Статью на эту тему подготовил один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.инвесттендер.москва

     

Прежде чем говорить об особенностях гарантийных обязательств при долевом строительстве, надо объяснить, чем вызвана сама постановка данного вопроса.

Граждане России, намеревающиеся осуществить частные инвестиции с целью не только сберечь, но и прирастить денежные средства, рассматривают, как правило, три основных вида вложений: банковский депозит, инвестиции на фондовом рынке и участие в долевом строительстве.

Банковский депозит является надежным, но самым низкодоходным способом инвестиций.  Участие в финансовых операциях на фондовом рынке требует профессиональных знаний и умения оценивать финансовые риски. И только приобретение недвижимости по договору участия в долевом строительстве с применением счетов эскроу дает уверенность в надежности вложений и возможности реально заработать на продаже или последующей аренде приобретенного недвижимого имущества. Неслучайно, несмотря на некоторое снижение инвестиционной стоимости недвижимого имущества, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости, по оценке экспертов компании JLL,  вырос за 2020 год на 2% — до $4,16 млрд. Первое место по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью — более $1,5 млрд.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) и государственной регистрации права собственности на квартиру в нем участник долевого строительства может продать приобретенную по договору участия в долевом строительстве квартиру покупателю. Последними становятся те, кто, с одной стороны, не хочет или не может ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов, а с другой стороны — обладает финансовыми возможностями для приобретения готового жилья по более высокой цене.

    

Фото: www.openfile.ru

    

Но здесь покупателя готовой квартиры ждет подвох. Дело в том, что, согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав МКД, не может составлять менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в качестве существенного условия должен содержать информацию о гарантийном сроке на квартиру, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявлять претензии по качеству застройщику. Но только лицо, являющееся стороной ДДУ, вправе предъявить требования застройщику и даже иск в суд в связи с обнаруженными в течение гарантийного срока недостатками общестроительных работ и выявленными дефектами.

Покупатель квартиры, построенной в результате долевого строительства и проданной ему участником долевого строительства, полностью лишен права на предъявление претензий по качеству в гарантийный срок к застройщику и подрядной организации, осуществившей строительство МКД. Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в случае продажи продавцом покупателю недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора о ее продаже, применяются общие правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

   

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

По общим правилам купли-продажи продавец, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной. К числу таких нарушений относятся неустранимые недостатки, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных затрат или затрат времени. Кроме того, существенным нарушением требований к качеству товара считаются недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения. 

На практике общие положения о качестве товара при сделках с недвижимостью если и применяются, то только в случаях, когда недостатки выявлены покупателем непосредственно при совершении сделки. В случае, когда новый собственник квартиры обнаруживает недостатки или дефекты в течение еще не истекшего гарантийного срока, ему остается только надеяться на то, что эти недостатки устранит управляющая компания — своими силами либо по договоренности с застройщиком или подрядной организацией, которые формально уже свободны от гарантийных обязательств перед новым собственником.

Конечно, остается вариант с судебным иском. Но невозможно гарантировать успех в суде, учитывая, что по ДДУ застройщик имеет гарантийные обязательства перед участником долевого строительства, а не перед любым собственником квартиры в период гарантийного срока. Новый собственник не является стороной и в договоре строительного подряда, по которому гарантийные обязательства перед застройщиком имеет генподрядная организация. 

  

Фото: www.metrprice.ru

  

Кроме того, обратим внимание на следующее. Согласно ч. 5 ст. 7 214-ФЗ, застройщик обязан устранить выявленные участником долевого строительства в течение гарантийного срока недостатки квартиры. При этом застройщик не имеет необходимых специалистов для выполнения строительных работ: ведь для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства, застройщик должен удовлетворять требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 214-ФЗ, среди которых нет требований к наличию рабочих и инженерно-технических работников строительных специальностей. Поэтому для выполнения специальных функций, связанных со строительством, застройщик на договорной основе привлекает технического заказчика, обладающего необходимыми компетенциями.

В случае получения от участника долевого строительства претензий по качеству застройщик должен обратиться с соответствующим требованием к генподрядчику на основании заключенного с ним договора. Кстати, этот договор должен предусматривать гарантийный срок с учетом того, что установленный законодательством о долевом строительстве минимальный пятилетний гарантийный срок начинает исчисляться с момента передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, в то время как гарантийный срок по договору подряда начинает исчисление с момента передачи подрядной организацией застройщику построенного МКД.

