7 месяцев; 28% организаций были обеспечены заказами на срок от 1 до 3 месяцев, 10% – более года. Большинство (85%) предпринимателей, прогнозируя изменение спроса (числа заключенных договоров) в следующем квартале, уверены, что он не уменьшится. Похожая ситуация сложилась с выполненным физическим объемом работ. Оценка предпринимателями изменения показателя, оставаясь отрицательной, поднялась на 4 п. п. При этом средняя загрузка производственных мощностей в отрасли увеличилась по сравнению с предыдущим кварталом на 1 п. п. до 64%. Девять из десяти руководителей строительных организаций (91%) посчитали, что имеющихся мощностей достаточно для обеспечения деятельности своих организаций в ближайшие 12 месяцев.

Относительное улучшение производственных показателей в строительной отрасли не сказалось на состоянии рынка труда. Как и во II квартале, доля организаций, в которых сокращались штаты, преобладала над долей тех, где наблюдался рост численности занятых, на 11 п.п. Более половины (57%) предпринимателей сохранили численность занятых в своих организациях на уровне предыдущего квартала. По результатам опроса, участников строительного бизнеса беспокоит нехватка квалифицированных кадров. Так, в отчетном периоде об этом сообщили 12% респондентов. Прогнозируя изменение численности занятых на следующий квартал, большинство (88%) предпринимателей не планируют сокращения штата своих организаций.

Несмотря на некоторые позитивные изменения в производственной деятельности отрасли, сохранилась отрицательная динамика обеспеченности собственными финансовыми ресурсами, при этом финансовое состояние строительных организаций ухудшилось. Оценка участниками опроса изменения показателя снизилась по сравнению с предыдущим кварталом на 6 п. п. Кроме того, оценка руководителями изменения прибыли своих организаций характеризовалась отрицательным значением. Доля организаций, в которых было отмечено сокращение объема прибыли, преобладала над долей тех, где наблюдался ее рост, на 3%. В отчетном квартале организации отрасли были обеспечены финансированием на 5 месяцев, что на 1 месяц меньше, чем в предшествующем квартале, при этом 30% строительных фирм – на срок от 1 до 3 месяцев, а 8% – более года. Наиболее значимым дестабилизирующим фактором, ограничивающим производственную деятельность, более трети (35%) опрошенных руководителей строительных организаций назвали, как и прежде, высокий уровень налогов. Доля участников опроса, обеспокоенных неплатежеспособностью заказчиков, составила 28%. В IV квартале 2017 года  девять из десяти респондентов не ожидают ухудшения финансового состояния организаций.

В III квартале 2017 г. в отрасли продолжилась тенденция к замедлению темпов роста цен как  на строительные материалы, так и на  строительно-монтажные работы. Тем не менее, 71% руководителей подрядных организаций зафиксировали рост цен на используемые строительные материалы. В то же время 44% предпринимателей сообщили об  увеличении тарифов на строительно-монтажные работы своих организаций. Анализ оценок изменения цен на следующий квартал показал, что тенденция к сокращению роста цен сохранится.

Оценивая общее экономическое состояние своих структур в III квартале 2017 г., 8% руководителей строительных организаций посчитали его «благоприятным», 75% — «удовлетворительным» и 17% — «неблагоприятным».

В итоге главный результирующий композитный индикатор исследования, сезонно скорректированный Индекс  предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве вырос относительно значения предшествующего квартала на 4 п. п., составив (–16%).

Рис. 1. Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве (ИПУ) в процентах

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

Итоги опроса, проведенного в III квартале 2017 г., показали, что наименее благоприятные условия для строительного бизнеса сложились в Дальневосточном, Сибирском и Приволжском федеральных округах (значение ИПУ составило (–32%), (–26%) и (–20%) соответственно). В остальных федеральных округах значение индикатора было относительно выше, чем по выборке в целом. Сравнительными лидерами в отчетном квартале были Уральский и Южный федеральные округа (значение ИПУ (–6%) и (–8%), соответственно).

В группах строительных компаний, различных по численности занятых, наблюдалось улучшение по сравнению с предшествующим кварталом предпринимательского климата. В крупных компаниях с численностью занятых свыше 250 человек значение главного индикатора было лучше, чем в целом по строительному сектору.

Итоги проведенного опроса в III квартале 2017 г. показали, что большинство показателей производственно–финансовой деятельности строительных организаций не только сохранили, но и продолжили накапливать негативную динамику.

Относительно акцентированное ослабление неблагоприятных тенденций по сравнению с предыдущим периодом прослеживалось лишь в оценках таких ключевых индикаторов, как спрос на строительные услуги и выполненный физический объем работ.

В III квартале 2017 г. позитивным моментом в отраслевом развитии  можно считать некоторую активизацию спроса (портфеля заказов) на строительные услуги.

Распределение предпринимательских оценок относительно фактического состояния уровня спроса свидетельствуют, что в анализируемом периоде 38% представителей строительного бизнеса против 40% в предшествующем квартале охарактеризовали его «ниже нормального», при этом большинство респондентов (60%), сочли его «нормальным». Баланс оценки уровня показателя компенсировал 3 п. п. и составил (–36%).

Одновременно, слабая позитивная корректировка прослеживалась и в динамике показателя «число заключенных договоров». Относительно II квартала, доля компаний, в которых наблюдалось увеличение количества новых договоров, возросла на 2 п. п. и составила 18%. Баланс оценки изменения показателя улучшил свое значение 4 п. п. и составил (–8%).

Практически во всех  группах строительных организаций с различной численностью занятых динамика изменения числа новых договоров характеризовалась преимущественно негативными предпринимательскими оценками, за исключением  группы крупных компаний с численностью занятых свыше 250 человек, в которой была выявлена тенденция роста данного показателя.

Зафиксированное ослабление негативных тенденций в оценках спросовой ситуации положительно повлияло на динамику физического объема работ выполненных по виду деятельности «Строительство». По сравнению с предыдущим кварталом доля компаний, в которых наблюдался рост объемов строительства,  увеличилась с 22% до 27%. В результате баланс оценки изменения показателя поднялся относительно значения предыдущего квартала на 4 п. п. и составил (–5%), достигнув лучшего значения за последние два года.

На момент опроса строительные организации были обеспечены заказами в среднем на 7 месяцев, что продолжительнее показателя предшествующего квартала на 1 месяц. На срок от 1 до 3 месяцев имели в своем портфеле договоров 28% предприятий, 10% – более года.

В III квартале 2017 г. средний уровень загрузки производственных мощностей в строительной отрасли составил 64%, что выше значения показателя предшествующего квартала на 1 п. п. При этом 12% организаций использовали мощности не более чем на 30%, а 16% – свыше 90%.

В крупных строительных компаниях этот производственный показатель был выше, чем в среднем по отрасли, и составил 71%, а в малых организациях с численностью занятых до 50 человек — существенно ниже: 50%.

Оценивая имеющиеся производственные мощности относительно спроса на ближайший год, подавляющее большинство руководителей предприятий (91%) посчитали, что их будет достаточно или более чем достаточно.

В целом, прогнозные оценки, данные предпринимателями относительно изменения производственных показателей на конец года, были оптимистичнее, чем кварталом ранее. Большинство участников опроса (85%) не ожидают уменьшения спроса на строительно-монтажные работы.

В III квартале 2017 г. в отрасли сохранилась тенденция к сокращению численности занятых, причем интенсивность их высвобождения относительно предшествующего периода не изменилась. Доля подрядных организаций, руководители которых увольняли персонал, как и кварталом ранее, насчитывала 27%. Баланс оценки изменения показателя продублировал предшествующее значение, составив (-11%).

Наиболее масштабное выбытие кадров в  анализируемом периоде зафиксировано в средних с численностью занятых от 101 до 250 человек и малых строительных организациях.

Участники проведенного опроса более оптимистично, чем кварталом ранее, оценивали ближайшие изменения на рынке труда, что позволяет предположить о замедлении темпов сокращения занятости в конце года: баланс ожиданий показателя увеличился на 5 п.п. и составил +5%.

Итоги мониторинга показали, что на фоне вышеуказанных изменений инфляционная составляющая оставалась одной из наиболее консервативных параметров отраслевого развития.

В частности, в анализируемом периоде в строительных организациях сохранилась вялотекущая тенденция замедления темпов роста цен как на строительные материалы, так и тарифов на строительно-монтажные работы, длящаяся шестой квартал подряд. В результате, в III квартале балансы оценок изменения данных показателей продемонстрировали очередное снижение на 1 п.п. и составили +70 и +40%, соответственно (для сравнения: в III квартале 2016 г. их значения достигали +76 и +47%).

 Темпы роста стоимости строительных материалов продолжили опережать темпы роста расценок на строительно-монтажные работы.

Учитывая прогнозные оценки инфляционных ожиданий, данных руководителями строительных организаций на конец т.г., критичных отклонений от заявленной траектории ожидать не следует. По прогнозам участников опроса, IV квартал ознаменуется дальнейшим замедлением роста цен как на стройматериалы, так и тарифов на работы подрядных организаций.

Рис. 2.  Оценки факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций

Доля организаций от их общего числа, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

В III квартале 2017 г. относительное  улучшение производственной деятельности строительных компаний не оказало позитивного влияния на их финансовое положение. Большинство из оценок показателей финансового состояния организаций характеризовались отрицательными значениями, существенно ухудшив свои прошлогодние результаты.

В частности, усилилась тенденция сокращения обеспеченности строительных организаций собственными финансовыми средствами. Доля стройорганизаций, в которых произошло ослабление финансового потенциала, увеличилась по сравнению со II кварталом с 19% до 23%. Баланс оценки изменения показателя снизился на 6 п.п. и составил (–16%).

В то же время, в отчетном квартале было зафиксировано возобновление тенденции к сокращению обеспеченности строительных организаций кредитными и заемными финансовыми средствами. После некоторой стабилизации данного показателя в течение двух предшествующих периодов, доля респондентов, сообщивших об уменьшении заимствованных средств превзошла тех, кто констатировал обратное. В результате, балансовое значение индикатора, снизившись относительно предшествующего квартала на 3 п.п., вновь вернулось в отрицательную плоскость, составив (–2%).

На момент опроса средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила 5 месяцев, что меньше показателя предыдущего квартала на 1 месяц. Наибольшая доля (30%) предприятий была профинансирована на срок от 1 до 3 месяцев, 8% – более года.

Сохраняющаяся высокая концентрация низких предпринимательских оценок оказала решающее негативное влияние на динамику ключевого финансового индикатора обследования — прибыли. По итогам III квартала в отрасли произошел перелом тенденции от ее роста к снижению. Доля участников опроса, заявивших об уменьшении показателя по сравнению с предыдущим кварталом, возросла на 2 п. п. до 22%, что снизило баланс оценки изменения показателя относительно предыдущего квартала с +2% до (–3%).

Исходя из результатов опроса, в отрасли сохранилась отрицательная динамика такого финансового показателя как инвестиции. Практически в каждой четвертой (24%) подрядной организации инвестирование, как явление, отсутствовало. Баланс оценки изменения показателя составил (–7%).

Анализ результатов опроса руководителей строительных организаций в III квартале 2017 г. показал, что в отрасли сохранилась отрицательная динамика в обобщенной оценке экономической ситуации, при этом было отмечено некоторое замедление негативной тенденции. Так, 75% представителей строительного бизнеса назвали сложившуюся ситуацию удовлетворительной, 8% – благоприятной, а 17% – неудовлетворительной. Баланс оценки изменения данного показателя поднялся относительно значения предшествующего квартала на 1 п. п. и составил (–9%).

Участники опроса более оптимистично прогнозировали ожидаемые в следующем квартале изменения общего экономического состояния своих организаций (баланс оценки изменения данного показателя составил +10% против +4% кварталом ранее).

Исходя из мнений опрошенных предпринимателей,  в III квартале 2017 г. респонденты чаще всего жаловались на высокий уровень налоговой нагрузки (35%). В отчетном периоде по–прежнему сохраняло актуальность такое явление, как «неплатежеспособность заказчиков». Зафиксирован некоторый рост негативного воздействия факторов «высокая стоимость материалов конструкций и изделий» и «недостаток квалифицированных рабочих».

Вместе с тем, улучшение ситуации со спросом на строительно-монтажные работы в текущем квартале способствовало сокращению по сравнению с предыдущим кварталом доли респондентов, указавших лимитирующий фактор «недостаток заказов на работы» (с 31% до 29%). Одновременно наблюдалось снижение влияния таких проблем, как недостаточное финансирование, высокий процент коммерческого кредита и недобросовестная конкуренция со стороны других строительных фирм.

В III квартале 2017 г. только 7% руководителей заявили об отсутствии перечисленных ограничительных факторов в деятельности своих организаций.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий ОСТАПКОВИЧ:

Фото: www.realty.interfax.ru

 

Исходя из обобщенных мнений руководителей строительных организаций, можно сделать вывод, что отрасль находится в зоне неблагоприятного делового климата. Основная проблема отрасли — это слабый совокупный спрос на строительные услуги со стороны трех основных заказчиков – государства, корпоративного сектора и населения.

Вместе с тем, в настоящее время просматривается реальная возможность перехода отрасли уже в конце текущего года к экономическому росту. Все более заметен процесс макроэкономической стабилизации, связанной, в первую очередь, с восстановлением экономики, снижением инфляционных и курсовых рисков, возможным уменьшением лимитирующего влияния фактора экономической неопределенности, ростом прибыльности у части экономических агентов, стабилизацией реальных доходов и заработных плат населения и рядом других параметров. Все эти позитивные изменения в случае их дальнейшего распространения могут побудить государство, корпоративный сектор и домашние хозяйства к увеличению своей инвестиционной активности в приобретении строительных объектов с целью расширения производства и реализации отложенного спроса на жилье.

По итогам опроса за III квартал можно констатировать, что в настоящее время в отрасли функционируют примерно 18% строительных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии.

12 октября в Высшей школе экономики состоялся семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», организованный совместно Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

   

   

В мероприятии приняли участие около 1 тыс. застройщиков, из них более 100 — очно и около 900 — по видеосвязи.

В процессе подготовки семинара поступило более 500 вопросов. Вопросы обработаны, сгруппированы, направлены в банки для подготовки ответов.

Застройщики, желающие поделиться своей правовой позицией по поступившим вопросам, могут прислать ее на адрес электронной почты law1@asnoza.ru. Ответы будут направлены участникам семинара и опубликованы на портале ЕРЗ.

Публикуем здесь вопросы, поступившие в письменном виде в процессе подготовки семинара и заданные в ходе этого мероприятия.

