Ненадлежащая подготовка эксплуатационной документации¹ (далее ЭД), которая содержит недостаточно полные или недостоверные сведения об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, приводит к принятию Застройщиком на себя чрезмерных рисков. Такая эксплуатационная документация не позволяет собственнику объекта долевого строительства, который не обязан располагать специальными познаниями об объекте и доме, в состав которого он входит, осуществлять безопасную и правильную эксплуатацию этого объекта и пользование общим имуществом дома. Последствия этих рисков могут дестабилизировать деятельность Застройщика на протяжении длительного периода времени, который определяется гарантийными сроками на строительную продукцию (3-5 лет) и оказывать существенное влияние на его потенциал развития. Отсутствие ЭД или её ненадлежащее качество лишает Застройщика, во многих случаях, обоснованности в утверждении того, что потребителем нарушены установленные правила эксплуатации и пользования недвижимым имуществом.

Анализ практики подготовки и использования эксплуатационной документации на завершённые строительством здания и сооружения и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, позволяет констатировать:

1. Застройщиками, проектировщиками, строителями и управляющими компаниями подготовка и использование ЭД не рассматривается как значимый фактор, оказывающий влияние на результаты их бизнес-деятельности. Для них, как правило, необходимость подготовки эксплуатационной документации в большей мере диктуется нормативными правовыми требованиями, чем стремлением повышения потребительских свойств строительной продукции и приобретения конкурентных преимуществ.

2. Застройщики к подготовке ЭД обращаются в основном на завершающей стадии строительства многоквартирных жилых домов, когда возможности для повышения потребительских свойств объекта недвижимости и объектов долевого строительства ограниченны уже использованными и реализованными проектными решениями. На этой стадии результативность подготовки ЭД для Застройщика сводится к обеспечению защиты его интересов в отношениях с участниками долевого строительства и управляющими компаниями. Подготовка ЭД, как правило, не связана с отработкой проектных решений на эксплуатационную пригодность в условиях совместного домовладения.

3. Отношение Застройщиков к ЭД как к фактору не первостепенного значения в их деятельности приводит к формальной подготовке этой документации. Это создаёт условия для недобросовестной деятельности управляющих компаний, безответственного имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений, провоцирует многих из них на проявления потребительского экстремизма. Всё это оборачивается для Застройщика дополнительными издержками, наносит вред его репутации.

4. К основным недостаткам деятельности Застройщиков, связанным с подготовкой Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства, которые увеличивают риски Застройщиков, следует отнести:

4.1. Не обеспечение должного соответствия между характеристиками объекта недвижимости и объекта долевого строительства в Проектной декларации, Технической документации на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, в Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, в Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства и Договоре участия в долевом строительстве;

4.2. Не обеспечение должной интеграции эксплуатационной документации в Техническую документацию на многоквартирный дом и непротиворечивость Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

4.3. Недостаточный учёт особенностей каждого объекта долевого строительства и объекта недвижимости, в состав которого он входит, идентифицирующих их потребительские качества, оказывающие влияние на обеспечение безопасной, правильной и эффективной эксплуатации этих объектов

4.4. Не надлежащее использование эксплуатационных документов на изделия (ЭДИ), которыми укомплектован объект долевого строительства;

4.5. Недостаточные ориентация на неподготовленного собственника и учёта склонности определённой части собственников к потребительскому экстремизму.

Каждое жилое и нежилое помещение, как объект долевого строительства в составе многоквартирного жилого здания, является индивидуально-определенной вещью. Инструкция по эксплуатации того или иного помещения выступает в качестве принадлежности соответствующего помещения. Это означает, что она в обязательном порядке должна раскрывать его особенности, в том числе устройства, эксплуатации, пользования и др. Инструкция, подготовленная без должного учёта этих особенностей – это документ, который не сможет обеспечивать защиту имущественных и неимущественных прав и интересов, как Застройщика, так и собственника объекта долевого строительства. Более того, в условиях обязательности передачи Инструкции участнику долевого строительства вместе с объектом долевого строительства, она является фактором привлечения внимания собственников к тому, что в ней не отражены те или иные значимые для каждого из них особенности.

Обращение участника долевого строительства к Инструкции должно обеспечивать однозначное понимание им того, что став собственником объекта долевого строительства он принял на себя ответственность за эксплуатацию этого объекта и обязанность соблюдать правила пользования им и общим имуществом дома, предназначенным для его обслуживания, изложенные в Инструкции. Кроме того, став собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме он вступил в отношения совместного домовладения. Эти отношения предполагают, что в сообществе собственников его члены, для обеспечения безопасных, комфортных условий жизнедеятельности и эффективного пользования недвижимым имуществом, должны нести бремя расходов необходимых для надлежащего содержания общего имущества, уважать имущественные и неимущественные права друг друга, стремиться к добрососедству и взаимопониманию. Сведения, содержащиеся в Инструкции, должны обеспечивать формирование у участника долевого строительства, чёткого представления об эффективности приобретаемого недвижимого имущества и предстоящих расходах, связанных с его содержанием.

Подготовка Инструкции не должна сводиться к вписыванию в её образец-шаблон, позаимствованный из интернета или другого источника, каких-либо данных о доме и объекте долевого строительства. Выполнение этой работы следует поручать специалистам, желательно имеющим опыт в области проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений, и прошедшим целевое обучение. Разработчики-составители инструкций должны иметь достаточно полное представление о нормативных правовых требованиях к эксплуатационной документации на объекты капитального строительства, хорошо ориентироваться в проектной и исполнительной документации, чтобы обеспечивать единство ЭД и её соответствие проектной документации, объекту недвижимости и объекту долевого строительства. Они также должны владеть технологиями, обеспечивающими донесение информации до потребителей.

Избежать отмеченных недостатков при разработке ЭД позволяет использование Рекомендаций по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства (Рекомендаций). Рекомендации разработаны ООО «Институт развития строительной отрасли» (www.inrso.ru) на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков, а также лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилые помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

_____________________________________________________

¹ Эксплуатационная документация (ЭД) включает инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома и инструкции по эксплуатации жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, а также обособленных пространства в доме, предназначенных для передачи в собственность отдельным физическим и юридическим лицам, а также эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ), которыми укомплектовано то или иное помещение.

 

Системы вентиляции, мониторинга и очистки воздуха — сегодня не роскошь, а необходимое решение для создания правильного микроклимата в жилых и общественных пространствах. Вместе с российской компанией ТИОН, которая 14 августа отмечает свое 18-летие, разбираемся в том, какие решения сейчас предлагаются застройщикам, архитектурным бюро, медицинским учреждениям, зачем они нужны и почему важно закладывать их уже на этапе проектирования.

  

 

«Миссия нашей компании — создать мир, в котором новые технологии заметно улучшают качество жизни, здоровье людей и комфорт в любых помещениях, — рассказал генеральный директор группы компаний ТИОН Станислав Козлов (на фото ниже). — За 18 лет своими разработками мы доказали верность этой идее. Мы активно сотрудничаем с застройщиками, предлагая готовые эффективные решения для повышения качества жизни жильцов новостроек, ведем просветительскую деятельность, популяризируем тему здорового микроклимата».

  

 

ТИОН — российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания высокотехнологичных продуктов для умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха. Предприятие основано 14 августа 2006 года, спустя два года его специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION, которая нашла широкое применение в медицине и других отраслях экономики.

Деятельность ТИОН неразрывно связана с инновациями, постоянно ведутся исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов. У компании два направления деятельности: «Умный микроклимат» (решения для офиса и дома) и «Корпоративные решения» (профессиональное оборудование для медицинских учреждений, социальных, промышленных, коммерческих объектов, для предприятий HoReCa).

 

«Рынок духоты» и российское ноу-хау

По статистике Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), воздух в помещении в два-пять раз грязнее уличного, при этом ежедневно мы вдыхаем от 5 млн до 50 млн загрязняющих веществ. Проблема заметно обострилась в последние два десятилетия: с одной стороны, растет автомобильная нагрузка на мегаполисы, с другой — помещения стали более душными благодаря повсеместному внедрению пластиковых окон. В итоге при открытых окнах в помещении шумно, пыльно и часто холодно, при закрытых — душно, небезопасно и слишком сухо, особенно в зимние месяцы.

В качестве ответа на проблему появились новые решения. Группа компаний ТИОН, которая до этого успешно занималась разработкой и производством климатического оборудования для нужд медицинских и производственных учреждений, откликнулась на новые вызовы, придумав и запатентовав в 2013 году новый для России тип устройства — бризер.

 

  

Он представляет собой компактный прибор приточной вентиляции, который проветривает помещения при закрытых окнах свежим, очищенным от аллергенов, запахов и загрязнений воздухом, формируя комфортный микроклимат. Прибор может быть интегрирован в общую систему умного микроклимата (по аналогии с умным домом), с помощью которой можно управлять бризерами и другой климатической техникой.

Бризеры придуманы и разработаны в России, а значит, учитывают особенности климата. Они не промерзают и работают при температуре от -40°C до +50°C.

Название «бризер» зарегистрировано в качестве товарного знака бренда и стало определением для всей категории приточных вентиляционных устройств.

Флагман в линейке бризеров — модель TION Бризер 4S. Прибор подает в помещение очищенный, подогретый до комфортной температуры, насыщенный кислородом воздух. Модель обладает трехступенчатой системой фильтрации против пыли, аллергенов, мелкодисперсных частиц, вирусов и вредных газов.

 

 

В 2024 году ТИОН представил самый дружелюбный бризер — TION Bio X: он приветствует хозяина световой индикацией в виде улыбки и даже в базовой версии легко интегрируется в систему умного дома.

 

     

Жилые комплексы: рекомендовано СНиП

При строительстве жилых зданий проектирование системы вентиляции с индивидуальной покомнатной установкой устройств приточной вентиляции, в частности бризеров, рекомендуется на государственном уровне (СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», разработанный Минстроем России).

Как результат — многие застройщики, особенно девелоперы, работающие с жилыми комплексами бизнес-класса, закладывают использование бризеров уже на уровне проектов.

В отличие от дорогой отделки и эффектных архитектурных решений системы вентиляции и очистки воздуха не бросаются в глаза при покупке квартиры, но именно они делают проекты ориентированными на людей, а качество жизни в них поднимают на новый уровень.

 

  

Такое решение, например, предлагает своим жильцам столичный ЖК Вишневый сад. Так же решили вопрос и в других городах — ЖК Кантемировский (Санкт-Петербург), ЖК Перемена (Екатеринбург), ЖК Оазис (Новосибирск) и других.

А девелопер Vesper, установивший канальные обеззараживатели TION Eco с системами мониторинга качества воздуха на многих своих объектах, в частности в домах Brodsky и Cloud Nine, обещает покупателям квартир «чистейший воздух, сравнимый по качественным характеристикам с горным». И это один из лучших способов повысить лояльность клиентов: ничто так не укрепляет их доверие, как забота о здоровье.

 

 

Самый простой вариант обеспечения правильного воздухообмена в жилых помещениях — TION КИВ Next и TION КИВ Base с фильтрацией входящего воздуха и механической регулировкой заслонки. Она не пропускает воздух в закрытом состоянии, что помогает избежать в помещении свиста и сквозняков. Заслонку можно фиксировать в любом положении. Модели хороши в любых метеоусловиях, что актуально для России: не промерзают, на них не образуется наледь и конденсат. Фильтрация приточного воздуха не ниже класса G4. Возможна установка дополнительных фильтров более высокого класса.

 

 

TION КИВ Base монтируется на этапе строительства и идеально подойдет для обеспечения притока наружного воздуха в новых жилых, общественных и производственных помещениях. Установив TION КИВ Next дома или в офисе, пользователь имеет возможность повысить уровень решения. Для этого можно заменить КИВ на бризер, например TION Lite, флагман TION 4S или новинку TION Bio X, используя то же самое отверстие в стене. Полноценный монтаж с бурением в данном случае не потребуется.

ТИОН активно работает и предлагает решения на всех этапах строительства, от проектирования до эксплуатации уже готовых объектов.

 

Медицина: бактерии не пройдут

На сегодняшний день ТИОН — один из лидеров рынка климатической техники для медицины. Современное профессиональное оборудование для очистки и обеззараживания воздуха TION (канальные установки, ламинарные потолки и ячейки, рециркуляторы, обеззараживатели-очистители и другое) одновременно фильтрует, обеззараживает и очищает воздух от всех загрязнителей, аэрозолей и частиц всех размеров (в том числе менее 1 мкм).

При этом гарантируется полное соответствие воздуха в помещениях требованиям действующих стандартов, нормативов и законодательных актов.

  

 

Эффективность оборудования подтверждена ведущими институтами (в т. ч. ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора), отзывами более 2,5 тыс. государственных и частных ЛПУ России.

Также ТИОН производит комплектующие для «чистых помещений», разрабатывает проектно-сметную документацию для медицинских учреждений, фармацевтических предприятий и других отраслей промышленности, в состав которых входит комплекс чистых помещений (КЧП), согласовывает ее в надзорных органах.

 

Предприятия общественного питания: никакого дыма и сажи

Запахи, идущие из вытяжки ресторана или кафе, часто становятся причинами жалоб соседей и арендаторов, окружающих вашу точку общественного питания. Как правило, эти жалобы неминуемо приведут к проверкам со стороны надзорных органов и штрафам, а в некоторых случаях — и к требованиям о прекращении деятельности.

Типичная проблема, с которой сталкиваются рестораторы на разных этапах работы, — отсутствие возможности вывести воздухоотвод на фасад здания, как это предписывают нормативы СанПиН 2.3/2.4.3590-20.

Решением стало изобретение российской компании ТИОН системы комплексной очистки воздуха. Она размещается сразу после искрогасителя и жироуловителя и удаляет дым и запахи от горячих цехов, мангалов, грилей и прочих источников. Это позволяет приравнять воздух из вытяжки кухни ресторана к бытовому выбросу и выводить его на уровне первого этажа, не доставляя неудобств людям, проживающим или работающим по соседству.

 

   

С 2011 года ТИОН активно выполняет полный цикл работ любой сложности по проектированию, производству, монтажу, обслуживанию и сервису вентиляции в ресторанах, кафе, кальянных, барах, фуд-кортах. Собственная технология активной фильтрации TION успешно применяется для решений сверхсложных задач по очистке воздуха в помещениях любого назначения.

Решения ТИОН отлично подойдут тем застройщикам и девелоперам, в жилых домах которых есть объекты общественного питания.

 

Школы и детские сады: чистый воздух — детям

Зачастую у застройщиков и девелоперов помимо возведения жилых объектов и кварталов стоит задача строительства социальных объектов — школ и детских садов.

Компания ТИОН при поддержке Агентства инноваций Москвы реализовала в московских школах пилотное тестирование инновационной системы по созданию «умного» микроклимата в учебном пространстве. Уникальность решения в том, что теперь можно не только контролировать качество воздуха в помещениях, но и улучшать его показатели в автоматическом режиме, поддерживая оптимальный уровень углекислого газа, влажности и температуры, количество пылевых частиц.

 

  

Все технологические и инженерные решения, применяемые в системе: бризеры, обеззараживатели, базовые станции мониторинга воздуха, ПО, — являются инновационными разработками компании ТИОН и по завершении проекта останутся в безвозмездное пользование учебным заведениям.

Показатели эффективности инновационной системы от ТИОН по созданию «умного» микроклимата в учебном пространстве говорят сами за себя:

• превышение предельно допустимых норм СО₂ без использования бризеров в 1,5—4 раза — 87% учебного времени;

• бризеры снижают уровень CO₂, улучшают микроклимат в среднем до двух раз;

• наибольшую эффективность показывает конфигурация «4 бризера на 1 учебную аудиторию», что позволяет улучшать микроклимат в среднем до 2,5 раз.

В ходе модельного эксперимента и исследований специалисты ТИОН установили, что уровень углекислого газа (СО₂) с выключенными бризерами снижается до фоновых значений практически за 20 часов, а при включении оборудования ТИОН показатель приходит в норму за 40 минут (разница почти в 30 раз).

Также опытным путем определено, что с закрытыми окнами в присутствии школьников с включенными на средней скорости бризерами концентрация углекислого газа (CO₂) держится в пределах допустимых значений 1000 ppm (в то время как с выключенными приборами уровень CO₂ превышает это значение в три раза!).

 

  

По результатам тестирования в школе «Интеллектуал» получено благодарственное письмо от руководства учебного заведения. По завершении проект ТИОН включен в реестр инновационных решений Департамента предпринимательства и инновационного развития города Москвы.

В честь своего 18-летия ТИОН дарит скидки для клиентов и партнеров. Подробности — на сайте и по адресу электронной почты corp@tion.ru.

 

СПРАВКА

ТИОН — это российская группа научно-исследовательских, производственных и торговых компаний, обеспечивающих полный цикл создания современных высокотехнологичных продуктов в области умной и энергоэффективной вентиляции, очистки, обеззараживания и увлажнения воздуха, мониторинга и управления микроклиматом в помещениях. Начала свою деятельность в 2006 году, спустя два года специалисты разработали собственную технологию очистки воздуха TION. ТИОН является создателем бризеров товарной категории, так как первой разработала и представила широкой публике премьерную модель. Сегодня предприятие — один из лидеров рынка климатического оборудования.

У компании два направления деятельности: «Умный микроклимат» (решения для офиса и дома) и «Корпоративные решения» (профессиональное оборудование для медицинских учреждений, социальных, промышленных, коммерческих объектов для предприятий HoReCa). Также ТИОН производит комплектующие для «чистых помещений», разрабатывает проектно-сметную документацию для медицинских учреждений, фармацевтических предприятий и других отраслей промышленности, в состав которых входит комплекс чистых помещений (КЧП), согласовывает ее в надзорных органах.

Некоторые из организаций, входящих в холдинг, имеют статус резидента крупнейшего отечественного инновационного центра «Сколково», инновационного научно технологического центра МГУ «Воробьевы горы», научно-технологического технопарка Академгородка (Академпарк), участника Московского инновационного кластера.

ТИОН ведет собственные исследования в области фильтрации и очистки воздуха, промышленных выбросов и каждый год увеличивает объем выпуска оборудования, совершенствует существующие и разрабатывает новые решения. Эффективность работы оборудования ТИОН подтверждена многочисленными исследованиями ФБУН ГНЦ ВБ «Вектор» Роспотребнадзора, ведущими институтами и организациями.

  

Реклама. АО «Тион Умный микроклимат». ИНН: 5408281283

  

     

     

  

  

  

Другие публикации по теме:

Инновации, которые нужны как воздух: как застройщикам решать вопросы с вентиляцией

Первый в мире бризер, ноу-хау по очистке воздуха и миллионы довольных людей: лидер российского рынка умного микроклимата отмечает 17-летие

Правительство намерено снизить финансовую нагрузку при проектировании и строительстве энергоэффективных МКД

Из smart-решений для дома россияне используют в основном робот-пылесос и умную колонку

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Опубликована третья редакция методологии присвоения классов умным многоквартирным домам

Уточнен перечень МКД, не подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Виталий Мутко: доля домов, соответствующих «зеленому» стандарту, в ближайшие восемь лет вырастет в России с 5% до 20%

Росстандарт опубликовал ГОСТ Р Здания многоквартирные жилые «зеленые»

Схемы теплоснабжения будут разрабатываться с учетом программы развития электроэнергетических систем России 

ДОМ.РФ: сертификаты соответствия жилых зданий недавно утвержденному «зеленому» стандарту начнут выдавать в ближайшее время