Руководство Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИ НИУ ВШЭ) любезно предоставило порталу ЕРЗ информационно-аналитический материал о состоянии делового климата в строительстве во II квартале 2018 г. и ожиданиях предпринимателей на III квартал 2018 г.

   

Фото: www.xxl.ua

    

Индекс экономического настроения (ИЭН ВШЭ) во II квартале 2018 года

Для расчета Индекса экономического настроения (ИЭН ВШЭ) во II квартале 2018 г индекса использовались результаты обследований 6 тыс. строительных фирм. Долговременные исследования выявили тесную корреляцию ИЭН ВШЭ с индексом физического объема ВВП.

  

Рис. 1. Индекс экономического настроения (ИЭН ВШЭ). Индексы предпринимательской и потребительской уверенности

 Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ; Росстат

     

Основные результаты II квартала 2018 года

Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве снизился на 2 п. п. и достиг рекордно низкого за последние десять лет значения (-22%); продолжается снижение деловой активности в отрасли.

    

Рис. 2. Индексы уверенности предпринимателей в базовых секторах экономики¹ и потребителей Балансы, %

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ; Росстат

     

Индекс экономического настроения (ИЭН ВШЭ)

Во II квартале 2018 г. ИЭН ВШЭ снизился относительно предыдущего квартала на 0,9 процентных пункта (п. п.) до отметки 99,2. Таким образом, траектория индикатора вновь перешла в зону недостаточно благоприятного делового климата.

   

Рис. 3. Индекс экономического настроения (ИЭН ВШЭ)

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

Снижение ИЭН ВШЭ во II квартале 2018 г. было обусловлено, в основном, ухудшением деловых настроений руководителей предприятий добывающей промышленности, строительства и сферы услуг. В частности, негативную динамику продемонстрировали оба «строительных» компонента индекса. При этом баланс² оценок уровня портфеля заказов снизился на 1 п. п. до рекордно низкого за последние тринадцать лет значения (-43%). Баланс оценок ожидаемого изменения численности занятых в подрядных организациях в результате снижения на 3 п. п. до (-1%) покинул зону положительных значений — подобное явление наблюдалось в I квартале 2016 г. и в кризисном 2009 г.

Среди факторов, лимитирующих развитие организаций, во II квартале 2018 г. доминировал недостаточный спрос на продукцию/услуги: его негативное воздействие констатировали около половины респондентов практически из всех наблюдаемых базовых отраслей экономики. Существенно осложняли деятельность организаций также финансовые проблемы, связанные с недостатком собственных средств предприятий и высоким уровнем налогообложения.

   

Индекс предпринимательской уверенности в строительстве

ИПУ в строительстве³ во II квартале 2018 г. продолжил снижаться; значение индикатора уменьшилось на 2 п. п. относительно предыдущего квартала и достигло рекордно низкой за последние десять лет отметки (-22%).

Негативную тенденцию продемонстрировали оба компонента ИПУ: баланс оценок уровня портфеля заказов снизился на 1 п. п. до (-43%), а баланс оценок ожидаемых изменений занятости снизился на 3 п. п. до (-1%).

  

Рис. 4. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве Балансы, %

 

Источник: Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ; Росстат

  

Фактически ИПУ в строительстве (-22%) в отчетном периоде повторил значение ИПУ II квартала 2009 г. — эпицентра финансово-экономического кризиса конца 2008 — начала 2009 гг. Исходя из мнений руководителей строительных организаций, одной из главных причин депрессивного поведения отрасли является слабый внутренний спрос на строительные услуги со стороны трех основных инвесторов: государство, корпоративный сектор и население (в меньшей степени).

 Государство, хотя и вышло в I полугодии на профицит своего бюджета, но груз финансовой ответственности перед социальной, производственной и оборонной сферой пока не дает возможности дополнительно увеличить затраты в «строительство». Дополнительно, к сожалению, в текущем году не предполагается ввода крупных отраслеобразующих объектов, типа АТЭС, Керченского моста или к ЧМ по футболу 2018 г. С некоторой натяжкой к данной категории объектов можно отнести в текущем году объекты нефтегазовой инфраструктуры, в том числе «Сила Сибири», чисто инфраструктурные проекты, объекты оборонного комплекса и, возможную, активизацию заявленной более года назад реновации.

Корпоративный сектор, входящий в базовые отрасли экономики страны, находится в фазе «позитивной стагнации» (данный термин используется исключительно из-за отставания российских темпов роста от среднемировых), и пока время для большинства экономических агентов для расширения своего производства за счет ввода новых объектов еще не пришло.

