Как навести порядок в деятельности организаций, проводящих экспертизу проектной документации?

В системе действующего градостроительного законодательства экспертизе проектной документации отводится очень важная роль, поскольку положительное заключение экспертизы является ключевым документом, который необходим застройщику для получения от государства разрешения на осуществление строительства. Экспертиза проектной документации, которая подтверждает соответствие проектных решений требованиям безопасности, наряду с государственным строительным надзором являются главными механизмами контроля за безопасностью строительной продукции, средством предупреждения аварий зданий и сооружений, способом обеспечения конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду.

В отличие от органов государственного строительного надзора, которые финансируются за счет бюджета и не зависят от участников строительства, органы государственной и негосударственной экспертизы существуют за счет платы застройщиков за экспертизу. Безусловно, здесь заложено определенное противоречие, поскольку контролирующий по своей сути орган экспертизы финансово зависит от контролируемых лиц, которые оплачивают проведение такой экспертизы.

До 1 апреля 2012 года в нашей стране только уполномоченные государственные органы (организации) федерального и регионального уровня обладали полномочиями на выдачу положительных заключений экспертизы, которые служили основанием для получения застройщиками разрешений на строительство. Причем, органы региональной экспертизы обладали монопольным правом на проведение экспертизы на территории соответствующих субъектов РФ, а органы федеральной экспертизы - в отношении подконтрольных объектов повышенной ответственности.

Монопольное положение государственной экспертизы, с одной стороны, могло приводить к определенным злоупотреблениям со стороны экспертных организаций (превышение сроков, завышенные требования экспертов), но с другой стороны, повышало независимость органов экспертизы от застройщиков, на деньги которых они существовали. Органы государственной экспертизы при наличии некачественных проектов могли спокойно^[1] выдавать застройщикам отрицательные заключения и отправлять проекты на доработку. Они могли не опасаться, что застройщики после этого навсегда уйдут в другие, более "лояльные", экспертные организации.

Именно монопольное положение органов государственной экспертизы позволяло до 1 апреля 2012 года хоть как-то соблюдать баланс между интересами государства (безопасность строительства) и частными интересами застройщиков, которые по факту финансировали экспертные организации. По сути, экспертиза проектов строительства, являясь контрольной функцией государства, должна финансироваться из бюджета и быть бесплатной для застройщиков.

С 1 апреля 2012 года к деятельности по экспертизе проектной документации допущены частные организации негосударственной экспертизы^[2], что не могло не нарушить баланс между частными и публичными интересами.

В условиях бесконтрольной деятельности появилось большое число организаций, которые безнаказанно торгуют и будут торговать положительными заключениями (спрос рождает предложение). Причем формы такой деятельности могут быть весьма изощренными: заказчик хочет сэкономить деньги на проектных решениях, а орган экспертизы за хорошую плату (в том числе официальную по договору) закрывает глаза на отступление от некоторых требований безопасности. Правда, лет через 10 - 40 на стадии эксплуатации объекта, когда происходит большинство аварий, результаты такой противозаконной деятельности могут предстать во всей красе.

Следует отметить, что указанная ситуация была изначально запрограммирована реформой в стиле "рынок все отрегулирует". В 2012 году государство фактически делегировало важную контрольную функцию всем желающим^[3], да еще позволило заниматься экспертизой с целью извлечения прибыли (смысл деятельности коммерческих организаций). При этом не были предусмотрены не только какие-либо инструменты контроля за работой негосударственной экспертизы, но даже не ввели систему учета количественных результатов такой работы.

Сколько заключений негосударственной экспертизы послужили основанием для выдачи разрешений на строительство с 2012 года? Какой средний срок рассмотрения проекта в экспертизе? Каков процент отрицательных заключений при рассмотрении проектов? Никто достоверно не скажет, хотя с 2007 года в нашей стране предусмотрена система ежеквартальной отчетности организаций государственной экспертизы, которую легко можно было распространить на негосударственную экспертизу.

Я не хочу идеализировать органы государственной экспертизы, в их работе много недостатков. Так, организации государственной экспертизы в регионах находятся в определенной зависимости от вышестоящих органов государственной власти, что может приводить к снижению их объективности при рассмотрении отдельных проектов. Монопольное положение, безусловно, провоцирует определенные злоупотребления.

Но ведь никто не мешал государству ввести элементы разумной конкуренции в систему государственной экспертизы вместо хаотичной конкуренции в негосударственной экспертизе. Можно было отменить жесткую привязку экспертизы к субъекту РФ и позволить региональным государственным экспертизам конкурировать между собой для повышения их клиентоориентированности (застройщик вправе обратиться в экспертизу соседнего региона, имеющего общую границу с регионом расположения объекта). На следующем этапе можно было предусмотреть элементы конкуренции между Главгосэкспертизой и сильными региональными экспертизами, в том числе по объектам повышенной ответственности. Но все это под жестким контролем федерального государственного органа, который может в любой момент провести проверку любой государственной экспертной организации, отменить необоснованно выданное экспертное заключение, добиться смены руководителя такой организации, привлечь к административной ответственности виновных лиц.

Законодатель еще в 2007 году предусмотрел в ГрК РФ (статья 6.1) механизмы контроля за государственной экспертизой со стороны федерального органа исполнительной власти, а также серьезные меры ответственности, вплоть до изъятия делегированных полномочий у субъекта РФ.

К сожалению, указанные нормы закона на практике не были реализованы в полной мере^[4], контроль за работой экспертных организаций в регионах так и не был налажен ни Росстроем, ни Минрегионом России из-за субъективных причин (дополнительные полномочия возложили, а штатную численность не увеличили). Если бы эта работа была доведена до конца, заработали механизмы контроля, включая досудебное обжалование экспертных заключений, то не было бы никаких объективных причин для отказа от единой системы государственной экспертизы в стране.

Но реалии таковы, что, не наведя порядок с государственной экспертизой и заварив кашу с негосударственной экспертизой, государство решило дополнить это "компотом" из саморегулирования. Проект Федерального закона, который прошел все процедуры согласования в Правительстве РФ, предусматривает замену аккредитации организаций негосударственной экспертизы членством в специально создаваемых для этого СРО. Для чего это делается? Разве все проблемы саморегулирования в строительстве уже решены, все "коммерческие" СРО закрыты? Неужели делегирование СРО полномочий государства по допуску на рынок позволит решить проблемы экспертизы?

Анализ результатов функционирования различных систем доступа на рынок в нашей стране (лицензирование, саморегулирование, аккредитация, аттестация) свидетельствует о том, что недобросовестные участники на рынок попадают в любом случае. Можно написать в законе, что стаж работы эксперта составляет 100 лет, и через некоторое время обнаружить, что такие эксперты подписывают заключения.

Разница в том, что в рамках лицензирования, аккредитации и аттестации государство, обладая монопольным правом допуска на рынок, при желании может оперативно очистить это рынок от недобросовестных элементов посредством приостановления (аннулирования) лицензии, аттестата или свидетельства об аккредитации. В рамках саморегулирования это сделать практически невозможно, поскольку аппарат СРО, существующий на обязательные взносы своих членов, объективно не заинтересован в уменьшении числа плательщиков взносов. Опыт саморегулирования в строительстве это наглядно доказал: членов СРО стали массово исключать только в 2016 году, но не из-за плохих результатов их работы, а лишь бы не переводить взносы в другие СРО.

Применительно к негосударственной экспертизе обязательное членство в СРО приведет только к тому, что большинство ранее аккредитованных организаций со временем вступят в СРО (кто-то раньше, кто-то позже^[5]), расходы на вступление переложат на стоимость экспертизы, а государство лишит себя возможности навести порядок в области экспертизы и удалить с рынка недобросовестные организации.

Законопроект не решает ни одну из существующих проблем экспертизы, включая коммерциализацию негосударственной экспертизы и монополизм отдельных государственных экспертиз, зато создает дополнительные сложности (например, дисквалификация на 3 года за добровольный выход из СРО).

В части ответственности экспертов за выдачу положительных заключений ничего не меняется. Эксперта предлагается лишать аттестата исключительно на основании вступившего в силу решения суда, а в некоторых случаях, только по факту причинения вреда. По данным Госстроя России большинство аварий зданий и сооружений происходят в первые 10 - 40 лет эксплуатации объектов, а значит, ждать таких судебных решений придется очень долго. Даже если запустить судебную процедуру сразу (по факту выявления нарушения), то до вступления решения суда об аннулировании аттестата в законную силу эксперт может подписать еще сотню новых заключений.

Органы государственного строительного надзора, как и раньше, не уполномочены на обжалование положительных заключений экспертизы в суде или экспертной комиссии Минстроя России. Какие-либо механизмы контроля за результатами работы экспертизы законопроектом не предусмотрены. Непонятно, кто вообще может инициировать судебный процесс по привлечению эксперта к ответственности за "левое" положительное заключение. Зачем нужна экспертная комиссия Минстроя России, если ее решения об отмене экспертных заключений (включая заведомо ложные) не могут служить основанием для аннулирования Минстроем России аттестатов экспертов?

Контроль СРО за экспертными организациями согласно ст. 55.13 ГрК РФ сводится к обязательным плановым проверкам, которые с 1 июля 2017 года должны проводиться не реже, чем один раз в три года. Внеплановые проверки могут проводиться СРО на основании поступивших жалоб, а могут и не проводиться. Согласно законопроекту решения суда или экспертной комиссии Минстроя России об отмене положительных экспертных заключений не являются безусловным основанием для приостановления членства экспертной организации в СРО. А если даже СРО приостановит членство, то экспертная организация все равно сможет продолжать работы по ранее заключенным договорам.

Несущественное ужесточение требований к доступу на рынок, которое предусмотрено законопроектом (повышение стажа работы экспертов с 5 до 7 лет, увеличение количества аттестатов, которые должны иметь эксперты организации) нивелируется его переходными положениями. Аккредитованные организации негосударственной экспертизы, которые не вступят в СРО до 1 июля 2018 году, смогут продолжать проведение экспертизы по ранее заключенным договорам. Поскольку учет таких договоров никто не ведет (ЕГРЗ не включает в себя сведения о реквизитах договора и дате оплаты услуг по экспертизе), то недобросовестные организации смогут оформлять договоры задним числом и проводить экспертизу, не являясь членами СРО.

Даже беглый анализ законопроекта позволяет сделать вывод, что в проигрыше от предлагаемой реформы останутся все:

• государство утратит контроль за доступом частных экспертных организаций на рынок и на практике не сможет удалять с него организации, торгующие заключениями;
• экспертные организации понесут дополнительные издержки по оплате взносов в СРО и аттестации своих экспертов на новые направления деятельности (не всегда нужные);
• застройщики оплатят все издержки негосударственной экспертизы, включая содержание аппарата СРО, поскольку они будут заложены в стоимость экспертизы;
• граждане не будут иметь гарантий безопасности возводимых зданий и сооружений.

В незавидном положении могут оказаться органы региональной государственной экспертизы, которые потеряют возможность работы в других регионах в статусе организаций негосударственной экспертизы. Если уж вводить запрет на такую деятельность, то логично допустить работу органов региональной государственной экспертизы по всей территории страны, а не только в своем регионе. Организация негосударственной экспертизы в составе из 5 экспертов вправе работать по всей России, а органы региональной экспертизы, как и раньше, ограничены территорией одного субъекта РФ.

Самым абсурдным положением законопроекта является норма об обязательном членстве СРО негосударственной экспертизы в Национальном объединении проектировщиков и изыскателей, которое вправе разрабатывать и устанавливать обязательные стандарты деятельности своих членов. Получается, что проектировщики и изыскатели могут под эгидой НОПРИЗ сами устанавливать стандарты, по которым экспертиза должна их проверять! Так можно дойти до того, что порядок проведения государственного строительного надзора у нас будут устанавливать подрядчики.

В завершение следует отметить, что предложения по системным мерам, направленным на усиление контроля и ответственности в сфере экспертизы проектной документации (включая проекты нормативных правовых актов) были подготовлены экспертным сообществом и представлены в Минстрой России еще в 2014 году. Указанный перечень мер остается актуальным до настоящего времени и позволяет минимальными средствами навести порядок в этой сфере (см. пояснительную записку к проекту федерального закона и план мероприятий по совершенствованию института экспертизы).

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

 

Николай Малышев

 

П О Я С Н И Т Е Л Ь Н А Я   З А П И С К А к проекту федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» 

План мероприятий по совершенствованию института экспертизы проектной документации
и результатов инженерных изысканий

 

[1] Согласно первой отчетности органов государственной экспертизы из всех субъектов РФ количество отрицательных заключений составляло 20% от числа рассмотренных проектов.

[2] Формально первые организации негосударственной экспертизы стали получать государственную аккредитацию с начала 2009 года, однако их услуги не пользовались спросом до 1 апреля 2012 года из-за невозможности получить разрешение на строительство.

[3] Требования к аккредитации организаций негосударственной экспертизы с 2012 года были минимальными: наличие 5 аттестованных экспертов, сайта в сети "Интернет" и регламента экспертизы в любой форме.

[4] В 2007 году заработали следующие механизмы контроля: согласование структур органов региональной экспертизы, ежеквартальная отчетность экспертных организаций, обязательные реестры заключений экспертизы, аттестация государственных экспертов. Систематические проверки качества работы экспертных организаций (включая выездные проверки), а также качества подготовки заключений (с правом их отмены) в 2007 и последующих годах не проводились.

[5] Потребуется время для аттестации экспертов на дополнительные направления деятельности.

Наступила эра цифровых технологий, и все больше компаний осознают, что для успешного развития им нужны квалифицированные разработчики. IT-компании играют ключевую роль в цифровизации бизнес-процессов, создании новых продуктов и услуг, адаптации к изменяющимся трендам. Цифровизация компании требует много времени. Важно не ошибиться с выбором подрядчиков или же самим приняться за разработку программного обеспечения. Однако зачастую гораздо выгоднее приобрести уже готовые решения. Сколько времени и средств требуется потратить девелоперу на цифровизацию и как правильнее пройти по этому пути? На эти вопросы отвечает основатель и директор IT-компании «Философт» Иван ВЛАСОВ (на фото). 

  

 

— Цифровизация — тренд или необходимость? Почему она важна и как меняет процессы работы и финансовые результаты компании?

— Цифровизация — это необходимость. В условиях высокой конкуренции и стремительного технологического прогресса компании, которые не принимают цифровые технологии, рискуют оказаться на обочине. Цифровизация позволяет оптимизировать бизнес-процессы, сокращая время на выполнение задач и снижая затраты.

Например, автоматизация процессов управления проектами может сократить время на их реализацию на 20% — 30%, что напрямую влияет на финансовые результаты компании. Кроме того, цифровизация открывает новые источники дохода, такие как онлайн-продажа недвижимости или услуги по управлению объектами через цифровые платформы. Это не только увеличивает доходы, но и улучшает клиентский опыт, что в свою очередь повышает лояльность клиентов.

 

— Как совершить продуманный переход к цифровизации, чтобы это не ударило по компании, а, наоборот, усилило ее? 

— Все начинается с аналитики. Переход к цифровизации требует тщательного планирования и анализа. Первый шаг — провести анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз текущего состояния бизнеса. Это поможет выявить области, требующие улучшения.

Далее необходимо определить краткосрочные и долгосрочные цели цифровизации. Важно вовлечь ключевых сотрудников на всех уровнях, от IT-отдела до топ-менеджмента, для создания команды, которая будет отвечать за внедрение изменений.

Также следует рассмотреть возможность проведения обучающих семинаров для сотрудников, чтобы они понимали важность изменений и были готовы к новым процессам. Важно помнить, что цифровизация — это не одноразовый проект, а постоянный процесс, требующий регулярного мониторинга и адаптации.

 

— С чего начать и сколько вкладывать? Что учесть на начальном этапе?

— Начинать следует, конечно, с определения бюджета. Однако на начальном этапе важно учитывать не только финансовые затраты, но и временные ресурсы. Требуется определить, какие проекты могут быть реализованы в краткосрочной перспективе и с минимальными вложениями. Нужно оценить эффективность каждого внедрения, сопоставить с затрачиваемым временем и бюджетом, после чего уже выбрать наиболее подходящий стартовый проект. 

Также необходимо установить четкие KPI для оценки эффективности внедряемых решений и, что особенно важно, с самого старта вовлечь в процесс топ-менеджеров компании — ведь именно руководство сможет определить эти показатели. 

Топ-менеджеры хорошо понимают стратегию развития компании. Их участие помогает определить приоритетные направления цифровизации, которые соответствуют общим бизнес-целям. К тому же цифровизация зачастую требует изменения корпоративной культуры и подходов к работе. Топ-менеджеры могут стать движущей силой этих изменений, демонстрируя свою поддержку и вовлеченность, что поспособствует более гладкому переходу. И, конечно, участие руководства позволяет обеспечить необходимые ресурсы — как финансовые, так и человеческие. 

 

— Готовые решения или разработка собственных: что выгоднее, в чем плюсы и минусы того и другого?

— Сегодня существует множество готовых решений на рынке. Скорость их внедрения значительно выше, чем разработка собственных решений, поэтому на данный момент я рекомендовал бы сначала посмотреть на готовые решения.

Такие решения часто имеют уже проверенные функциональные возможности и обеспечены технической поддержкой со стороны разработчиков. Однако такие решения могут не всегда полностью соответствовать специфике бизнеса, отсюда появляется многообразие решений от застройщиков, а успешность продуктов на рынке зависит от возможности адаптировать продукт под самые разные нужды. К тому же, как показывает практика, это не всегда обеспечено необходимыми ресурсами.

Мы же стараемся делать так, чтобы все наши продукты были адаптивными под любой запрос. Но, конечно, выбор между готовыми решениями и собственными разработками зависит от конкретных потребностей бизнеса и его стратегических целей.

 

Иван Власов во время приемки самого умного дома в России — ЖК Дом бутик-класса Булычев

   

— Приведите примеры неудачной попытки цифровизации девелоперской компании. Расскажите, в чем были ошибки и как их избежать?

— Среди примеров неудачной цифровизации можно выделить случаи, когда компании пытались внедрять новые технологии без должной подготовки и анализа потребностей бизнеса. Например, недостаточная вовлеченность в процесс управленческого состава часто приводит к тому, что проекты не получают необходимой поддержки и ресурсов, что чревато пустыми финансовыми затратами и потерей эффективности.

Также распространенной ошибкой является попытка провести цифровизацию теми же ресурсами, что были в компании раньше. Это существенно увеличит срок внедрения новых инструментов, а также перегрузит команду, что отразится не только на качестве работы, но и на сроках самой цифровизации.

Ограничение бюджетов проектов до окончания стадии внедрения также может стать серьезной ошибкой, поскольку «остановки» на пути к цифровизации пагубно отразятся на рабочих процессах.

Чтобы избежать этих проблем, важно создать четкий план внедрения с выделением необходимых ресурсов и вовлечением всех заинтересованных сторон.

 

— Какие этапы работы девелопера могут быть «закрыты» с помощью продуктов компании «Философт»?

— Наша команда создает цифровые продукты, которые помогают девелоперам повышать маржинальность своего бизнеса. Поэтому при разработке мы делаем упор на то, чтобы продукт помогал закрывать задачи на каждой стадии девелоперского проекта:

• «Учебный портал» (стадия планирования) — платформа, благодаря которой можно создавать индивидуальные планы обучения для каждого сотрудника, контролировать их успехи и прокачивать точечно именно те области знаний, где могут быть замечены недочеты;

• «Цифровая модель рынка недвижимости» (стадия планирования и реализации площадей) станет отличным инструментом для поиска земельного участка и аналитики ценообразования на рынке;

• ERP-система (стадия строительства) — отличное решение для полного ведения затрат проекта, его графиков. Поможет полностью контролировать все процессы строительства и своевременно отмечать, где именно и на каком этапе могут возникнуть трудности. Является прекрасным инструментом для региональной экспансии;

 

 

• «Мажордом» (стадия эксплуатации) — система умного дома, которая помогает сделать готовое жилье более привлекательным для будущих жильцов и реализовать его с высокой маржинальностью. Это обусловлено тем, что функции умного дома и умной квартиры становятся все более востребованными и популярными.

Кроме того, цифровой дворецкий упрощает взаимодействие между застройщиком, управляющей компанией и жителем. Приемка-передача квартир, подача заявок в УК, маркетплейс — весь этот функционал доступен в приложении «Мажордом», что повышает доверие и лояльность и к УК, и к самому застройщику.

Эти решения позволяют значительно повысить эффективность работы компании на каждом этапе жизненного цикла. Продукты от «Философт» способны «закрыть» потребности в цифровизации как среднего, так и крупного девелопера, в том числе и обладающего сетью филиалов по всей стране.

 

— Какие инвестиции в цифровизацию компании считаются оптимальными в год и насколько это окупится в перспективе?

— Это полностью индивидуальная информация, здесь все зависит от того, на каком этапе находится компания и какие продукты уже внедрены или требуют изменений. Окупаемость таких инвестиций также может варьироваться: некоторые решения могут начать приносить прибыль уже через год-два после внедрения за счет сокращения затрат или увеличения доходов, тогда как другие проекты могут требовать больше времени для достижения полного эффекта. Важно проводить регулярный анализ эффективности внедренных технологий, чтобы понимать, в какую сторону и с какой скоростью стоит двигаться. 

Ответить в цифрах здесь не представляется возможным: многие пишут, что на цифровизацию необходимо выделять от пяти до десяти процентов годового бюджета компании, я же считаю, что такой разброс не может быть корректным. Здесь актуальны исключительно индивидуальные расчеты с опорой на текущий уровень цифровизации компании и стратегические планы в этом направлении.

 

— Как IT-технологии, которые использует девелопер, отражаются на жизни клиента компании? 

— Технологии позволяют существенно улучшать качество продукта, открывать новые возможности онлайн-приобретений и делать любые коммуникации с клиентом более комфортными и оперативными. Все это создает удобный и прозрачный опыт для клиентов, что в свою очередь повышает их удовлетворенность и лояльность к компании.

В заключение можно сказать, что цифровизация — это ключевой фактор успеха для девелоперских компаний в современном мире. Правильный подход к внедрению IT-технологий может значительно улучшить как внутренние процессы компании, так и обогатить опыт клиентов.

  

Реклама. ООО «ФилоСофт». ИНН: 4345517767

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Все функции умного ЖК в одном приложении: кейс Мангазеи и KTS

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир

Кейс внедрения экосистемы Profitbase для умного города

Плюс 20% к выручке: как автоматизация повлияла на управление ценой. Кейс «DNS Девелопмент»

Plus Development запустили продажи ЖК с нуля за два месяца: кейс Profitbase

Динамическое ценообразование: тренд или инструмент, помогающий заработать?