При этом срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства хотя и установлен договором участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2 ч. 4 ст.4 214-ФЗ, но может быть нарушен, что не влечет изменений в определении гарантийного срока по такому договору. Предусмотреть все такие ситуации при заключении застройщиком договора строительного подряда с подрядной организацией практически невозможно.

    

Фото: www.yurist-zhkh.ru

     

Подрядная организация, осуществившая строительство МКД, имеет необходимые ресурсы для устранения выявленных в течение гарантийного срока недостатков и дефектов. Ее инженерно-технические работники и рабочие знают все особенности строительно-монтажных работ, выполненных при создании этого МКД. Договором подряда предусмотрены гарантийные обязательства подрядной организации в течение гарантийного срока, который не зависит от даты передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства и начинают исчисляться с момента передачи построенного МКД застройщику.

Особенности правового регулирования гарантийных обязательств при выявлении строительных недостатков квартиры заключаются в следующем:

1) Подрядная организация напрямую не принимает претензии от участников долевого строительства.

2) Подрядная организация отгорожена от участников долевого строительства «живым щитом» из работников компании-застройщика и управляющей компании.

3) Собственник квартиры, купивший ее у участника долевого строительства, в течение гарантийного срока формально лишен возможности предъявления претензий к застройщику и подрядной организации в случае выявления недостатков, в том числе скрытых, которые невозможно обнаружить при приемке квартиры по договору купли-продажи.

   

Фото: www.edsro.center

   

Здесь важно отметить, что застройщик, которому направлена претензия по качеству, может оказаться в стадии банкротства или ликвидации. Причем в стадии ликвидации компания-застройщик может оказаться не только по причине банкротства, но и в связи с тем, что это была компания специального назначения (SPV), созданная для реализации конкретного проекта. Это позволяет минимизировать риски долевого строительства и эффективно управлять бизнес-процессами и финансовыми потоками, обеспечивающими строительство.              

Анализ норм законодательства и сложившейся правоприменительной практики приводит нас к выводу о том, что собственник квартиры, независимо от того, являлся ли он участником долевого строительства или приобрел квартиру на вторичном рынке, должен иметь возможность предъявлять претензии напрямую подрядной организации в течение гарантийного срока.     

Для этого можно предложить дополнить ст. 7 214-ФЗ, определяющую гарантии качества объекта долевого строительства, частью 9 следующего содержания:

    

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

    

«9. Собственник квартиры в многоквартирном доме, построенном с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в соответствии с настоящим федеральным законом, вправе предъявить подрядной организации, осуществившей строительство, в письменной форме требования или заявить иск в суд в связи с выявленными недостатками (дефектами) в течение гарантийного срока, предусмотренного заключенным подрядной организацией с застройщиком договором строительного подряда, срок которого должен составлять срок не менее 5 лет.

Собственник квартиры при обнаружении недостатков, вправе по своему выбору требовать от подрядной организации:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Документальное оформление выявленных недостатков и контроль за их устранением осуществляет управляющая компания».

Предлагаемые изменения законодательства направлены на достижение следующих результатов:

   

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

    

1. Ликвидация лишних административных барьеров на пути требования об устранении недостатков от собственников квартир к непосредственному исполнителю — подрядной организации.

2. Повышение ответственности подрядных организаций за выполнение строительно-монтажных работ.

3. Снижение нагрузки на суды по спорам о качестве квартир, поскольку подрядные организации будут заинтересованы в досудебном урегулировании споров с собственниками квартир об их качестве.

4. Собственники квартир, независимо от способа приобретения квартиры, получат инструмент надежной защиты права на качественное жилье.

5. Участники долевого строительства жилья будут уверены в том, что продаваемые ими квартиры найдут покупателей, которые заинтересованы в том, чтобы иметь возможность предъявлять претензии по качеству в течение гарантийного срока на построенный многоквартирный дом.

6. Застройщики смогут привлекать дополнительные финансовые ресурсы инвесторов, уверенных в продажах квартир.

7. Управляющие компании смогут акцентировать внимание на контроле устранения строительных недостатков и дефектов.

     

    

Граждане России имеют право на комфортное жилье. И не последнюю роль в этом играет право собственников квартир на то, чтобы жилье строилось качественно и в соответствии с техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами. А также право на то, чтобы в случае обнаружения недостатков и дефектов квартиры в гарантийный срок подрядная организация обеспечивала их устранение в разумный срок. 

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

 

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Дольщиков лишили права не подписывать акт приемки квартиры с недостатками

Новый размер неустойки для застройщика — 3% за каждый день просрочки: более 1000% годовых

Односторонний акт передачи квартиры: мнения застройщиков и комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

О процедурах в сфере строительства

Правительство исключает применение неустоек по ДДУ до 1 января 2021 года

Первый прецедент предоставления отсрочки по уплате неустойки застройщиком по 214-ФЗ

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

О подтверждении соответствия качества объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при рассмотрении споров участников долевого строительства в отношении применения правовых норм ч. 1 и ч. 2 ст. 7 закона 214-ФЗ

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Весной 2026 года компания КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ, один из четырех дивизионов в составе группы КНАУФ, представила на рынке модульных потолочных решений новинку. Дизайнерский тандем — потолочная плита Armstrong DUNE Supreme TG 15/90 и подвесная система КНАУФ Силуэт — способен создать атмосферу современного дизайна помещения за счет нестандартной графики потолка.

       

Фото предоставлено пресс-службой КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

    

Уже больше четверти века модульный потолок из твердого минерального волокна является стандартным решением для многих общественных пространств: поликлиники, школы, торговые центры, МОП жилых домов в стандартном исполнении.

И это неслучайно — у данного материала есть свойства, которые трудно воспроизвести в альтернативных решениях. Твердое минеральное волокно относится к слабогорючим материалам, сочетает в себе звукоизоляционные и звукопоглощающие свойства, экологично, и, наконец, модульные потолочные системы позволяют легко скрывать и обслуживать все инженерные коммуникации, обеспечивая быстрый доступ в запотолочное пространство.

Однако требования современного рынка жилья задают новые тренды. Сегодня покупатели более тщательно и трепетно подходят к выбору ЖК. Будущий владелец недвижимости часто обращает внимание на такие детали, как класс энергоэффективности дома, качество строительных материалов, звукоизоляция и пр. Когда потенциальный покупатель выезжает на просмотр, первое, на что он обращает внимание, — это входная группа, лифтовой холл, общеквартирные коридоры.

         

Фото предоставлено пресс-службой КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

       

Именно МОП производит первое впечатление на будущих жильцов

И тут у КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ есть решение!

Потолочная плита Armstrong DUNE Supreme TG 15/90 в сочетании с дизайнерской подвесной системой КНАУФ Силуэт — это современное прочтение классики модульного потолка.

Панель Armstrong DUNE Supreme имеет белую матовую микротекстурированную поверхность с напылением из кальцидной крошки. Визуально это читается как тонкий рельеф и напоминает поверхность песчаной дюны — отсюда и название.

Толщина панели — 19 мм, модульный размер — 600×600 мм, приведенная масса — около 4,1 кг/м².

Стандартный модуль, который вписывается в любую сетку планировки без специальных расчетов.

     

Фото предоставлено пресс-службой КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

            

Кромка TEGULAR 15/90

Уникальность панели во многом определяется конфигурацией кромки. Tegular 15/90 — кромка, обеспечивающая совместимость с классическими подвесными системами КНАУФ Т15 и дизайнерской системой КНАУФ Силуэт. Одна и та же плита может работать в стандартном и в дизайнерском варианте.

КНАУФ Т15 имеет видимую систему шириной 15 мм с несущей способностью до 12 кг/м².

КНАУФ Силуэт — дизайнерская подвесная система той же ширины, но с существенным отличием: она формирует в потолочной плоскости декоративный зазор 7 мм. Именно этот зазор меняет восприятие потолка. Система выпускается в двух исполнениях — белая система/белый зазор и белая система/черный зазор. Черный зазор создает четкую графическую сетку, которая читается как самостоятельный элемент интерьера, а не как техническая необходимость. Несущая способность системы КНАУФ Силуэт — до 15 кг/м².

Потолок становится эстетичным с четкими линиями, воплощая собой «эстетику простых форм» — так мы называем концепцию чистой визуальной геометрии.

Чередование исполнений подвесной системы — белый/белый и белый/черный — в одном пространстве позволяет визуально разграничить пространство без перегородок и изменения высоты потолка.

Интеграция светильников в модульную систему дает дополнительный ресурс для зонирования. Линейные световые решения усиливают направленность пространства, точечные группы создают комфортные зоны с локальным освещением. Плита Armstrong DUNE Supreme работает с отраженным светом эффективно, равномерно распределяя его по помещению.

       

Фото предоставлено пресс-службой КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

     

Акустика

Для современного ЖК важны акустические характеристики потолка. Armstrong DUNE Supreme TG 15/90 оптимально сочетает в себе звукопоглощение и звукоизоляцию.

Будь то входная группа, коридор, лапомоечная или лифтовой холл — акустический комфорт важен для всех жильцов.

Звукопоглощение: коэффициент αw = 0,60 по ГОСТ 23499 (класс D), NRC = 0,60 по ASTM C 423. На частоте 500 Гц — 0,65, на частоте 1000 Гц — 0,70. Этот уровень достаточен для общих коридоров, лифтовых холлов, где важно снижение общего фонового шума.

Теплопроводность панели — λ = 0,060 Вт/(м·К) по ГОСТ 7076. Влагостойкость — до 99% относительной влажности, рекомендовано в помещениях, где присутствует переменный микроклимат: входные группы, лапомоечные, колясочные и т. п.

          

Фото предоставлено пресс-службой КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

         

Пожарные характеристики 

Как уже отмечалось выше, ряд марок панелей из твердого минерального волокна производится на основе негорючих компонентов и по ФЗ-123 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соответствует группе слабогорючих материалов (показатели пожарной опасности — Г1, В1, Д1, Т1).

Имеются марки плит негорючие (НГ). Комплект (плита + подвесная система) применим на объектах с повышенными требованиями к пожарной безопасности, а это все лифтовые холлы, входные группы и коридоры в зданиях выше 17 этажей.

Как ответственный производитель, КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ, имеет обязательные сертификаты пожарной безопасности на всю продукцию Г1 и НГ.

На всех путях эвакуации (согласно ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности») должны применяться материалы только с обязательным пожарным сертификатом.

         

Фото предоставлено пресс-службой КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

         

Модульность

Инженерное преимущество модульной системы никуда не делось — обеспечен легкий доступ к инженерным коммуникациям без демонтажа всей конструкции. Любая панель Armstrong DUNE Supreme TG 15/90 вынимается и возвращается на место легко и непринужденно. В современных ЖК с активной инфраструктурой — вентиляцией, пожаротушением, кабельными трассами — это эксплуатационная необходимость.

Экологическая безопасность подтверждена по EN ISO 14021, доля переработанного сырья в составе панели составляет 40% — 44%.

Наши потолочные решения надежны и являются долгосрочной инвестицией.

Гарантия КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ на потолочный комплект (плита + подвесная система) составляет 15 лет (оформляется на официальном бланке).

Продукция базового и стандартного портфеля КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ, выпускаемая на собственном, полностью локализованном в России производстве в ОЭЗ Алабуга, занесена в Реестр российской промышленной продукции (ГИСП), что подтверждает ее отечественное происхождение и дает право на участие в госзакупках в качестве приоритетных материалов при импортозамещении.

     

Скачайте буклет с полными техническими характеристиками по ссылке.

        

Armstrong DUNE Supreme TG 15/90
Параметр	Значение
Тип кромки	Tegular 15/90
Размер панели	600×600 мм
Толщина	19 мм
Приведенная масса	~4,1 кг/м²
Цвет	белый
Коэффициент светоотражения	85%
Звукопоглощение αw	0,60 (класс D, ГОСТ 23499)
NRC	0,60 (ASTM C 423)
Звукоизоляция Dn,f,w	35 дБ (ГОСТ Р ИСО 10848-2)
Звукоизоляция Rw	17 дБ (ГОСТ Р ИСО 10140-2)
Пожарные характеристики	Г1, В1, Д1, Т1
Влагостойкость	99% RH
Теплопроводность	λ = 0,060 Вт/(м·К), ГОСТ 7076
Совместимые системы	КНАУФ Силуэт, КНАУФ Т15
Гарантия	15 лет на комплект

Источник: КНАУФ СИЛИНГ СОЛЮШНЗ

      

    

Реклама. «ООО «Армстронг Ворлд Индастриз».  ИНН: 7728631727 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

СМАРТ Потолок: скрытая экономия вашего строительства — открытый монтаж коммуникаций без штробления и грязи + кейс 

Пожаробезопасные натяжные потолки с маркировкой Г1: экономия времени и средств для застройщиков и строительных компаний

Как сохранить высоту потолков в новостройках по программе реновации: практический кейс

МЧС разъяснило, как правильно рассчитывать объем горючей массы кабелей, прокладываемых между двойными полами и за подвесными потолками

Эксперты: средняя высота потолков в столичных новостройках превысила 2,9 м