Платежеспособность домашних хозяйств и уровень ипотечной ставки пока не позволяют большинству российского населения активно заняться покупкой новой недвижимости в целях улучшения качества своей жизни, хотя в этом направлении в последнее время наблюдаются заметные позитивные тенденции. Вместе с тем, жилищное строительство в текущем году работает крайне нестабильно, показывая совершенно статистически несовместимую помесячную динамику ввода в действие квадратных метров жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В частности, по данным Росстата, темп роста строительства жилья в феврале с. г. составлял 133,8%, а в июне с. г. он упал до 83,1%.

Слабым объяснением выявленного спада темпов роста в жилищном строительстве более чем на 50 п. п. за четыре месяца, может служить наблюдаемый очевидный профицит введенного жилья в отдельных регионах страны. Причем избыток жилья сказывается даже не в общем объеме квадратных метров жилья, а в количестве квартир из-за заметного сокращения в последние годы их средней площади. Подобная схема, возможно, была эффективной в период кризиса реальных доходов домашних хозяйств в 2015—2017 г. г., но сегодня, в период роста реальных доходов, реальных зарплат населения и в целях выполнения майского Указа Президента РФ об увеличении ввода жилья в ближайшей перспективе до 120 млн. кв. м, по-видимому, необходимо увеличивать среднюю площадь вводимых квартир хотя бы до 70—75 кв. м. По данным «Института развития строительной отрасли» средняя площадь возводимых в России квартир составляла в апреле текущего года 49,4 кв. м.

При этом нельзя забывать, что одной из основных текущих проблем для отрасли является не как построить жилье, а как его продать. Постоянные демпинги и скидки, а также пока еще относительно низкая платежеспособность населения привели к тому, что рентабельность строительных работ в I квартале с. г. (2,4%) была самой низкой среди 18 укрупненных видов экономической деятельности (для сравнения рентабельность в «рыболовстве и рыбоводстве» за этот период составила 50,9%). При этом доля убыточных строительных организаций в I квартале с. г. (35,7%) в общем числе организаций в отрасли превышала соответствующий показатель по экономике в целом (34,9%).

Несмотря на экстремальное снижение текущего ИПУ в строительстве (-22%) до кризисных значений II квартала 2009 г., можно с осторожностью предположить, что отрасль достигла «дна» и дальше мы увидим постепенный подъем. Об этом свидетельствуют респондентские оценки строительных индикаторов, не являющихся компонентами ИПУ.

  

Комментарий директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА:

     

Фото: www.realty.interfax.ru

    

«Выявленный во втором квартале 2018 г. перелом позитивного тренда Индекса экономического настроения выглядит несколько неожиданно, — отмечает эксперт. — После девятиквартального подъема ИЭН и выхода Индекса в первом квартале — впервые за последние четыре года — в зону благоприятного делового климата (I квартал — 100,1), ИЭН изменил вектор движения, снизив свое значение на 0,9 пунктов, составив во II квартале 99,2, хотя заметных макроэкономических предпосылок для подобного отрицательного маневра не наблюдалось.

Относительно стабильной в отчетном периоде сохранялась макроэкономическая ситуация в стране, в том числе, и у четырех индикаторов, на которые в первую очередь реагируют предприниматели и потребители — это курсовая и инфляционная составляющие, а также рынок труда и реальные располагаемые денежные доходы населения.

Основными «антидрайверами», повлиявшими на снижение ИЭН, стали капиталоемкие отрасли реального сектора — строительство и добывающая промышленность, а также сфера услуг, представляющая потребительский сегмент экономики. Среди причин ухудшения настроений предпринимателей из этих видов экономической деятельности можно выделить следующие: слабый инвестиционный и потребительский спрос на продукцию и услуги; рост инфляционных ожиданий, в том числе, из-за состоявшегося повышения цен на топливные ресурсы и ожидаемого увеличения ставок НДС; некоторого роста неопределенности экономической ситуации в стране. Причем последний фактор оказывает повышенное давление на строительство и промышленность.

Следует заметить, что строительство в настоящее время является самой беспокойной и, к сожалению, самой депрессивной базовой отраслью экономики и находится в фазе законодательной перестройки, связанной с переходом к проектному финансированию и изменением в правилах долевого строительства. Понятно, что подобные нововведения практически искоренят проблему обманутых дольщиков, но как будут складываться взаимоотношения между застройщиками, подрядчиками и банками неизвестно.

У строителей есть масса других вопросов. Например, какова будет ближайшая динамика «своих» цен на вводимое жилье; когда будет лишь одна стадия продаж — финальная, т.е. самая дорогая; что произойдет с «чужими» ценами на стройматериалы; как будет применяться механизм эскроу-счетов при возникновении форс-мажорных обстоятельств; как будет для застройщиков действовать пункт «один застройщик — одно разрешение»; что произойдет, если у финансирующего банка появятся проблемы; как поведет себя в ближайшем будущем ипотечная ставка при очевидном замедлении снижения ключевой ставки со стороны ЦБ РФ и ряд других вопросов. К сожалению, все эти проблемы дают осторожные основания предполагать, что цена стоимости «квадрата» жилья в ближайшие полтора года может вырасти на 20—25%, интенсифицируя процесс банкротства строительных организаций.

Следует обратить внимание, что строительство наряду с торговлей, являются в настоящее время очевидными лидерами по интенсивности банкротств. Хотя зачастую банкротства в строительстве представляют собой искусственную управленческую схему, проводимую в целях поглощения слабой финансовой подрядной организации более сильной, причем с обоюдного согласия. Вместе с тем, по данным последнего опроса, сегодня на строительном рынке функционирует примерно 17—19% подрядных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии⁴.

В принципе, «созидательное разрушение» в виде банкротств заведомо неэффективных экономических агентов, зачастую создающих отрицательную добавленную стоимость — абсолютно нормальный цивилизованный процесс в условиях рыночной экономики. Главное, чтобы запуск данного механизма не создал излишнего негативного давления на рынок труда и не была пройдена «красная черта», за которой начинается повышенная социальная турбулентность.

Однако у подрядчиков имеется достаточно серьезный механизм, который может ослабить негативные последствия увольнения рабочих в результате возможной интенсификации банкротств: это неформальный рынок труда, где профессия «строитель» находит широкое применения в виде строительства и ремонта для населения дач, квартир, бань, гаражей и других объектов. Конечно, это далеко не самый благоприятный экономический маневр с точки зрения налогообложения и производительности труда, но, как временную схему по недопущению роста безработицы ее можно рассматривать.

Исходя из прогнозных ожиданий участников опроса на ближайшую перспективу, можно предположить, что в третьем и четвертом кварталах текущего года ситуация в строительстве улучшится и, соответственно, ИЭН по итогам 2018 года вновь, возможно, перейдет в зону благоприятного делового климата. Если, конечно, принципиально не ухудшится ценовая конъюнктура на этом отраслевом рынке, не будет наблюдаться повышенной курсовой и инфляционной турбулентности или до конца года будет предпринято излишнее регуляторное давление на предприятия и организации, работающие в отрасли.

Строительство, несмотря на свое рецессионное поведение, похоже уже достигло «дна». Последние статистические данные Росстата показывают, что в отрасли началось некоторое оживление. Выявляемый в ходе конъюнктурных опросов Индекс предпринимательской уверенности в строительстве, хотя и находится в резко негативной зоне, но отдельные индикаторы операционной деятельности начали улучшаться. В частности, это относится к общему физическому объему выполненных работ и к собственным финансовым средствам. Вдобавок, исходя из прогнозов руководителей строительных организаций, в ближайшей перспективе ожидается некоторое оживление инвестиционной активности.

И, пожалуй, главное: последние два месяца наблюдается заметный рост деловой активности в обрабатывающей промышленности в «производстве строительных материалов». Учитывая, что предприниматели из этой отрасли промышленности являются основными экспертами в оценке текущей и ожидаемой ситуации в самом строительстве, можно почти наверняка утверждать, что они никогда не станут расширять деятельность своих предприятий, не будучи уверенными в росте деловой активности в подрядной деятельности. В результате позитивного влияния указанных факторов можно ожидать от подрядчиков «отскока от дна» и выхода строительства до конца года в более благоприятную зону.

Частичным подтверждением данного вывода могут служить и последние данные Росстата об объеме работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за январь-июнь с. г. В частности, темп роста данного показателя за I полугодие 2018 года к соответствующему периоду прошлого года вплотную приблизился к стопроцентному значению, составив 99,0%», — резюмировал эксперт.

   

Фото: www.issek.hse.ru

  

^[1]По добывающим и обрабатывающим производствам приведены данные за июнь и май 2018 г. 

^[2]Баланс – разность долей респондентов, отметивших «увеличение» и «уменьшение» показателя по сравнению с предыдущим периодом, или разность долей респондентов, отметивших уровень показателя как «выше нормального» и «ниже нормального» в отчетном периоде; в процентах («нормальный» уровень – достаточный, допустимый, приоритетный для сложившихся условий в период обследований).

