22–24 марта 2017 года в г. Омске состоялась VI ежегодная научно-практическая конференция «Градостроительное планирование и управление, качество среды и предпринимательский климат», организованная Институтом Территориального Планирования «Град».

Участие в мероприятии приняли представители федеральных, региональных органов власти и муниципальных образований из 13 субъектов Российской Федерации, ведущие градостроительные институты и организации, профессоры крупнейших вузов нашей страны, студенты и активное городское сообщество города Омска.

В рамках конференции состоялось обсуждение актуальных вопросов в области комплексного планирования социально-экономического и территориального развития, разработки градостроительной документации и оперативного управления развитием территорий субъектов Российской Федерации и муниципальных образований с использованием информационных технологий и систем; обеспечения комфортной городской среды.

Правовое регулирование управления развитием территорий муниципальных образований

Участники конференции положительно оценили законодательные инициативы, реализованные за 2016 год – начало 2017 года:

• внесение в классификатор ОКВЭД деятельности по территориальному планированию и планировке территории;
• уточнение сроков и закрытого перечня вопросов согласования проектов документов территориального планирования;
• включение в состав проектов межевания территории материалов по обоснованию;
• установление возможности изменения документации по планировке территории;
• унификацию требований к порядку установления красных линий, составу и содержанию документации по планировке территорий, предназначенной для размещения линейных объектов;
• установление исключений из правила о необходимости разработки документации по планировке территории для размещения линейных объектов;
• установление возможности разработки проектов межевания без разработки проектов планировки для территорий, не предусматривающих градостроительных преобразований;
• установление целевых моделей улучшения процедур ведения бизнеса и методики их применения.

Также поддержку получила инициатива о закреплении преемственности решений документов территориального планирования в правилах землепользования и застройки и гарантий ее обеспечения за счет установления ответственности муниципалитета. В то же время отмечено отсутствие механизмов обеспечения преемственности – оно должно осуществляться посредством установления целевых территориальных зон. Установленные сроки для изменения правил землепользования по представлению правоохранительных органов представляются нереализуемыми.

Значимым признано решение об исключении градостроительного плана земельного участка из состава документации по планировке территории. Однако регулирование по данному вопросу является неполным: законодатель не связывает выдачу разрешения на строительство с подготовкой градостроительного плана земельного участка, ограничиваясь сведениями только градостроительного регламента.

Эффективным признано решение об установлении перечня случаев, когда проведение публичных слушаний по проектам документации по планировке территории не требуется. В то же время отмечена необходимость обязательного проведения публичных слушаний для документации по планировке, подготовленной для территории комплексного и устойчивого развития.

Положительно отмечены работы по совершенствованию ведения федеральной государственной информационной системы территориального планирования в части расширения состава сведений, подлежащих отображению в ФГИС ТП; установления ответственности за качество сведений, подлежащих отображению в ФГИС ТП. В то же время до настоящего времени не актуализированы требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 793, что препятствует разработке эффективных проектных решений документов территориального планирования. Действующая редакция требований является устаревшей, не отвечает задачам подготовки документов территориального планирования, не соотносится с действующим законодательством. Отмечена необходимость ускорить процесс актуализации указанных требований.

Непроработанным, по мнению участников конференции, оказался введенный институт комплексного и устойчивого развития. Главными недостатками нововведений отмечены:

• отсутствие критериев выделения территорий комплексного и устойчивого развития;
• отсутствие связи решений об установлении территорий комплексного и устойчивого развития в правилах землепользования и застройки с решениями о преобразовании территорий, содержащихся в документах территориального планирования;
• практическая бесполезность расчетных показателей, подлежащих установлению для территорий комплексного и устойчивого развития;
• нереализуемость и неконституционность отдельных оснований для осуществления комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления (в связи с тем, что в настоящее время положение о признании объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов) аварийными не утверждено, указанная категория земельных участков может быть включена в состав территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, после утверждения Правительством Российской Федерации соответствующего порядка; согласно ч. 4 ст.85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, виды фактического использования которых не соответствуют градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, в то время как указанные земельные участки предлагается включать в территории комплексного и устойчивого развития; для земельных участков в границах территорий комплексного и устойчивого развития допускается изъятие для муниципальных нужд при фактическом коммерческом интересе; и т.д.);
• предпринимательские риски, связанные с возможностью отказа органа власти от финансирования мероприятий по строительству инфраструктурных объектов для территорий комплексного и устойчивого развития.

Неэффективным признано правовое регулирование предоставления «дальневосточных гектаров». Сведения портала «надальнийвосток.рф» не соотносятся с решениями градостроительной документации о развитии и ограничениях использования территории.

Недостаточным признано правовое регулирование вопросов подготовки документов территориального планирования. По отдельным проблемным вопросам, с учетом разъяснений директора Департамента стратегического и территориального планирования Минэкономразвития России Е.С. Чугуевской, участники конференции пришли к следующим выводам:

• в положение о территориальном планировании и карты (схемы) утверждаемой части документов территориального планирования должны включаться сведения о планируемых к размещению, планируемых к реконструкции, планируемых к ликвидации объектах федерального, регионального и местного значения;
• недопустимо внесение изменений в документы территориального планирования в части отдельных территорий, поскольку эти изменения могут влиять на параметры развития смежных территорий, обеспеченность территорий объектами социальной, коммунальной и транспортной инфраструктур, доступность этих объектов и т.д. (за исключением федеральных схем территориального планирования, изменения документов территориального планирования в части населенных пунктов); изменения в документы территориального планирования должны подготавливаться применительно ко всей территории муниципального образования, что обеспечит согласованность проектных решений и приведение документов к новым техническим требованиям к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
• недопустимо в соответствии с требованиями законодательства совмещение карт утверждаемой части и материалов по обоснованию документов территориального планирования, например, совмещение карты планируемого размещения объектов местного значения, карты границ населенных пунктов и карты функционального зонирования; признавая необходимость совмещения карт утверждаемой части и материалов по обоснованию документов территориального планирования для небольших городских округов и поселений в целях оптимизации затрат на разработку, целесообразно подготовить соответствующие предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• в случае, если в составе видов объектов регионального значения, определенных законом субъекта Российской Федерации, объектов местного значения, определенных муниципальными правовыми актами, используются наименования видов объектов регионального, местного значения, не предусмотренные Требованиями к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 793, сведения о таких объектах необходимо включать в класс объектов «Иные объекты регионального значения, объекты местного значения»;
• необходимо включить в состав проекта Требований к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 793, многофункциональные объекты с учетом целесообразности отображения таких объектов в документах территориального планирования, их экономической эффективности и более высокого качества предоставляемых услуг. В многофункциональном объекте могут располагаться объекты, выполняющие разные функции: организации дополнительного образования, объекты культурно-досугового типа, спортивные залы и т.д. Экономическая эффективность размещения в одном объекте капитального строительства нескольких объектов обеспечивается за счет меньшей стоимости строительства одного объекта и его обеспечения коммунальной и транспортной инфраструктурой.

Неэффективным признано правовое регулирование вопросов наполнения единого государственного реестра сведениями о пространственных объектах, имеющих градостроительную природу. Административные границы и территориальные зоны относятся к объектам землеустройства, что требует подготовки и согласования подготовленной в печатном виде землеустроительной документации. Требования к точности границ объектов землеустройства и земельных участков несопоставимы, в связи с чем невозможно соблюсти правило о недопустимости пересечения границ земельных участков и административных границ, границ территориальных зон. Указанные обстоятельства препятствуют внесению сведений об административных границах и территориальных зонах в единый государственный реестр недвижимости.

Участники конференции поддержали важные законодательные инициативы, находящиеся в стадии согласования, а также на рассмотрении Государственной Думы:

• законопроект № 465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации» – в части отмены деления земель на категории и перехода к территориальному зонированию;
• законопроект № 90991-7 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров» – в части установления приоритета сведений единого государственного реестра недвижимости над сведениями лесного реестра, необходимости исключения из границ населенных пунктов территорий, занятых землями лесного фонда;
• законопроект № 66082-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» – в части наделения органов местного самоуправления всех видов муниципальных образований правом разработки стратегий социально-экономического развития и планов мероприятий по реализации указанных стратегий;
• законопроект № 940353-6 «О внесении изменения в статью 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» – в части установления возможности определения видов разрешенного использования в силу прямого указания закона;
• законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в целях совершенствования института комплексного и устойчивого развития территорий) – в части уточнения требований к механизму обеспечения комплексного и устойчивого развития территории;
• законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в целях совершенствования правового регулирования института применения проектной документации повторного использования) – в части установления возможности создания и эксплуатации информационных систем обеспечения градостроительной деятельности органами государственной власти субъектов Российской Федерации для реализации полномочий органов местного самоуправления.

При этом нерациональным, по мнению участников конференции, являются положения проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающие отстранение органов местного самоуправления от возможности самостоятельно создавать или развивать ИСОГД в пользу субъекта Российской Федерации. Предлагается включить в проект федерального закона положения, наделяющие органы местного самоуправления правом самостоятельно создавать и эксплуатировать ИСОГД при наличии бюджетного обеспечения с соблюдением возможности передачи обязательного набора сведений на региональный уровень. Также предлагается провести дополнительные консультации по проекту федерального закона с участием профессионального сообщества для проработки решений по дополнению состава сведений, размещаемых в ИСОГД (в особенности, планами подземных и надземных коммуникаций).

Агломерационное развитие территорий

Участники конференции отметили активное развитие и усложнение агломерационных процессов на территориях муниципальных образований Российской Федерации.

Признана важность проведения научно-исследовательских работ для определения границ агломерации и выбора формы ее управления: подробного кластерного анализа границ планируемой агломерации, оценки градостроительной емкости, градостроительных ограничений, бюджетной нагрузки, анализа межмуниципальных отношений и др.

Сделан вывод о том, что для регламентации статуса агломераций в настоящее время используется два механизма:

• расширение территории населенного пункта/муниципального образования, являющегося ядром агломерации (является наиболее распространенным способом);
• межмуниципальное сотрудничество.

Потребность в межмуниципальном сотрудничестве возникает в связи с:

• необходимостью повышения эффективности деятельности и исчерпанием внутренних ресурсов такого повышения;
• необходимостью повышения качества и ассортимента предоставляемых населению услуг, организуемых органами местного самоуправления;
• сложным финансовым положением муниципальных образований, в особенности поселений;
• необходимостью использования «эффекта масштаба» (в отдельных случаях незначительное количество услуг или потребителей услуг приводит к отказу в их предоставлении, т.к. делает их оказание экономически необоснованным, невыгодным для хозяйствующих субъектов);
• сложной кадровой ситуацией в муниципальных образованиях.

В то же время межмуниципальное сотрудничество имеет множество рисков:

• отсутствие мотивации (недостаточная договороспособность, склонность к иерархичным, жестко фиксированным и простым схемам);
• утрата контроля над ресурсами (использование организационно-правовых форм частного права (ЗАО, ООО, фонды, АНО) ведет к существенному обособлению данной организации от муниципального образования);
• конфликт интересов (муниципальных образований, муниципальных служащих и др.);
• правовые риски вследствие действий (бездействия) участников сотрудничества, неисполнения ими своих обязательств, непродуманности основных процедур согласования решений;
• отсутствие соответствующих законодательству способов передачи имущества (кроме средств бюджета) организациям межмуниципального сотрудничества.

Участники конференции отметили, что вопрос об агломерации не должен сводиться к расширению административных границ. Необходимо использовать качественный, а не количественный подход к регулированию агломераций, повышать уровень межмуниципального сотрудничества; искать все возможные варианты межмуниципального сотрудничества в различных сферах.

Реализация решений документов территориального планирования

Участники конференции отметили низкий уровень реализации решений документов территориального планирования. Одной из основных причин названа межведомственная разобщенность местных органов власти при принятии решений о формировании муниципальных программ, предусматривающих размещение объектов местного значения.

Главным перспективным инструментом в реализации решений документов территориального планирования признаны программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программы комплексного развития транспортной инфраструктуры, программы комплексного развития социальной инфраструктуры. Программы комплексного развития также названы основным инструментом синхронизации решений документов территориального планирования и коммунальных схем.

Однако практика разработки программ комплексного развития на территории Российской Федерации недостаточно широкая.

Исходя из обобщенного опыта разработки программ комплексного развития отмечены следующие проблемы, препятствующие реализации решений документов территориального планирования:

• не закреплен приоритет генерального плана перед программами комплексного развития, что на практике приводит к несоответствию решений программ комплексного развития и документов территориального планирования;
• установленные сроки для разработки и утверждения программ комплексного развития являются слишком длинными для обеспечения оперативной реализации решений документов территориального планирования;
• низкое качество решений документов территориального планирования приводит к неполноте мероприятий программ комплексного развития, не позволяет учитывать решения документов стратегического планирования, предусматривающих размещение объектов местного значения;
• в составе программ комплексного развития отсутствуют графические материалы;
• отсутствуют критерии определения очередности реализации мероприятий программ комплексного развития, что приводит к принятию точечных субъективных решений при планировании реализации решений документов территориального планирования.

Также проблемным назван вопрос мониторинга реализации программ комплексного развития. Несмотря на установленную обязанность региональных органов власти осуществлять мониторинг реализации программ комплексного развития, такой мониторинг зачастую не проводится.

Целевые модели упрощения процедур ведения бизнеса и повышения инвестиционной привлекательности субъектов Российской Федерации

Участники конференции предложили дополнить состав моделей, утвержденных распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.01.2017 № 147-р, моделью «жизненного цикла объекта строительства и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию», отражающей интересы развития территории муниципального образования и являющейся логическим продолжением получения разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Отмечен успешный опыт города Новосибирска в части использования в муниципальном управлении специального программного обеспечения ‑ модуля мониторинга жизненного цикла объектов строительства. Модуль позволяет в любой момент времени получить информацию о замедлении темпов, приостановлении и прекращении строительства.

Осуществление мониторинга реализации градостроительной политики на основании данных модуля положительно повлияет на реализацию модели «Качество инвестиционного портала субъекта Российской Федерации» в части содержательного наполнения инвестиционного портала.

Информационное обеспечение управления развитием территории

Участники конференции отметили важность использования информационных технологий в целях управления развитием территории.

Обращено внимание на необходимость ведения автоматизированных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности. Такой подход позволяет отображать на единой картографической основе решения всей градостроительной документации.

Отмечен успешный опыт ведения не только информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, но и государственных (региональных) и муниципальных информационных систем управления развитием территории. Такие системы обеспечивают в том числе хранение и актуализацию сведений о состоянии территории, унифицируют документооборот органов власти, обеспечивают предоставление государственных и муниципальных услуг, осуществление функций органов власти в сфере градостроительных и земельно-имущественных полномочий, обеспечивают межведомственное взаимодействие с иными государственными и муниципальными информационными системами, в том числе передачу сведений об административных границах и территориальных зонах в единый государственный реестр недвижимости.

Особое внимание уделено вопросам обеспечения открытости градостроительных решений с использованием информационных ресурсов в сети интернет – инвестиционных, географических, градостроительных порталов, публичных интерактивных карт. Такие ресурсы гарантируют публичность градостроительных и иных решений по управлению развитием территории для населения и инвесторов.

Актуальной инициативой признана работа Минэкономразвития России над приоритетным проектом «Введение требований к качеству документов территориального планирования», подлежащим реализации в том числе посредством совершенствования ведения ФГИС ТП.

 

 

Создание комфортной городской среды

Участники конференции поддержали приоритетный проект Минстроя России «Комфортная городская среда», предусматривающий проведение за счет федеральных и региональных средств мероприятий по благоустройству территорий муниципальных образований.

Положительно отмечен опыт подготовки мастер-планов территорий, определяющих укрупненные стратегические направления преобразований территорий с учетом мнения населения, играющих роль технико-экономического обоснования концепций документов территориального планирования.

Положительным признан опыт архитектуры прямого действия, позволяющий за счет использования методов «политики малых дел» обеспечить комфортную городскую среду населенных пунктов.

В результате обобщения практики в сфере благоустройства отмечены:

• тенденции к осмыслению населением и органами власти подходов к созданию комфортной городской среды;
• рост практик привлечения к созданию комфортной городской среды внебюджетных средств;
• тенденция к росту интереса населения к созданию комфортной городской среды.

Проектный подход к управлению муниципальным образованием

Участники конференции отметили низкую эффективность административного подхода к управлению при реализации масштабных проектов, таких как разработка программ комплексного развития, разработка стратегий развития, формирование агломераций.

По мнению участников конференции, при оказании услуг и исполнении функций целесообразно использовать административный подход, а для решения остальных вопросов в интересах населения на муниципальном уровне применять проектное управление. Создание проектных офисов в муниципальных образованиях, наряду с внедрением оплаты по результатам, повысит мотивацию муниципальных служащих к разработке проектов во всех сферах деятельности, а также эффективность работы по реализации масштабных проектов.

Участники конференции считают целесообразным закрепить в федеральном законодательстве нормы о принципах и методах проектного управления на муниципальном уровне, в том числе в Федеральном законе от 02.03.2007 № 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации».

На основании вышеизложенного рекомендуем учитывать содержащиеся в настоящей резолюции положения:

• Минэкономразвития России, Минстрою России, Росреестру при осуществлении нормотворчества;
• органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления при принятии решений об управлении развитием территории;
• градостроительным проектировщикам при осуществлении градостроительной деятельности.

Портал ЕРЗ публикует статью Андрея КИРСАНОВА, к.ю.н., заместителя гендиректора MR Group (12-е место в ТОП застройщиков РФ), председателя комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, оригинал которой напечатан в №2 журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» за 2018 г.

 

Переход на проектное финансирование жилищного строительства, его плюсы и минусы, оптимальные варианты для застройщиков

21 декабря 2017 года Председатель Правительства Российской Федерации Д. А. Медведев утвердил План мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

«Дорожная карта» предусматривает переход к использованию счетов эскроу в два этапа.

Переходный этап (с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 год): заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров — около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года), так и привлечение денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан — участников долевого строительства с использованием механизма, предусмотренного статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон №214-ФЗ) (прогнозная доля таких договоров — около 70% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года).

Завершающий этап (с 1 июля 2019 по 31 декабря 2020 года): переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 года, с использованием механизма счетов эскроу и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров — не менее 95% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам IV квартала 2020 года).

Фото: www.sk-ed.ru

 

После перехода к новой модели финансирования строительство будет вестись за счет кредитов, а внесенные на счет эскроу денежные средства участников долевого строительства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, будут перечисляться банком застройщику либо направляться на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (п. 7 ст. 15.5 Закона №214-ФЗ).

В настоящее время в России общая сумма средств участников долевого строительства составляет 3,5 трлн руб., из них около 1 трлн руб. приходится на Москву. При переходе на стопроцентное кредитование строительства возмещение выпадающих объемов финансирования станет решающим фактором для снижения объемов жилищного строительства, и несложно предвидеть рост цен на квартиры. В современных экономических условиях это приведет к снижению покупательского спроса, сокращению рабочих мест в строительной отрасли и может поставить под сомнение выполнение одного из самых важных майских указов Президента Российской Федерации — Указа от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», в котором поставлена триединая задача — создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет, снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию доступного жилья, предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

Застройщики хотят иметь возможность привлечения денежных средств с минимальными для них накладными расходами. Сегодня таким источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства, привлекать которые застройщики могут только после получения разрешения на строительство. Финансирование инвестиционно-строительного проекта до этого момента возможно только за счет собственных или заемных средств. К настоящему времени сложился оптимальный подход к организации финансирования жилищного строительства — кредиты и займы до получения разрешения на строительство, а после этого открывается возможность привлечения средств участников долевого строительства. Плюсом проектного финансирования является наличие одного профессионального кредитора — банка, минусом — существующие сегодня высокие кредитные ставки. Плюс привлечения денежных средств участников долевого строительства — доступные для застройщика финансовые ресурсы, минус — наличие большого количества непрофессиональных инвесторов с повышенными требованиями к срокам и качеству строительства, а также жесткий контроль со стороны уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, а в перспективе — еще и уполномоченного банка, который будет контролировать соответствие назначения и размера платежа, указанного в платежном поручении застройщика, содержанию заключенных им договоров и иных представленных им документов и, что особенно важно, требованиям Закона №214-ФЗ о целевом характере платежа.

Сочетание этих двух механизмов является оптимальным, и в настоящее время именно это позволяет обеспечивать доступные цены и высокие темпы жилищного строительства в России.

 

Условие для перехода к проектному финансированию

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию является снижение кредитных ставок до такого уровня, который позволит заменить средства дольщиков, используемые для строительства, банковскими кредитами. Вообще говоря, девелоперское сообщество заинтересовано в законодательном установлении долгосрочных правил и стабильных условий доступного кредитования. Весьма проблематично строить финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет, особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий, если в этот период законодательство и условия проектного финансирования могут измениться в любой момент.

Неслучайно «дорожная карта» предусматривает переходный период. Этот период потому и называется переходным, что на его протяжении постепенно перестают действовать прежние механизмы и также постепенно набирают обороты новые. Резкие переключения режимов финансирования несут опасность и для строительной отрасли, и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и для органов исполнительной власти и местного самоуправления. Для полного перехода на проектное финансирование потребуется несколько лет, на протяжении которых должны быть обеспечены соответствующие темпы снижения кредитных ставок, включая проектное банковское финансирование и ипотечное кредитование, и роста реальных доходов населения.

 

Что может стимулировать участников инвестиционного процесса, включая граждан, использовать счета эскроу

Согласно существующему законодательству о долевом строительстве право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, предусмотренный указанным договором.

При использовании счетов эскроу банк обеспечивает сохранность денежных средств дольщиков до момента получения им от застройщика квартиры.

После подписания передаточного акта сторонами договора об участии в долевом строительстве внесенные на счет эскроу денежные средства дольщиков либо перечисляются банком застройщику, либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.

 

 

Инициировать применение счетов эскроу могут уполномоченные банки. Отметим лишь, что существующее законодательство не позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков, зачисленные на счета эскроу, для финансирования строительства.

Переход на проектное финансирование и использование счетов эскроу потребует усиления контрольных функций уполномоченных банков. В банках, осуществляющих уже сегодня проектное финансирование в инвестиционно-строительной сфере, есть специалисты, способные осуществлять контроль расходов застройщиков. При отсутствии специалистов в штате банк всегда имеет возможность прибегнуть к аутсорсингу. Если же говорить о переходе на проектное финансирование в перспективе в масштабах всей страны, то это действительно потребует усиления соответствующих компетенций уполномоченных банков.

 

Обязанность застройщика иметь собственные средства

Требование к размеру уставного капитала законодатель заменил требованием к размеру собственных средств застройщика, которые должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов, указанной в проектной декларации. Этого вполне достаточно, чтобы застройщик мог продемонстрировать банкам, уполномоченным контролирующим органам и участникам долевого строительства серьезность своих намерений осуществить инвестиционно-строительный проект.

Собственные средства юридического лица — это либо вклады учредителей в его уставный капитал, либо прибыль после уплаты налогов и иных обязательных платежей, либо имущество, приобретенное юридическим лицом за счет этих средств.

Порядок расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ, будет утвержден постановлением Правительства Российской Федерации.

Отметим, что уставный капитал — это стартовый капитал юридического лица, предназначенный для обеспечения его деятельности. И собственные средства застройщика — это не резервный фонд, а средства, инвестируемые в строительство объектов недвижимости. При этом ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности.

 

Другие варианты финансирования жилищного строительства

Также вариантами финансирования жилищного строительства могут быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. За рубежом есть схемы, позволяющие занимать денежные средства для строительства у частных лиц.

В Финляндии, например, для строительства дома создается акционерное общество, деятельность которого не прекращается и после его окончания.

В Великобритании возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, оплачивается 5—10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене несколько выше.

В России опыт Финляндии трансформирован в жилищно-строительные кооперативы, а опыт Великобритании можно использовать только для обеспечения гарантии продажи строящегося жилья, ведь строительство по такой модели осуществляется за счет кредитных средств. До того момента, когда кредитные ставки будут снижены до приемлемого для полного отказа от долевого строительства уровня, необходимо найти компромиссное решение, поэтому опыт других зарубежных стран представляет не меньший интерес.

 

Фото: www.povtoryushki.com

 

Например, в Германии действует Постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ (Makler- und Bauträgerverordnung — MaBV), которое предусматривает возможность поэтапного расходования денежных средств дольщиков. Застройщик получает право распоряжаться денежными средствами частями в соответствии с процессом строительства. Таких частей может быть несколько, а частичные суммы могут иметь следующие размеры:

• 30 или 20% от суммы контракта после начала земляных работ;

• 40% — после возведения коробки здания, включая столярные работы;

• 8% — для строительства крыши и водовода с нее;

• 3% — для прокладки труб отопления;

• 3% — для установки сантехнических труб;

• 3% — для прокладки электросети;

• 10% — для установки окон, включая остекление;

• 6% — для внутренней черновой отделки и сопутствующих работ;

• 3% — для стяжки пола;

• 4% — для плиточных работ в санузлах и кухне;

• 12% — после готовности для передачи ключей (в момент их передачи);

• 3% — для фасадных работ;

• 5% — после полного окончания работ по договору, включая благоустройство.

Если один их строительных процессов отсутствует, то соответствующие проценты распределяются пропорционально остальным платежам.

Применение такого опыта в переходный период, который может занять несколько лет, может подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на полное проектное финансирование.

В переходный период надо сочетать проектное финансирование и поэтапное расходование средств участников долевого строительства, размещаемых на счетах эскроу в уполномоченных банках. Можно было бы разрешить застройщикам поэтапное расходование средств дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке. В качестве этапов такого расходования, как вариант для дальнейшего обсуждения, можно предложить следующее:

 

Этап		Размер поэтапного расходования средств, (процент от цены договора долевого участия)
1	Разрешение на строительство (авансирование)	10
2	Нулевой цикл	20
3	50-процентная готовность железобетонного каркаса здания	20
4	100-процентная готовность железобетонного каркаса здания	20
5	Закрытие теплового контура здания	10
6	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию	10
7	Передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи	10

 

Контроль застройщиков, если им предоставят возможность поэтапного расходования денежных средств со счетов эскроу

Действующим законодательством предусмотрен контроль застройщика как минимум с трех сторон.

Государственный контроль в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство. Этот орган на протяжении всего срока строительства контролирует наличие у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также осуществляет контроль над целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Кроме того, застройщики предоставляют Фонду защиты прав участников долевого строительства необходимую для осуществления им своих полномочий финансовую отчетность. В случае отклонения застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев застройщик обязан представить Фонду не позднее трех дней со дня получения запроса от Фонда проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, и финансовую отчетность за последний отчетный период.

Застройщик будет обязан предоставлять в уполномоченный банк документы, являющиеся основанием для составления распоряжения о расходовании денежных средств, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного поручения застройщика к исполнению уполномоченный банк будет контролировать соответствие назначения платежа требованиям законодательства о целевом использовании денежных средств и его размера содержанию документов, представленных застройщиком.

Согласно пункту 2.3. статьи 3 Закона №214-ФЗ застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, будут обязаны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием таких счетов и услуг этого банка. Это позволит уполномоченному банку осуществлять полный контроль над целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства.

Как видим, наличие такого многоуровнего механизма контроля должно исключить возможность нецелевого расходования денежных средств со счетов эскроу и иных злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.

Если в нашей стране применить опыт Германии, то застройщики получат возможность поэтапного использования средств дольщиков для финансирования строительства, а перечисленные формы контроля их деятельности обеспечат максимальную защиту прав участников долевого строительства.

Механизм финансирования жилищного строительства с использованием кредитов и средств участников долевого строительства представлен на схеме.

 

 

Новации законодательства о долевом строительстве, которые могут стать тормозом в жилищном строительстве

В целом больше всего проблем застройщики ожидают от норм, которые, как маятник, переведены из одного крайнего положения в другое.

Например, закон требует полного отсутствия недоимок по налогам и сборам. Но этого в сложно построенных бизнесах избежать практически невозможно. Вспоминаю случай, когда у компании-застройщика налоговая служба обнаружила недоимку по налогам на сумму две копейки. Недоимка возникла не из-за ошибки бухгалтера, а из-за разных способов расчетов. Теперь такое нарушение формально-юридически является основанием для жесткой санкции — запрета на привлечение средств дольщиков. Учитывая, что государственные органы будут обмениваться информацией в порядке межведомственного взаимодействия, застройщик узнает об этом последним. А ведь в более ранней редакции закон допускал недоимку в размере 25% от балансовой стоимости активов застройщика. Как вариант, можно было бы допустить задолженность по налогам и сборам в размере, не превышающем одного процента от проектной стоимости объекта.

Закон запрещает застройщику осуществлять строительство более чем по одному разрешению на строительство. Это опять про идеальную модель: «один застройщик — один земельный участок — один строящийся объект».

Учитывая российские реалии, следовало бы разрешить строительство и привлечение средств дольщиков по нескольким разрешениям в случаях, если строительство объектов предусмотрено:

1) утвержденной документацией по планировке территории (одним или несколькими проектами планировки территории и (или) межевания территории);

2) принятыми в установленном порядке решениями о реализации масштабных инвестиционных проектов;

3) договором о развитии застроенной территории;

4) договором о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

5) договором о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей;

6) договором о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

7) иным договором или соглашением, заключенным застройщиком с органом исполнительной власти или органом местного самоуправления.

В законе есть два несогласованных между собой требования. С одной стороны, введено ограничение расходов застройщика на оплату труда и иных расходов, которые включают, но не ограничиваются этим, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой офиса, на услуги уполномоченного банка. Такие расходы застройщика не могут превышать 10% процентов от проектной стоимости строительства. С другой стороны, обязательства застройщика, не связанные с долевым строительством, не должны превышать одного процента от проектной стоимости строительства. Но ведь очевидно, что расходы — это результат обязательств. Если обязательства не могут превышать одного процента, то откуда возьмутся расходы на 10%? Если учесть опыт работы добросовестных застройщиков, то и обязательства, и расходы, прямо не связанные с оплатой по договорам строительного подряда, можно было бы ограничить суммой до 20% от проектной стоимости строительства.

Одна из причин появления обманутых дольщиков — недостаточное финансирование строительства. Даже у добросовестных застройщиков причины для этого могут быть разные, в том числе низкие темпы продаж или задержки с кредитованием. Почему не разрешить компании-застройщику целевые займы и ссуды хотя бы от участников и акционеров? Это позволит обеспечить соблюдение сроков строительства, а значит, и защиту прав участников долевого строительства.

Фото: www.s-mls.ru

 

У девелоперских компаний возник вопрос о применении норм 214-ФЗ, введенных Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 года №218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, органами местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года, то есть до введения в действие Закона №218-ФЗ. Для таких случаев можно было бы сделать исключение и не применять в полном объеме нормы, введенные Законом №218-ФЗ, к застройщикам, заключившим договоры, предусматривающие жилищное строительство, с органами исполнительной власти, органами местного самоуправления или государственными организациями до 30 июля 2017 года. В противном случае нас может ждать волна невыполненных государственных и муниципальных контрактов.

Новые требования к застройщикам достаточно жесткие, но при внимательном их анализе нельзя не обратить внимания на то, что они бессистемные.

Например, вместо требований к размеру уставного капитала есть требование к размеру собственных средств, которые должны составлять не менее 10% от стоимости строительства объекта. И одновременно установлено требование наличия на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика.коропалительная замена требований к размеру уставного капитала требованиями к размеру собственных средств свидетельствует о том, что решение принималось без достаточного обоснования. Кроме того, требование о наличии «суммы на определенную дату» соблюдается посредством привлечения кредита на этот один день, что никак не защищает права дольщиков. Логичнее было бы заимствовать аналогичные требования, установленные, например, для банков. Так, основной норматив достаточности собственного капитала банка Н1.0, установленный указанием Банка России от 30 ноября 2015 года № 3855-У [6], равен 8%.

Сравнение с банковской деятельностью неслучайно. Банки привлекают денежные средства по договорам на депозиты и размещают их в качестве кредитов. Специализированные застройщики привлекают денежные средства по договорам участия в долевом строительстве и «размещают» их в строящиеся объекты. В первом случае мы имеем дело с однородными финансовыми операциями, во втором — с неоднородными, но тоже финансовыми операциями. Надо заметить, что риски есть в обоих случаях, а правовое регулирование совершенно разное. Главное отличие в том, что в первом случае банк не может осуществлять деятельность без лицензии, во втором — отсутствие лицензирования и практически никаких квалификационных требований к персоналу застройщика. Это позволяет при соблюдении минимальных требований к руководителю и главному бухгалтеру привлекать денежные средства дольщиков. Все-таки, либо компания-застройщик, либо привлекаемая ею девелоперская компания должны иметь необходимые для осуществления деятельности профессиональные кадры. Эти рассуждения приводят к выводу о том, что идея лицензирования деятельности специализированного застройщика не лишена оснований. При этом возникает вопрос, не противоречит ли предложение о лицензировании специализированных застройщиков принятой в России тенденции перехода от лицензирования строительной деятельности к саморегулированию.

Дело в том, что деятельность специализированного застройщика не является видом строительной деятельности. Виды строительной деятельности, переведенной на саморегулирование, не охватывают деятельность специализированного застройщика. Эта деятельность, скорее, финансовая, нежели строительная. Кстати, обманутые дольщики, как правило, появляются там, где нет обоснованных финансовых моделей инвестиционно-строительных проектов и надлежащего контроля целевого расходования средств участников долевого строительства.

В связи с этим возникает еще один вопрос: как на практике можно обеспечить требование о лицензировании, если многие проекты, как известно, реализуются посредством создания проектных компаний (SPV)?

Законодательством установлено, что ряд требований, предъявляемых к специализированному застройщику, может обеспечить его основное общество. Это может быть применимо и к требованию о наличии лицензии.

Согласно статье 67.3. ГК РФ хозяйственное общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное товарищество или общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом.

Гражданское законодательство под основным обществом понимают общество, которое в силу преобладающего участия в уставном капитале дочернего общества либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые дочерним обществом.

Если проанализировать содержание Закона № 214-ФЗ, то мы обнаружим, что название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» не соответствует его содержанию: это закон не об участии граждан в долевом строительстве, а о деятельности застройщиков. Важно отметить, что закон допускает три способа привлечения денежных средств граждан для строительства, но непосредственно регулирует деятельность застройщиков, использующих только один из них, — договор долевого участия в строительстве. При этом деятельность застройщика закон регулирует все больше и жестче. Необходимо отграничить регулирование деятельности застройщика, привлекающего денежные средства на основании договоров участия в долевом строительстве, от иных, преимущественно незаконных, способов привлечения денежных средств граждан. Кстати, в настоящее время действующее законодательство  косвенно позволяет застройщикам игнорировать требования Закона №214-ФЗ при условии ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Чтобы убедиться в этом, достаточно обратить внимание на примечание 2 к статье 200.3 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Поскольку законодатель ввел понятие «специализированный застройщик», но не раскрыл его, можно было бы предложить следующее его определение.

Специализированный застройщик — юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) имеет право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств по договорам долевого участия в жилищном строительстве. Специализированный застройщик имеет исключительное право осуществлять деятельность по привлечению денежных средств физических лиц по договорам долевого участия для жилищного строительства и использованию указанных средств от своего имени и за свой счет для строительства многоквартирных домов и необходимых инфраструктурных объектов.

 

Участник долевого строительства: потребитель или инвестор?

Так сложилось, что благодаря позиции судебных органов, защищавших обманутых дольщиков, участников долевого строительства принято считать потребителями.

В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил в свое время сделать вывод о том, что закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора. Как видим, аргументация была не юридическая, а, как иногда говорят в профессиональной среде, понятийная (см. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года).

Если же мы обратимся к соответствующему современному законодательству, то придем к совершенно другому выводу.

 

Фото: www.polymia.by 

 

Федеральный закон от 25 февраля 1999 года №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет инвестиционную деятельность как вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Соответственно, инвестиции — это денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта, а капитальные вложения — это затраты на новое строительство.

Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров, выполнении работ и оказании услуг. В соответствии с этим законом потребитель — это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары, работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Этот закон скорее о товарах массового потребления и бытовых услугах, а не об объектах капитального строительства.

К отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей должно применяться лишь в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ. А есть ли ответ на вопрос, в какой части эти отношения не урегулированы Законом №214-ФЗ? При попытке ответить на него мы обнаружим, что все отношения, включая ответственность застройщика и его гарантийные обязательства, урегулированы Законом №214-ФЗ. Но судебная практика, как мы уже отмечали, сложилась иначе. Это стало предпосылкой для появления явления, называемого в профессиональной среде и средствах массовой информации «потребительским терроризмом», которое основано на применении судами законодательства о защите прав потребителей без указанной оговорки. На практике удовлетворение повышенных требований дольщиков, первыми из заявивших, приводит застройщика если не к банкротству, то к проблемам с финансированием и нарушению сроков окончания строительства.

 

Задачи, которые должно решить законодательство о долевом строительстве в ближайшей перспективе

Таких задач несколько:

1) восстановление репутации института долевого строительства, что особенно необходимо для осуществления государственной жилищной политики;

2) очищение рынка от большого количества лиц, не обладающих профессиональными знаниями и опытом, желающих заработать на привлечении средств граждан;

3) установление требований к специализированным застройщикам в объеме, необходимом и достаточном для обеспечения защиты прав граждан;

4) исключение избыточных и необоснованных требований к специализированным застройщикам;

5) полное раскрытие информации о специализированных застройщиках, группах и холдингах, в которые они входят;

6) возможность государственного контроля деятельности специализированного застройщика без избыточных требований;

7) исключение или значительное снижение количества обманутых дольщиков.

Профессиональное сообщество надеется, что подход к дальнейшему совершенствованию законодательства о долевом строительстве будет взвешенным, а решения обоснованными. Тогда застройщики получат возможность вести жилищное строительство, не снижая его объемов и качества, граждане — приобретать квартиры по доступным ценам, а органы исполнительной власти — выполнить поручение Президента Российской Федерации по итогам заседания Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, состоявшегося 20 декабря 2017 года. Это поручение ориентируют всех участников рынка недвижимости на достижение следующих основных целевых показателей:

• увеличение возможности приобретения жилья за счет ипотечного кредитования с 35% семей в 2016 году до более 50% семей к 2025 году;

• увеличение количества семей, ежегодно улучшающих жилищные условия с помощью ипотеки, с 0,85 млн семей в 2016 году до 2 млн семей в 2025 году;

• увеличение объемов строительства жилья до 120 млн кв. ме в год к 2025 году.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н.

Источник:  «Имущественные отношения в Российской Федерации», №2 (197) 2018 г.

 

Литература и информационные источники
1. План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан: утвержден Правительством Российской Федерации 21 декабря 2017 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года №600. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Peter Marcks. Makler- und Bauträgerverordnung mit § 34c GewO, sonstigen einschlägigen Vorschriften und MaBVwV. Kommentar. 8. Auflage. Verlag C.H. Beck, München 2009 (mit Nachtrag 2010).
5. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 3 декабря 2012 года № 139-И «Об обязательных нормативах банков»: указание Центрального банка Российской Федерации от 30 ноября 2015 года №3855-У. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации
8. Уголовный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 13 июня 1996 года № 63-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О защите прав потребителей: Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Заседание Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам (20 декабря 2017 года) . URL: http://kremlin.ru/acts/assignments/orders/56649

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии