Ненадлежащая подготовка эксплуатационной документации¹ (далее ЭД), которая содержит недостаточно полные или недостоверные сведения об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, приводит к принятию Застройщиком на себя чрезмерных рисков. Такая эксплуатационная документация не позволяет собственнику объекта долевого строительства, который не обязан располагать специальными познаниями об объекте и доме, в состав которого он входит, осуществлять безопасную и правильную эксплуатацию этого объекта и пользование общим имуществом дома. Последствия этих рисков могут дестабилизировать деятельность Застройщика на протяжении длительного периода времени, который определяется гарантийными сроками на строительную продукцию (3-5 лет) и оказывать существенное влияние на его потенциал развития. Отсутствие ЭД или её ненадлежащее качество лишает Застройщика, во многих случаях, обоснованности в утверждении того, что потребителем нарушены установленные правила эксплуатации и пользования недвижимым имуществом.

Анализ практики подготовки и использования эксплуатационной документации на завершённые строительством здания и сооружения и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, позволяет констатировать:

1. Застройщиками, проектировщиками, строителями и управляющими компаниями подготовка и использование ЭД не рассматривается как значимый фактор, оказывающий влияние на результаты их бизнес-деятельности. Для них, как правило, необходимость подготовки эксплуатационной документации в большей мере диктуется нормативными правовыми требованиями, чем стремлением повышения потребительских свойств строительной продукции и приобретения конкурентных преимуществ.

2. Застройщики к подготовке ЭД обращаются в основном на завершающей стадии строительства многоквартирных жилых домов, когда возможности для повышения потребительских свойств объекта недвижимости и объектов долевого строительства ограниченны уже использованными и реализованными проектными решениями. На этой стадии результативность подготовки ЭД для Застройщика сводится к обеспечению защиты его интересов в отношениях с участниками долевого строительства и управляющими компаниями. Подготовка ЭД, как правило, не связана с отработкой проектных решений на эксплуатационную пригодность в условиях совместного домовладения.

3. Отношение Застройщиков к ЭД как к фактору не первостепенного значения в их деятельности приводит к формальной подготовке этой документации. Это создаёт условия для недобросовестной деятельности управляющих компаний, безответственного имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений, провоцирует многих из них на проявления потребительского экстремизма. Всё это оборачивается для Застройщика дополнительными издержками, наносит вред его репутации.

4. К основным недостаткам деятельности Застройщиков, связанным с подготовкой Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства, которые увеличивают риски Застройщиков, следует отнести:

4.1. Не обеспечение должного соответствия между характеристиками объекта недвижимости и объекта долевого строительства в Проектной декларации, Технической документации на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, в Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, в Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства и Договоре участия в долевом строительстве;

4.2. Не обеспечение должной интеграции эксплуатационной документации в Техническую документацию на многоквартирный дом и непротиворечивость Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

4.3. Недостаточный учёт особенностей каждого объекта долевого строительства и объекта недвижимости, в состав которого он входит, идентифицирующих их потребительские качества, оказывающие влияние на обеспечение безопасной, правильной и эффективной эксплуатации этих объектов

4.4. Не надлежащее использование эксплуатационных документов на изделия (ЭДИ), которыми укомплектован объект долевого строительства;

4.5. Недостаточные ориентация на неподготовленного собственника и учёта склонности определённой части собственников к потребительскому экстремизму.

Каждое жилое и нежилое помещение, как объект долевого строительства в составе многоквартирного жилого здания, является индивидуально-определенной вещью. Инструкция по эксплуатации того или иного помещения выступает в качестве принадлежности соответствующего помещения. Это означает, что она в обязательном порядке должна раскрывать его особенности, в том числе устройства, эксплуатации, пользования и др. Инструкция, подготовленная без должного учёта этих особенностей – это документ, который не сможет обеспечивать защиту имущественных и неимущественных прав и интересов, как Застройщика, так и собственника объекта долевого строительства. Более того, в условиях обязательности передачи Инструкции участнику долевого строительства вместе с объектом долевого строительства, она является фактором привлечения внимания собственников к тому, что в ней не отражены те или иные значимые для каждого из них особенности.

Обращение участника долевого строительства к Инструкции должно обеспечивать однозначное понимание им того, что став собственником объекта долевого строительства он принял на себя ответственность за эксплуатацию этого объекта и обязанность соблюдать правила пользования им и общим имуществом дома, предназначенным для его обслуживания, изложенные в Инструкции. Кроме того, став собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме он вступил в отношения совместного домовладения. Эти отношения предполагают, что в сообществе собственников его члены, для обеспечения безопасных, комфортных условий жизнедеятельности и эффективного пользования недвижимым имуществом, должны нести бремя расходов необходимых для надлежащего содержания общего имущества, уважать имущественные и неимущественные права друг друга, стремиться к добрососедству и взаимопониманию. Сведения, содержащиеся в Инструкции, должны обеспечивать формирование у участника долевого строительства, чёткого представления об эффективности приобретаемого недвижимого имущества и предстоящих расходах, связанных с его содержанием.

Подготовка Инструкции не должна сводиться к вписыванию в её образец-шаблон, позаимствованный из интернета или другого источника, каких-либо данных о доме и объекте долевого строительства. Выполнение этой работы следует поручать специалистам, желательно имеющим опыт в области проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений, и прошедшим целевое обучение. Разработчики-составители инструкций должны иметь достаточно полное представление о нормативных правовых требованиях к эксплуатационной документации на объекты капитального строительства, хорошо ориентироваться в проектной и исполнительной документации, чтобы обеспечивать единство ЭД и её соответствие проектной документации, объекту недвижимости и объекту долевого строительства. Они также должны владеть технологиями, обеспечивающими донесение информации до потребителей.

Избежать отмеченных недостатков при разработке ЭД позволяет использование Рекомендаций по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства (Рекомендаций). Рекомендации разработаны ООО «Институт развития строительной отрасли» (www.inrso.ru) на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков, а также лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилые помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

_____________________________________________________

¹ Эксплуатационная документация (ЭД) включает инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома и инструкции по эксплуатации жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, а также обособленных пространства в доме, предназначенных для передачи в собственность отдельным физическим и юридическим лицам, а также эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ), которыми укомплектовано то или иное помещение.

 

По просьбе портала ЕРЗ.РФ статью на эту тему подготовил генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ.

  

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

В конце минувшего лета вышло Постановление Правительства РФ №1154 от 28.08.2024, которым Федеральному агентству по техническому регулированию и метрологии (далее — Росстандарт) на два года (с 1 сентября 2024-го по 1 сентября 2026-го) предоставлены полномочия по контролю качества (безопасности) отдельных видов строительных материалов и изделий.

Согласно указанному Постановлению, к 1 июня 2026 года Минпромторг и Росстандарт должны будут обеспечить представление в Правительство РФ доклада о результатах осуществления Росстандартом государственного контроля (надзора) соблюдения обязательных требований к строительной продукции и связанным с требованиями к этой продукции процессам, содержащего оценку его успешности, а также одно из следующих предложений:

а) о нецелесообразности дальнейшего осуществления Росстандартом государственного контроля (надзора) в данной сфере;

б) о целесообразности осуществления федерального государственного контроля (надзора) в данной сфере на определенный срок;

в) о целесообразности определения в установленном порядке вида федерального государственного контроля (надзора), предметом которого является соблюдение обязательных требований в отношении строительной продукции и связанных с требованиями к этой продукции процессов.

Попробуем разобраться с сутью этого эксперимента и достаточно замысловатым нормативным регулированием данного вопроса.

Сразу следует отметить, что речь не идет о восстановлении полноценного контроля государства за деятельностью предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов, а также за качеством (безопасностью) производимой такими предприятиями продукции. Перечень строительных материалов и изделий, которые попадут в сферу государственного контроля (надзора) весьма ограничен и включает в себя:

• портландцемент, цемент глиноземистый, цемент шлаковый, цемент суперсульфатный и аналогичные гидравлические цементы, неокрашенные или окрашенные, готовые или в форме клинкеров;

• смеси сухие строительные;

• растворы строительные;

• смеси бетонные;

• радиаторы центрального отопления и их секции чугунные;

• радиаторы центрального отопления и их секции алюминиевые;

• радиаторы центрального отопления и их секции из прочих металлов;

• конвекторы отопительные чугунные;

• конвекторы отопительные из прочих металлов;

• конвекторы отопительные стальные;

• кабели, провода и шнуры.

Обращает на себя внимание тот факт, что продукция из указанного перечня не первый год подлежит обязательной сертификации или декларированию соответствия на основании Постановления Правительства РФ №2425 от 23.12.2021 или решения Коллегии Евразийской экономической комиссии №91 от 24.04.2013.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Если в дополнение к указанным формам подтверждения соответствия продукции вводятся механизмы государственного контроля (надзора), то можно предположить, что обязательной сертификации или декларирования соответствия в настоящее время недостаточно для обеспечения качества (безопасности) строительных материалов и изделий.

Наверное, не просто так Росстандарт в 2024 году наделяется полномочиями по государственному контролю (надзору) деятельности производителей строительной продукции и качества самой продукции.

В рамках полученных полномочий Росстандарт вправе проводить внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия в отношении изготовителей, исполнителей, продавцов продукции по следующим основаниям:

а) при условии согласования с органами прокуратуры:

- при непосредственной угрозе либо по фактам причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан;

- при непосредственной угрозе либо по фактам причинения вреда обороне страны и безопасности государства;

- при непосредственной угрозе либо по фактам возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера;

- при выявлении индикаторов риска нарушения обязательных требований;

- по истечении срока исполнения предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований;

б) без согласования с органами прокуратуры:

- по поручению Президента Российской Федерации;

- по поручению Председателя Правительства Российской Федерации;

- по поручению Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации;

- по требованию прокурора в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

Сразу обращает на себя внимание тот факт, что речь не идет о каких-то регулярных проверках широкого круга производителей цемента, бетонных смесей и растворов строительных, сухих смесей, радиаторов и конвекторов отопительных, кабелей, проводов, шнуров. Можно предположить, что это вызвано в том числе отсутствием в штате Росстандарта достаточного количества инспекторов для осуществления государственного контроля (надзора) в этой сфере на регулярной основе.

В рассматриваемом Постановлении Правительства РФ №1154 от 28.08.2024 ничего не сказано об увеличении штатной численности государственных служащих Росстандарта.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Анализ материалов, размещенных на официальном сайте Росстандарта, показал, что по итогам 2022 года в организационную структуру системы надзорных органов Росстандарта входили четыре межрегиональных территориальных управления (МТУ), каждое МТУ Росстандарта включало в себя по два федеральных округа. Предельная численность должностных лиц территориальных органов на отчетный период составила 365 ед. (см. аналитический отчет ведомства за 2022 год).

При этом на Росстандарт были возложены достаточно трудоемкие полномочия по осуществлению в масштабе всей страны федерального государственного метрологического контроля (надзора), а также федерального государственного контроля (надзора) соблюдения требований, установленных техническими регламентами, в отношении колесных транспортных средств (шасси) и их компонентов, находящихся в обращении (до начала их эксплуатации), автомобильного бензина, дизельного топлива, судового топлива и мазута, обязательных требований в отношении электроэнергии в электрических сетях общего назначения переменного трехфазного и однофазного тока частотой 50 Гц.

В условиях ограниченной численности инспекторов Росстандарта эффективность различных проверок предприятий стройиндустрии можно повысить, если наладить взаимодействие с органами государственного строительного надзора, которые проверяют строящиеся объекты и применяемые на них строительные материалы и изделия (продукцию предприятий стройиндустрии).

Так, в перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований, который должен утвердить Минпромторг, можно было бы включить случаи обнаружения государственным строительным надзором фактов применения некачественных (небезопасных) строительных материалов, изделий при строительстве (реконструкции) зданий и сооружений. Такие факты могли бы служить основанием для проведения Росстандартом (по согласованию с прокуратурой) внепланового контрольного (надзорного) мероприятия конкретного производителя строительных материалов, изделий.

Необходимость согласования Росстандартом большинства проверок предприятий стройиндустрии с органами прокуратуры серьезно ограничивает возможность проведения таких проверок. Так, в докладе о результатах осуществления в 2023 году Росстандартом государственного контроля (надзора) за соблюдением обязательных требований в отношении колесных транспортных средств (шасси) и их компонентов, автомобильного бензина, дизельного топлива, судового топлива и мазута, электрической энергии указано (пп. 29 и 29.1), что в органы прокуратуры было направлено 164 заявления о согласовании внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий, при этом отказ был получен в 92 случаях (56%).

 

Фото: © Мельников Дмитрий / Фотобанк Лори 

 

Если посмотреть на вопрос шире и проанализировать имеющийся в нашей стране опыт контроля качества производимых строительных материалов, конструкций и изделий, то для эксперимента можно было бы восстановить полномочия органов государственного строительного надзора (с обеспечением необходимой штатной численности специалистов) по проведению проверок производителей строительных материалов, конструкций и изделий при обнаружении брака на строительной площадке (на стадии обращения продукции предприятий стройиндустрии).

На протяжении более 10 лет именно органы государственного строительного надзора занимались контролем предприятий стройиндустрии и следили за качеством выпускаемой продукции. Выявляя брак на строительном объекте, госстройнадзор обладал полномочиями по проведению проверок производителей таких строительных материалов, конструкций, изделий и привлечению их к ответственности.

Например, в отчете о деятельности государственного строительного надзора за 1998 год (по данным 82 инспекций Госархстройнадзора) указано, что в этом году органами Госархстройнадзора было проведено 10 449 проверок на предприятиях стройиндустрии, а по их результатам было выдано 759 предписаний о приостановлении производства строительных материалов, конструкций и изделий (до устранения нарушений).

Фактическая численность работников инспекций Госархстройнадзора в 1998 году составляла порядка 3 тыс. человек, а под их контролем, наряду с объектами капитального строительства, находилось около 10 тыс. предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов.

 

Фото: © Иван Рябоконь / Фотобанк Лори

 

Большая работа проводилась в то время на уровне Минстроя (Госстроя) России по вопросам качества строительства и применяемых строительных материалов, конструкций и изделий.

В далеком уже 1992 году приказом Минстроя РФ №250 от 10.11.1992 был утвержден Порядок проведения проверок соблюдения требований стандартов и технических условий на предприятиях стройиндустрии и промышленности строительных материалов (РДС-101-92/РДС-10-204-95). Документ предусматривал достаточно серьезные санкции к нарушителям, включая выдачу предписаний:

• о запрещении поставки всей продукции данного наименования (или партии продукции);

• о перечислении в доход бюджета прибыли, полученной предприятием за реализацию по прямому назначению несоответствующей продукции;

• о приостановлении действия или аннулировании лицензии на выпуск данной продукции.

В том же году меры административной ответственности за правонарушения в области строительства (административные штрафы) были закреплены в Законе РФ №4121-I от 17.12.1992. При этом на органы Госархстройнадзора были возложены полномочия по привлечению к административной ответственности за нарушения не только заказчиков, подрядчиков, проектировщиков, но и производителей строительных материалов, конструкций и изделий.

В 1993 году Главной инспекцией Госархстройнадзора был утвержден Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, который регламентировал критические и значительные дефекты при производстве на предприятиях:

• бетонных и железобетонных конструкций для строительства;

• стальных конструкций для строительства;

• стеновых материалов для строительства (кирпич, камни керамические и силикатные);

• мелкого и крупного заполнителя для приготовления бетона;

• деревянных конструкций для строительства;

• теплоизоляционных материалов для строительства.

 

Фото из архива Н. Малышева

 

Существовала также практика заключения соглашений о взаимодействии между Минстроем (Госстроем) и Госстандартом при проведении проверок на предприятиях стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В рамках этих соглашений к компетенции Госстандарта относились вопросы государственного метрологического надзора, а государственный строительный надзор мог проверять состояние на предприятии:

• нормативно-технической, проектной и технологической документации;

• технологии производства, включая состояние технологического оборудования;

• технического контроля, включая входной, операционный и приемочный контроль;

• соответствия готовой продукции требованиям стандартов и технических условий.

Причем контроль со стороны государства осуществлялся в отношении широкой номенклатуры производимых строительных материалов, конструкций и изделий, от качества которых напрямую зависит безопасность возводимых зданий и сооружений.

С учетом изложенного представляется, что в вопросе обеспечения качества (безопасности) применяемой в строительстве продукции, выпускаемой предприятиями стройиндустрии, требуется системный подход. Данный подход должен учитывать фактическое состояние регулируемой сферы (в том числе реальное качество выпускаемой продукции) и предусматривать возможность использования различных инструментов управления.

При этом практика показывает, что наличие эффективного государственного контроля (надзора) с установлением действенных мер ответственности для нарушителей является одним из обязательных условий для обеспечения хотя бы минимальных требований к качеству (безопасности) строительных материалов, конструкций и изделий, а также строительства в целом.

Едва ли в этом вопросе дадут серьезный эффект отдельные меры, предусматривающие фрагментарный контроль государства за производством весьма ограниченного перечня строительных материалов и изделий (при отсутствии в законодательстве действенных санкций для нарушителей), резюмирует автор статьи, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото).

   

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минпромторг предложил ввести обязательную маркировку строительных материалов

С 15 апреля будет запущен эксперимент по добровольной маркировке стройматериалов

Как расширят возможности Реестра добросовестных производителей стройматериалов

В России стартовал проект по цифровой маркировке стройматериалов и изделий на базе Реестра добросовестных производителей и поставщиков

На рынке стройматериалов будет проведен эксперимент по возвращению госконтроля

Принят новый стандарт сертификации цемента

Эксперты: доля фальсифицированного цемента на рынке составляет 21,3%

Упрощенный порядок подтверждения соответствия продукции требованиям техрегламентов продлен на год

Добросовестных производителей стройматериалов внесут в специальный реестр

Новации в техническом регулировании стройматериалов обсудят 1 марта

Свидетельства, подтверждающие пригодность новых стройматериалов, в 2023 году продолжит выдавать ФАУ ФЦС