^[3]Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение сезонно скорректированных балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.

^[4]Организации, у которых на протяжении трех и более кварталов выявляется отрицательная динамика финансовой составляющей (прибыль и собственные финансовые ресурсы), физического объема выполненных работ, числа заключенных договоров (портфель заказов)  и численности занятых.

  

 

 

  

  

Другие публикации по теме:

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли в I квартале 2018 года

Олег Высоцкий (СМ PRO): В ближайшие два-три года ввод жилья может ежегодно сокращаться на 10%

Опрос руководителей строительных организаций в IV квартале: в ожидании роста

Застройщиков-банкротов за ноябрь стало на 8% больше

Опрос руководителей строительных организаций в III квартале: в конце тоннеля забрезжил свет

Опрос руководителей строительных организаций во II квартале: такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц

Спустя три года после предыдущей публикации на эту традиционно интересующую читателей портала ЕРЗ.РФ тему генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ по нашей просьбе подготовил актуализированную статью о требованиях, предъявляемых к зданиям и сооружениям.

 

Фото: t.me/mkhusnullin

 

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства (ОКС) у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020-го, а также в мае 2022 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020 и 124-ФЗ от 01.05.2022) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку.

В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации (ПД), прошедшей экспертизу;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, если необходимо продлить срок его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки ПД в соответствии с изменениями в нормативных документах, касающихся требований безопасности.

С момента вступления в силу ГрК РФ в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке (ЗУ) и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком ПД документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной ПД, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в ГрК РФ проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки ПД и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

При этом установленные ГрК РФ с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия ПД (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

• требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

• разрешенному использованию земельного участка (ЗУ) и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный ОКС должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи ГПЗУ). ГрК РФ не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ, если объект был построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, но не соответствует каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

В августе 2018 года нормы ГрК РФ в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ при выдаче РС проект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РС ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ при выдаче РВ объект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РВ ограничениям земельного и иного законодательства.

Вывод: в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для случая, если новые ограничения к использованию ЗУ предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и строящийся (реконструируемый) ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод о том, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию ОКС, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых ОКС в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования ЗУ, которые возникли за время строительства объекта.

 

Фото: archibog.ru

 

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечиваться застройщиком не на дату выдачи разрешения на строительство, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам Правительства РФ проектная документация, по общему правилу, должна была соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (в дальнейшем в качестве дополнительного критерия также стал учитываться момент начала разработки проектной документации).

При этом в августе 2018 года ст. 49 ГрК РФ была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала вопрос.

Положения части 5.2 ст. 49 ГрК являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы ПД (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).

Так, при проведении экспертизы проектной документации ОКС, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы ПД линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая ПД, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

В случае если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы ПД осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления проектной документации на экспертизу.

 

Фото: edsro.center

 

При проведении экспертизы ПД линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной ПД требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления ПД на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке ПД и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет)^[3].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия ГрК РФ и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку ПД (в том числе при продлении срока действия РС) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года в ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ были внесены поправки, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе ПД (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы ПД.

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в пункте 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ №145 от 05.03.2007) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы ПД (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, но и дополняет ее новацией, которая позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

 

Фото: potok-montazh.ru

 

Следует учитывать и то, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться от норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос соответствия норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно Федеральному закону 468-ФЗ от 29.12.2020, ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена частью 10, которая содержит несколько переходных положений (в текущей редакции действуют до 1 января 2025 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года, а разрешения на ввод в эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный ОКС должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующего на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 ГрК РФ о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-либо требований земельного и иного законодательства, произошедшие после выдачи разрешения на строительство объекта (которое должно быть выдано до 1 января 2023 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

 

^[1] В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче ГПЗУ.
^[2] Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3] Постановлением Правительства РФ №440 от 03.04.2020 было установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, ГПЗУ для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года. Похожие нормы о продлении срока в 1,5 года в дальнейшем были заложены в Постановление Правительства РФ  №575 от 02.04.2022.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Порядок ведения реестра объекта капитального строительства

Минстрой разъяснил нюансы изменения назначения объекта капитального строительства

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Порядок идентификации объекта капитального строительства

По какому принципу в процессе проектирования и строительства могут меняться требования, предъявляемые к возводимому объекту капитального строительства

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) 

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений