Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.stroy-ek.ru

    

Договор о комплексном развитии территории (далее — КРТ) заключается на торгах в целях реализации решения о КРТ, принимаемого исполнительным органом государственной власти (ОГВ) или органом местного самоуправления (ОМС), либо без торгов — с правообладателями земельных участков (ЗУ) или иных объектов недвижимости, расположенных на территории комплексного развития.

Эти территории могут занимать значительные площади, а объекты недвижимости, расположенные в их границах, могут принадлежать множеству правообладателей. В числе последних могут быть и такие, которые за свою собственность будут держаться до последнего, препятствуя тем правообладателям, кто хочет по своей инициативе заключить договор о КРТ. Как говорят применительно к подобным случаям англичане, придется есть слона по частям (eat an elephant in parts).

      

Фото: www.edsro.center

    

Защиту прав правообладателей, желающих заключить договор о КРТ по свой инициативе, обеспечивает возможность реализации проектов комплексного развития на части территории, определенной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), предусмотренная ч.2 ст. 68 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), согласно которой договор о КРТ может быть заключен в отношении части территории, предусмотренной решением о КРТ.

Поэтому в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по КРТ, может быть заключено несколько договоров о КРТ.

   

Фото: www.economic-definition.com

    

При этом очевидно, что содержание договора о КРТ в отношении части территории будет иметь свои особенности. В частности, в договоре должны быть указаны сведения о местоположении, площади и границах части соответствующей территории. Все остальные существенные условия договора о КРТ, предусмотренные ч. 4 и ч. 5 ст. 68 ГрК РФ, должны быть также включены в договор с учетом реализации проекта на части территории, предусмотренной для КРТ.

Применение некоторых положений ч. 4 ст. 68 ГрК РФ может вызвать сложности. Например, в договор о КРТ включается обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному ОГВ или ОМС в определенный договором срок документации по планировке территории в части, составляющей предмет договора.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

Но каким образом до утверждения проекта планировки можно составить и указать в договоре перечень объектов капитального строительства и линейных объектов, подлежащих строительству в рамках договора о КРТ, как того требует п. 2 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ? Очевидно, что это требование невыполнимо.

Другой вопрос: кто должен строить объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в проектах жилой застройки территорий комплексного развития? С одной стороны, договором о КРТ может быть предусмотрено обязательство лица, заключившего договор, после окончания строительства таких объектов безвозмездно передать их в государственную или муниципальную собственность (ч. 5 ст. 68 ГрК РФ).

   

Фото: www.rosotkat.ru

     

С другой стороны, договором о КРТ может быть предусмотрена обязанность исполнительного ОГВ или ОМС за свой счет обеспечить строительство этих объектов, в том числе за границами территории комплексного развития или части такой территории, являющейся предметом договора (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). Решение этого вопроса видится в том, чтобы при подготовке решения о КРТ было учтено технико-экономическое обоснование проекта.

В связи с предусмотренной законом возможностью заключить договор о КРТ в отношении части территории, предназначенной для комплексного развития, возникает вопрос о порядке применения ограничения, установленного п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. Согласно этому ограничению, заключение договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение, возможно при условии, что такое согласие было получено от всех правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенного в границах территории комплексного развития, в отношении которой подготовлен проект решения о КРТ.

   

  

Очевидно, что это положение не должно нарушать права правообладателей, выразивших согласие на заключение договора о КРТ. Очевидно также и другое: если согласие на заключение договора о КРТ выразила только часть правообладателей, то с этой частью правообладателей договор о КРТ не может быть заключен в отношении всей территории, о которой подготовлен проект решения о КРТ.

С этой частью правообладателей договор о КРТ может быть заключен только на ту часть территории комплексного развития, земельные участки на которой принадлежат этим правообладателям.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Соответственно, часть территории комплексного развития, правообладатели земельных участков на которой не выразили желание заключить договор о КРТ, будет включена в решение о КРТ, и договор о КРТ этой части будет заключен с победителем торгов.

При этом земельные участки на этой части территории КРТ подлежат изъятию для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).  

     

  

Чем глубже мы погружаемся в правовые вопросы, возникающие при рассмотрении тех или иных проектов КРТ, тем больше вопросов может возникать. Ключом к их решению являются основные принципы, во-первых, защиты прав правообладателей и, во-вторых, обеспечения баланса частных и публичных интересов. В наиболее сложных случаях потребуются дополнительные разъяснения уполномоченного органа исполнительной власти и, возможно, изменение законодательства о КРТ.

Только так, совместными усилиями власти и бизнеса, можно обеспечить живучесть института КРТ и не допустить повторения того, что произошло с институтом КУРТ (комплексного и устойчивого развития территории, введенного 283-ФЗ от 02.08.2019 и отмененного 494-ФЗ от 30.12.2020), почившего в бозе в младенческом возрасте 1 года и 5 месяцев.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

  

  

  

   

      

Другие публикации по теме:

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

КПП (Контрольно-пропускной пункт) — неотъемлемая часть организации доступа на территорию ЖК, коттеджного поселка (КП), офисных и бизнес-центров. Мы настолько привыкли к его присутствию, что не обращаем внимания на то, как он функционирует. Однако прогресс идет вперед семимильными шагами. И ключевые изменения, необходимые для эффективной организации работы современного КПП, — это внедрение комплексной автоматизации.

   

   

Что такое «TRASSIR Мой паркинг»

Решение «TRASSIR Мой паркинг» — это готовый комплект оборудования, программного обеспечения и модулей видеоаналитики, разработанный специально для комплексной автоматизации контрольно-пропускного пункта на базе технологии AutoTRASSIR.

В жилых комплексах и коттеджных поселках эта система предназначена для автоматизации доступа на территорию жильцов и их гостей.

Заказчиком чаще всего выступает управляющая компания ЖК или коттеджного поселка, которая хочет установить шлагбаум при въезде на территорию.

Основная цель проста: необходимо, чтобы на парковку ЖК/поселка не заезжали чужие машины — а только машины жителей и их гостей.

 

С какими проблемами сталкиваются жильцы и управляющие компании в ЖК и КП?

• Чужие машины занимают место на парковке, и жителям негде парковаться.

• Чужие машины имеют возможность проезда через двор, это может повысить риск ДТП.

• Сложно исключить мошенничество с парковочными местами в сговоре с охранником.

• Проезд с помощью брелока (пульта) и открытие шлагбаума по звонку не дает 100-процентной гарантии отсечения возможности проезда посторонних машин.

Преимущество использования решения от TRASSIR — в том, что реакция осуществляется быстрее. Жильцу или гостю не нужно останавливаться и отвлекаться от процесса управления автомобилем. Нет риска забыть или потерять брелок. Нет необходимости заказывать гостевой пропуск для такси или служб доставки. К тому же у некоторых служб установлен анонимизатор, и пользователь в принципе не знает номер звонящего.

«TRASSIR Мой паркинг» решает все описанные выше задачи. А также значительно упрощает расследование любых инцидентов на территории ЖК или КП. Например, виновника ДТП будет гораздо проще найти, поскольку номера всех проезжавших машин автоматически распознаны и сохранены в журнале событий AutoTRASSIR.

 

  

А в случае угона транспортного средства, используя генерацию отчетов из модуля распознавания автомобильных номеров, можно в разы упростить и, главное, ускорить процесс расследования.

Помимо этого комплексное решение позволяет организовать удобную парковку для жильцов и их гостей. Это в свою очередь повышает ценность услуг управляющей компании, позволяет повысить цены на услуги по обслуживанию территории ЖК, а также делает недвижимость более привлекательной для покупателей и арендаторов.

 

Какие задачи поможет решить «Умный КПП» в коттеджном поселке

• Организовать проезд резидентов и гостей на территорию поселка 24/7 без перерывов на сон и обед.

• Оперативно расследовать инциденты на территории поселка за счет автоматического учета автомобилей на территории поселка.

• Снизить нагрузку на охрану за счет автоматизации проезда резидентов и гостей.

• Легко внедрить систему видеоаналитики «под ключ» от единого поставщика оборудования и ПО.

• Бесшовно интегрировать внешние базы данных номеров жильцов (при необходимости).

• Использовать готовое приложение для резидентов.

• Сократить время для проезда КПП (в т. ч. в часы пик).

• Повысить уровень лояльности жителей к УК.

• Сэкономить от 1 млн руб. в год на ФОТ.

• Организовать дополнительную монетизацию (платный проезд грузового транспорта).

• Внедрить готовое решение для автоматизации КПП.

Использование комплексного решения TRASSIR поможет автоматизировать проезд по реестру для обеспечения безопасности на территории коттеджного поселка. Это позволит увеличить пропускную способность КПП и лучше контролировать поток въезжающих и выезжающих автомобилей.

Управляющие компании смогут организовать автоматический пропуск транспортных средств, у которых есть разрешение на въезд/выезд с территории, и исключить возможность совершения хищений, происходящих в сговоре с сотрудниками охраны.

Также у УК появляется возможность ограничения доступа на территорию автомобилей, внесенных по каким-либо причинам в «черный список».

  

   

Создание отчетов в модуле AutoTRASSIR позволяет вести учет автомобилей, осуществлять контроль количества транспортных средств и времени их пребывания на территории.

Такой подход обеспечивает автоматическую фиксацию всего проезжающего через въездные/выездные ворота автотранспорта.

 

Мобильное приложение для создания гостевых пропусков

Важным преимуществом использования комплексного решения является возможность самостоятельного выписывания временных пропусков через приложение TRASSIR-клиент.

Также в настоящий момент активно расширяется список поддерживаемых популярных сторонних приложений, которыми пользуются представители управляющих компаний.

   

Мобильное приложение TRASSIR позволяет:

• осуществлять заказ постоянных и временных пропусков;

• вести журнал учета посетителей, доступный в электронном виде;

• устанавливать временные ограничения на пропуска гостей (например, по времени или дате либо по количеству проездов);

• получать аналитику и отчетность по использованию пропусков и посещаемости.

• обеспечить гибкость и контроль: система ролей позволит представителю УК самому управлять доступом гостей на территорию парковки. Он сможет назначать различные уровни доступа и устанавливать временные ограничения для каждого гостя. Это обеспечит контроль и безопасность на территории.

В результате жильцы смогут самостоятельно оформлять заявки всего за несколько секунд, за счет чего заказ пропуска не отнимает много времени.

  

 

В то же время управляющая компания значительно сокращает затраты на физические пропуска, идентификаторы, устройства считывания и ФОТ для сотрудников охраны. И улучшает отношение к себе со стороны жильцов, позволяя избежать возникновения утренних и вечерних «заторов» у шлагбаума.

   

Представители УК могут легко создавать пропуска через клиент TRASSIR

• Интерфейс списков позволяет быстро создавать как постоянные пропуска, так и временные, а также пропуска с лимитом поездок.

• Есть возможность временной деактивации отдельного пропуска или целого списка.

 

Заключение

Таким образом, использование комплексного решения «TRASSIR Мой паркинг» в ЖК и КП помогает автоматизировать контроль транспортных средств, въезжающих на территорию и выезжающих с нее, обеспечить безопасность и повысить привлекательность проживания для жильцов и покупателей недвижимости.

Решение «под ключ» от единого поставщика ПО и оборудования обеспечит надежную и слаженную работу всех компонентов комплексного решения.

 

Реклама. ООО «ДССЛ-Первый». ИНН: 7701081730

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как умное видеонаблюдение помогает избежать проблем на этапе постройки и эксплуатации

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

Цифровизация эксплуатации на форуме 100+: от умной диспетчерской до умного дома и двора

Александр Дудник (KapleStop): «Наша система подскажет, но человеку надо правильно отреагировать»

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Только около 16% строящихся в России объектов оборудованы видеокамерами