Федеральный закон — 476-ФЗ от 30.12.2021 — внес изменения в действующее законодательство Российской Федерации, направленные на создание в стране механизма привлечения средств дольщиков в строительство индивидуальных домов.

 

Фото: www.kuvalda-profi.ru

 

Поправки внесены в четыре законодательных акта:

• Градостроительный кодекс (ГрК);

• Земельный кодекс (ЗК РФ);

• ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (214–ФЗ);

• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ).

 

 

1. Распространение действия 214-ФЗ на строительство объектов ИЖС

Действие 214-ФЗ распространено на строительство индивидуальных жилых домов (объектов ИЖС) в границах территории малоэтажного жилого комплекса в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (ч. 2.1-1 214-ФЗ).

 

Фото: www.roomester.ru

 

2. Понятия «объект долевого строительства», «проект строительства», «малоэтажный жилой комплекс»

2.1. Объект долевого строительства

Расширен перечень объектов долевого строительства. В рамках нового регулирования к объектам долевого строительства относится, в том числе индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса (п.2 ст. 2 214-ФЗ).

2.2. Проект строительства

Проект строительства теперь включает в себя также проект строительства малоэтажного жилого комплекса в пределах одного разрешения на строительство, в дополнение к проекту строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.2.1 ст.2 214-ФЗ).

2.3. Малоэтажный жилой комплекс

Новое понятие «малоэтажный жилой комплекс» определено как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 214-ФЗ).

Комментарий Портала ЕРЗ.РФ: юридическое понятие «малоэтажный жилой комплекс» очевидно вошло в противоречие с русским языком. Поскольку малоэтажными могут быть не только индивидуальные, но и многоквартирные дома. Совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов юридически надо было именовать «жилой комплекс индивидуальных домов».

 

Фото: www.avtopravo51.ru

 

3. Право на привлечение средств дольщиков в строительство объектов ИЖС

Определена совокупность условий, при наличии которых возникает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства в целях строительства объектов ИЖС (ч.1.3 ст. 3 214-ФЗ):

1) утверждение проекта планировки территории (ППТ) и проекта межевания территории (ПМТ) (см. пункт 3.1 публикации);

2) получение разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа (см. пункт 3.2 публикации);

3) регистрация права собственности или аренды земельного участка;

4) раскрытие информации (см. пункт 4 публикации).

 

3.1. Обязательность ППТ и ПМТ

Согласно ч.4 ст. 41 ГрК подготовка ППТ является обязательной, если планируется строительство объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Из пп.6 п.3 ст. 11.3 ЗК РФ вытекает обязательность утверждения ПМТ в случае привлечения средств дольщиков (см. пункт 7 публикации).

 

3.2. Разрешение на строительство

Из норм п.1.1. ч.17 ГрК вытекает обязанность застройщика при строительстве объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков получать разрешение на строительство. При этом не установлено особенностей по сравнению с общим порядком получения разрешения на строительства. Для иных случаев строительства объектов ИЖС сохранен уведомительный порядок, имеющий существенные отличия от общего порядка получения разрешения на строительство. 

 

Фото: www.strategy24.ru

 

4. Раскрытие информации при строительстве объектов ИЖС с привлечением средств дольщиков

Согласно ч.3.3. ст.3.1 214-ФЗ девелопер, привлекающий денежные средства дольщиков для строительства объектов ИЖС, обязан раскрыть в ЕИСЖС следующую информацию:

1) о застройщике:

• фирменное наименование (наименования) застройщика;

• место нахождения застройщика;

• режим работы;

• номер телефона;

• адрес официального сайта застройщика и адрес электронной почты;

• ФИО лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика;

• индивидуализирующее застройщика коммерческое обозначение (если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства);

• сведения о государственной регистрации застройщик;

• размер полностью оплаченного уставного капитала застройщика;

2) проект ДДУ;

3) коммерческое обозначение малоэтажного жилого комплекса;

4) сведения о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда;

5) разрешение на строительство;

6) проектная декларация, в том числе с внесенными в нее изменениями;

7) планируемые элементы благоустройства территории;

8) предельные параметры разрешенного строительства;

9) местоположение и характеристики объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса;

10) планируемое подключение объектов ИЖС и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса, к сетям инженерно-технического обеспечения, размер платы за такое подключение;

11) состав общего имущества в строящемся в рамках проекта строительства малоэтажном жилом комплексе (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов);

12) сроки строительства, в том числе предполагаемый срок передачи объектов ИЖС дольщикам, срок завершения строительства (создания) общего имущества в соответствии с утвержденным ППТ, утвержденным ПМТ и проектной декларацией;

13) банк, в котором участниками строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения застройщиком целевого кредита;

14) реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ;

15) промежуточная и годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;

16) фотографии малоэтажного жилого комплекса, отражающие текущее состояние его строительства (создания);

17) сведения о введении одной из процедур банкротства;

18) об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика;

19) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, если такой объект будет входить в состав общего имущества малоэтажного жилого комплекса;

20) иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.

 

Фото: www.ianed.ru

 

5. ДДУ в отношении объекта ИЖС

Согласно ч.1.1. ст.4 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объекта ИЖС застройщик обязан:

1) в предусмотренный договором срок осуществить строительство объектов ИЖС с системами инженерно-технического обеспечения;

2) передать дольщику ИЖС вместе с правами на ЗУ после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию всех ИЖС, построенных в рамках проекта строительства;

3) построить объекты, входящие в состав общего имущества.

 

Требования к существенным условиям ДДУ в отношении объекта ИЖС сведены в таблицу.

 

Таблица. Содержание ДДУ в отношение объектов ИЖС

	Содержание ДДУ	Условие	Норма 214-ФЗ
1	определение подлежащих передаче земельного участка (ЗУ) и объекта ИЖС, в том числе: • площадь ЗУ, условный номер ЗУ, подлежащего образованию, адрес ЗУ (при наличии), кадастровый номер ЗУ (в случае, если на день заключения ДДУ ЗУ образован в соответствии с утвержденным ПМТ и сведения о нем внесены в ЕГРН); • вид права, на котором ЗУ подлежит передаче дольщику; • реквизиты утвержденных ППТ и ПМТ, схему расположения сетей; • план объекта ИЖС с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования; • обязательство осуществить строительство объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными ППТ, ПМТ и проектной декларацией; • перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества	всегда	пункт 1 части 4.2 статьи 4
2	срок передачи застройщиком объекта ИЖС и завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок)	всегда	пункт 2 части 4.2 статьи 4
3	обязанность застройщика передать объект ИЖС и земельный участок после их кадастрового учета и при условии завершения строительства общего имущества, всех объектов ИЖС в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства, либо проектом этапа	всегда	часть 3.1 статьи 8
4	цена договора, сроки и порядок ее уплаты	всегда	пункт 3 части 4.2 статьи 5
	раздельное указание цен: объект ИЖС; ЗУ	если ЗУ под объектом ИЖС находится в собственности застройщика	часть 1.1. статьи 5
5	обязанность участника долевого строительства оплатить цену ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию	если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу	часть 2.1 статьи 15.4
6	порядок расчетов в случае изменения общей площади объекта ИЖС и ЗУ	всегда	часть 1.1. статьи 5
7	гарантийный срок (не может составлять менее 5 лет)	всегда	пункт 4 части 4.2 статьи 5
8	реквизиты счета эскроу в уполномоченном банке и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона)	если застройщик привлекает денежные средства дольщиков с использованием счетов эскроу	пункт 5 части 4.2 статьи 5
9	порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество	если ЗУ под объектом общего имущества предоставляется дольщикам на праве аренды	часть 4.6 статьи 4
10	порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) договора аренды такого участка
11	последствия истечения срока договора аренды земельного участка, права на который входят в общее имущество
12	состав объектов общего имущества	если затраты на создание объектов общего имущества возмещаются за счет средств дольщиков	часть 5 статьи 23.6
13	сведения о том, в чью собственность подлежат передаче объекты общего имущества
14	размер затрат на строительство объектов общего имущества		часть 1.1. статьи 5

 

Фото: www.kulaw.ru

 

6. Передача объекта ИЖС и земельного участка

В передаточном акте указываются:

1) дата передачи;

2) кадастровые номера объектов ИЖС и ЗУ;

3) основные характеристики объектов ИЖС и ЗУ;

4) обязательство по договору аренды ЗУ права на который подлежат передаче в состав общего имущества;

5) иная информация.

Передача объекта ИЖС и ЗУ и принятие их участником долевого строительства является основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на ЗУ, находящий в собственности застройщика, или аренды, если ЗУ находится в аренде у застройщика. (часть 3.3. статьи 8 Федерального закона). Если строительство объектов ИЖС осуществлялось на ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие участки предоставляются в аренду участникам долевого строительства без проведения торгов (пп.8.2 п.2 ст.39.6 ЗК РФ).

 

7. Образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для строительства объектов ИЖС

В случае привлечения средств дольщиков образование земельных участков из ЗУ, предоставленного для строительства объектов ИЖС, осуществляется исключительно при наличии утвержденного ПМТ (пп.6 п.3 ст. 11.3 ЗК РФ).

 

Фото: www.tilda.com

 

8. Проектная декларация

Введены дополнительные требования к:

1) внесению изменений в проектную декларацию проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса;

2) содержанию проектной декларации проекта строительства, предусматривающего строительство объектов ИЖС в границах малоэтажного жилого комплекса.

8.1. Изменение проектной декларации

Изменение проектной декларации не допускается после заключения первого ДДУ, за исключением изменений сведений:

1) о сроках строительства;

2) о предполагаемом сроке передачи индивидуальных жилых домов дольщикам;

3) о сроке завершения создания общего имущества.

8.2. Содержание проектной декларации

В отношении сведений о застройщике объектов ИЖС в проектной декларации законом не установлено особенностей, указанная информация в проектной декларации объектов ИЖС заполняется аналогично проектной декларации многоквартирных домов.

Объем информации о проекте, подлежащий размещению в проектной декларации объектов ИЖС значительно сокращен по сравнению с проектной декларацией в отношении многоквартирных домов. В частности, в проектной декларации объектов ИЖС отсутствуют следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:

1) о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности;

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

4) о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование;

5) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства;

6) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

7) о размере подлежащих осуществлению платежей по договорам КРТ;

8) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства.

В проектной декларации объектов ИЖС сохранены следующие разделы, которые имеются в проектной декларации многоквартирных домов:

1) сведения о местоположении и характеристиках объектов ИЖС;

2) сведения о составе общего имущества в строящемся малоэтажном жилом комплексе;

3) сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;

4) сведения об этапах и сроках строительства, в том числе предполагаемом сроке передачи объектов ИЖС дольщикам, сроке завершения строительства объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

5) сведения о целевом кредите, в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита в соответствии с условиями договора кредита, сумме задолженности по договору кредита на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита;

6) сведения о количестве заключенных ДДУ (об общей площади объектов долевого строительства и о цене договора).

Проектная декларация объектов ИЖС дополнена следующими разделами, отсутствующими в проектной декларации многоквартирных домов:

7) сведения о составе имущества, которое безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность;

8) сведения о составе общего имущества, планируемых затратах на создание таких объектов, о договоре КРТ или иных соглашениях, заключенных с застройщиком органом власти.

 

Фото: www.tilda.com

 

10. Общее имущество

10.1. Перечень общего имущества

Определен перечень общего имущества собственников объектов ИЖС в малоэтажном жилом комплексе. В частности, к такому имуществу в том числе относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС, в том числе:

• котельные;

• водонапорные башни;

• тепловые пункты;

• проезды;

• велосипедные дорожки;

• пешеходные переходы;

• тротуары;

• элементы благоустройства;

• детские и спортивные площадки;

• места отдыха;

• парковочные площадки;

• площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

А также иное имущество и земельные участки, если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников, указанных объектов ИЖС.

 

10.2. Судьба имущества, предназначенного для общего использования

Статьей 23.6 Федерального закона №476-ФЗ установлено два варианта судьбы объектов, предназначенных для общего использования, после завершения их строительства.

Первый – долевая собственность участников долевого строительства. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенных для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов ИЖС осуществлялось за счет средств участников долевого строительства, то после завершения строительства указанные объекты переходят в общую долевую собственность участников долевого строительства на основании соглашения, заключаемого с застройщиком.

Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество заключается сторонами при заключении ДДУ и должно содержать:

1) перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;

2) порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты. Размер участника долевого строительства определяется пропорционально площади земельного участка, на котором планируется строительство объектов ИЖС;

3) информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества.

Второй – государственная/муниципальная собственность. Если строительство объектов инженерно-технической и транспортной инфраструктур и иного имущества осуществлялось в рамках соглашения с уполномоченным органом власти, договором комплексного развития территории (КРТ), то указанные объекты безвозмездно передаются застройщиком в государственную/муниципальную собственность и не будут входить в состав общего имущества. Порядок передачи таких объектов устанавливается соответствующем соглашением с органом власти или договором КРТ.

 

Фото: www.p-kc.ru

 

11. Регистрация ДДУ, права собственности и кадастровый учет

Введены особенности государственной регистрации в части:

1) порядка государственной регистрации ДДУ в отношении объекта ИЖС;

2) дополнительных требований к подготовке технического плана объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ;

3) особого порядка кадастрового учета объекта ИЖС, общего имущества, земельного участка;

4) государственной регистрации прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества.

 

11.1. Регистрация ДДУ в отношении ИЖС

В отношении объекта ИЖС сохранено разделение требований к составу документов, необходимых для регистрации первого и последующих ДДУ (в рамках одной проектной декларации). Согласно ч.2.1 ст. 48 218-ФЗ в целях государственной регистрации первого ДДУ в отношении объекта ИЖС заявитель самостоятельно подает:

1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;

2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;

3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.

При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):

4) сведения об утверждении ППТ и ПМТ и о внесении в ЕГРН сведений об утвержденном ПМТ (учетный номер такого ПМТ в реестре границ);

5) разрешение на строительство;

6) проектная декларация;

7) план создаваемого объекта ИЖС с указанием его местоположения, планируемой площади и каждого из помещений в таком объекте, описанием технических характеристик помещений в таком объекте;

8) план ЗУ, на котором осуществляется строительство объекта ИЖС, с указанием его площади, условного номера и расположения.

Для регистрации последующих ДДУ не требуется предоставлять документы, указанные в пунктах 4-6.

 

11.2. Технический план объекта ИЖС

Технический план объекта ИЖС, строительство которого осуществлялось по 214-ФЗ готовится на основании:

1) разрешения на строительство;

2) ДДУ (при наличии);

3) плана объекта ИЖС, в том числе являющегося составной частью ДДУ.

В техническом плане объекта указываются сведения о ДДУ (наименование, дата и номер), если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ.

Разрешение на строительство не включается в состав приложений технического плана, если оно ранее представлялось в орган регистрации прав при регистрации первого ДДУ. В таком случае в техническом плане указываются только сведения о нем (ч.11.2 ст.24 218–ФЗ).

 

11.3. Кадастровый учет объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества

Согласно ч.20 ст.40 218-ФЗ в отношении общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению застройщика. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится по заявлению органов местного самоуправления.

В отношении общего имущества, земельного участка, объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, кадастровый учет производится отдельно от регистрации прав. В отношении объектов ИЖС, строительство которых осуществлялось без привлечения средств дольщиков, кадастровый учет производится одновременно с регистрацией прав.

Помимо заявления застройщика в целях кадастрового учета общего имущества, земельного участка, объекта ИЖС, строительство которых осуществлялось с привлечением средств дольщиков, в орган регистрации прав представляются следующие документы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию;

2) технический план;

3) соглашения, заключенные застройщиком с дольщиками (при наличии);

4) межевые планы ЗУ, образуемых в соответствии с ПМТ.

В случае, если в отношении объектов ИЖС заключены ДДУ, в заявлении указываются сведения о таких договорах (наименование, дата, номер).

 

11.4. Регистрация прав в отношении объекта ИЖС, земельного участка, общего имущества

11.4.1. Регистрация прав на объект ИЖС и земельный участок

Согласно части 11.2 ст. 48 Федерального закона 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект ИЖС и земельный участок, заявитель самостоятельно подает:

1) заявление о государственной регистрации первого ДДУ;

2) документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию;

3) иные документы, необходимые для государственной регистрации.

При этом следующие необходимые для регистрации документы заявитель не вправе предоставлять, их орган регистрации получает самостоятельно путем информационного взаимодействия с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС):

4) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее);

5) ДДУ или договор об уступке прав требований (представляется подлинный экземпляр ДДУ или договора об уступке прав требований, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

6) передаточный акт или иной документ о передаче объекта.

Комментарий ЕРЗ: из норм закона непонятно, откуда в ЕИСЖС возьмутся документы, указанные в п.5 и 6. Застройщик не обязан и не вправе предоставлять в ЕИСЖС указанные документы для размещения.

 

11.4.2. Регистрация прав на общее имущество

В соответствии с частью 1 ст. 42 218-ФЗ права на общее имущество регистрируются автоматически одновременно с регистрацией прав на объекты ИЖС без соответствующего заявления. Если земельный участок, который включен в состав общего имущества, передается дольщикам на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, государственная регистрация такого договора аренды осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты общего имущества.

В отношении общего имущества в ЕГРН вносятся сведения без указания ФИО (наименований) собственников объектов ИЖС и размера принадлежащих им долей.

 

12.  Другие изменения, не связанные с долевым строительством коттеджных поселков

12.1. Введено понятие «многоквартирный дом»

Многоквартирный дом — здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя следующее имущество (ч.6 ст.15 ЖК РФ):

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

• межквартирные лестничные площадки;

• лестницы,

• лифты;

• лифтовые и иные шахты;

• коридоры;

• технические этажи;

• чердаки;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;

• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая:

• помещения для организации досуга;

• помещения для организации культурного развития;

• помещения для организации детского творчества;

• помещения для организации занятий физической культурой и спортом;

• принадлежащие отдельным собственникам машино-места

3) крыши;

4) ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

 

Фото: www.pronovostroyku.ru

 

12.2. Новое понятие «дом блокированной застройки»

Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п.40 ст.1 ГрК).

Согласно новым нормам:

1) понятие «блок» в доме блокированной застройки заменено на «жилой дом, блокированный с другими жилыми домами». Таким образом блок, указанный в п.2 ч.2 ст. 49 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022г.), соответствующий признакам дома блокированной застройки, указанным в п.40 ст.1 ГрК, с 1 марта 2022 г. признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании;

2) дом блокированной застройки может быть выше трех этажей;

3) жилой дом в доме блокированной застройки может быть предназначен для проживания более одной семьи;

4) все жилые дома блокированной застройки могут располагаться на одном земельном участке.

При этом требования к проведению экспертизы проектной документации дома блокированной застройки сохранились прежние.

Согласно п.2 ч.2 ст.49 ГрК экспертиза проектной документации не проводится, если дом блокированной застройки:

• не более трех этажей;

• с количеством жилых домов в одном ряду — не более десяти;

• строится без привлечения бюджетных средств.

 

12.3. Разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки

Для выдачи разрешения на реконструкцию одного из домов блокированной застройки необходимо будет предоставить согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.

 

13. Вступление в силу

Федеральный закон №476-ФЗ от 30.12.2021 вступит в законную силу с 01.03.2022.

 

Фото: www.yandex.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Владимир Путин подписал закон о правовом статусе таунхаусов

Индивидуальные жилые дома разрешили строить по ДДУ

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ

Госдума: законопроект, уточняющий понятие «дом блокированной застройки», требует доработки

Загородный рынок не успевает за запросами

Законодатели определят, что относится к домам блокированной застройки

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте