I. Виды гражданской ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры

Законодательство содержит сразу три вида гражданской ответственности застройщика за несоблюдение срока передачи квартиры – неустойка, штраф, возмещение морального вреда.

 

1.1. Неустойка

часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчета неустойки, если дольщик – физическое лицо:

Н = ЦД х 1/300СР х К_ДП х 2, где:

Н – неустойка

ЦД – цена договора участия в долевом строительстве

СР – ставка рефинансирования (число СР в процентах следует перевести в дробное число путем деления на 100)

К_ДП – количество дней просрочки

 

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

 

1.2. Штраф за отказ исполнить в добровольном порядке законные требования потребителя:

п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей:

Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, присужденной в пользу потребителя

 

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона) (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

 

Штраф в размере 50% суммы, присужденной потребителю судом, взыскивается не в доход государства, а в пользу потребителя, либо в пользу потребительских обществ

Штраф, установленный нормой пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, по своей правовой природе является неустойкой – мерой ответственности ответчика перед первоначальными кредиторами за отказ в добровольном удовлетворении их требований о выплатах денежных средств (Решение от 22.05.2017 Арбитражного суда Московской области дело А41-6551/17).

 

1.3. Моральный вред:

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Моральный вред подлежит компенсации, лишь потому что нарушены права потребителя. Ранее суды просили истца представить доказательства, того что он страдал. Теперь доказывать нравственные страдания не надо.

Определение Конституционного суда РФ от 16 октября 2001 г. N 252-О: Прямая обязанность компенсации морального вреда, причиненного действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в случаях, предусмотренных законом, закреплена в пункте статьи 1099 ГК Российской Федерации. В целях дополнительной правовой защиты потребителя как слабой стороны в правоотношении упрощенный порядок компенсации морального вреда установлен статьей 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Презюмировав сам факт возможности причинения такого вреда, законодатель освободил потерпевшего от необходимости доказывания в суде факта своих физических или нравственных страданий.

II. Законодательное стимулирование потребительского терроризма

Дольщик, получивший квартиру с просрочкой, как правило, не планирует требовать неустойку с застройщика. Ведь подавляющее большинство квартир все равно заселяется через 1-2 года после ввода дома в эксплуатацию. Нанимать адвоката, которому надо платить аванс, либо самостоятельно готовить и заявлять исковые требования, выступать истцом в суде в случае просрочки передачи квартиры, сами дольщики обычно не собираются.

Почва для развития потребительского терроризма вытекает из наличия в законодательстве двух способов кардинального упрощения механизма извлечения дохода юридическими посредниками из случая просрочки передачи квартиры дольщику.

 

Способ 1. Особый статус организаций, выступающих в защиту прав потребителей

Законодательство стимулирует провоцирование дольщиков на потребительский терроризма со стороны т.н. "организаций, выступающих в защиту прав потребителей". В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей гарантированное вознаграждение они получают по решению суда в виде 50% от суммы штрафа:

• Решение от 15.05.2017 Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края дело № 2-1540/2017.
• Решение от 15.05.2017 Домодедовского городского суда (Московской области) дело №2-1289/2017.
• Решение от 03.05.2017 Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики Дело № 2-1484/2017.

В отличие от адвокатов, эти организации не берут авансов с клиентов. Им достаточно доверенности.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей": При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

 

Способ 2. Манипуляции с уступкой прав требований неустойки

Профессиональные потребительские террористы нередко идут на немедленную передачу части будущих доходов от своей деятельности дольщику еще до судебного разбирательства с застройщиком. Они предлагают дольщику выкупить у него права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником-застройщиком права участника долевого строительства, путем заключения договора уступки. При этом договор уступки дольщик заключает с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

В последующем, лицо – цессионарий по договору уступки прав требований неустойки от своего имени обращается с исковым требованием к застройщику в суд. В этом случае позиция застройщика более уязвима, т.к. возникает спор хозяйствующих субъектов. Арбитражная практика, в отличие от практики судов общей юрисдикции, в подавляющем большинстве случаев не удовлетворяет ходатайства застройщика о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК Российской Федерации (смотри ниже пункт 3.2 настоящей публикации).

При этом Арбитражные суды указывают, что перевод обязанности по уплате сумм имущественных санкций без перевода обязанности по уплате основного долга не противоречит законодательству (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации», которым руководствуются Арбитражные суды при вынесении решения).

Арбитражные суды обосновывают свою позицию, отказывая в применение статьи 333 ГК РФ следующим: Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения… Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 по делу N А41-13284/2009 необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику (застройщику) получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения. Применяемые истцом при расчете размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ) не является чрезмерно высоким, соответствует сложившейся практике договорных отношений и не превышает двукратной учетной ставки Банка России.

В результате судебные органы выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика в пользу индивидуальных предпринимателей и коммерческих организаций (Решение Арбитражного суда Московской области от 22.05.2017 дело А41-6551/17). Совокупная сумма взысканных на основании решения арбитражного суда уступленных неустоек и штрафа, зачастую в 1,5 раза превышает стоимость объекта долевого строительства (Решение Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).

 

III. Как застройщику снизить потери от потребительского терроризма

3.1. Изменения в договор участия в долевом строительстве

Самый простой способ избежать выплат – внести изменения в договор участия в долевом строительстве в части сроков передачи квартиры. Многим застройщикам, которые ведут постоянный диалог с дольщиками в процессе строительства, это удается. Все зависит от сложившегося уровня доверительных отношений.

Следует обратить внимание, что внесение изменений в договор участия в долевом строительстве требует регистрации в Росреесте. Так, в 2015 году было зарегистрировано 158 240 изменений в ДДУ (23,3% от числа зарегистрированных ДДУ). В 2016 году было зарегистрировано 168 658 изменений в договор участия в долевом строительстве (24% от общего количества регистраций ДДУ).

 

3.2. Неустойка и штраф могут быть снижены

ст. 333 ГК Российской Федерации:

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

 

2.3. Штраф применяется не всегда

В случае не использования дольщиком внесудебного порядка предъявления требования к застройщику о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не применяется.

Как следует из материалов судебного дела, между застройщиком и дольщиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязался передать его участнику долевого строительства. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира. В установленный договором срок дольщик внес полную стоимость объекта долевого строительства. Однако ответчиком в установленный срок квартира не была передана.

На этом основании дольщик просил суд взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение сроков исполнения условий заключенного с ответчиком договора о долевом участии в строительстве, штраф в размере 50% за отказ в добровольном порядке исполнить требования истца как потребителя, компенсацию морального вреда, судебные расходы по оплате услуг представителя.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 4 августа 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с застройщика в пользу участника долевого строительства неустойку, компенсацию морального вреда, штраф, расходы по оплате услуг представителя, а также государственную пошлину в доход местного бюджета.

В последующем Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда при рассмотрении дела в апелляционной инстанции указала, что только при установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате законной неустойки и не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Суд апелляционной инстанции свою позицию основывал на следующих нормах. Согласно пункту 5 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке. Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, в случае, когда требования потребителя об уплате неустойки (пени) в добровольном порядке не исполняются и он реализует свое право на судебную защиту, суд, удовлетворяя исковые требования, возлагает на изготовителя ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Вместе с тем, как следует из материалов дела дольщик не обращался с требованием о взыскании неустойки к застройщику до подачи иска в суд, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для взыскания штрафа, и решение суда в этой части следует признать незаконным, необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе во взыскании штрафа (Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2016 г.).

 

2.4. Наличие встречных требований

По результатам обмера квартиры ее площадь может оказаться больше, чем та, за которую заплатил дольщик. В таком случае у дольщика возникает обязанность по доплате. Имеются судебные прецеденты, когда неустойка рассчитывается не по сроку между датой передачи, установленной договором и датой фактической передачи квартиры, а по сроку между окончательным расчетом за квартиру и датой фактической передачи. Так, решением Арбитражного суда от 06.04.2017 по делу А41-896/2017 отказано во взыскании неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры, установленного договором в виду увеличения итоговой площади квартиры по результатам обмеров БТИ.

 

2.5. Устанавливать в ДДУ ограничения по уступке

Рекомендуется в договоре участия в долевом строительстве устанавливать, что любая уступка прав требований дольщиком, вытекающая из обязательств, предусмотренных ДДУ возможна только с согласия застройщика.

 

Есть судебная практика, когда признаны недействительными договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенные дольщиком без согласия застройщика.

Из материалов дела следует, что между застройщиком и дольщиком заключен договор участия в долевом строительстве, а также дополнительно соглашение, по условиям которых, застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, а дольщик обязался профинансировать строительство объекта, на основании чего у последнего возникло право требования квартир. Между тем, как следует из материалов дела, между цедентом (дольщиком) и цессионарием без согласия застройщика заключены договоры (спорные договоры) по уступке прав требований в отношении 14 квартир. Указанная спорная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску застройщика только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки (в данном случае новый дольщик) знала или должна была знать об указанном запрете (часть 2 статьи 382 ГК РФ).

Рассмотренное решение суда относится к уступке права требования к застройщику исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. В основном позиция суда основывалась на общих нормах Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем представляется, что данная судебная практика может быть распространена и на институт уступки прав требования неустойки.

 

2.6 Определение подсудности рассмотрения споров между дольщиком и застройщиком в ДДУ

Разные суды и даже судьи могут назначать самый разный размер компенсации по делам, касающимся одного и того же строительного объекта. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 67 ГПК РФ).

Согласно статье 32 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

Представляется, что определение в ДДУ подсудности по всем делам, связанным с рассмотрением споров с участниками долевого строительства в суде по месту нахождения застройщика, сконцентрирует все иски в одном месте. При большом количестве поданных исковых требований дольщиков, судьям будет очевидно, что если удовлетворить все в полном объеме или с большими суммами, то застройщик не сможет достроить дом, не хватит финансовых средств на строительство и погашение неустойки и других выплат дольщикам. Поэтому суды по месту нахождения застройщика, как правило, существенно снижают размер выплат, могут для всех установить определенный лимит.

 

P.S. После выхода публикации в редакцию прислал слайды на тему "Правовые основания потребительского терроризма" Андрей Кирсанов (на фото), заместитель генерального директора MR Group, член Комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы, к.ю.н. Скачать слайды можно здесь.

Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Одним из основных условий при территориальном планировании, градостроительном проектировании и зонировании, а также при планировке территорий и архитектурно-строительном проектировании в целях комплексного развития территорий (далее — КРТ) являются требования об удовлетворении запроса жителей на объекты социальной инфраструктуры.

На протяжении многих лет вопрос об обязанности региональных застройщиков жилья строить объекты социальной инфраструктуры при комплексном развитии застроенных и комплексном освоении новых территорий продолжал оставаться не просто актуальным, а очень острым. Было принято считать, что такая обязанность является безусловной, а при отсутствии решения по вопросу обеспеченности новостроек социальной инфраструктурой разрешения на строительство жилья вообще не должны были выдаваться. Теперь дискуссия на эту тему вышла на новый уровень.

25 июля 2024 года Госдума приняла в первом чтении законопроект №664897-8, который добавляет новое существенное условие договора о КРТ жилой застройки — обязанность лица, заключившего договор о КРТ (далее — частный партнер), за счет собственных средств и (или) средств бюджета бюджетной системы РФ осуществить строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, а также объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка и общественной безопасности на территории комплексного развития.

Такое общее упоминание объектов социальной инфраструктуры в данном законопроекте допускает очень широкое толкование. Перечень этих объектов, а именно учреждений, организаций и предприятий, необходимых для обслуживания жителей населенных пунктов, приведенный в Своде правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», весьма обширен. Он начинается с дошкольных образовательных организаций и заканчивается кладбищами.

К слову, последнее может оказаться важным при реализации масштабных проектов комплексного развития незастроенных территорий или, по-старому, комплексного освоения территорий (далее — КОТ). При реализации проекта КОТ «Новое Ступино» в Московской области администрация Ступинского муниципального района пыталась обязать нас выделить земельный участок (далее — ЗУ) из числа ЗУ, находящихся в частной собственности застройщика, под такой объект социальной инфраструктуры и построить там крематорий. И только мое обращение к российскому законодательству о погребении и похоронном деле, в соответствии с которым организация похоронного дела должна осуществляться органами местного самоуправления, помогло тогда снять это требование.

 

Фото: erzrf.ru

 

Не будет лишним напомнить, что ни мастер-планы, ни документы территориального планирования, ни генеральные планы, ни правила землепользования и застройки, ни градостроительные регламенты, ни документация по планировке территории, ни градостроительные планы земельных участков не являются правовыми основаниями для возникновения юридической обязанности застройщиков жилья создавать объекты социальной инфраструктуры и передавать их в публичную собственность. Основанием для возникновения такой обязанности могут быть сделки, в частности договор о КРТ. Кроме этого к числу таких оснований относятся акты государственных органов и органов местного самоуправления, а также судебные решения. Только эти документы являются основаниями для возникновения гражданских прав и обязанностей, связанных с созданием инфраструктурных объектов.

Поскольку законопроект №664897-8 устанавливает новые жесткие требования к частному партнеру, это вызывает сразу несколько вопросов. Приведу некоторые из них.

Во-первых, порядок принятия решения о КРТ не предусматривает необходимость финансово-экономического обоснования проекта, поэтому непонятно, насколько экономически обоснованной будет такая финансовая нагрузка на частного партнера.

Во-вторых, кем и на основании чего будет решаться вопрос «и (или)» в части публичного либо частного источника финансирования.

В-третьих, означает ли это самое «и» возможность софинансирования создания инфраструктурных объектов.

А самое главное — такое дополнение существенных условий договора о КРТ сделает невозможным участие частного партнера в заключаемых сегодня договорах участия в развитии инфраструктуры на застраиваемой территории, договорах о социальный взносах или договорах об инфраструктурных сборах в тех случаях, когда экономика проекта не позволяет частному партнеру взять на себя 100-процентное финансирование школ и детских садов. Поскольку обязанность частного партнера построить инфраструктурные объекты станет не факультативным, как в действующей редакции Градостроительного Кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), а обязательным существенным условием, то без достижения соглашения по этому условию договор о КРТ не будет считаться заключенным (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

 

Фото: ecovidnoe.ru

 

Основные проблемы все-таки возникают по поводу строительства детских садов и школ. Поэтому от общего вопроса об обязанности создавать инфраструктурные объекты перейдем к конкретному вопросу об обязанности строить именно эти объекты.

Имеет ли правовое обоснование укоренившееся в сознании чиновников мнение о том, что строительство детских садов и школ является безусловной обязанностью застройщиков жилья? Что интересно, не только чиновники, но и многие застройщики также принимают это на веру.

Обращение к законодательству дает другой ответ на этот вопрос, т. к., согласно общему правилу:

• создание образовательных организаций субъектов Российской Федерации относится к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в сфере образования (п. 1 ст. 8 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»);

• создание муниципальных образовательных организаций относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов по решению вопросов в сфере образования (п. 1 ст. 9 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

Очевидно, что такие полномочия одновременно являются обязанностью органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

При этом юридическая ответственность публичных партнеров за создание образовательных организаций не установлена, и вместо этого получило широкое распространение применение принципа социальной ответственности бизнеса.

В настоящее время обязанности сторон договора о КРТ по строительству объектов социальной инфраструктуры являются не обязательными, а факультативными:

• договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, построенные за его счет (пп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ);

• договор о КРТ может предусматривать обязанность публичного партнера обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (п. 7 ст. 68 ГрК РФ).

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

Как было показано выше, общим правилом является обязанность публичного партнера создавать образовательные учреждения, в связи с чем заметим, что возможность необоснованного применения исключений из общих правил, а также обременительные или трудновыполнимые требования к организациям, современное российское законодательство относит к числу коррупциогенных факторов (ст. 1 172-ФЗ «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов …»).

Законопроект №664897-8 переводит факультативное существенное условие договора о КРТ об обязанности создавать инфраструктурные объекты в разряд обязательных существенных условий, что и послужило поводом для новых вопросов и продолжения дискуссии.

Что же можно предложить для того, чтобы законопроект №664897-8 конкретно отвечал на возникающие у практиков вопросы о создании детских садов и школ в проектах КРТ?

Начнем с того, что принятие обоснованного решения об определении стороны договора о КРТ, обязанной построить объекты социальной инфраструктуры, невозможно без финансово-экономического обоснования проекта КРТ. Это условие должно стать дополнением процедуры принятия решения о КРТ (ст. 66 ГрК РФ).

А что касается вариантов финансирования строительства детских садов и школ, то их может быть несколько, и в законопроекте №664897-8, по моему мнению, их следует конкретизировать, чтобы избежать обвинения должностных лиц в коррупции и превышении должностных полномочий.

 

Вариант 1

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления осуществляют финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры, необходимой для реализации указанными органами полномочий по вопросам, относящимся в соответствии с законом к их ведению.

Финансирование в этом случае осуществляется, как это предусмотрено законопроектом №664897-8, за счет средств бюджета бюджетной системы РФ. К бюджетам бюджетной системы РФ относятся не только федеральный бюджет, бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты, но и бюджеты государственных внебюджетных фондов РФ, а также бюджеты территориальных государственных внебюджетных фондов.

При таком варианте возможно также при необходимости использование инструмента бюджетного кредитования.

 

Вариант 2

При соответствующем финансово-экономическом обосновании публичный и частный партнер могут осуществлять софинансирование создания объектов социальной инфраструктуры. После получения частным партнером разрешения на ввод в эксплуатацию построенный объект передается в публичную собственность. Финансовое участие публичного партнера может быть ограничено, например, суммой, не превышающей 60% сметной стоимости создания объекта социальной инфраструктуры. 

При таком варианте возможно использование инструмента субсидирования в целях софинансирования расходных обязательств, возникающих у публичных партнеров при выполнении ими полномочий по предметам их ведения.

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Вариант 3

Оплата частным партнером инфраструктурного сбора в бюджет публичного образования по договору участия в развитии инфраструктуры на застраиваемой территории. Договор о КРТ в таком случае предусматривает обязанность публичного партнера по строительству инфраструктурных объектов.

Финансовое участие частного партнера в таком варианте может быть применимо, например, когда при соответствующем финансово-экономическом обосновании проекта КРТ сумма этого взноса не превышает 40% сметной стоимости создания объекта социальной инфраструктуры.

 

Вариант 4

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с последующей его безвозмездной передачей в публичную собственность. Такой вариант может применяться в проектах строительства массового жилья эконом-класса.

При этом отметим, ни для кого не секрет, что коммерческие организации преследуют в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и расходы по созданию объектов социальной инфраструктуры они несут для достижения именно этой цели, а не в качестве благотворительности.

Именно поэтому расходы на создание инфраструктурных объектов, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность, включаются в обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и реализацией (пп. 19.4 п. 1 ст. 265 НК РФ).

 

Вариант 5

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с последующей его эксплуатацией коммерческим оператором.

Этот вариант может быть применим в проектах строительства жилья бизнес-класса.

 

Вариант 6

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с последующим выкупом этого объекта публичным партнером за счет средств бюджета бюджетной системы РФ.

Такой вариант может применяться в случаях, когда осуществляется строительство объектов социальной инфраструктуры, необходимых для реализации публичными партнерами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению.

 

Вариант 7

Строительство объекта социальной инфраструктуры частным партнером за счет собственных или привлеченных средств с условием о рассрочке или отсрочке выплаты публичным партнером компенсации частному партнеру его расходов. Договор о КРТ в случае применения рассрочки выплаты компенсации должен содержать условие о порядке, сроках и размерах платежей. А в случае применения отсрочки — условие о сроке выплаты компенсации после передачи введенного в эксплуатацию объекта и государственной регистрации права собственности публичного образования.

Большое количество вопросов вызывает также внесенный 6 августа 2024 года в Госдуму законопроект №690412-8.

Этим законопроектом предлагается дополнить перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, актом приемки выполненных работ по строительству социальной инфраструктуры и подтверждением выполнения обязательств по строительству коммунальной и транспортной инфраструктур в соответствии с договором о КРТ. В пояснительной записке к законопроекту указано, что «строительство жилых домов и продажа квартир — это высокодоходный бизнес и застройщики прикладывают все усилия, чтобы получить прибыль, а строительство школ и поликлиник, кроме затрат и трудностей ввода в эксплуатацию, им ничего не приносит, именно поэтому без дополнительного контроля со стороны государства инфраструктура не появится».

Желание авторов законопроекта обеспечить опережающий ввод в эксплуатацию инфраструктурных объектов понять можно, но как это обеспечить в современных сложных экономических условиях? В таких условиях, по моему мнению, необходим не формальный административный контроль, а дополнительное бюджетное софинансирование низкомаржинальных проектов КРТ в той части этих проектов, которая связана с выполнением публичными партнерами их обязанностей, вытекающих из возложенных на них законом задач и предоставленных им полномочий.

 

Фото из архива А. Кирсанова

 

В Российской Федерации 89 субъектов и 1 117 городов, поэтому хотелось бы спросить авторов пояснительной записки к законопроекту №6901412-8: вы уверены в том, что утверждение о высокодоходном бизнесе застройщиков верно если не для всех, то для абсолютного большинства российских регионов и городов?

И если девеломпент недвижимости такой высокодоходный в России бизнес, то почему:

• региональные застройщики за пять лет не вышли на те объемы строительства жилья, которые были в России накануне перехода в долевом строительстве к счетам эскроу (на 1 августа 2019 года в активной фазе строительства находилось 120,6 млн кв. м жилья, а на 1 августа 2024 года данный показатель составлял 115,4 млн кв. м)?

• с 2019 года российские застройщики не могли получить проектное финансирование проектов общей площадью около 20 млн кв. м?

• потребовалось субсидирование низкомаржинальных проектов в 49 регионах РФ?

• по результатам 368 проведенных в РФ торгов на право заключения договора о КРТ было заключено всего 163 договора (по состоянию на 05.10.2023)?

• за 7 месяцев 2024 года застройщики ввели в эксплуатацию 18,5 млн кв. м многоквартирного жилья — на 6,1 млн кв. м меньше того, что было введено за 7 месяцев 2023 года?

• за 4 года, прошедших после принятия так называемого закона о КРТ (494-ФЗ от 30.12.2020), в активной стадии реализации механизм КРТ в настоящее время находится только в 76 из 89 субъектов РФ?

Если порядок подготовки решений о КРТ не будет дополнен требованием о необходимости финансово-экономического обоснования проектов, а законопроекты №664897-8 и №690412-8 будут приняты без уточнения и конкретизации правового регулирования отношений публичного и частного партнеров по поводу строительства школ и детских садов, то застарелая проблема не будет решена, возникнут новые административные барьеры, механизм КРТ будет пробуксовывать, а реализация межведомственного национального проекта «Инфраструктура для жизни» окажется под угрозой срыва, убежден Андрей Кирсанов (на фото).

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Краснодарский край возглавляет ТОП регионов ЮФО и СКФО по объемам строительства в рамках КРТ

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят