Читателям портала ЕРЗ.РФ их дает финансовый консультант Наталья ЛЕВИЦКАЯ. 

   

Фото: www.tsargrad.tv

    

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Банк России и АО «ДОМ.РФ» разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитования указанных застройщиков.

Давайте внимательнее взглянем на рекомендации застройщикам и оценим их с позиции опыта отношения с банками. Хочу рассмотреть, на мой взгляд, самые важные рекомендации, соблюдая которые вы ускорите и упростите процесс рассмотрения сделки.

   

Фото: www.bn.ru

  

Первая важная рекомендация — это качественная подготовка пакета документов, полнота, достоверность, надлежащее оформление. От того, что вы будете направлять по одному документу, вы процесс рассмотрения не ускорите — наоборот, документы проходят согласование нескольких служб по очередности. Поэтому один документ будет проходить примерно такое же время, как пять документов, но пять документов, направленных по одному, существенно увеличат время рассмотрения.

Еще один практических совет, который ускорит рассмотрение, это нумерация документов согласно списку, направленного вам банком. Это и сделает проверку более быстрой, и застройщику будет легче сориентироваться, все ли документы он подготовил.

    

1	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Свидетельства (ИНН и ОГРН)
2	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Устав общества (со штампом налоговой службы)
3	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Удостоверенная обществом копия решения Общего собрания участников (Участника) или Общего собрания акционеров общества об утверждении Устава
4	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Все имеющиеся изменения к Уставу: зарегистрированный текст изменений и Свидетельство о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы.
5	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Список участников общества для ООО (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ) не старше 30 календарных дней в момент предоставления в Банк
6	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Протокол/Решение участников Общества об избрании единоличного исполнительного органа
7	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Трудовой договор с единоличным исполнительным органом (директором/ ген.директором общества)
8	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Приказ о назначении единоличного исполнительного органа (директора/ ген.директора общества)
9	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Копия паспорта собственника, директора/ ген.директора и главного бухгалтера, поручителя физ.лица

   

В данной рекомендации я бы хотела подчеркнуть совместную работу служб: давайте не забывать, что результат сделки — это итог согласованной работы всей компании.

Рекомендация о доработке также очень важна: чем быстрее вы отработаете замечания, тем быстрее перейдете на следующий этап рассмотрения сделки.

В рекомендациях для банка прописывается ориентировочный срок рассмотрения и принятия решения в предоставлении кредита 45 рабочих дней, но их количество непосредственно зависит и от застройщика — поскольку при оперативной и слаженной работе данные сроки можно уменьшить.

  

  

 

Следующая важная, на мой взгляд, важная рекомендация — это обеспечение наличия подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банком по вопросам проектного финансирования. Это специалист, который будет связующим звеном между бухгалтерией, отделом строительства, коммерческим отделом и банком. Он будет формировать отчетность по формам банка, графики финансирования и бюджеты, который должен иметь представление об этапах строительного процесса.

Это те рекомендации Министерства строительства и ЖКХ РФ, на которые я бы хотела обратить ваше внимание. Кроме того, хотела бы выделить следующие моменты.

  

Фото: www.asninfo.ru

  

На этапе ознакомления с условиями кредитования подробно и придирчиво изучайте информацию по комиссиям и ковенантам.

Например, при обсуждении условий у меня в голове отложилась информация о том, что по процентам и плате за пользование лимитом кредитной линии действует отсрочка. И каково же было мое удивление, когда в выписке по расчетному счету появилась плата, снятая за пользование лимитом кредитной линии, которая, конечно же, прошла за счет собственных средств, коих и так немного на счетах. Конечно,  комиссии в банках не одинаковые, мой опыт может отличаться от ваших условий кредитования, но обратить особое внимание на эту позицию все же стоит.

  

Фото: www.pbs.twimg

  

Также предупреждаю, что если банки предлагают аккредитивную форму расчетов, то комиссию вы будете оплачивать за счет собственных средств, а она договорная и составляет min 0,3%

Расчет стоимости строительства — фундамент сделки, так что стоит подойти к этому со всей серьезностью, ведь он послужит основой для расчета суммы кредитования и дальнейшей выборки вашего кредита. Просчитывайте возможную вероятность изменения цены услуги, непредвиденных расходов. Особое внимание уделите распределению сумм по статьям строительства. Вам с этим расчетом жить до самого ввода объекта в эксплуатацию.

    

 

   

В заключение отмечу, что процесс получения проектного финансирования не сложный, а интересный. Подписание кредитного договора — это начало вашего пути проектного финансирования. Отдельно можно обсудить процесс составления кредитной заявки, формы для подготовки мониторинга кредитно-обеспечительной документации, ковенанты кредитного договора.

Если у вас остались вопросы или возникли трудности, буду рада быть вам полезной: nlevitskaya@list.ru

Наталья ЛЕВИЦКАЯ, финансовый консультант

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

С 10 декабря для оценки кредитоспособности застройщика при работе со счетами эскроу банки потребуют более 10 дополнительных документов

Банк России: 65% отказов в проектном финансировании вызвано тем, что застройщики не предоставляют банкам все необходимые документы

Рекомендации для застройщиков и банкиров по реализации модели проектного финансирования будут разосланы в регионы

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Большинство подъездов в российских многоэтажках — это заурядные типовые пространства, находящиеся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома. Функционалом они наполняются либо по инициативе жильцов, либо в соответствии с решением управляющей компании. Стандартный набор: фикусы в кадках, почтовые ящики, информационные стенды, лифты, мусоропроводы и помещения для хранения колясок и инвентаря — если повезло и жилой комплекс «элитный». В старострое эту картину переписать уже сложно, а вот современные застройщики делают все, чтобы управляющие компании могли импровизировать и в качестве конкурентного преимущества предоставлять своим жильцам не просто «предбанник» между улицей и квартирой, а полноценное «представительство» нужд жильцов, расширяющее их возможности. О том, что именно делается сейчас в России в этой сфере для повышения качества и уровня жизни, рассказал основатель компании LockerBox Алексей ВИНОГРАДОВ.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

   

СПРАВКА

Компания LockerBox занимается производством двух продуктов: автоматизированных систем хранения на основе ячеек и электронных ключниц. В отличие от конкурентов, LockerBox — это полностью российское производство, зарегистрированное в Минцифре и имеющее сертификат Минпромторга.

Компания сотрудничает с РЖД, российскими аэропортами, банками, застройщиками и участвует в крупнейших выставках девелоперов по всей России, в частности на форуме в октябре 2024 года представит новый консьерж-сервис.

 

Огрехи по вехам: как мы докатились до типовых подъездов

Вообще говоря, первым полноценным подъездом исторически считается «парадная лестница» во дворце Александра Меншикова в Санкт-Петербурге, который был построен в 1714 году.

Учитывая, что в так называемом подъезде был целый «загон» для встречающего гостей оркестра, можно со всей ответственностью предположить, что начиналось все с роскоши. Единственной задачей парадных подъездов было показать благосостояние владельца дворца, позже — доходного дома, еще позже — обычных постоялых домов, где для жильцов организовывались гостиные для чая и обсуждения новостей.

С приходом большевиков началось уплотнение, пережитки буржуазного образа жизни ушли в историю, а подъезды стали социально-бытовыми пространствами для собраний и дополнительных организаций. В бывших доходных домах размещали детсады, кухни, прачечные, поликлиники, располагали мини-фабрики, классы, и в угоду тогдашнему времени семимильными шагами уплотнялись до коммуналок.

Сталинский ампир стал последним всплеском гигантомании: в те времена подъезды также были внушительными, лестницы и помещения — просторными, а в интерьерах еще звучал последний аккорд ушедшего шика.

Все окончательно изменилось, когда в ноябре 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР №1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Так мы получили убогие голые «хрущевки», которые до сих пор вызывают оторопь и гуглятся в первую очередь по запросу «Подъезд Россия».

 

Новый ветер, который заметен: как цифра меняет тренды

С новым историческим витком, открывшим застройщикам дивный мир здоровой конкуренции, мы вернулись к «меншиковским временам»: не с таким размахом и шиком, но подъезды снова начали тяготеть к «парадным», расширяясь, обрастая дизайном и приобретая пусть кастрированный, но какой-никакой функционал.

Шлагбаумы, домофоны, охранник в будке, консьерж в «аквариуме», почтовые ящики, лифты и мусоропроводы — это минимальный набор застройщика. Использование хороших материалов в отделке и дизайн — максимальный набор, переводящий недвижимость в статус «элитной» или «премиум-класса», как больше нравится.

Но цифровизация продолжала шагать по миру и влиять на продукты для комфорта и жизни. Человек извлекался как лишняя составляющая из огромного перечня привычных вещей. И действительно, в мире, где роботы «Яндекса» уже возят посылки по Москве для заказчика, где беспилотными такси в «Убере» уже мало кого удивишь, довольно странно делать ставку на лишние итерации, которые воруют время и деньги.

 

        

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Представьте себе мир, в котором:

- к вам не звонят газовщики с просьбой открыть дверь подъезда;

- вам не нужно быть дома, чтобы запустить в квартиру клининг-сервис или ремонтников;

- не требуется лично встречать жильцов, если вы сдаете квартиру посуточно;

- и в перспективе нет необходимости встречать кучу курьеров различных маркетплейсов, Почты России, СДЭК и прочих.

Эти задачи решает цифра: все отправления и доставки — в одной ячейке, установленной в вашем подъезде, ключи для посетителей — там же, а все манипуляции с открытием и закрытием происходят через мобильное приложение. Открыли-закрыли, поменяли код, предоставили доступ уборщице или прорабу. Или тому же консьержу, который вместо вас примет вашу доставку и положит ее в соответствующую ячейку хранения.

 

Как это работает и как может работать

Сегодня у жителей любого жилого комплекса есть единственная опция для получения любых отправлений — оставить посылку у охраны или консьержа.

Компания LockerBox трансформирует этот рынок и нормализует возможность получения посылок и почты в режиме 24/7 без препятствий и посредников, «контролирующих органов» и ограничений. И если у жильца дома есть необходимость забрать что-то ночью, выйдя в подъезд в халате и домашних тапочках, никто и ничто не должно ему помешать.

Миссией компании является восстановление статуса подъезда как функциональной территории, которая обеспечивает нужды жильцов, решает их задачи, упрощает условия и при этом не устанавливает искусственные преграды, словно подъезд — это не часть собственности жильцов, а некий контрольно-пропускной пункт в режимное заведение.

Чтобы обеспечить жильцам должный комфорт в получении любых посылок (и не только), управляющая компания устанавливает в подъезде «шкаф», который может быть вписан в любой дизайн и выполнен из высококачественных отделочных материалов, и у жильцов появляется возможность пользоваться через него услугой приема и отправки посылок.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Жилец дома проходит легкую регистрацию по номеру телефона, устанавливает понятное мобильное приложение, которое не сложнее приложений с заказом такси или еды через интернет, и может в любой момент бронировать и открывать с его помощью ячейки с посылками.

Если он ожидает посылку — можно забронировать ячейку и передать код для ее открытия любому курьеру, даже находясь вне дома: на работе, за городом или в магазине. Больше не требуется личное присутствие — все операции совершаются удаленно, ячейка хранит ваши посылки до тех пор, пока вы лично не заберете их из подъезда.

 

Что нужно, чтобы подхватить новый тренд

За подобной услугой все чаще обращаются жилые комплексы, которые обеспокоены тем, что у консьержа оставляют десятки посылок. По нашему опыту, в многоквартирных домах за день может накапливаться до 60 коробок с посылками, которые негде хранить, непросто искать в общей куче для передачи конечному адресату, а еще сложнее — учитывать и нести ответственность за их сохранность.

Управляющим компаниям необходимо держать МОПы «в чистоте», особенно если речь идет о классах «бизнес» и «премиум». Тем более что подобная модернизация не накладывает на компанию никаких специфических обязательств, согласований или мотивационной работы с жильцами, как это было в период первых домофонов в стране. Договор на постановку «шкафа»-постамата совершенно стандартный; если требуется прописать нормативные дополнения — их прописывают, предусматривают и согласовывают в штатном порядке.

Для получения постамата в свои подъезды управляющая компания размещает заказ и получает готовый продукт «под себя» уже через месяц-полтора с момента обращения.

 

Фото предоставлено компанией LockerBox

 

Для работы такого постамата требуется всего одна розетка 220 В, само оборудование имеет все необходимые сертификаты + внутри установлен модем для интернет-соединения, а также источник бесперебойного питания на случай отключения электричества, что как раз и позволяет сервису работать 24/7.

LockerBox — это одновременно и разработчик, и производитель, то есть у продукции компании есть сертификаты СТ1, она входит в реестр Минпромторга, а само программное обеспечение зарегистрировано в Минцифре и имеет статус российского ПО.

 

Почему это выгодная неизбежность

Так или иначе, но цифровизация шагает по стране. Сервисы, которые раньше описывались лишь в фантастических романах, стали реальностью и продолжают захватывать все сферы жизни. Появляются «умные дома», «умные доставки», и повсеместное оснащение жилых зон «умными подъездами» и «умным консьерж-сервисом» — это вопрос недалекого будущего.

Запрыгнуть в этот быстро несущийся поезд сейчас — это не только предусмотрительно, но и выгодно. Судите сами: стоимость всего оборудования для подъезда из 100 квартир сопоставима с 3—4-месячной зарплатой охранника. То есть окупается максимум за четыре месяца.

Фактически управляющая компания, которая сегодня обращается за усовершенствованием своих придомовых территорий, не только инвестирует в свое конкурентное преимущество при продаже квартир, но и оптимизирует свои расходы на ФОТ, то есть внедряет рабочее бизнес-решение.

   

Реклама. ООО «АКХ».  ИНН: 7721829679

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: первый и последний этажи — предлагать

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: оны отдыха в ЖК бизнес-класса — от студий йоги до яхт-клубов

Эксперты: 60% россиян довольны своим местом проживания, 38% допускают переезд

Денис Филиппов (ДОМ.РФ): Для жизни нужны не только стены, но и инфраструктура

Эксперты выяснили, чем готовы удивить застройщики на придомовой территории

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Эволюция жилья: как новые стандарты территорий помогают девелоперам строить лучше