Принцип платности землепользования в Москве реализуется, что называется, по полной программе. Последние нововведения в сфере градостроительного законодательства столицы России анализирует исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

   

   

Напомним, что федеральным законом от 05.04.2013 ФЗ-43 введен институт платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) в случае, если изменение предусматривает новое строительство. Постановлением правительства Москвы (ППМ) от 10.09.2013 №593-ПП порядок и размер платы был конкретизирован.

Длительное время порядок определения размера такой платы был неизменным. ППМ от 19.11.2020 №2018-ПП этот порядок был изменен в сторону существенного увеличения размера платы. 

    

Фото: www.zel-city.ru

    

ППМ от 01.03.2021 №233-ПП также изменило порядок оплаты: Приложение 1 к вышеуказанному ППМ от 10.09.2013 №593-ПП дополнено п. 7. Согласно данным изменениям, «собственником земельного участка должна быть внесена плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка до вступления в силу правового акта о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Таким образом, в столице изменены условия реализации инвестиционно-строительных проектов. Новыми нормативно-правовыми актами предусмотрено, что плата за изменение ВРИ ЗУ вносится не после внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), получения ГПЗУ и смены ВРИ ЗУ, а до внесения изменений в ПЗЗ (выпуска соответствующего ППМ).

    

Фото: www.static.tildacdn.com

     

Конечно, возникают различные технические вопросы. Например, о том, как считать эту плату, если предполагается раздел участка. Но, судя по всему, разъяснения будут даны позже.

Справедливости надо отметить, что иной порядок платы за изменение ВРИ ЗУ предусмотрен в случае разработки проекта планировки территории (ППТ). 

Такая достаточно радикальная смена существенных условий реализации инвестиционно-строительных проектов требует от застройщиков, работающих на строительном рынке Москвы, гибкости в реагировании.

     

   

В то же время можно констатировать, что столичные власти сохраняют возможность согласования градостроительных решений без разработки ППТ через внесение изменений в ПЗЗ.

Правда, такой вариант обойдется дороже в силу более раннего отвлечения инвестором средств и/или необходимостью заложить участок городу.

Будем ожидать следующих изменений. Возможно, теперь на повестке —масштабная апробация механизма комплексного развития территорий (КРТ) по инициативе органов власти с изъятием недвижимости и компенсации по отчету независимого оценщика.

    

 

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Как упростятся процедуры оформления права на земельные участки для размещения объектов связи

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Утвержден перечень документов, предоставляемых для приобретения земельного участка без торгов

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

Как онлайн-калькулятор кредитоспособности и «Скоринг-фабрика» от «ПИК-Франшизы» позволят региональному девелоперу привлечь банковский кредит в рамках проектного финансирования, в том числе мезонинного — при нехватке собственного капитала. 

   

   

Первый шаг к получению финансирования — посмотреть на проект со стороны 

Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года и не способствовали бурному росту числа новых проектов.

Только к октябрю 2020 доли проектов, реализуемых по эскроу, и проектов, строительство которых финансируется средствами дольщиков, сравнялись.

При этом в большинстве случаев проекты с использованием счетов эскроу реализуют именно федеральные девелоперы, а небольшим строительным компаниям банки нередко отказывают в финансировании.

Без поддержки банков мелкие застройщики во всех смыслах остаются «без фундамента»: по данным ДОМ.РФ, в ситуации, близкой к банкротству, в начале года находилось около 350 девелоперов.

Причин таких неудач несколько. Первая. У 90% региональных застройщиков нет ни опыта привлечения проектного финансирования, ни успешной кредитной истории. Неверно сделанный первый шаг в общении с банками не только ставит под угрозу получение кредита, но и на несколько месяцев замораживает стройку. А это, естественно, ведёт к убыткам.

Вторая причина неудачных обращений в банки — неумение объективно проанализировать сильные и слабые стороны проекта и при необходимости провести апгрейд. К счастью для застройщиков, на рынке уже есть технологичные решения, позволяющие грамотно, быстро и бесплатно оценить кредитный потенциал проектов.

Например, в октябре этого года «ПИК-Франшиза» запустила уникальный онлайн-калькулятор кредитоспособности, которым уже воспользовались свыше 70 застройщиков из более 40 регионов России. Для заполнения анкеты и получения результатов понадобится примерно полчаса рабочего времени, а также ключевые данные о компании и проекте:

• Информация о застройщике – реквизиты компании, информация о бенефициарах, данные о наличии застройщика в реестрах и наличии у него исков или недоимок.

• Информация о земельном участке — от местоположения до суммы арендных платежей.

• Информация о проекте — типе объекта, количестве корпусов, этажности и других ТЭПах.

• Информация об участниках проекта — калькулятор запросит реквизиты технического заказчика и генерального подрядчика, если с ними уже подписан договор.

• Информация об опыте строительства с указанием числа реализованных проектов и их площадей.

После заполнения всех вышеперечисленных пунктов застройщик переходит к анкете с базовыми характеристиками проекта, оценкой планируемых доходов и расходов на разных этапах строительства. 

По итогам расчёта в калькуляторе застройщик получает предварительный кредитный рейтинг по шкале от ААА (высокая вероятность одобрения кредита) до D (минимальная вероятность). При составлении рейтинга учитываются показатели, аналогичные требованиям банков при подаче заявки на проектное финансирование.

В качестве бонуса застройщик получает информацию о количестве и формате ограничений, требующих детальной проработки перед подачей документов в банк. Таким образом, расчёт онлайн-калькулятора подсказывает, насколько перспективен проект, если посмотреть на него глазами банков. 

  

Что если рейтинг не устраивает?

Если полученный рейтинг не устраивает застройщика, он может собрать команду, проработать слабые стороны и через некоторое время вновь оценить кредитоспособность проекта перед подачей документов.

Если у застройщика нет опыта, времени или желания самостоятельно заниматься получением финансирования, можно привлечь посредника. Например, подать заявку на работу с сервисом «Скоринг-фабрика» от «ПИК-Франшизы» (скоринг — используемая банками система оценки клиентов, в основе которой заложены статистические методы. Как правило, это компьютерная программа, куда вводятся данные потенциального заемщика — Ред.) на https://fr.pik.ru/scoring.

Сервис предлагает застройщикам полный цикл сопровождения проекта, от подготовки документации до получения банковского финансирования. В копилке компании есть кейсы привлечения кредита на 1 млрд руб. за 15 дней.

Важно, что «Скоринг-фабрика» работает и со «стандартным» проектным финансированием, и с проектным мезонином, то есть привлекает в проект средства, если застройщику не хватает собственного капитала. Чтобы реализовать свой проект по самым высоким стандартам и стать клиентом «Скоринг-фабрики», можно просто заполнить заявку на сайте fr.pik.ru

   

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Застройщики из Ярославля и Читы получили от лидера рынка первые франшизы

ПИК открывает франшизу для девелоперов по всему миру