    

№	Эскроу счета
	1. Средства застройщика на счетах эскроу
1	При открытии счетов эскроу необходимо ли резервирование средств на счете?
2	Планируется снижение ставки по кредитному продукту, предоставляемому застройщику, работающему по системе эксроу счетов до 0%, при условии превышения суммы на эксроу счетах над суммой кредитных средств?
3	Возможно ли организовать онлайн мониторинг остатков по счетам эскроу для застройщика?
4	Какие операции будут под запретом при проведении расчетов посредством счетов эскроу?
5	Можно ли при достаточном поступлении денежных средств на эскроу-счета досрочно погасить кредитную линию и не уплачивать проценты?
6	Будет ли предусмотрена возможность поэтапного раскрытия денежных средств с эскроу-счетов, с учетом выполнения строительных работ застройщиком?
7	Будет ли у банка возможность фондирования средств дольщиком для финансирования застройщика, и как это повлияет на ставку кредитования для застройщика?
	2. Регламентация взаимодействия застройщика и банка
8	В целях недопущения злоупотреблений со стороны банков будут ли разработаны единые критерии к застройщику и к проектам, применяемые при установлении ставки целевого кредита с использованием механизма эскроу-счетов?
9	Особенность проектного финансирования заключается в том, что сам объект кредитования является предметом обеспечения кредитных обязательств. Поэтому дополнительное обеспечение обязательств не требуется. Будут ли уполномоченные банки устанавливать какие-либо дополнительные условия обеспечения кредитных обязательств при использовании счетов эскроу?
10	В целях применения единого подхода  при привлечении средств на эскроу счета, будет ли разработан единый порядок взаимодействия уполномоченного банка, застройщика и клиента при применении эскроу-счетов, в том числе с применением новейших программных средств?
11	Отсутствует регламентация взаимодействия между уполномоченным банком, в котором открыт счет эскроу, и не уполномоченным банком, выдавшим ипотеку участнику долевого строительства.
12	Не регламентирован порядок доступа застройщика к средствам, размещенным на счетах эскроу после завершения строительства.
13	Будут ли разработаны типовые договоры: - договор целевого кредита; - договор на открытие счета эскроу
14	Какой минимальный перечень технической документации необходимо предоставить в Банк для получения проектного финансирования?
15	Может ли банк отказать застройщику в финансировании при использовании счетов эскроу при соблюдении требований, установленных законодательством?
16	Какой порядок подтверждения собственного участия в размере 15% для эскроу-счетов?
17	Что делать застройщику, если при системе эскроу его проект показался банку не интересным и банк отказался его кредитовать?
18	Как планируется содействовать добропорядочным застройщикам при работе с банками по эскроу-счетам?
19	Есть ли 100% гарантии при обращении в банк, что банк не откажет в открытии эскроу-счета? Ведь представители банков открыто говорят, что они будут открывать эскроу-счета при наличии уверенности в экономической выгоде от проекта строительства МКД. Это выражается в том, что проект должен обеспечивать прибыль при условии снижения расчетного объема продаж в суммовом выражении на 20%. Пример, (планируемая стоимость проекта — 20 % от ее стоимости) — себестоимость = маржа определенного %. То есть доходность проекта заведомо занижена. С таким подходом банков строить доступное социальное экономичное жилье просто нереально. Сейчас банки именно так рассчитывают бизнес-проект в рамках проектного финансирования + требуют залоги, обеспечения, поручительства и т.п. Такие требования могут обеспечить только крупные застройщики, способные компенсировать свои потери ценой продаваемой площади. И опять видим ситуацию, когда о доступности жилья и речи не идет. Складывается впечатление, что с рынка жилищного строительства будут выдавлены средине и мелкие игроки, и приобретать недвижимость конечному потребителю станет нереально. Последствия данной ситуации описывать не буду: они понятны любому экономисту.
20	Будут ли банки предоставлять льготные условия по кредитованию при наличии поручительства (гарантии) юридического лица с международным рейтингом?
21	Требования банка по операциям на эскроу у всех банков разные. Как определить, насколько правомерны требования банков?
22	Поделитесь информацией: какие предельные ставки кредитования для проектного финансирования с использованием эскроу-счетов?
23	Возможно ли подписание договора на эскроу без визита в банк?  Через онлайн или сотрудника банка, работающего на территории застройщика?
24	Как застрахован застройщик, который работает по счетам эскроу, темпы продаж (поступления средств на счета эскроу) превышают темпы банковского финансирования строительства, при этом уполномоченный банк лишается лицензии ЦБ РФ и прекращает свою деятельность?
25	1. При оценке банками залогов, а именно: земельного участка, и имущественных прав по строящимся квартирам, той стоимости, которую выдает залоговая, не выдерживает модель, она попросту сильно занижена! Также затраты, понесенные застройщиком на расселение, банком не принимаются как вложенные собственные средства, так как считаются затратами, понесенными на подготовку земельного участка! 2. Аккредитивы ни у одного банка со счетами эскроу не работают! 3. При отсрочке уплаты % по кредиту идет серьезное удорожание проекта, но при уплате их в течение срока строительства банк требует приобрести у него вексель на серьезную сумму на весь срок строительства и заморозить эти деньги! Тем самым, обеспечив себе дополнительный доход, а у застройщика забрав из оборота серьезные средства! Так некоторые банки, несмотря на законодательство, устанавливают свои условия по размеру % авансирования в сумме 15% от проекта, и при таких условиях строить досрочно становится невозможно! Так же неясно, где взять средства на финансирование и строительство внешних инженерных сетей!
26	Интересно по каким критериям для банка определяется, значимый клиент или нет?
	3. Порядок получения информации от банка
27	Подпункт 11 пункта 1 ст.21. Федерального закона №214-ФЗ обязывает застройщика указать в проектной декларации информацию о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ-214. П. 2 ст. 15.4 Федерального закона №214-ФЗ, обязывает указать в ДДУ сведения о банке (наименование, местонахождение, адрес, адрес электронной почты, номер телефона), в котором будет открыт счет эскроу. Какова процедура получения данной информации в банке?
	4. Переход от других способов привлечения средств дольщиков на счета эскроу
28	Первые договоры долевого участия заключены без счетов эскроу. Возможно ли заключение ДДУ с остальными дольщиками с использованием счетов эскроу в данном проекте c остальными участниками заключать договоры?
29	Возможность перехода на схему работы с эскроу счетами в рамках 214-ФЗ по действующим проектам строительства, разрешения по которым получены до 01.07.2018 и по которым часть объектов долевого строительства уже продана (денежные средства получены застройщиком от дольщиков по факту регистрации ДДУ на расчетный счет).
30	На каком этапе необходимо открыть счет эскроу? Возможен ли переход на эскроу счета в процессе реализации проекта по домам, где уже частично проданны квартиры и произведена оплата подрядчикам?
31	Застройщик получил несколько разрешений на строительство — как многоквартирных домов, так и иных объектов. Один из объектов он планирует строить с использованием эскроу счетов, остальные за счет иных средств (как собственных, так и заемных). Является ли строительство иных объектов, строящихся (или планируемых к строительству) без участия дольщиков, «иной деятельностью», установленной ч. 6 ст. 18 214-ФЗ и основанием для отказа в привлечении денежных средств участников долевого строительства с открытием счетов эскроу?
32	В разрешении на строительство, полученном до 01.07.2018, указано строительстве нескольких многоквартирных жилых домов. В соответствии с требованиями законодательства открыли спецсчет в отношении разрешения на строительство. Возможно ли в последующем в отношении одного из указанных в разрешении на строительство многоквартирных жилоых домов привлекать денежные средства участников долевого строительства через счета-эскроу?
	5. Условия ДДУ со счетами эскроу
33	Допускается ли предоставление застройщиком рассрочки по уплате цены договора участия в долевом строительстве, и если да, то возможна ли рассрочка на срок более чем срок окончания строительства и передачи объекта дольщику?
34	При работе через эскроу-счета может ли дольщик рассчитывать на возможность приобретения жилья в рассрочку, без участия в ипотеке? Или необходимо взять на всю сумму договора ипотеку, положить на эскроу-счет? По сути, получается, что банк под проценты предоставляет кредитные средства и дольщику, и застройщику по одному и тому же объекту договора. Мы, как застройщики, идем навстречу дольщику, предоставляя рассрочку при оплате договора. И, надеемся, что обязательность участия в схеме с эскроу-счетами, наши дольщики не потеряют возможность приобретать жилье в рассрочку.
35	Порядок внесения изменений в заключенные в рамках 214-ФЗ договоры счета эскроу (в части срока условного депонирования) при продлении разрешения на строительство и внесении изменений в проектную декларацию.
36	Каким образом будет происходить возврат по ДДУ при расторжении. Источник возврата — средства на эскроу либо кредитные средства?
	6. Продление срока условного депонирования
37	Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ 214-ФЗ предусматривает, что срок условного депонирования денежных средств  не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. Как регулируется этот момент в случае внесения застройщиком изменений в проектную декларацию, если предложение о продлении срока направлено участнику долевого строительства, но тот отказался от подписания ДС к ДДУ? Ранее на семинаре в Сбербанке была озвучена позиция, что в отсутствие зарегистрированного соглашения срок эскроу продляться не будет.  Т.о. банк обязан в случае обращения дольщика вернуть ему денежные средства (прекращение эскроу в связи с истечением срока предусмотрено Гражданским кодексом и не указано в ч. 7 и 8 ст. 15.5. как одно из оснований, по которым банк возвращает денежные средства на основании записи о погашении регистрации ДДУ). Такой возврат формально не является основаниями, предусмотренными 214-ФЗ для расторжения по инициативе застройщика (в силу п. 4 и п. 5 основаниями для расторжения являются просрочка внесения платежа, которой не было). Таким образом, в данной ситуации возникает простор для мошенничества со стороны недобросовестных участников долевого строительства, а застройщик — не защищен.
	7.Налоговые платежи при привлечении средств на счета эскроу
38	В какой момент определяется налоговая база по налогу на прибыль застройщика в случае схемы эскроу? Необходимо ли платить авансовые платежи по налогу на прибыль в случае реализации проекта в течение более одного налогового периода? Т.к. согласно п. 2 ст. 271 Налогового кодекса РФ для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. И согласно п. 2 ст. 272 Налогового кодекса РФ По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам).Таким образом, на застройщика, помимо самостоятельного финансирования строительства возлагается обязанность по уплате авансовых платежей по налогу на прибыль.
	8. Расходование средств со счетов эскроу
39	Если в договоре долевого участия прописана сумма возмещения услуг застройщика, может ли застройщик в момент строительства тратить денежные средства с экроу-счетов в размере сумм, полученных в качестве услуг застройщика?
40	Момент доступа к счету эскроу — это акт о вводе в эксплуатацию или получение первого права собственности? Ведь разница во времени по этим двум моментам — не менее 6 месяцев!

№	Специальные счета застройщика
	1. Открытие спецсчетов
1	В соответствии с разъяснениями Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — разъяснение Минстроя), застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, могут осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства по нескольким ГПЗУ или ППТ. В связи с этим возникают различные толкования указанной нормы: • застройщики должны открывать расчетные счета только в одном уполномоченном банке по всем строящимся объектам в рамках всех ГПЗУ или ППТ; • застройщики должны открыть расчетные счета в одном уполномоченном банке в рамках реализации одного ГПЗУ или ППТ; • застройщики могут открывать расчетные счета в разных уполномоченных банках по каждому разрешению на строительство.
2	В законе неочевидна необходимость открытия спец.счетов для паркингов, в частности для застройщиков у кого РНС получены до 01.07.2018.
3	В случае отсутствия генерального подрядчика, договоры на разные этапы или виды работ заключаются заказчиком с различными подрядными организациями. Распространяется ли требование об открытии банковских счетов в одном и том же уполномоченном банке на все подрядные организации?
4	Обязан ли застройщик открывать специальный счет на объект капитального строительства, все квартиры по которым проданы и все расчеты по данным договорам произведены до 01.09.2018?
5	В какой момент застройщик обязан открыть счет в уполномоченном банке, если он получил разрешение на строительство до 01.07.18, но до 01.09.2018 еще не получил соответствие застройщику?
6	В течение какого периода времени при закрытии счета в уполномоченном банке банк осуществит перевод средств с закрываемого счета на новый счет в другом уполномоченном банке? Столкнулись с ситуацией, когда вынуждены открыть спецсчет в другом банке. Сотрудникам банка озвучили наше желание 1 октября, на 11.10.18 в ответ на наши ежедневные звонки банк говорит, что все хорошо, что вот-вот центральное управление решит и нам счет откроют. По факту переход осуществляется не в течение суток, а прошло уже 10 дней. Нам не могут платить дольщики по ДУДС, так как оплачивать в старый банк им оказалось неудобно (платежи принимаются только через терминал по 15 тыс. руб., то есть 1,5 млн надо заплатить 100 операциями — это дольщиков не устраивает. Также оказалось, что банк некорректно прописал программу по приему платежей, что тоже создало невозможность исполнять обязательства по оплате дольщиками ДУДС. Потому и было принято решение сменить банк на другой). Уточните, пожалуйста, регламенты: в  какие сроки после заявки банк обязан открыть спецсчет при переходе из одного банка в другой? А то это просто безобразие, и это один из самых крупнейших госбанков! Мы оказались в ловушке.
7	День добрый! Обратились к СБ по переводу к ним спецсчета 01.10.18 — на текущий день счет не открыт. Ежедневно общаемся со специалистами СБ, они уверяют, что вот-вот, уже сейчас по нам в центральном управлении решат и счет будет открыт. У нас встали все платежи от дольщиков. Работать нашим дольщикам с тем банком, в котором изначально открыли спецсчет, оказалось неудобно. Теперь поступлений нет — стройка стоит.
8	Разрешение на строительство получено до 01.07.18, соответствие застройщику еще не получили и средства дольщиков не привлекали. Вопрос: когда необходимо открыть спецсчет в уполномоченном банке?
9	К расчетному счету застройщика в банке имеется решение налогового органа о приостановлении операций по счету в соответствии со статьей 76 НК РФ. Правомерны ли действия банка по отказу в открытии спецсчета указанному застройщику?
	2. Закрытие спецсчета
10	Каков порядок закрытия спецсчета? Можно ли переводить остатки на основной р/сч, после погашения % и основного долга по проектному финансированию?
	3. Использование других (не специальных) счетов
11	Застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., открыл счет в уполномоченном банке. Средства участников долевого строительства еще не поступили на указанный счет из-за отсутствия договоров долевого строительства. Может ли застройщик финансировать строительство объекта с другого собственного счета, без зачисления указанных средств на счет в уполномоченном банке?
12	Какая ответственность предусмотрена если деньги от дольщика ошибочно поступят не на спецсчет, а на любой иной? Разрешение получено до 01.07.18.
13	Может ли застройщик иметь расчетные счета сразу в нескольких уполномоченных банках? Уже открытые действующие расчетные счета, не привязанные к разрешению на строительство, могут оставаться рабочими?
14	Можно ли денежные средства, полученные от участников долевого строительства до открытия специального счета застройщика, которые были размещены не в уполномоченном банке, направлять на реализацию проекта без их перечисления на специализированный счет застройщика? Возможно ли финансирование проекта строительства с иных счетов застройщика или его основного общества, или финансирование должно осуществляться только со специализированного счета в уполномоченном банке?
15	Может ли застройщик помимо расчетного счета иметь иные виды счетов, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности: ссудный, депозитный, текущий, специальный и др.?
16	Можно ли иметь зарплатный проект в другом неуполномоченном банке?
17	Можно ли иметь другие расчетные счета застройщику, кроме спецсчета в уполномоченном банке? Какие операции можно по ним осуществлять?
18	Разрешение на строительство получено до 1 июня 2018 года, договоры долевого участия заключены — до 1 июня 2018 года с указанием ранее открытого счета застройщика. Каким образом обязать дольщика платить на вновь открытые счета в уполномоченном банке: письмом или дополнительным соглашением к ДДУ?
19	В законе отсутствует пункт об обязательстве привлечения застройщиком денежных средств на счета в уполномоченных банках. Получается, привлекать деньги можно на любые счета, а расходовать только со спецсчетов в уполномоченных банках?
20	Выявилась проблема при переводе с расчетного счета на спецсчет. СБ не может осуществить перевод в течение суток, как так нужно сменить тариф на обслуживание, который не может меняться в течение месяца. Абсурдная ситуация! Почему банки не несут ответственности за препятствование в переводе расчетного счета в спецсчет? Почему банки  вообще никаким образом не отвечают за свои действия (или бездействие) перед застройщиками по 214-ФЗ? Пропишите их ответственность. ГСН ответственность несет, в отличие от банков!
	4. Запрет операций по расчетному счету
21	Разрешение на строительство выдано после 01.07.2018. Открыли в банке специальный счет, на который перечислены собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости строительства. Банк не разрешил проводить расходные операции по спецсчету, так как нет заключения о соответствии (ЗОС). Правомерны ли действия банка?
22	Как будет определяться дата возникновения обязательств застройщика, перечисленных в части 3 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ (в новой редакции)? Какие документы будут приниматься в качестве подтверждения даты возникновения обязательств?
23	Сбербанк говорит, что мы не можем разместить свободные денежные средства со спец счета на депозите. Это так?
	5. Проведение операций по счету застройщика
24	Вправе ли застройщик, получивший разрешение на строительство до 01.07.2018, использовать денежные средства участников долевого строительства на следующие цели: • Оплату иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности \застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, связанных со строительством (созданием) многоквартирного дома? • Оплату расходов производственных отделов застройщика, распределяемых на ежеквартальной основе на затраты проекта по строительству многоквартирного дома, пропорционально потраченному времени на каждый проект сотрудником соответствующего отдела. Методика распределения закреплена в учетной политике застройщика. Данные для распределения известны только по окончании квартала, что не соответствует сроку оплаты по условиям договоров. Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет? • Оплату общедевелоперских расходов, относящихся к проекту строительства в целом, которые на дату ввода в эксплуатацию  каждой очереди строительства  будут распределены в каждую очередь согласно утвержденной учетной политикой компании методики (пропорционально продаваемой площади конкретной очереди в проекте в целом). Можно ли оплачивать такие расходы со специализированных счетов застройщика? По каким критериям выбирать конкретный счет? • Платеж относится к строящемуся жилому комплексу в целом, договор с подрядчиком заключен на несколько очередей строительства (несколько разрешений на строительство), но из документов, подлежащих оплате, есть возможность определить связь с конкретной очередью строительства (например, проектные работы); Возможна ситуация, когда часть выполненной работы относится к очереди, которая уже имеет разрешение на строительство, а часть выполненной работы относится к очереди, по которой еще нет разрешения на строительство. Каким образом нужно определить части платежа для распределения оплаты одного счета с разных расчетных счетов, или можно оплатить с одного из спецсчетов, исходя из понимания, что эти работы выполнены, в т.ч. и для этой очереди?
25	Можно ли в рамках одного ГПЗУ или ППТ при наличии нескольких разрешений на строительство переводить денежные средства с одного расчетного счета на другой расчетный счет?
26	Можно ли денежные средства со специального счета застройщика направлять на погашение гарантийных обязательств по ранее построенным застройщиком объектам?
27	Можно ли временно свободные денежные средства застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, размещать на депозите на банковском счете в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика?
28	Каков порядок исчисления уполномоченным банком предельных размеров авансирования (30%) и размера административно-коммерческих расходов застройщика (10%). Является ли авансированием перечисление денежных средств для реализации проекта техническому заказчику или генеральному подрядчику, которые открыли счета в том же уполномоченном банке, что и застройщик.
29	Возможно ли с расчетного счета застройщика осуществлять выплаты процентов и погашение кредита, полученного в не уполномоченном банке на покупку земельного участка?
30	Непонятен механизм финансирования со спецсчетов строительства социальной инфраструктуры, сетей и  пр.
31	Застройщик осуществляет строительство двух и более объектов, разрешения по которым получены до 01.07.2018. Денежные средства участников долевого поступают на открытые специальные счета по каждому из объектов. Имеет ли право застройщик направлять, полученные от дольщиков денежные средства, между этими счетами?
32	Застройщик имеет договоры займа, заключенные с материнской компанией до 01.07.2018. Имеет ли право застройщик погашать указанные займы (основной долг и проценты), с денежных средств дольщиков, поступающих на открытый спецсчет, и в каком объеме?
33	Может ли застройщик компенсировать свои затраты на строительство объектов, понесенные до 01.09.2018, средствами дольщиков, поступивших на специальный счет?
34	Как построен процесс погашения целевого кредита, полученного до 01.07.2018, и процентов по нему? Аналогично возврат займов физлиц, инвесторов, учредителей? С каких счетов будет осуществляться погашение?
35	С каких счетов можно оплатить гарантийные удержания через год после сдачи дома в эксплуатацию?
36	Разрешение получено до 01.07.2018 г. Открыт спецсчет в уполномоченном банке.Имеет ли право застройщик направить на депозит поступившие по ДДУ на спецсчет средства или в данном случае Банк на свое усмотрение устанавливает процентную ставку на неснижаемый остаток на спецсчете?
37	Каким образом будут проводиться платежи по застройщикам, получившим разрешение до 01.07.18: в усеченном режиме или в полном сопровождении? Какие документы необходимо предоставлять в банк при усеченном режиме работы? Сейчас какие-то банки просят сканы всех документов, каким-то достаточно ссылка на пп. П. 1 ст. 18. У нас возникают расходы в связи с принятием в штат сотрудника по сканированию документации — это также скажется на стоимости ДУДС.
38	Если по р/счету есть приостановка (налоговая задолженность), банк отказывается открыть спецсчет. Как получать деньги по ДДУ? У застройщика основная доля выручки — ДДУ. Нет выручки — нечем погашать долг.
39	В настоящее время, в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для осуществления деятельности  необходимо открытие спецсчетов, При этом, банки со ссылкой на п. 12 ст. 76 Налогового кодекса РФ имеют право не открывать счета при наличии налоговых ограничений.  При отсутствии данных спецсчетов застройщик не имеет права на регистрацию договоров долевого участия и, следовательно, возможности погашения налоговых обязательств. Каким образом данный федеральный закон регламентирует подобную ситуацию? И варианты ее решения.
40	Можно ли оплачивать неустойку и штрафы по иску, а также компенсацию дольщику по мировому соглашению со спецсчетов?
41	На каком основании Сбербанк требует в качестве подтверждающих документов счет и к нему договор? Например, при оплате страховых полисов по ДДУ.
	6. Банковский контроль
42	Будет ли уполномоченный банк осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства на предмет соответствия части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018? Или в отношении этих застройщиков будет осуществляться только контроль за соответствием части 3 статьи 18?
43	Для окончания контроля банков по спецсчету необходимо два события: разрешение объекта на ввод в эксплуатацию и регистрация 1 объекта недвижимости по одному ДДУ. Чем подтверждается второй пункт? Есть ли установленные требования?
44	Почему банки требуют от застройщиков, получивших РНС до 01.07.18, копии всех документов по платежам (например, СБ), хотя контроль по таким застройщикам в рамках 214-ФЗ определен в усеченном режиме? Мы вынуждены из-за данного обстоятельства нести дополнительные расходы для удовлетворения запросов банка.  Просим внести законодательно ясность в данную ситуацию. Впечатление, что банки предъявляют завышенные требования.
45	Каким образом, с точки зрения применения норм ст.18—18.2 Федерального закона 214-ФЗ о банковском контроле операций по счету застройщика классифицируются разрешения на строительство, полученные после 01.07.2018 взамен ранее выданных, если первоначальное разрешение получено застройщиком до 01.07.2018?
	7. Наложение арестов на спецсчета
46	Вправе ли Федеральная служба судебных приставов при принудительном исполнении судебных актов или органов предварительного следствия накладывать арест на специальный счет застройщика?
47	Можно ли по исполнительному листу списать денежные средства со спецсчета на другой дом?
	8. Онлайн-системы
48	В начале этапа перехода по специальному счету получили некорректную консультацию по номеру технической поддержки. Ведется ли работа с этими сотрудниками? И второй вопрос. Через e-invoicing, прикрепляя обосновывающие документы, платежи не проводятся совсем, только если платежка содержит сразу прикрепленный пакет. Будет ли произведена корректировка работы системы?

№	Вопросы по целевому использованию средств застройщика
	1. Распределение расходов
1	Что является последующим подтверждением целевого использования средств дольщиков в части косвенных затрат на содержание и обеспечение деятельности застройщика, которые по общепринятым нормам бухгалтерского учета отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» и признаются расходами периода без распределения на конкретные проекты (РНС)?
2	Допустим ли подход, при котором методика распределения сумм платежей расходов, относящихся к нескольким РНС отличается от методики последующего признания затрат в бухгалтерском учете по нескольким РНС?
3	Застройщик осуществляет строительство трех многоквартирных домов по трем разрешениям на строительство. На каждое разрешение на строительство открыт отдельный расчетный счет. Кроме расходов, связанных с возведением зданий, имеются иные расходы, которые невозможно пропорционально распределить между объектами. Например, оплата сертификата ЭЦП, аренда офиса, услуги связи, заработная плата и т.д. Каким образом возможно правильно распределить между расчетными счетами иные расходы застройщика, не связанные с непосредственным строительством объектов? В случае оплаты данных расходов со счета, открытого под одно из разрешений на строительство, как в дальнейшем отнести эти расходы на другие объекты?
4	Предусмотренные законом расходы для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность по международным стандартам финансовой отчетности (далее МСФО), не могут составлять более 20% от проектной стоимости строительства (ч. 2. ст. 18). Вопрос: может ли дочерняя компания основного застройщика, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность по МСФО, применять положения о лимите расходов не более 20% от проектной стоимости строительства, если основное общество отчетность по МСФО не формирует и не раскрывает?
5	Ранее застройщик для ускорения передачи квартиры и ее регистрации участником долевого строительства оплачивал услуги БТИ и продавал полученные от него паспорта дольщикам. Теперь делать так не получится?
6	Вопрос: из каких источников оплачивать расходы ниже по списку (для тех, кто имеет разрешения до 01.07.18): - оплата проектирования и строительства подъездных путей к объектам строительства, в том числе на муниципальной территории; - оплата авторского надзора по строящемуся объекту; - оплата услуг технического заказчика по строящемуся объекту; - оплата по перекладке сетей из пятна застройки; - оплата сетей вне пятна застройки для подключения объекта к сетям ресурсоснабжения; - оплата семинаров по повышению квалификации сотрудников (в т.ч. по направлению юриспруденция, бухгалтерия, маркетинг, продаж и т.п.); - оплата услуг агентов по заключению договоров долевого участия; - оплата расходов на маркетинг и продвижение на рынке компании и продукта (строящегося дома); - оплата услуг аналитики поступающих звонков от потенциальных дольщиков; - оплата услуг по размещению информации на интернет-сайтах; - оплата услуг по абонетскому обслуживанию (юридическое, экономическое, проведение тендеров и т.п.); - оплата изготовления баннеров и их монтаж; - оплата услуг биллинга по приему платежей от дольщиков; - оплата страховки по страхованию ответственности по договорам долевого участия, заключаемым по объекту, по которому первый ДДУ был зарегистрирован до 01.07.17; - оплата программного обеспечения и обслуживание программ (бухгалтерские, сметные, правовые, программы по электронному документообороту, оплата ЭЦП и т.п.); - оплата командировочных расходов; - оплата услуг по подбору персонала; - оплата проведения обязательного аудита; - оплата строительства и расходов по эксплуатации временных нетитульных сооружений (подъездные пути, ограждение площадки, временного электроснабжения, временного водопровода и т.п.); - оплата штрафов, пени, неустоек по исполнению договоров, в том числе перед участниками долевого строительства; - оплата административных штрафов за нарушение требований законодательства; - оплата различных маркетинговых акций для привлечений потенциальных участников долевого строительства, проведения круглых столов; - оплата услуг  БТИ при постановке объекта на кадастровый учет и получение кадастрового  и технических паспортов на построенный объект и квартиры; Если при ответах на вопрос выяснится, что у застройщика есть расходы, без которых он не может осуществлять свою деятельность в полном объеме, и если оплата таких расходов не предусмотрена ст. 18 214-ФЗ, то из каких источников оплачивать такие расходы, если привлекать займы, не связанные со строительством объекта с 01.07.18 нельзя?  С точки зрения нормы ст. 18—18.2  2014-ФЗ средства, поступающие от участников долевого строительства, являются целевыми, даже в части разрешенных расходов на содержание службы застройщика?
7	Как выплачивать вовремя заработную плату сотрудникам и налоги и взносы с нее при отсутствии поступлений по ДДУ? Займы же брать теперь нельзя, кроме как от основной компании.
8	Как будет происходить контроль 30% авансов на строительство жилого дома и 10% на содержание застройщика, если при усеченном режиме банк будет требовать полный пакет документов по платежам (договор, акты и т.п), при условии, что застройщик ранее понес расходы по строительству указанного объекта?
	Еще есть вопрос про строительство сетей за пределами участка, на котором строится МКЖД. Администрация города не строит сети. По 214-ФЗ, например, сети ливневой канализации строить за счет средств дольщиков нельзя. А откуда застройщик должен взять десятки миллионов рублей на строительство таких сетей? Без сетей дом в эксплуатацию никто же не введет. Как быть? Пересмотрите, пожалуйста, нормы закона, которые бы нивелировали данную проблему (компенсация затрат от администрации, совместное с ней строительство сетей на участках земли, принадлежащих городу, или обязательство администрации города построить сети в течение периода с моменты выдачи разрешения на строительство застройщику.
	2. Распределение средств одного МКД на строительство другого МКД
9	Можно ли в рамках одного разрешения на строительство, в соответствии с которым застройщик осуществляет строительство нескольких МКД, денежные средства, поступившие на строительство одного МКД, использовать на строительство другого МКД?
	3. Социальная инфраструктура
10	Согласно ч. 1 ст. 18.1 ФЗ-214 строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры за счет денежных  средств участников долевого строительства  допускается при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на такой объект или такой объект безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность. Согласно  ч. 3 ст. 18.1 ФЗ-214 объект социальной инфраструктуры подлежит безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, если обязательство по такой передаче и порядок передачи предусмотрены либо нормативно-правовым актом органа государственной власти, муниципальным правовым актом, договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории, либо иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом государственной власти  или органом местного самоуправления. Застройщиком заключено соглашение с администрацией района, предусматривающее обязательство застройщика по строительству объектов социальной инфраструктуры (дошкольных образовательных учреждений) с дальнейшей безвозмездной передачей их в муниципальную собственность, а также благотворительному финансированию ремонта или реконструкции объектов социальной инфраструктуры (общеобразовательных учреждений) в связи с реализацией застройщиком проекта жилищного строительства. Допускается ли строительство и финансирование ремонта или реконструкции указанных объектов социальной инфраструктуры за счет денежных средств участников долевого строительства, при условии безвозмездной передачи результата строительства, ремонта или реконструкции в муниципальную собственность?
	4.  Средства займов
11	Если на 01.07.18 существуют договора займа с юридическими организациями (не материнскими компаниями) целевого назначения (строительство жилого дома) и нецелевые — на ведение хозяйственной деятельности застройщика (оплата аренды помещения, услуг банка, выплаты зарплаты, взносов с нее, канцтовары и т.п.), можно ли работать по этим договорам дальше, т.е. получать заимствования? Если нет, то какие есть варианты по финансированию строительства и расходов застройщика?
12	Можно ли с 01.07.18 продолжать привлекать займы не от основной компании, а от третьих лиц, с которыми существуют действующие договоры займа целевого характера с учетом прописанных траншей по выдаче займа (под строительство дома), и можно ли с поступающих денег по ДДУ такие займы возвращать (в части сумм, полученных после 01.07.18)? Если раньше финансирование происходило через займы отдельно по каждой секции (общее разрешение на весь дом), то сейчас по изменениям в 214-ФЗ можно ли поступающие от дольщиков средства по одной из секций направлять на строительство других секций? Или лучше вернуть заем по этой секции и взять займы по другим секциям (договора займа на 01.07.18 уже существуют и по ним брали заимствования на строительство этих других секций). И вообще, можно ли возвращать теперь займы, привлеченные целевым образом на строительство? Ведь из п. 1 ст. 18 214-ФЗ убрали формулировку «возмещение затрат на строительство».
13	Основное общество предоставляет целевой заем дочерней компании для приобретения прав на земельный участок. После получения разрешения на строительство основное общество в качестве участника долевого строительства заключает ДДУ с застройщиком — дочерней компанией. Сумма займа с учетом процентов равна цене по ДДУ. Вправе ли застройщик и дольщик  в порядке, установленном статьей 410 ГК РФ, прекратить обязательства по ДДУ и договору займа посредством зачета встречных однородных требований? Какие правовые последствия заключения соглашения о прекращении обязательств в этом случае?
	5. Определение проектной стоимости строительства
14	На основании какого документа и каким образом будет определяться стоимость строительства для расчета размера накладных расходов, на которые можно направлять 10 (20)% от стоимости строительства (договор подряда, сметный расчет, прошедший экспертизу и т.п.)?
15	Должны ли коммерческие, административные расходы, затраты, связанные с оплатой труда и налогов, включаться в проектную стоимость объекта?
	6. Переходные положения ФЗ в части использования средств дольщиков
16	Как быть в ситуации, когда застройщик самостоятельно приобретает строительные материалы и передает их генподрядчику в виде давальческого сырья, и по которым генподрядчик не смог отчитаться об их использовании на строительство? Раньше в такой ситуации (по материалам, по которым не смог предоставить отчет об использовании) генподрядчик приобретал такие материалы у застройщика.
17	Так как строительство объекта — процесс, длящийся во времени, разрабатывается учетная политика по учету его строительства и определения финансовых результатов и налогов в процессе строительства. После 01.07.18 с какой даты необходимо пересмотреть учетную политику: с начала строительство объекта, с даты вступления в силу изменений в 214-ФЗ, или по объектам, находящимся на 01.07.18 в процессе строительства политику не менять?
18	Просим разъяснить, как исполнять требования п. 8 ст. 8 175-ФЗ, если разрешение на строительство было получено до 01.07.18, велось строительство жилого дома и денежные средства застройщиком использовались в рамках 214-ФЗ до внесения в них изменений 218-ФЗ?
19	В какой редакции Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ должны применять статью 18 застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 года и какие требования уполномоченный банк имеет право предъявлять таким застройщикам для осуществления операций по расчетному счету? А также будет ли действовать запрет на совершение операций по расчетному счету, установленный пунктом 3 статьи 18, в отношении денежных средств, полученных по договору долевого участия в части оплаты услуг застройщика? Если в нашем случае применяется последняя редакция 214-ФЗ, то как быть с платежами по расходам по деятельности заказчика-застройщика, если процент на услуги заказчика застройщика по заключенным и заключаемым ДДУ по строящемуся на текущий момент жилому дому  менее 10%?

№	Требования к застройщику
	1. Опыт работы застройщика
1	Что является начальным и конечным моментом исчисления опыта работы?
2	Возможен ли перерыв участия в строительстве (создании) многоквартирных домов, и если возможен, то предельный срок этого перерыва
3	Как вы себе представляете одновременное требование к застройщику наличие опыта 3 года, 10 тыс. кв. м и при этом отсутствие каких-либо обязательств? Конечно, настоящий действующий застройщик, особенно, если ему не один десяток лет, имеет обязательства, кредиты, заложенное имущество. Можете ли вы разрешить хотя бы наличие обязательств, возникших до 01.07.18 для РНС после 01.07.2018?
	2. Финансовые требования к застройщику
4	В связи с вступлением новых поправок в 214-ФЗ можно ли застройщику (разрешение получено до 01.07.2018г.) получать займы от учредителя?
5	Может ли застройщик с РНС после 01.07.2018 г. иметь обязательства и нецелевые кредиты, возникшие до 01.07.2018? Если нет, то правильно ли мы понимаем, что ЗОС по РНС, полученный после 01.07.2018 г. может получить только новое юрлицо или недействующий застройщик? Потому что реально действующий застройщик, которому 10-20 лет имеет валюту баланса десятки млрд рублей, и они единомоментно не могут исчезнуть.
6	Может ли застройщик, привлекающий денежные средства дольщиков по РНС до 01.07.2018 г., заключать договоры залога собственного имущества и выдавать поручительства за другое лицо после 01.07.2018? Например, юристы СБ, утверждают, что не может. И ссылка на разъяснения Минстроя не помогает, т.к. они утверждают, что позиция Минстроя не соответствует нормам 214-ФЗ и поэтому ими не рассматривается.
	3. Смешение правовых режимов
7	Может ли застройщик привлекать денежные средства дольщиков одновременно по РНС до 01.07.2018 г. и по РНС после 01.07.2018 г.?
	4. Уставный капитал
8	Требование к размеру уставного капитала застройщика — мнение Москомстройинвеста, что требование к размеру уставного капитала, предусмотренные переходными положениями ч. 50 ст. 25 218-ФЗ от 29.07.2017, сформулированы таким образом, что распространяются на всех застройщиков независимо от даты получения разрешения на строительство, в т.ч . привлекающих денежные средства дольщиков через счета эскроу.
9	Нужно ли приводить уставный капитал застройщика, строящего объект по разрешению полученному до 01.07.18 (а вернее до 01.07.17) и успевшим заключить первый договор долевого участия до 01.07.17, в соответствие с требованиями 214-фз с изменениями, внесенными 175-ФЗ. Вопрос вызван порядком применения п. 2—2.2 ст. 3 измененного214-ФЗ. На данный момент ситуация неясна: увеличивать УК или нет?
	5. Нормативы финансовой устойчивости
10	считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативам безубыточности при условии отсутствия у дочернего общества застройщика убытков по результатам 3 квартала 2018?
11	считается ли дочернее общество застройщика, созданное в январе 2018 года, соответствующим требованиям нормативов безубыточности при условии, если основное общество-застройщик соответствует требованиям нормативов безубыточности?
12	Каким образом рассчитывается норматив целевого использования средств (Н2) с учетом показателя чистых активов застройщика согласно Постановления Правительства РФ от 26.01.2018 №70 «О некоторых вопросах, связанных с определением нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также с учетом планируемых изменений о признании утратившим силу Постановления Правительства РФ от 21.04.2006 №233. Когда планируют утвердить новую редакцию порядка расчета нормативов финансовой устойчивости деятельности застройщика?

№	Проектная декларация, ЗОС и размещение информации в ЕИСЖС
	1. Проектная декларация
1	Согласно ч. 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ сведения о расчетном счете у застройщиков с разрешением на строительство до 01.07.2018 должны быть указаны в проектной декларации. Однако служба технической поддержки ЕИСЖС отвечает: «Данные пункты появляются в ПД, которые были созданы по пятой форме (т.е. при создании в пункте договор зарегистрирован с первым участником долевого строительства (ДДУ) было указано "Нет")». Договор долевого участия у застройщиков с РНС до 01.07.2018 в любом случае уже зарегистрирован. Фактически ЕИСЖС не дает исполнить требования закона застройщикам. Вопрос: достаточно ли застройщику разместить информацию по счету в профиле застройщика в ЕИСЖС? Как Москомстройинвест отнесется к отсутствию информации о счете в декларации?
2	Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения в проектную декларацию (например, бухгалтерскую отчетность, телефон застройщика)? После ввода в эксплуатацию? После регистрации права собственности на первый объект? Вносить ли по объектам с РНС до 01.07.2018 в проектные декларации информацию по бенефициару и расчетному счету (разделы 3.4. и 19.4.)?
	2. ЗОС
3	Правомерен ли отказ в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации, выданный уполномоченным органом, в случае переноса срока ввода объекта в эксплуатацию более чем на три месяца, и закрепления нового срока в дополнительных соглашениях, заключенных со всеми участниками долевого строительства
	3. Размещение информации в ЕИСЖС
4	Застройщик должен разместить в Единой информационной системе жилищного строительства информацию об уплате  обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом. Вопрос: должен ли застройщик в дальнейшем размещать информацию по взносам? (214-ФЗ не содержит сведений на этот счет). С какой периодичностью (ежемесячно, ежеквартально)? Когда застройщик может прекратить вносить новые сведения по объекту в ЕИСЖС? Можно ли не размещать фотографии после ввода объекта  в эксплуатацию?
5	ГПЗУ, СПОЗУ, соглашения к договору аренды по РНС до 01.07.2018. Вопрос: по объектам с РНС до 01.07.2018 ГПЗУ, СПОЗУ необходимо разместить в ЕИСЖС путем   прикрепления к проектным декларациям? Если к договору аренды земельного участка подписано дополнительное соглашение, то необходимо ли разместить его в ЕИСЖС путем прикрепления к проектной декларации?  А если объект уже введен в эксплуатацию?
6	Согласно Приказу Минстроя России от 09.12.2016 №914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства», застройщик должен размещать информацию на сайте — проекты ДДУ, проектные декларации и пр. Вопрос: применяется ли данный приказ, если, согласно изменениям в 214-ФЗ, информация размещается застройщиком на сайте ЕИСЖС? Отчетность застройщика сдается через сайт госуслуги. Вопрос: нужно ли дублировать эту отчетность на наш.дом.рф в разделе ДОКУМЕНТЫ — ИСХОДЯЩИЕ?
	4. Запрет привлечения средств дольщиков
7	Просим разъяснить позицию государственных органов и оказать необходимую помощь по следующему вопросу. В настоящее время в связи с вступлением в законную силу изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» создалась следующая ситуация. В случае наложения запрета на государственную регистрацию договоров долевого участия в долевом строительстве, связанных с задержкой ввода в эксплуатацию одного объекта, запрет будет наложен не только в отношении этого объекта, но и в отношении других домов, где срок ввода в эксплуатацию еще не наступил и строительство которых осуществляет тот же застройщик. Каким образом привлекать денежные средства участников долевого строительства по нескольким многоквартирным жилым домам, срок сдачи которых не нарушен, при наличии у того же застройщика одного объекта с просроченным сроком сдачи более 6 месяцев?

№	Договоры участия в долевом строительстве
	1. Способы оплаты ДДУ
1	Право на привлечение денежных средств для строительства МКД имеет застройщик, отвечающий определенному перечню требований, в том числе: застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций (п. 1.4 ч. 2. ст. 3), по расчетному счету застройщика не допускается совершение операций по покупке ценных бумаг (ч. 3 ст. 18). Вопрос: разрешается ли застройщику принимать в счет оплаты цены договора долевого участия векселя? Вопрос: разрешается ли застройщику в счет оплаты цены договора на выполнение функций техзаказчика передать последнему вексель, полученный в счет оплаты по договору долевого участия?
2	Учитывая, что взаимозачет является не способом расчетов, а способом прекращения обязательств, как контролирующими органами будет расцениваться проведения взаимозачетов между застройщиком и лицом — участником долевого строительства, если зачитываются встречные обязательства, связанные с созданием объекта: - оплата прав за землю; - оплата подрядчику за выполненные СМР; - отношения, возникающие из инвестиционного договора, когда в качестве результата инвестиционной деятельности должны быть переданы  права на объем строящихся метров? Имеет ли значение, будет участником долевого строительства в этих ситуациях юридическое или физическое лицо?
	2. Применение норм 175-ФЗ к ранее заключенным ДДУ. Порядок оплаты ДДУ
3	Договоры долевого участия заключены до 1 сентября 2018 г. Денежные средства дольщиков по данным договорам должны поступать с рассрочкой на счет застройщика, не являющийся специальным и указанный в договорах. Как должен поступить застройщик в данной ситуации? Вправе ли застройщик принимать от дольщиков денежные средства на указанный в договоре счет, или необходимо их переводить на специальный счет?
4	1) Возможность расчета с участниками долевого строительства путем взаимозачета обязательств, если такая возможность предусмотрена в договоре долевого участия. Например если подрядчик или иное ИП, организация также является участником долевого строительства? В новой редакции закона №214-ФЗ данный вопрос не рассмотрен.  2) Будут ли распространяться новые требования в части безналичных расчетов и другие на жилищно-строительные кооперативы?
5	Можно ли по договорам ДДУ, заключенным до 01.09.2018, привлекать денежные средства дольщиков, согласно прописанным условиям в ДДУ, т.е. наличными денежными средствами или по старому расчетному счету?
	3. Вознаграждение (услуги) застройщика
6	Возможно ли в договоре участия в долевом строительстве отдельно оговаривать размер вознаграждения застройщика и использовать указанные средства на любые цели?
7	Нужно ли приводить заключенные до 20.10.17 ДУДС в соответствие с новым 214-ФЗ, ведь в нем убрано понятие «услуги заказчика-застройщика»?

№	Иная деятельность застройщика
	1. Продажа жилых помещений
1	Может ли застройщик при осуществлении деятельности по строительству жилых домов с привлечением средств дольщиков  продавать квартиры в уже введенных в эксплуатацию жилых домов, построенных в рамках 214-ФЗ и не реализованных в рамках договоров участия в долевом строительстве (то есть оставшиеся непроданными в период строительства) одновременно со строительством с привлечением средств дольщиков?
2	Также просим пояснить, как быть в ситуации, когда по одному разрешению на строительство строится многосекционный дом с разными сроками ввода в эксплуатацию секций (по первой секции, которая введена в III кв. 2018 года, остались нереализованные квартиры в рамках 214-ФЗ), можно ли застройщику продавать квартиры в период строительства другой секции, которая еще достраивается и не введена в эксплуатацию, или нужно ждать окончания строительства всех секций, и только потом реализовывать непроданные по 214-ФЗ квартиры? В новой редакции 214-ФЗ, вступившей в силу 01.07.18, застройщику дано право реализовывать только нежилые помещения и машино-места.
	2. Сдача в аренду объектов застройщика
3	Если ранее сдавали в аренду КТП и кабельную линию генподрядчику, как теперь сдавать ее с 01.07.18?
4	Если ранее перевыставляли генподрядчику расходы по электроэнергии, то как быть с 01.07.18?

     

    

   

   

 

  

Другие публикации по теме:

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника