Читателям портала ЕРЗ.РФ их дает финансовый консультант Наталья ЛЕВИЦКАЯ. 

   

Фото: www.tsargrad.tv

    

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Банк России и АО «ДОМ.РФ» разработали рекомендации в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу для учета и использования в работе застройщиками, реализующими проекты долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, финансируемые за счет кредитов, и соответствующими кредитными организациями, осуществляющими кредитования указанных застройщиков.

Давайте внимательнее взглянем на рекомендации застройщикам и оценим их с позиции опыта отношения с банками. Хочу рассмотреть, на мой взгляд, самые важные рекомендации, соблюдая которые вы ускорите и упростите процесс рассмотрения сделки.

   

Фото: www.bn.ru

  

Первая важная рекомендация — это качественная подготовка пакета документов, полнота, достоверность, надлежащее оформление. От того, что вы будете направлять по одному документу, вы процесс рассмотрения не ускорите — наоборот, документы проходят согласование нескольких служб по очередности. Поэтому один документ будет проходить примерно такое же время, как пять документов, но пять документов, направленных по одному, существенно увеличат время рассмотрения.

Еще один практических совет, который ускорит рассмотрение, это нумерация документов согласно списку, направленного вам банком. Это и сделает проверку более быстрой, и застройщику будет легче сориентироваться, все ли документы он подготовил.

    

1	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Свидетельства (ИНН и ОГРН)
2	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Устав общества (со штампом налоговой службы)
3	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Удостоверенная обществом копия решения Общего собрания участников (Участника) или Общего собрания акционеров общества об утверждении Устава
4	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Все имеющиеся изменения к Уставу: зарегистрированный текст изменений и Свидетельство о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы.
5	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Список участников общества для ООО (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ) не старше 30 календарных дней в момент предоставления в Банк
6	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Протокол/Решение участников Общества об избрании единоличного исполнительного органа
7	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Трудовой договор с единоличным исполнительным органом (директором/ ген.директором общества)
8	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Приказ о назначении единоличного исполнительного органа (директора/ ген.директора общества)
9	Правоустанавливающие по всем участникам сделки	Копия паспорта собственника, директора/ ген.директора и главного бухгалтера, поручителя физ.лица

   

В данной рекомендации я бы хотела подчеркнуть совместную работу служб: давайте не забывать, что результат сделки — это итог согласованной работы всей компании.

Рекомендация о доработке также очень важна: чем быстрее вы отработаете замечания, тем быстрее перейдете на следующий этап рассмотрения сделки.

В рекомендациях для банка прописывается ориентировочный срок рассмотрения и принятия решения в предоставлении кредита 45 рабочих дней, но их количество непосредственно зависит и от застройщика — поскольку при оперативной и слаженной работе данные сроки можно уменьшить.

  

  

 

Следующая важная, на мой взгляд, важная рекомендация — это обеспечение наличия подразделений или специалистов, обладающих компетенциями и опытом в области взаимодействия с банком по вопросам проектного финансирования. Это специалист, который будет связующим звеном между бухгалтерией, отделом строительства, коммерческим отделом и банком. Он будет формировать отчетность по формам банка, графики финансирования и бюджеты, который должен иметь представление об этапах строительного процесса.

Это те рекомендации Министерства строительства и ЖКХ РФ, на которые я бы хотела обратить ваше внимание. Кроме того, хотела бы выделить следующие моменты.

  

Фото: www.asninfo.ru

  

На этапе ознакомления с условиями кредитования подробно и придирчиво изучайте информацию по комиссиям и ковенантам.

Например, при обсуждении условий у меня в голове отложилась информация о том, что по процентам и плате за пользование лимитом кредитной линии действует отсрочка. И каково же было мое удивление, когда в выписке по расчетному счету появилась плата, снятая за пользование лимитом кредитной линии, которая, конечно же, прошла за счет собственных средств, коих и так немного на счетах. Конечно,  комиссии в банках не одинаковые, мой опыт может отличаться от ваших условий кредитования, но обратить особое внимание на эту позицию все же стоит.

  

Фото: www.pbs.twimg

  

Также предупреждаю, что если банки предлагают аккредитивную форму расчетов, то комиссию вы будете оплачивать за счет собственных средств, а она договорная и составляет min 0,3%

Расчет стоимости строительства — фундамент сделки, так что стоит подойти к этому со всей серьезностью, ведь он послужит основой для расчета суммы кредитования и дальнейшей выборки вашего кредита. Просчитывайте возможную вероятность изменения цены услуги, непредвиденных расходов. Особое внимание уделите распределению сумм по статьям строительства. Вам с этим расчетом жить до самого ввода объекта в эксплуатацию.

    

 

   

В заключение отмечу, что процесс получения проектного финансирования не сложный, а интересный. Подписание кредитного договора — это начало вашего пути проектного финансирования. Отдельно можно обсудить процесс составления кредитной заявки, формы для подготовки мониторинга кредитно-обеспечительной документации, ковенанты кредитного договора.

Если у вас остались вопросы или возникли трудности, буду рада быть вам полезной: nlevitskaya@list.ru

Наталья ЛЕВИЦКАЯ, финансовый консультант

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

С 10 декабря для оценки кредитоспособности застройщика при работе со счетами эскроу банки потребуют более 10 дополнительных документов

Банк России: 65% отказов в проектном финансировании вызвано тем, что застройщики не предоставляют банкам все необходимые документы

Рекомендации для застройщиков и банкиров по реализации модели проектного финансирования будут разосланы в регионы

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

В последнее время вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу приобрел особую актуальность. На эту тему высказались ведущие застройщики, банкиры, представители Минстроя. Сегодня к разговору подключается эксперт, первым на страницах портала ЕРЗ.РФ предложивший такой шаг еще в январе 2018 года. А сегодня в отличие от коллег из девелоперского сообщества к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group Андрей КИРСАНОВ предлагает распространить процедуру поэтапного открытия эскроу-счетов не на всех подряд застройщиков, а только на системообразующие девелоперские компании.  

 

Фото: www.static10.tgstat.ru

 

Как медленно продвигаются порой некоторые наши инициативы… Например, о практической бесполезности исчерпывающего перечня процедур в сфере строительства я говорил еще с 2014 года, когда был утвержден первый из таких перечней, а всего в 2014—2017 годах их было утверждено целых пять.

Когда нас просили дать предложения по сокращению этих перечней, я говорил о главной проблеме — отсутствии ответственности должностных лиц за требование прохождения избыточных процедур, не предусмотренных исчерпывающими перечнями, и предлагал революционное по тем временам решение — перейти к закрытому перечню документов.

 

 

И вот, наконец, такой переход совершился. Интересно было наблюдать, как на протяжении ряда лет менялась терминология. Сначала это было «создание благоприятного инвестиционного климата», потом «снижение административных барьеров», затем «регуляторная гильотина», а теперь актуально звучит «сокращение инвестиционно-строительного цикла».

Остается надеяться, что исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований в сфере строительства не повторит судьбу исчерпывающих перечней процедур и будет реально применяться не практике.

 

Фото: www.rg.ru

 

К числу долго обсуждаемых инициатив относится предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Помню, с каким непониманием на меня смотрели коллеги из Клуба инвесторов Москвы, когда в 2017 году я предложил внести это предложение на рассмотрение органов исполнительной власти.  Первая публикация, в которой я публично заявил об этом предложении, появилась 8 января 2018 года, а позже журналисты дали моему рассказу о немецком опыте поэтапного финансирования броское название «Урок немецкого».

С тех пор разговор о поэтапном раскрытии счетов эскроу то затихал, то мы возвращались к нему снова. В 2020 году Центр стратегических разработок по инициативе Клуба инвесторов Москвы выполнил исследование, результаты которого нашли отражение в Отчете «Поэтапное раскрытие счетов эскроу в долевом строительстве». Результат выполненной работы убедительно свидетельствует об экономической эффективности и надежности института поэтапного финансирования в зарубежных правопорядках.

 

 

На каком-то этапе казалось, что идея забыта окончательно. Сегодня всё меняется очень быстро и вот застройщики вновь просят разрешить поэтапный доступ к эскроу-счетам, в Татарстане предлагают отказаться от проектного финансирования через счета эскроу и вернуться к прежней модели привлечения денежных средств граждан под гарантии правительства республики, а в Правительстве России обсуждается досрочное раскрытие счетов эскроу.

Такой лайт-вариант нашего предложения о поэтапном раскрытии счетов эскроу — уже первый шаг в нужном направлении. Но пока Минстрой — за, а банкиры — против.

 

Фото: www.infokanal55.ru

 

Прогнозы Минэкономразвития неутешительные: ничего хорошего представленные сценарии нам не сулят, особенно в этом году. Внешнее санкционное давление отражается и на доходах граждан, и на строительной отрасли. Поэтому сегодня многие из экспертов считают, что новое жилье будет недоступно для россиян на протяжении многих лет.

Прогнозы в условиях непрекращающихся переходных процессов в экономике — дело неблагодарное, поэтому ограничусь тем, что отмечу отрицательную динамику в сфере жилищного строительства, имеющую место в связи с переходом от долевого строительства к проектному финансированию.

 

Основные показатели жилищного строительства	1 августа 2019 г.	1 февраля 2022 г.	Динамика
Количество застройщиков	3 926	3 392	-13,6%
Количество разрешений на строительство	8 005	5 973	-25,4%
Объемы строительства, тыс. кв. м	120 500	94 239	-21.8%

Источник: https://наш.дом.рф/аналитика/долевое_строительство

 

Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли. Это особенно важно, если учитывать, что в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства.

 

Фото предоставлено компанией Брусника

 

Переход через эту границу несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. При массовом характере такие изменения могут повлечь более серьезные социальные последствия.

Поэтому сегодня есть все основания по-новому подойти к нашему предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу, которому в этом году исполнится уже 5 лет.

 

Фото: www.phonoteka.org

 

Решением Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики был утвержден перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ.  Формирование этого перечня Минстрой провел путем тщательного отбора.

В настоящее время деятельность системообразующих организаций находится под особым контролем. Во-первых, это общий контроль застройщиков в соответствии с законодательством о долевом строительстве осуществляют уполномоченные государственные органы субъектов РФ.

Во-вторых, это специальный контроль, который осуществляют Минстрой и Минпромторг: системообразующие организации регулярно публикуют  отчетность по финансам и рискам реализации проектов в Государственной информационной системе промышленности.

 

  

В целях поддержки застройщиков можно было бы разрешить поэтапное раскрытие счетов эскроу системообразующим организациям и компаниям-застройщикам, входящим в соответствии с условиями ст. 9 Федерального закона «О защите конкуренции» в одну группу лиц с системообразующей организацией.

Такая мера поддержки будет служить преодолению кризисных явлений на рынке жилой недвижимости и, в конечном итоге, направлена на обеспечение достижения целевых показателей национального проекта «Жильё и городская среда».

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

Фото: www.voms.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу

Торгово-промышленная палата предлагает ввести для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид 

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом