Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Что это такое и как эту схему использовать на практике, рассказывает руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

   

  

Для чего это нужно

Девелопмент недвижимости — сложный комплексный бизнес, для эффективной реализации которого требуется выстроить в единую систему множество компонентов-шестеренок, чтобы большой механизм «крутился» без сбоев. Несмотря на значительное распространение данного вида профессиональной деятельности, высокую инвестиционную привлекательность (при правильном подходе), популярность среди широкого круга инвесторов и высокий уровень конкуренции, в публичном пространстве практически отсутствуют материалы, которые позволили бы сделать работу участвующих в нем компаний более эффективной, а отрасль в целом — более «здоровой».

В рамках настоящего материала мы не будем исследовать причины такой ситуации, вместо этого сосредоточимся на рассмотрении схемы-пазла девелоперского бизнеса, выкованной в горнилах Академии девелопмента. Одна статья не может охватить все аспекты инвестиционно-строительного бизнеса и дать ключ к созданию системной и устойчивой структуры. Однако не вызывает сомнений, что при правильном подходе данный материал может задать вектор развития мысли, следуя которому можно достичь такого результата с большой степенью вероятности.

В соответствии с задумкой данная блок-схема может быть использована при создании новой девелоперской структуры либо при систематизации и корректировке существующей. Также она будет полезна для выявления «мертвых зон», «слепых пятен» существующего бизнеса, т.е. тех пробелов, которые мешают вести системную работу и неизбежно ведут к критическим ошибкам на длинной дистанции. В случае выявления таких пробелов менеджменту девелоперской компании надлежит предпринять одно из следующих действий:

 создать новое подразделение;

расширить функционал существующих подразделений с изменением оргструктуры;

привлечь профильных носителей недостающего функционала на аутсорсинге.

   

Параметры блок-схемы

Для правильного прочтения приводимой ниже схемы необходимо понимать алгоритм, по которому она была подготовлена, поэтому ниже он приводится в виде списка параметров.

● Схема не является организационной структурой (!) и не может быть использована напрямую как инструкция по формированию таковой. Настоящую схему надлежит воспринимать именно как набор и систему функций, а не субъектов, их осуществляющих. Организационную структуру предприятия надлежит выстраивать с пониманием данной блок-схемы, принимая при этом во внимание множество факторов, включая, среди прочего, следующие:

- объем компании,

- масштаб и специфику развиваемых проектов,

- стратегический план развития организации,

- текущая конъюнктура рынка,

- финансовые и административные возможности компании и акционеров

- и многое другое.

● В схеме отсутствует иерархическая привязка к местоположению блоков. Таким образом, нет смысла анализировать ее сверху-вниз или слева-направо. Наиболее значимые функции располагаются ближе к центру (но и это не является обязательным условием). Также не имеет значения и форма той или иной категории из трех блоков, их расположение подчинено двум принципам: правильность общей геометрической формы и близость расположения взаимосвязанных функций (для целей минимизации длины линий, обозначающих взаимосвязи). При этом расположенные рядом функции не обязательно взаимосвязаны.

● Использованы следующие визуальные обозначения. На схеме изображены блоки функционала (42 шт.), категории (14 шт., по 3 блока в каждой) и важные взаимосвязи блоков. Категории отличаются различными цветами заливки и имеют каждая собственное наименование. Важные взаимосвязи между блоками функционала обозначены линиями с кружками на концах. Наименования функций, имеющих первостепенное, критически важное значение для эффективности бизнеса, обозначены красным шрифтом, а наиболее важные взаимосвязи — линиями красного цвета.

  

   

Комментарии к основным категориям, блокам и их взаимосвязям

1. Управление — категория общего, генерального менеджмента. Субъектами функционала выступают акционеры и/или генеральный директор (ГД) организации.

1.1 Операционное управление организацией — менеджмент в самом общем понимании, классическое управление функционированием компании как любого другого (недевелоперского) бизнеса.

1.2 GR (Government relations) — взаимодействие и взаимоотношения собственников бизнеса и власти.

1.3 Стратегия и принятие ключевых решенийрешения об изменении вектора развития компании, о реорганизации, о входе в проекты либо о выходе из проектов, о принятии в компанию топ-менеджеров и прочие ключевые решения. Осуществляются акционерами, в отдельных ситуациях — ГД либо советом директоров.

 

2. Инвестиционное управление — сердце девелоперского бизнеса, в максимальной степени определяющее степень развития технологического ресурса компании.

2.1 Управление проектами — ведется в соответствии с принятой в компании системой: матричной либо иерархической. Ответственным субъектом в том и другом случае является Руководитель проекта (РП) при участии команды проекта. При плохом сценарии, в отсутствие центра ответственности в виде РП, функционал распределяется на многих сотрудников организации, принятие решений в системе становится децентрализованным, что приводит к печальным последствиям. Исключение составляют небольшие компании, где ГД может до определенного масштаба лично выполнять функционал РП по ограниченному числу небольших проектов.

Все ключевые решения принимаются РП на уровне данного блока за исключением решений, обозначенных в п. 1.3, которые, как правило, выносятся на инвестиционный комитет либо на совет директоров и требуют принятия решений высшим менеджментом организации.

2.2 Инвестиционный анализ проектовсистема сбора и систематизации информации по проектам, построения на основе полученных данных финансовых моделей проектов и принятия решений с учетом данных финансового моделирования (ФМ). Функционал по управлению проектом на основании данных финансовой модели, вопреки расхожему мнению, является основным функционалом РП. Технически расчет ФМ может быть частично либо полностью делегирован блоку инвестиционных либо финансовых менеджеров.

Кроме финансового моделирования проектов система инвестиционного анализа включает в себя технический (градостроительный), маркетинговый, финансово-юридический виды анализа. Данные виды аналитики в большей степени применяются для целей подсистемы Развития (т.е. аналитики перспективных проектов), что в блок-схеме обозначено соответствующей взаимосвязью.

2.3 Развитиесистема поиска и аналитики перспективных проектов для целей пополнения портфеля организации. Является одним из наиболее жизненно-важных блоков для эффективности бизнеса. Прочно связана с системой инвестиционного анализа проектов (принятие решений о вхождении принимается на основании данных градостроительного, маркетингового и финансового анализа). Назначение системы — подготовка максимально полной и достоверной информации о перспективных проектах вхождения для целей принятия по ним решений на уровне п. 1.3.

 

 

3. Технический заказчик — классический блок функционала технического заказчика, прописан в ГрК РФ.

Сбор ИРД — формализованный процесс внесения изменений в градостроительные документы и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД). В отличие от блока GR содержит именно техническую сторону вопроса, в то время как блок GR отвечает за его неформальную сторону. Иными словами, в отдельных случаях для успешной работы блока ИРД необходима «подготовка соответствующей почвы» в неформальном режиме в рамках блока GR. Также следует отметить, что при правильном подходе к бизнесу и определенном уровне компетенций технического заказчика 90% работы с документацией проекта должно происходить именно в блоке ИРД, а 10% — в блоке GR (а не наоборот, что часто встречается и на практике ведет к негативным последствиям).

2.4 Строительный контрольнепосредственный контроль строительных работ техническим заказчиком на объекте.

2.5 Управление проектированиемпостановка задач и приемка работ проектного блока. Осуществляется техническим заказчиком под непосредственным управлением Руководителя проекта, который в свою очередь принимает решения на основании данных инвестиционной аналитики проектов и продуктовой аналитики маркетингового блока (что обозначено соответствующими взаимосвязями). Данный блок попал в список «красных» в силу того, что координация проектных решений в значительной мере определяет инвестиционный успех проекта, т.к. влияет одновременно на его расходную и доходную части.

 

3. Маркетинг глобальный свод функционала по всестороннему взаимодействию с рынком.

3.1 Аналитика рынка сбор и систематизация информации по существующим проектам: продуктовым решениям, темпам и ценам продаж конкурентов, также общие исследования рынка с делением по сегментам, регионам и пр., а также исследование целевых групп.

3.2 Управление продуктомформирование видения того, что непосредственно производит компания в качестве строительного продукта. В малых и средних компаниях, как правило, разрабатываются уникальные решения в привязке к локации; в индустриальных холдингах все чаще формируются унифицированные однотипные модели продукта с дальнейшей их привязкой к локациям. И в том и в другом случае продуктовые решения необходимо основывать на данных маркетинговой аналитики (п. 4.1), прежде всего на финансово-экономических расчетах (п. 2.2). Принятые решения ложатся в основу ТЗ на проектирование для всех его этапов.

3.3 Продвижение и PR глобальный план по продвижению компании на рынке, формирование стратегии и выбор пула соответствующих мероприятий. PR — работа с имиджем компании, ее образом в сознании потенциальных клиентов, с обращениями и негативом, SMM.

 

 

4. Финансы блок операционного управления финансами. При этом необходимо разделять финансовую и инвестиционную деятельность по крайней мере на понятийном уровне, даже если в организации этим функционалом занимается одно и то же подразделение (что у крупных системных игроков встречается нечасто).

4.1 Управленческий учет, бюджетирование, налоговое планирование выстраивание и управление учетной системой, позволяющей собирать подробную аналитику по затратной и доходной частям проектов, устанавливать бюджетные планы подразделениям, лимиты освоения денежных средств и пр. Функционал по налоговому планированию, в отличие от бухгалтерского учета, в котором стоит задача посчитать и уплатить налог, преследует цель вариативно в превентивном режиме рассчитать налоговую нагрузку при различных схемах реализации проектов и предложить мероприятия по их оптимизации.

4.2 Бухгалтерия.

4.3 Финансирование проектоввыбор оптимальной схемы финансирования проектов (совместно с блоком «Инвестиционный анализ проектов»), сопровождение взаимодействия с финансовыми партнерами и кредитными организациями.

 

5. Коммерческий блок — функционал продаж.

5.1 Продвижение — в отличие от одноименного блока в категории «Маркетинг», который отвечает за глобальную стратегию продвижения и выбор инструментов, блок «Продвижение» «Коммерческого блока» отвечает за организацию и проведение локальных мероприятий, промоушен, акции и т.п.

5.2 Вовлечение клиентовработа с клиентами в холодном и горячем режимах, обработка воронки входящих лидов, доведение до сделок.

5.3 Сопровождение клиентовважнейшая часть работы коммерческого блока, которой традиционно пренебрегают многие российские бизнесы. Суть блока в том, что после оплаты продукта/услуги клиент не перестает существовать для организации, проводится работа с обращениями, разъяснения, помощь в эксплуатации, работа с негативом. Назначение блока существенно облегчить работу по направлению «Продвижение и PR» категории «Маркетинг».

 

6. HR (Human resources) — управление кадрами.

6.1 Управление оргструктурой во многих компаниях данная работа сводится к базовым аспектам кадровой работы — поиску людей по формальным критериям и оформление трудоустройства. Между тем управление оргструктурой это глобальный возобновляемый бизнес-процесс перестраивания компании под нужды рынка и текущей ситуации, который необходимо вести совместно с генеральным менеджментом организации.

6.2 Мотивация, тимбилдингформирование регламента KPI (премиальной части ФОТ), организация мероприятий, способствующих поддержанию «здорового» климата в трудовом коллективе.

6.3 Повышение квалификации и аттестацияобучение сотрудников внутренними и внешними ресурсами, проведение регулярных аттестационных мероприятий для целей подтверждения квалификации, устранение перекосов блока 7.1 в уровнях квалификации и ФОТ.

Уникальность блока «HR» заключается в том, что в большинстве даже весьма крупных системных российских компаний полностью выпадает функционал п.п. 7.1—7.3, имеющий критически важное значение для бизнеса, и роль HR-департаментов урезается до формально ограниченных функций блока 7.1 по принципу «найти — оформить». Это неизбежно ведет к ряду проблем (неоптимальная нагрузка ФОТ по отношению к целям и задачам компании, нездоровая конкуренция внутри трудовых коллективов и пр.).

 

7. АХУ административно-хозяйственное управление.

7.1 Офис-менеджмент.

7.2 Секретариат, коммуникации, мероприятия.

7.3 Снабжение и закупкикомплекс мероприятий по выбору поставщиков, контрагентов, подрядчиков, в том числе проведение тендеров и поставка материалов на объекты компании в соответствии с выбранной схемой строительного производственного цикла.

 

8. СБ служба безопасности.

8.1 Внутренний контрольконтроль подразделений и сотрудников компании с точки зрения соблюдения коммерческой тайны, пресечения коррупционных схем. Особенно актуален в сфере снабжения и закупок, что отмечено на схеме соответствующей взаимосвязью.

8.2 Внешний контрольвсесторонняя проверка контрагентов на предмет истории, добросовестности, отсутствия «шлейфа» по 115-ФЗ и т.п. Имеет большое значение в качестве поддержки юридическому блоку при аналитике активов в ходе юридического DD (Due Diligence), что отмечено на схеме соответствующей взаимосвязью.

8.3 Безопасностькомплекс мероприятий по обеспечению физической и юридической безопасности активов компании и сотрудников в ходе выполнения ими своих рабочих обязанностей.

 

9. Юридический блок.

9.1 Юридическое сопровождение — регистрация административно-хозяйственных обществ, прекращение их действия, управление конфликтами, в том числе в судах.

9.2 Договоры — проверка договоров на предмет рисков юридического характера.

9.3 Сделки с активами и DD (Due Diligence) — важнейший функционал для бизнеса по всесторонней юридической проверке приобретаемых активов, ведение и оформление соответствующих сделок.

 

10. Сервисный блок управление введенными в эксплуатацию объектами.

 

11. Строительство, Проектирование, Автоматизация и цифровизация суть функционала блоков следует из их наименований.

 

Фото: www.akadev.ru

 

Резюме

Грамотное использование представленной схемы может помочь эффективно организовать работу любой компании. При этом необходимо понимать, что указанная блок-схема — это набор именно функций, а распределены между участниками процесса эти функции могут быть по-разному.

Так, индустриальный холдинг может позволить себе возложение всех перечисленных функций на отдельные, созданные для этого профильные подразделения. Но также может существовать и девелоперская компания из одного человека, грамотно распределяющего перечисленный функционал на аутсорсинг.

Между этими «крайними» случаями — всё многообразие возможных девелоперских структур, организаторам и управляющим которых следует помнить, что любые незакрытые «пробелы» в данной схеме грозят негативными последствиями — от неэффективного управления и отставания в конкурентной борьбе до банкротства компании, при отсутствии блоков в «красной» зоне (см. также предыдущую статью автора на портале ЕРЗ.РФ Банкротство девелоперских компаний).

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

    

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

«Цифровой строительный контроль»: для девелоперов, которые хотят ускорить строительство и устали от бесконечных звонков и записей в блокноты

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Продажи, ценообразование и роботы: может ли IT-сервис заменить экспертизу аналитика

Цифровая исполнительная документация: вчера, сегодня, завтра

+

Легализация самостроев: пока все по Салтыкову-Щедрину

Законодательные проблемы самовольного строительства анализирует автор портала ЕРЗ.РФ, исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений Павел МЕЛЬНИКОВ.

   

Фото: www.ki-news.ru

    

«Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения», — сказал в свое время Михаил Евграфович Салтыков-Щедрин. Что ж, это высказывание классика по-прежнему актуально.

На днях в Совете Федерации прошло заседание Совета по вопросам жилищного строительства, на котором обсуждались проблемы, связанные с возведением самовольных построек. По итогам заседания будут подготовлены законодательные инициативы.

В частности, Росреестр предлагает легализовать построенные до 1998 года жилые самострои — в случае, если постройка соответствует требованиям безопасности.

    

Фото: www.i-diplomys.com

    

Правда, сам механизм верификации самостроев требованиям безопасности не указан. Будет ли это сделано в судебном или административном порядке? Кто должен проверять на соответствие самостроев требованиям безопасности и готовить заключение: орган государственного строительного надзора, земельная инспекция, кадастровые инженеры или строительные эксперты?

Напомним, что в стране уже действует «дачная» и «лесная» амнистии, принят закон о «гаражной» амнистии.

Мало того, федеральным законом от 03.08.2018 339-ФЗ предусмотрено сохранение самовольной постройки через ее приведение в соответствии с параметрами, установленными ПЗЗ, ДТП или обязательными требованиями к параметрам постройки. Что, собственно, также является скрытой легализацией.

Однако размер проблемы таков, что действующих инструментов недостаточно. Причем проблема заключается не только в низкой правовой культуре и неудовлетворительном качестве документации, но и в злоупотреблениях — со стороны как граждан, так и бизнеса.

     

Фото: www.krasnodarmedia.su

     

Достаточно вспомнить неоднозначную практику Ростехинвентаризации по оформлению реконструкции без согласований с увеличением площади объектов. Или самозахваты гражданами смежных земельных участков к своим индивидуальным домам.

Ну и само государство, как водится, тоже отличилось. Как информирует Счетная палата РФ, из-за различных проблем с документацией не могут быть зарегистрированы права на объекты, построенные с использованием средств бюджетной системы на сумму 1,2 трлн руб.

Судебная система также имеет яркие специфические примеры признания прав собственности на самовольные постройки. Помнится, столичный мэр Сергей Семенович Собянин по итогам ночи «длинных ковшей» назвал такие акты и решения «бумажками о собственности, приобретенными жульническим путем».

    

 

Как решить эту проблему, пока не очень понятно. Государство колеблется между ужесточением и либерализацией. До 2015 года действовал упрощенный порядок регистрации, который сменился ужесточением, но с отдельными правовыми режимами, предусматривающими особое регулирование.

По-прежнему остается загадкой, ждать ли участникам рынка всеобщей легализации самостроев. Плюсы такого решения — это верификация объектов на требования безопасности, введение их в хозяйственный оборот, сбор дополнительных имущественных налогов. Москва уже идет подобным путем легализации самостроев через оплату штрафов по заключаемым договорам аренды участков.

Будем наблюдать за развитием ситуации.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), исполнительный директор Центра сопровождения земельных отношений

     

   

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Совет Федерации: для решения проблемы самостроев необходимо совершенствовать отраслевую нормативную базу

Для предотвращения самостроев в Сочи изменили ПЗЗ

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта