Портал ЕРЗ представляет собственный прогноз объема ввода жилья в Российской Федерации в 2019 году с описанием методологии, используемой для прогнозирования. По прогнозу ЕРЗ объем ввода жилья в 2019 году составит от 74,4 млн до 77,1 млн м², в том числе индустриального жилья — до 44,6 млн м², индивидуального — до 32,5 млн м².

По состоянию на 15.02.2019 г.

1. Динамика ввода жилья в 2018 году

По данным Росстата в 2018 году положительная динамика ввода жилья по отношению к 2017 году наблюдалась на протяжении первых четырех месяцев (январь-апрель), отрицательная — в течение оставшихся восьми месяцев (май-декабрь).

 

 

По отношению к 2016 году положительная динамика ввода жилья наблюдалась на протяжении двух месяцев (февраль-март), отрицательная — в течение десяти (январь, апрель-декабрь).

 

 

Накопленным итогом опережение темпов прошлого года, которое наблюдалось с января по июль, в августе сменилось отставанием. В результате в 2018 году было введено 75,3 млн м² жилья, что на 4,9% меньше, чем за 2017 год, и на 6,1% меньше, чем в 2016 году.

 

 

Между тем объемы ввода жилья застройщиками и населением показывают разную динамику.

 

1.1. Динамика ввода жилья застройщиками в 2018 году

Ввод жилья застройщиками по итогам 2018 года снизился по сравнению с 2017 годом на 7,3%, а по сравнению с 2016 годом — на 11,5%. Ежегодное снижение объемов ввода застройщиками наблюдается после максимума, зафиксированного в 2015 году.

 

 

За весь год положительный прирост объема ввода жилья застройщиками по отношению к 2017 году наблюдался четыре раза (в апреле, сентябре, ноябре и декабре). Однако величина этого прироста оставалась незначительной по сравнению с падением в остальные месяцы.

 

 

1.2. Динамика ввода жилья населением в 2018 году

Ввод индивидуального жилья населением (ИЖС), несмотря на рекордные объемы ввода в первом полугодии, по итогам года показал снижение на 1,6% к 2017 году.

 

 

Резкое увеличение объемов ввода ИЖС в первой половине года было обусловлено объявленным финишем так называемой дачной амнистии (с 1 марта 2018 года). После указанной даты процедура ввода ИЖС должна была существенно усложниться. Поэтому граждане максимально ускорились с реализацией упрощенной процедуры регистрации прав на индивидуальные жилые дома. Такие же процессы наблюдались в 2015 году, когда также предполагался финиш дачной амнистии (с 1 марта 2015 года). Это хорошо видно на приведенном графике. В 2018 году, как и в 2015‑м, всплеск ввода ИЖС приходится на февраль — последний месяц действия дачной амнистии.

 

 

Влияние дачной амнистии на годовой объем ввода ИЖС в 2018 году оценивается в 2,1 млн м².

 

 

 

2. Прогноз ввода жилья в 2019 году

2.1. Прогноз ввода жилья застройщиками

Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн м². Однако опыт 2016–2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. По предварительным данным, в 2018 году доля фактически введенного застройщиками жилья от запланированного ко вводу составляет 47%. Еще 2,2 млн м² было запланировано ко вводу в следующие годы, но было введено досрочно. Кроме того, 1,7 млн м² составил ввод жилья, выведенного в строительство в течение 2018 года.

При сохранении в 2019 году тех же тенденций по итогам года может быть введено до 36,7 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.

В 2018 году дополнительный объем ввода по данным Росстата составил 21% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями, учтенного ЕРЗ. Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2019 году может составить 44,3 млн м², что на 1,4 млн м² или 3,4% больше объемов 2018 года. Учитывая, что данные ЕРЗ по вводу в 2018 году еще будут уточняться, можно ожидать объема ввода в 2019 году в диапазоне 44,0–44,6 млн м².

 

№	Показатель	формула	2017	2018	2019
1	общий объем текущего строительства на 01 января, млн м², в т.ч.:	П2 + П3	109,3	111,0	125,8
2	- запланировано застройщиками ко вводу в этом году, млн м²		63,8 (58,4%)	66,9 (60,3%)	69,5 (55,2%)
3	- запланировано застройщиками ко вводу в следующие годы, млн м²		45,4	44,0	56,3
4	всего фактически введено за год по базе ЕРЗ, млн м², в т.ч.:	П5 + П6 + П7	37,4	35,5	36,7
5	- из запланированного ко вводу в этом году по П2, млн м²		32,5	31,6	32,8
6	- досрочно из запланированного ко вводу в следующие годы по П3, млн м²		3,2	2,2	2,2
7	- выведенные в строительство после 01 января, млн м²		1,6	1,7	1,7
8	доля фактического ввода за год из планируемого застройщиками ввода на этот год, %	П5 / П2	51%	47%	47%
9	ввод МКД за год по данным Росстата, млн м²		46,2	42,9	-
10	коэффициент прироста ввода МКД по данным Росстата сверх данных базы ЕРЗ	П9 / П4	1,24	1,21	1,21
11	ожидаемый ввод МКД по данным Росстата в 2019 году, млн м²	П4 x П10	-	-	44,3

 

Пояснения к расчету цифр столбца «2019»:

(1)    П4₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ, млн м²» рассчитан как сумма П5₂₀₁₉ + П6₂₀₁₉ + П7₂₀₁₉

(2)    П5₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ из запланированного ко вводу в этом году по П2, млн м²» рассчитан как П2₂₀₁₉ х П8₂₀₁₉

 

Определены на уровне 2018 года:

(1)    П6₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ из досрочно из запланированного ко вводу в следующие годы по П3, млн м²»

(2)    П7₂₀₁₉ «всего введено за год по базе ЕРЗ из выведенных в строительство после 01 января, млн м²»

(3)    П8₂₀₁₉ «доля фактического ввода за год из планируемого застройщиками ввода на этот год, %»

(4)    П10₂₀₁₉ «коэффициент прироста ввода МКД по данным Росстата сверх данных базы ЕРЗ»

 

 

2.2. Прогноз ввода жилья населением

Если помесячный объем ввода населением в 2019 году будет сохраняться на уровне средних значений 2012—2018 годов, то за год ввод жилья населением составит 32,5 млн м² (+0,0 млн м² к 2018 году). При сохранении объема ввода ИЖС на уровне 2018 года, за вычетом влияния дачной амнистии, за год он составит 30,4 млн м² (-2,1 млн м² к 2018 году).

 

 

2.3. Прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением

Таким образом, по итогам года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1 млн м² (+2,4% к 2018 году). В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 74,4 млн м² (-1,2% к 2018 году).

 

Показатель	Прогноз объема ввода в 2019 году, млн м²
	Оптимистичный	Пессимистичный
Ввод застройщиками	44,6 млн м²	44,0 млн м²
Ввод населением	32,5 млн м²	30,4 млн м²
Итого	77,1 млн м²	74,4 млн м²

 

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Показатели ввода жилья на следующие три года будут скорректированы

Планы к 2024 году: средняя ставка ИЖК — 7,9%, цена за 1 кв. м жилья — 88 тыс. руб.

Объем ввода жилья в 2018 году составил 75,3 млн кв.м (графики)

Руководитель направления по информационному моделированию компании «ПроГород» Марат Гайсин рассказывает об опыте внедрения отечественной ТИМ-системы в проектный контур.

Строительство любого объекта всегда начинается с идеи и представления о том, что это должно быть, каким целям служить, где должно быть расположено и что в себя включать. Сегодня воплотить идеи в жизнь помогают технологии: визуализация и цифровое моделирование объекта дают наглядную картинку будущего объекта. Современные технологии и техника значительно ускорили темпы строительства. Теперь не нужно ждать десятилетия, чтобы увидеть построенный дом. Помочь сделать проектирование и строительство эффективным могут технологии информационного моделирования (ТИМ).

«ПроГород» — компания в контуре государственной корпорации развития ВЭБ.РФ, созданная для реализации комплексных проектов освоения территории. Это первый государственный мастер-девелопер федерального уровня, рассматривающий для реализации проекты во всех регионах страны. 

Руководитель направления по информационному моделированию компании «ПроГород» Марат Гайсин (на фото), рассказывает об опыте внедрения отечественной ТИМ-системы в проектный контур, о том, почему BIM/ТИМ необходим, почему в «ПроГород» выбрали продукт компании Renga Software, в чем основные преимущества работы в Renga.

— Деятельность нашей компании нацелена на развитие городской среды и улучшение качества жизни людей в регионах России, — отметил топ-менеджер. — Внутри компании мы проводим разработку концепций будущего строительства, оцениваем площадки, на которых мы можем возвести жилые и социальные объекты. После того как проекты проходят стадию концепции и формирования бюджета, мы выбираем подрядные организации, которые разрабатывают проекты и рабочую документацию.

Почему ТИМ необходим: взгляд «ПроГород»

Компания «ПроГород» начала свою работу сравнительно недавно, но уже активно внедряет информационные технологии. Уход международных вендоров был вызовом для проектов, а санкции заставили компанию перейти на отечественное ПО.

Для внедрения и последующего эффективного применения ТИМ требуется некоторое время на переобучение и подборку квалифицированных кадров. Небольшим организациям, занимающимся проектированием, часто трудно найти кадры без увеличения затрат на оплату труда, что может усложнить переход на ТИМ. Внедрение трехмерного проектирования также требует приобретения ПО и настройки инфраструктуры. Для некоторых это может стать препятствием на пути к современным методам работы. Возможно, этим и объясняется небольшой процент проектировщиков, работающих в ТИМ, и, как следствие, отсутствие понимания того, в чем заключаются его главные преимущества.

В свою очередь крупные застройщики ценят прозрачность и точность в расходах, и ТИМ помогает им в этом. Проектировщики иногда ограничиваются видением объекта, не учитывают финансовые аспекты. Но ТИМ-система — инструмент не только для моделирования и получения чертежей. По сути, ТИМ — это путь к созданию цифрового двойника объекта, звена в цепи развития проекта — от концепции до разрешения на ввод и даже периода последующей эксплуатации.

Поиск российских решений и выбор Renga

При переходе на отечественный рынок мы рассмотрели продукты для нашей компании, учитывая следующие критерии:

1. Отечественный продукт в сфере ТИМ;

2. Наличие возможности совместной работы;

3. Возможность разработки основных разделов проектной документации;

4. Активное сообщество пользователей.

Исходя из этих критериев, мы выбрали Renga — ПО, объединяющее множество разделов. Особенно нас привлекли инструменты для разработки раздела «Архитектурные решения».

Мое знакомство с Renga произошло еще до начала работы в «ПроГород» — на первом потоке курса BIM-менеджмент, организатором которого является «Vysotskiy Consulting». В рамках этого курса проходило обучение Renga, и одна из моделей была собрана именно с помощью этого ПО.

Тем не менее переход оказался определенным вызовом. Нам пришлось осваивать новую программную среду и адаптироваться к новой методологии моделирования. В основном наш отдел занимается концепцией комплексной жилой застройки, что снижает требования к моделированию. При этом наша стратегия включает создание полноценного цифрового двойника проекта. Мы разработали классификатор, создали библиотечные элементы и планы квартир, настроили связи и выгрузку объемов из модели. На этапе концепции мы сегодня способны выгружать 80% — 90% тендерных объемов для типовых этажей.

Преимущества работы в Renga

Преимущества работы в Renga включают совместную работу в режиме реального времени (к слову, это реализовано компанией Renga Software при грантовой поддержке РФРИТ), объединение сотрудников и систематизацию данных. Ранее при обмене заданиями и планами могли возникать расхождения в данных из-за разной версионности или несвоевременных изменений.

BIM/ТИМ-система Renga позволяет создавать концепции застройки проектов с присвоением кодов классификатора. Полученные объемы данных позволяют корректно сформировать бюджет проекта. Инструмент «Сборка» дает возможность собирать части модели в группу для формирования библиотеки крупноузловых элементов здания, что ускоряет сборку концепции застройки. Успешно сформированные ведомости объема работ из моделей концепции доказывают эффективность применения ПО Renga для девелопера даже на стадии формирования концепции и сбора первичных объемов.

Важно отметить, что концепция Renga отличается от других ПО, особенно в области инженерного оборудования. Так, для создания любого типа инженерного оборудования в Renga реализован свой язык программирования — STDL.

От теории к практике: жилой комплекс «Город в Лесу» и проект «Междуреченск»

На данный момент в ПО Renga выполнено два проекта: концепция застройки новой очереди ЖК «Город "В лесу"» и проект жилого дома в Междуреченске (Кемеровская область).

Когда мы начали работать в Renga, сразу столкнулись с задачей проработки концепции будущей очереди ЖК «Город "В лесу"» для оценки финансовой модели. Мы формировали концепцию для нескольких очередей и вносили изменения по мере обсуждений. С получением данных об объеме работ появились новые идеи и корректировки. Мы внесли дополнения и доработки, при этом получив опыт работы с концепциями в Renga.

Рис. 1. Концепции застройки новой очереди ЖК «Город "В лесу"»

Затем мы разработали планировки и секции для 8 жилых зданий разной высоты. Мы создали классификатор, который автоматизировал переход данных из спецификаций в форму для бюджетирования, графиков, смет и тендерных процедур. Этот классификатор основан на управленческих практиках и статьях расходов, содержащих 11 глав. Каждому элементу в шаблоне проекта присвоен собственный код, который используется для подсчета затрат по всему проекту.

С введением классификатора мы значительно сократили время работы, уменьшив его с 1,5 недель до 1 дня. Классификатор адаптивен и позволяет легко добавлять новые блоки и позиции, это ускорило составление бюджета проекта в два раза.

Получение данных с помощью классификатора осуществляется благодаря стандартной функции выгрузки данных из информационной модели в формате CSV. Эта функция достаточно проста и в то же время недоступна в некоторых аналогичных системах информационного моделирования без написания дополнительных модулей.

В этом мы, безусловно, видим преимущество Renga в плане формирования базы данных элементов из информационной модели базовым набором инструментов.

Рис 2. Пример структуры классификатора

Благодаря использованию информационной модели для формирования бюджета проекта теперь мы можем оценивать металлоемкость и расход бетона с точностью от 80% до 90% на предпроектной стадии.

Рис. 3. Планировка одного из корпусов ЖК «Город "В лесу"»

Наш второй проект, жилой дом в Междуреченске (Кемеровская область), занял всего две недели. Мы использовали опыт работы над первым проектом и сформировали библиотеки окон, дверей и квартир.

Также завершили адаптацию стандартов проектирования и библиотеки квартир различной планировки, автоматизировав подсчет объемов проекта.

Рис. 4. Разработка концепции проекта «Междуреченск»

Рис. 5. Внутренняя библиотека преднастроенных крупноузловых элементов

Рис.6. Библиотека квартир различной комнатности для повторного применения

Рис. 7. Стандартный вид одной из квартир

Проработка модели на стадии концепции не предполагает полноценного моделирования внутренних инженерных систем из-за ограниченного времени. В связи с этим было принято решение использовать еще один инструмент внутри Renga — формулы. Проведя анализ собственных существующих проектов, мы обнаружили зависимость расхода элементов внутренних инженерных систем от пяти характерных параметров квартиры, которые наиболее точно описывают ее характеристики.

Сбор данных, написание формул, сравнение полученных данных с эталонной моделью заняли у нас около двух месяцев. Расхождение в плане штучных элементов не превышает 5%, а в линейных элементах — не более 10%. Данный показатель мы считаем успехом, так как в этом случае мы значительно сэкономили время и прорабатывали отдельно в модели только подвальные и первые этажи.

Перспективное направление для нас — формирование сборки квартир с включением в них элементов инженерных категорий и подчинение необходимых параметров элементов сборки параметрам самой сборки. Это позволит создавать сборки квартир с динамически изменяемым инженерным наполнением и применять результат, полученный на стадии концепции на дальнейших этапах разработки модели.

Рис. 8. Свойства сборки квартиры

Этот проект подтвердил, что при правильной методологии российское ПО позволяет быстро получать архитектурные концепции и данные для оценки объемов работ менее чем за месяц. Мы надеемся, что все будущие проекты нашей компании будут разрабатываться на российском ПО с использованием уже сформированных платформ и библиотек.

В качестве заключения

Внедрение программного комплекса Renga на пилотных проектах компании показало, что отечественные решения в области ТИМ могут конкурировать с иностранными по части визуализации различных конструктивных, архитектурных и инженерных решений.

Переход на отечественные системы ТИМ-моделирования российскими застройщиками может занять до четырех лет, но использование опыта ООО «ПроГород» в создании универсальной экосистемы в Renga уменьшит этот срок до полутора-двух лет. После завершения создания экосистемы ожидается, что точность обработки данных повысится на 30%, а время на сбор бюджета проекта уменьшится на 50%, подводит итог руководитель направления по информационному моделированию компании «ПроГород» Марат Гайсин.

С другими историями использования ПО Renga можно ознакомиться на сайте компании Renga Software в разделе Опыт пользователей.

Реклама. ООО «Ренга Софтвэа».  ИНН: 7801319560

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали об основных условиях внедрения ИИ в стройке

От лоскутной автоматизации к бесшовной цифровизации: IT-решениями на этапе проектирования поделились застройщики и эксперты на РСН–2024

Опубликован стандарт, устанавливающий требования к цифровым информационным моделям жилых зданий

Внедрение ТИМ в работе государственного заказчика: опыт BIM-Cluster и Красноярского края

Modulbau разработала BIM-семейство префаб-продукта для облегчения работы архитекторов и проектировщиков

Застройщики и IT-компании поделились кейсами применения ТИМ на конференции НОЗА и ЕРЗ.РФ