Федеральный закон — 476-ФЗ от 30.12.2021 — внес изменения в действующее законодательство Российской Федерации, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов.

 

Фото: www.kuvalda-profi.ru

 

Поправки внесены в четыре законодательных акта:

• Градостроительный кодекс (ГрК);

• Земельный кодекс (ЗК РФ);

• ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (214–ФЗ);

• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ).

 

 

1. Распространение действия 214-ФЗ на строительство объектов ИЖС

Действие 214-ФЗ распространено на строительство индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС) в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ч. 2.1-1 214-ФЗ).

 

Фото: www.roomester.ru

 

2. Понятия «объект долевого строительства», «проект строительства», «малоэтажный жилой комплекс»

2.1. Объект долевого строительства

Расширен перечень объектов долевого строительства. В рамках нового регулирования к объектам долевого строительства относится, в том числе индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса (п.2 ст. 2 214-ФЗ).

2.2. Проект строительства

Проект строительства теперь включает в себя также проект строительства малоэтажного жилого комплекса в пределах одного разрешения на строительство, в дополнение к проекту строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.2.1 ст.2 214-ФЗ).

2.3. Малоэтажный жилой комплекс

Новое понятие «малоэтажный жилой комплекс» определено как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 214-ФЗ).

Комментарий Портала ЕРЗ.РФ: юридическое понятие «малоэтажный жилой комплекс» очевидно вошло в противоречие с русским языком. Поскольку малоэтажными могут быть не только индивидуальные, но и многоквартирные дома. Совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов юридически надо было именовать «жилой комплекс индивидуальных домов».

 

Фото: www.avtopravo51.ru

 

3. Право на привлечение средств дольщиков в строительство объектов ИЖС

Определена совокупность условий, при наличии которых возникает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объектов ИЖС (ч.1.3 ст. 3 214-ФЗ):

1) утверждение проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) (см. пункт 3.1 публикации);

2) получение разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа (см. пункт 3.2 публикации);

3) регистрация права собственности или аренды земельного участка;

4) раскрытие информации (см. пункт 4 публикации).

 

3.1. Обязательность ППТ и ПМТ

Согласно ч.4 ст. 41 ГрК подготовка ППТ является обязательной, если планируется строительство объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Из пп.6 п.3 ст. 11.3 ЗК РФ вытекает обязательность утверждения ПМТ в случае привлечения средств дольщиков (см. пункт 7 публикации).

 

3.2. Разрешение на строительство

Из норм п.1.1. ч.17 ГрК вытекает обязанность застройщика при строительстве объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков получать разрешение на строительство. При этом не установлено особенностей по сравнению с общим порядком получения разрешения на строительства. Для иных случаев строительства объектов ИЖС сохранен уведомительный порядок, имеющий существенные отличия от общего порядка получения разрешения на строительство. 

 

Фото: www.strategy24.ru

 

4. Раскрытие информации при строительстве объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков

Согласно ч.3.3. ст.3.1 214-ФЗ девелопер, привлекающий денежные средства дольщиков для строительства объектов ИЖС, обязан раскрыть в ЕИСЖС следующую информацию:

1) о застройщике:

• фирменное наименование (наименования) застройщика;

• место нахождения застройщика;

• режим работы;

• номер телефона;

• адрес официального сайта застройщика и адрес электронной почты;

• ФИО лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика;

• индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение (если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства);

• сведения о государственной регистрации застройщик;

• размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика;

2) проект ДДУ;

3) коммерческое обозначение малоэтажного жилого комплекса;

4) сведения о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда;

5) разрешение на строительство;

6) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;

7) планируемые элементы благоустройства территории;

8) предельные параметры разрешенного строительства;

9) местоположение и характеристики объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса;

10) планируемое подключение объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса, к сетям инженерно-технического обеспечения, размер платы за такое подключение;

11) состав общего имущества в строящемся в рамках проекта строительства малоэтажном жилом комплексе (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов);

12) сроки строительства, в том числе предполагаемый срок передачи объектов ИЖС дольщикам, срок завершения строительства (создания) общего имущества в соответствии с утвержденным ППТ, утвержденным ПМТ и проектной декларацией;

13) банк, в котором участниками строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения застройщиком целевого кредита;

14) реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ;

15) промежуточная и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;

16) фотографии малоэтажного жилого комплекса, отражающие текущее состояние его строительства (создания);

17) сведения о введении одной из процедур банкротства;

18) об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика;

19) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, если такой объект будет входить в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса;

20) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.

 

Фото: www.ianed.ru

 

5. ДДУ в отношении объекта ИЖС

Согласно ч.1.1. ст.4 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объекта ИЖС застройщик обязан:

1) в предусмотренный договором срок осуществить строительство объектов ИЖС с системами инженерно-технического обеспечения;

2) передать дольщику ИЖС вместе с правами на ЗУ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию всех ИЖС, построенных в рамках проекта строительства;

3) построить объекты, входящие в состав общего имущества.

 

Требования к существенным условиям ДДУ в отношении объекта ИЖС сведены в таблицу.

 

Таблица. Содержание ДДУ в отношение объектов ИЖС

	Содержание ДДУ	Условие	Норма 214-ФЗ
1	определение подлежащих передаче земельного участка (ЗУ) и объекта ИЖС, в том числе: • площадь ЗУ, условный номер ЗУ, подлежащего образованию, адрес ЗУ (при наличии), кадастровый номер ЗУ (в случае, если на день заключения ДДУ ЗУ образован в соответствии с утвержденным ПМТ и сведения о нем внесены в ЕГРН); • вид права, на котором ЗУ подлежит передаче дольщику; • реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ, схему расположения сетей; • план объекта ИЖС с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования; • обязательство осуществить строительство объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными ППТ, ПМТ и проектной декларацией; • перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества	всегда	пункт 1 части 4.2 статьи 4
2	срок передачи застройщиком объекта ИЖС и завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок)	всегда	пункт 2 части 4.2 статьи 4
3	обязанность застройщика передать объект ИЖС и земельный участок после их кадастрового учета и при условии завершения строительства общего имущества, всех объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства, либо проектом этапа	всегда	часть 3.1 статьи 8
4	цена договора, сроки и порядок ее уплаты	всегда	пункт 3 части 4.2 статьи 5
	раздельное указание цен: объект ИЖС; ЗУ	если ЗУ под объектом ИЖС находится в собственности застройщика	часть 1.1. статьи 5
5	обязанность участника долевого строительства оплатить цену ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию	если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу	часть 2.1 статьи 15.4
6	порядок расчетов в случае изменения общей площади объекта ИЖС и ЗУ	всегда	часть 1.1. статьи 5
7	гарантийный срок (не может составлять менее 5 лет)	всегда	пункт 4 части 4.2 статьи 5
8	реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона)	если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу	пункт 5 части 4.2 статьи 5
9	порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество	если ЗУ под объектом общего имущества предоставляется дольщикам на праве аренды	часть 4.6 статьи 4
10	порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка
11	последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество
12	состав объектов общего имущества	если затраты на создание объектов общего имущества возмещаются за счет средств дольщиков	часть 5 статьи 23.6
13	сведения о том, в чью собственность подлежат передаче объекты общего имущества
14	размер затрат на строительство объектов общего имущества		часть 1.1. статьи 5

 

Фото: www.kulaw.ru

 

6. Передача объекта ИЖС и земельного участка

В передаточном акте указываются:

1) дата передачи;

2) кадастровые номера объектов ИЖС и ЗУ;

3) основные характеристики объектов ИЖС и ЗУ;

4) обязательство по договору аренды ЗУ права на который подлежат передаче в состав общего имущества;

5) иная информация.

Передача объекта ИЖС и ЗУ и принятие их участником долевого строительства является основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на ЗУ, находящий в собственности застройщика, или аренды, если ЗУ находится в аренде у застройщика. (часть 3.3. статьи 8 Федерального закона). Если строительство объектов ИЖС осуществлялось на ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие участки предоставляются в аренду участникам долевого строительства без проведения торгов (пп.8.2 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

 

7. Образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для строительства объектов ИЖС

В случае привлечения средств дольщиков образование земельных участков из ЗУ, предоставленного для строительства объектов ИЖС, осуществляется исключительно при наличии утвержденного ПМТ (пп.6 п.3 ст. 11.3 ЗК РФ).

 

Фото: www.tilda.com

 

8. Проектная декларация

Введены дополнительные требования к:

1) внесению изменений в проектную декларацию проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса;

2) содержанию проектной декларации проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса.

8.1. Изменение проектной декларации

Изменение проектной декларации не допускается после заключения первого ДДУ, за исключением изменений сведений:

1) о сроках строительства;

2) о предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов дольщикам;

3) о сроке завершения создания общего имущества.

8.2. Содержание проектной декларации

В отношении сведений о застройщике объектов ИЖС в проектной декларации законом не установлено особенностей, указанная информация в проектной декларации объектов ИЖС заполняется аналогично проектной декларации многоквартирных домов.

Объем информации о проекте, подлежащий размещению в проектной декларации объектов ИЖС значительно сокращен по сравнению с проектной декларацией в отношении многоквартирных домов. В частности, в проектной декларации объектов ИЖС отсутствуют следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:

1) о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности;

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

4) о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование;

5) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;

6) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

7) о размере подлежащих осуществлению платежей по договорам КРТ;

8) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства.

В проектной декларации объектов ИЖС сохранены следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:

1) сведения о местоположении и характеристиках объектов ИЖС;

2) сведения о составе общего имущества в строящемся малоэтажном жилом комплексе;

3) сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;

4) сведения об этапах и сроках строительства, в том числе предполагаемом сроке передачи объектов ИЖС дольщикам, сроке завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

5) сведения о целевом кредите, в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита в соответствии с условиями договора кредита, сумме задолженности по договору кредита на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита;

6) сведения о количестве заключенных ДДУ (об общей площади объектов долевого строительства и о цене договора).

Проектная декларация объектов ИЖС дополнена следующими разделами, отсутствующими в проектной декларации многоквартирных домов:

7) сведения о составе имущества, которое безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность;

8) сведения о составе общего имущества, планируемых затратах на создание таких объектов, о договоре КРТ или иных соглашениях, заключенных с застройщиком органом власти.

 

Фото: www.tilda.com

 

10. Общее имущество

10.1. Перечень общего имущества

Определен перечень общего имущества собственников объектов ИЖС в малоэтажном жилом комплексе. В частности, к такому имуществу в том числе относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС, в том числе:

• котельные;

• водонапорные башни;

• тепловые пункты;

• проезды;

• велосипедные дорожки;

• пешеходные переходы;

• тротуары;

• элементы благоустройства;

• детские и спортивные площадки;

• места отдыха;

• парковочные площадки;

• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

А также иное имущество и земельные участки, если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных объектов ИЖС.

 

10.2. Судьба имущества, предназначенного для общего использования

Статьей 23.6 Федерального закона №476-ФЗ установлено два варианта судьбы объектов, предназначенных для общего использования, после завершения их строительства.

Первый – долевая собственность участников долевого строительства. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенных для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, то после завершения строительства указанные объекты переходят в общую долевую собственность участников долевого строительства на основании соглашения, заключаемого с застройщиком.

Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество заключается сторонами при заключении ДДУ и должно содержать:

1) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

2) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты. Размер участника долевого строительства определяется пропорционально площади земельного участка, на котором планируется строительство объектов ИЖС;

3) информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества.

Второй – государственная/муниципальная собственность. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур и иного имущества осуществлялось в рамках соглашения с уполномоченным органом власти, договором комплексного развития территории (КРТ), то указанные объекты безвозмездно передаются застройщиком в государственную/муниципальную собственность и не будут входить в состав общего имущества. Порядок передачи таких объектов устанавливается соответствующем соглашением с органом власти или договором КРТ.

 

Фото: www.p-kc.ru

 

11. Регистрация ДДУ, права собственности и кадастровый учет

Введены особенности государственной регистрации в части:

1) порядка государственной регистрации ДДУ в отношении объекта ИЖС;

2) дополнительных требований к подготовке технического плана объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ;

3) особого порядка кадастрового учета объекта ИЖС, общего имущества, земельного участка;

4) государственной регистрации прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества.

 

11.1. Регистрация ДДУ в отношении ИЖС

В отношении объекта ИЖС сохранено разделение требований к составу документов, необходимых для регистрации первого и последующих ДДУ (в рамках одной проектной декларации). Согласно ч.2.1 ст. 48 218-ФЗ в целях государственной регистрации первого ДДУ в отношении объекта ИЖС заявитель самостоятельно подает:

1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;

2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;

3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.

При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):

4) сведения об утверждении ППТ и ПМТ и о внесении в ЕГРН сведений об утвержденном ПМТ (учетный номер такого ПМТ в реестре границ);

5) разрешение на строительство;

6) проектная декларация;

7) план создаваемого объекта ИЖС с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;

8) план ЗУ, на котором осуществляется строительство объекта ИЖС, с указанием его площади, условного номера и расположения.

Для регистрации последующих ДДУ не требуется предоставлять документы, указанные в пунктах 4-6.

 

11.2. Технический план объекта ИЖС

Технический план объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ готовится на основании:

1) разрешения на строительство;

2) ДДУ (при наличии);

3) плана объекта ИЖС, в том числе являющегося составной частью ДДУ.

В техническом плане объекта указываются сведения о ДДУ (наименование, дата и номер), если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ.

Разрешение на строительство не включается в состав приложений технического плана, если оно ранее представлялось в орган регистрации прав при регистрации первого ДДУ. В таком случае в техническом плане указываются только сведения о нем (ч.11.2 ст.24 218–ФЗ).

 

11.3. Кадастровый учет объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества

Согласно ч.20 ст.40 218-ФЗ в отношении общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению застройщика. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению органов местного самоуправления.

В отношении общего имущества, земельного участка, объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится отдельно от регистрации прав. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится одновременно с регистрацией прав.

Помимо заявления застройщика в целях кадастрового учета общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, в орган регистрации прав представляются следующие документы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию;

2) технический план;

3) соглашения, заключенные застройщиком с дольщиками (при наличии);

4) межевые планы ЗУ, образуемых в соответствии с ПМТ.

В случае, если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ, в заявлении указываются сведения о таких договорах (наименование, дата, номер).

 

11.4. Регистрация прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества

11.4.1. Регистрация прав на объект ИЖС и земельный участок

Согласно части 11.2 ст. 48 Федерального закона 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект ИЖС и земельный участок, заявитель самостоятельно подает:

1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;

2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;

3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.

При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):

4) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее);

5) ДДУ или договор об уступке прав требований (представляется подлинный экземпляр ДДУ или договора об уступке прав требований, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

6) передаточный акт или иной документ о передаче объекта.

Комментарий ЕРЗ: из норм закона непонятно, откуда в ЕИСЖС возьмутся документы, указанные в п.5 и 6. Застройщик не обязан и не вправе предоставлять в ЕИСЖС указанные документы для размещения.

 

11.4.2. Регистрация прав на общее имущество

В соответствии с частью 1 ст. 42 218-ФЗ права на общее имущество регистрируются автоматически одновременно с регистрацией прав на объекты ИЖС без соответствующего заявления. Если земельный участок, который включен в состав общего имущества, передается дольщикам на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, государственная регистрация такого договора аренды осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты общего имущества.

В отношении общего имущества в ЕГРН вносятся сведения без указания ФИО (наименований) собственников объектов ИЖС и размера принадлежащих им долей.

 

12.  Другие изменения, не связанные с долевым строительством коттеджных поселков

12.1. Введено понятие «многоквартирный дом»

Многоквартирный дом — здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя следующее имущество (ч.6 ст.15 ЖК РФ):

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

• межквартирные лестничные площадки;

• лестницы,

• лифты;

• лифтовые и иные шахты;

• коридоры;

• технические этажи;

• чердаки;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая:

• помещения для организации досуга;

• помещения для организации культурного развития;

• помещения для организации детского творчества;

• помещения для организации занятий физической культурой и спортом;

• принадлежащие отдельным собственникам машино-места

3) крыши;

4) ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

 

Фото: www.pronovostroyku.ru

 

12.2. Новое понятие «дом блокированной застройки»

Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК).

Согласно новым нормам:

1) понятие «блок» в доме блокированной застройки заменено на «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами». Таким образом блок, указанный в п.2 ч.2 ст. 49 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022г.), соответствующий признакам дома блокированной застройки, указанным в п.40 ст.1 ГрК, с 1 марта 2022 г. признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании;

2) дом блокированной застройки может быть выше трех этажей;

3) жилой дом в доме блокированной застройки может быть предназначен для проживания более одной семьи;

4) все жилые дома блокированной застройки могут располагаться на одном земельном участке.

При этом требования к проведению экспертизы проектной документации дома блокированной застройки сохранились прежние.

Согласно п.2 ч.2 ст.49 ГрК экспертиза проектной документации не проводится, если дом блокированной застройки:

• не более трех этажей;

• с количеством жилых домов в одном ряду — не более десяти;

• строится без привлечения бюджетных средств.

 

12.3. Разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки

Для выдачи разрешения на реконструкцию одного из домов блокированной застройки необходимо будет предоставить согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.

 

13. Вступление в силу

Федеральный закон №476-ФЗ от 30.12.2021 вступит в законную силу с 01.03.2022.

 

Фото: www.yandex.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Загородный рынок не успевает за запросами

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство