Читателям портала ЕРЗ.РФ их дает финансовый консультант Наталья ЛЕВИЦКАЯ. 

   

Фото: www.tsargrad.tv

    

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Банк России и АО «ДОМ.РФ» разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитования указанных застройщиков.

Давайте внимательнее взглянем на рекомендации застройщикам и оценим их с позиции опыта отношения с банками. Хочу рассмотреть, на мой взгляд, самые важные рекомендации, соблюдая которые вы ускорите и упростите процесс рассмотрения сделки.

   

Фото: www.bn.ru

  

Первая важная рекомендация — это качественная подготовка пакета документов, полнота, достоверность, надлежащее оформление. От того, что вы будете направлять по одному документу, вы процесс рассмотрения не ускорите — наоборот, документы проходят согласование нескольких служб по очередности. Поэтому один документ будет проходить примерно такое же время, как пять документов, но пять документов, направленных по одному, существенно увеличат время рассмотрения.

Еще один практических совет, который ускорит рассмотрение, это нумерация документов согласно списку, направленного вам банком. Это и сделает проверку более быстрой, и застройщику будет легче сориентироваться, все ли документы он подготовил.

    

1	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Свидетельства (ИНН и ОГРН)
2	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Устав общества (со штампом налоговой службы)
3	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Удостоверенная обществом копия решения Общего собрания участников (Участника) или Общего собрания акционеров общества об утверждении Устава
4	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Все имеющиеся изменения к Уставу: зарегистрированный текст изменений и Свидетельство о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы.
5	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Список участников общества для ООО (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ) не старше 30 календарных дней в момент предоставления в Банк
6	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Протокол/Решение участников Общества об избрании единоличного исполнительного органа
7	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Трудовой договор с единоличным исполнительным органом (директором/ ген.директором общества)
8	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Приказ о назначении единоличного исполнительного органа (директора/ ген.директора общества)
9	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Копия паспорта собственника, директора/ ген.директора и главного бухгалтера, поручителя физ.лица

   

В данной рекомендации я бы хотела подчеркнуть совместную работу служб: давайте не забывать, что результат сделки — это итог согласованной работы всей компании.

Рекомендация о доработке также очень важна: чем быстрее вы отработаете замечания, тем быстрее перейдете на следующий этап рассмотрения сделки.

В рекомендациях для банка прописывается ориентировочный срок рассмотрения и принятия решения в предоставлении кредита 45 рабочих дней, но их количество непосредственно зависит и от застройщика — поскольку при оперативной и слаженной работе данные сроки можно уменьшить.

  

  

 

Следующая важная, на мой взгляд, важная рекомендация — это обеспечение наличия подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банком по вопросам проектного финансирования. Это специалист, который будет связующим звеном между бухгалтерией, отделом строительства, коммерческим отделом и банком. Он будет формировать отчетность по формам банка, графики финансирования и бюджеты, который должен иметь представление об этапах строительного процесса.

Это те рекомендации Министерства строительства и ЖКХ РФ, на которые я бы хотела обратить ваше внимание. Кроме того, хотела бы выделить следующие моменты.

  

Фото: www.asninfo.ru

  

На этапе ознакомления с условиями кредитования подробно и придирчиво изучайте информацию по комиссиям и ковенантам.

Например, при обсуждении условий у меня в голове отложилась информация о том, что по процентам и плате за пользование лимитом кредитной линии действует отсрочка. И каково же было мое удивление, когда в выписке по расчетному счету появилась плата, снятая за пользование лимитом кредитной линии, которая, конечно же, прошла за счет собственных средств, коих и так немного на счетах. Конечно,  комиссии в банках не одинаковые, мой опыт может отличаться от ваших условий кредитования, но обратить особое внимание на эту позицию все же стоит.

  

Фото: www.pbs.twimg

  

Также предупреждаю, что если банки предлагают аккредитивную форму расчетов, то комиссию вы будете оплачивать за счет собственных средств, а она договорная и составляет min 0,3%

Расчет стоимости строительства — фундамент сделки, так что стоит подойти к этому со всей серьезностью, ведь он послужит основой для расчета суммы кредитования и дальнейшей выборки вашего кредита. Просчитывайте возможную вероятность изменения цены услуги, непредвиденных расходов. Особое внимание уделите распределению сумм по статьям строительства. Вам с этим расчетом жить до самого ввода объекта в эксплуатацию.

    

 

   

В заключение отмечу, что процесс получения проектного финансирования не сложный, а интересный. Подписание кредитного договора — это начало вашего пути проектного финансирования. Отдельно можно обсудить процесс составления кредитной заявки, формы для подготовки мониторинга кредитно-обеспечительной документации, ковенанты кредитного договора.

Если у вас остались вопросы или возникли трудности, буду рада быть вам полезной: nlevitskaya@list.ru

Наталья ЛЕВИЦКАЯ, финансовый консультант

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

С 10 декабря для оценки кредитоспособности застройщика при работе со счетами эскроу банки потребуют более 10 дополнительных документов

Банк России: 65% отказов в проектном финансировании вызвано тем, что застройщики не предоставляют банкам все необходимые документы

Рекомендации для застройщиков и банкиров по реализации модели проектного финансирования будут разосланы в регионы

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Правительство РФ Распоряжением №2692-р от 27.09.2021 утвердило мероприятия (дорожную карту) реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Реинжиниринг правил промышленного строительства». Также сформирован состав правительственной Экспертной группы по этому направлению.

 

Фото: www.sdelanounas.ru

 

Проект дорожной карты разработан по поручению первого вице-премьера Андрея Белоусова. Всего в дорожную карту вошло 37 мероприятий, разделенных на 8 разделов.

По каждому мероприятию ответственные исполнители должны разработать и внести в Госдуму РФ проекты нормативных актов. Значительную часть этих актов планируется принять в 2022 году.

 

Фото: www.avito.ru

 

Раздел I. Оформление земельных участков и технологическое присоединение

К январю 2022 года Росреестр должен подготовить и внести в Правительство РФ законопроект об изменениях в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) и законодательных актах РФ, предусматривающих сокращение количества видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и упрощения порядка их установления, изменения и прекращения существования.

В течение 3 месяцев Роспотребнадзор должен разработать законопроект, предусматривающий упрощение порядка установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон, сокращение видов объектов, в отношении которых устанавливаются санитарно-защитные зоны.

На сентябрь 2022 года запланировано внесение в Правительство РФ проекта федерального закона о внесении изменений в ЗК РФ в части определения порядка использования земель сельскохозяйственного назначения в целях строительства объектов переработки сельскохозяйственной продукции и связанной с этим инфраструктуры. Ответственными назначены Росреестр, Минсельхоз и Минэкономразвития.

 

 

В данном разделе запланированы сразу два мероприятия, направленные на сокращение сроков и издержек при технологическом присоединении объектов. Так Минстрой, Минтранс, Минэнерго, Ростехнадзор, ФАС и другие заинтересованные органы исполнительной власти должны:

• в октябре 2021 подготовить внесение изменений в акты Правительства РФ, регулирующие вопросы подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в отношении всех видов ресурсов, в целях унификации форм договоров и соответствующих правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

• к июню 2022 подготовить внесение изменений в акты Правительства РФ по вопросам подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих установление возможности подключения объектов капитального строительства к сетям по принципу «одного окна».

 

 

Раздел II. Подготовка проектной документации

В данном разделе Правительство РФ ставит задачу по сокращению сроков строительства. Для этого:

• в марте 2022 запланировано подготовить внесение изменений в Постановление Правительства РФ №145 от 05.03.2007 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» в части возможности выделения в самостоятельный этап комплекса работ по подготовке территории строительства, реконструкции для объектов производственного назначения (по аналогии с объектами метрополитенов, автомобильных и железных дорог, морских и речных портов), что должно привести к сокращению срока строительства до 1 года;

• в апреле 2022 должны быть подготовлено внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), предусматривающих введение института типовых проектных решений, что должно привести к сокращению срока строительства на 6 месяцев.

К сокращению количества отрицательных заключений экспертиз, повышению качества проектной документации, снижению рисков перепроектирования и сокращение количества ошибок и оснований для разработки специальных технических условий должно привести внесение изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ, предусматривающих введение института оценки задания на проектирование объектов и экспертного сопровождения на стадии проектирования. Данная работа должна быть завершена к ноябрю 2022 года.

В ноябре 2021 должны быть подготовлены методические рекомендации по разъяснению возможности подготовки технических заданий, заключения договоров о передаче исходных данных на проектно-изыскательские работы застройщиками, не являющимися членами саморегулируемых организаций.

 

Фото: www.c.pxhere.com

 

Раздел III. Экспертиза

В декабре 2021 запланировано внесение изменений:

в Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части:

• сокращения количества документов, представляемых на экспертизу проектной документации, а также дифференциации их требований к различным видам объектов капитального строительства производственного назначения, к составу документации в зависимости от предмета экспертиз;

• установления возможности параллельного проведения государственной экспертизы проектной документации с государственной экологической экспертизой.

Внесение изменений в Постановление Правительства РФ №145 от 05.03.2007 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» в части определения случаев продления сроков проведения государственной экспертизы проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика на срок, определенный Правительством РФ.

Необходимо отметить, что в данном разделе предусмотрена разработка правового акта, предусматривающего обеспечение возможности проведения экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и государственной экологической экспертизы проектной документации объектов капитального строительства по принципу «одного окна», а также установления возможности параллельного проведения государственной экспертизы проектной документации с государственной экологической экспертизой.

 

Фото: www.arb-proekt.ru

 

Раздел IV. Разрешение на строительство

Четвертый раздел посвящен получению разрешения на строительство. В данном разделе всего два мероприятия по внесению изменений в ГрК РФ:

• введение реестровой модели выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию;

• определение категорий объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство или устанавливаются особенности в градостроительной деятельности, путем определения понятий «строение и сооружений вспомогательного использования», «строение», «здания и сооружения высокой заводской готовности (модульные конструкции)», «реконструкция и капитальный ремонт объектов промышленного назначения».

 

Фото: www.topobrazovanie.ru

 

Раздел V. Строительство объекта и ввод его в эксплуатацию

Запланировано два мероприятия:

• к июню 2022 должно быть обеспечено разработка законопроекта о внесение изменений в ГрК РФ в части установления возможности ввода объекта производственного назначения в эксплуатацию при условии сохранения обязанности завершить мероприятие по его благоустройству, что должно обеспечить раннее начало эксплуатации объекта производственного назначения;

• в декабре 2021 года должен быть разработан порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства в электронном виде, а также структуры и форматов документов, включаемых в ее состав в электронном виде.

 

Фото: www.yandex.net

  

Раздел VI. Обязательные требования

Данным разделом, направленным на сокращение затрат застройщиков и сроков проектирования, запланированы следующие мероприятия:

• Внесение изменений в «Правила разработки, утверждения, опубликования, изменения и отмены сводов правил», предусматривающих принятие изменений в своды правил, направленных на включение положений, неоднократно согласованных специальных технических условий, исправление ошибок и описок, синхронизацию документов стандартизации;

• Установление порядка организации внесения по предложениям заинтересованных организаций изменений в федеральные нормы и правила в области промышленной безопасности при неоднократном аналогичном отступлении от одного и того же установленного федеральными нормами и правилами требования посредством применения обоснований безопасности опасного производственного объекта;

• Внесение изменений в Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», предусматривающих обеспечение возможности использования стандартов организаций в качестве доказательной базы соответствия требованиям безопасности.

 

 

Раздел VII. Системные решения

Данным разделом к сентябрю 2022 запланировано сразу два мероприятия, связанных с расширением доказательной базы «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», в частности:

• Должен быть разработан механизм обоснования технических решений в области безопасности на основе еврокодов, «зеленых стандартов», стандартов Китайской Народной Республики и других стран, модельных кодексов и их использование в качестве доказательной базы;

• В техническом регламенте должна быть предусмотрена омологация проектной документации, выполненной в иностранных системах стандартизации, и определение возможности строительства зданий и сооружений без перепроектирования, но с подтверждением безопасности в упрощенном порядке.

• Кроме того, предусмотрена разработка отдельного плана мероприятий по формированию нормативной правовой базы для применения в строительной отрасли новых технологий дистанционного управления и контроля.

• В январе 2023 года, должны быть разработаны изменения в ГрК РФ, предусматривающие введение регуляторных преимуществ для индустриального (модульного) строительства путем определения упрощенного порядка градостроительной деятельности, — сокращенный состав проектной документации, осуществление экспертизы только в части «привязки» модульного здания к земельному участку.

 

Фото: www.proverk.ru

 

Раздел VIII. Оптимизация технических требований к проектированию и строительству

Основная цель, которая ставиться при реализации мероприятий, предусмотренных данным разделом, — снижение затрат на строительство, оптимизация технических требований к проектированию и строительству.

Большая часть предусмотренных данным разделом мероприятий предполагает внесение изменений в различные своды правил. Среди них стоит отметить подготовку Ростехнадзором законопроекта о внесении изменений в закон 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» и отдельные законодательные акты РФ. Изменения предлагается внести в части установления случаев, допускающих не применять суммацию опасных веществ при определении класса опасности опасных производственных объектов при условии отсутствия рисков каскадного развития аварий, обеспечив недопущение создания условий для злоупотреблений, связанных с искусственным разделением производственных объектов. Принятие данного законопроекта должно привести к снижению затрат на строительство за счет уменьшения класса опасности.

 

Фото: www.komiinform.ru

 

Кроме того, МЧС России должно подготовить изменения в федеральные законы и ведомственные акты, регламентирующие пожарную безопасность, в частности:

• к январю 2022 подготовить изменения, предусматривающие оптимизацию требований пожарной безопасности в части организации подъездов для передвижной пожарной техники;

• к июню 2022 года внести изменения, предусматривающие:

- оптимизацию требований нормативных документов по пожарной безопасности в части устройства лифтов для транспортирования пожарных подразделений в сооружениях производственного назначения, что должно повлечь отмену необходимости разработки специальных технических условий, сокращение срока реализации проекта.

- оптимизацию требований нормативных документов по пожарной безопасности в части увеличения максимально допустимой площади наружных установок.

Помимо этого данным разделом запланирован еще ряд мероприятий.

Правительством определён состав экспертной группы кроме представителей федеральных министерств и ведомств, вошло руководство крупных промышленных и строительных компаний, с полным составом можно ознакомиться по ссылке.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Правительство одобрило стимулирование бюджетных инвестиций в инфраструктуру

Президент дал поручения, связанные со строительством образовательных учреждений

Правительство официально продлило действие программы «Семейная ипотека» до конца 2023 года

Правительство не отказалось от идеи распространить механизм проектного финансирования на ИЖС, но сейчас для этого нет правовой базы

Правительство определило единого оператора газификации и перечень регионов, где он будет действовать

Марат Хуснуллин: Правительство компенсирует застройщикам затраты на стройматериалы

Правительство утвердило дорожную карту по модернизации ГИС ЖКХ

Правительство скорректировало правила финансирования объектов инфраструктуры

Правительство запустило специальный проект «Социальная газификация»

Правительство утвердило новый перечень обязательных требований

Правительство: увеличить объемы строительства, остановить рост цен на жилье, расширить роль КРТ и определиться со статусом апартаментов

Минстрой направил в Правительство новый перечень обязательных сводов правил