Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Что это такое и как эту схему использовать на практике, рассказывает руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

   

  

Для чего это нужно

Девелопмент недвижимости — сложный комплексный бизнес, для эффективной реализации которого требуется выстроить в единую систему множество компонентов-шестеренок, чтобы большой механизм «крутился» без сбоев. Несмотря на значительное распространение данного вида профессиональной деятельности, высокую инвестиционную привлекательность (при правильном подходе), популярность среди широкого круга инвесторов и высокий уровень конкуренции, в публичном пространстве практически отсутствуют материалы, которые позволили бы сделать работу участвующих в нем компаний более эффективной, а отрасль в целом — более «здоровой».

В рамках настоящего материала мы не будем исследовать причины такой ситуации, вместо этого сосредоточимся на рассмотрении схемы-пазла девелоперского бизнеса, выкованной в горнилах Академии девелопмента. Одна статья не может охватить все аспекты инвестиционно-строительного бизнеса и дать ключ к созданию системной и устойчивой структуры. Однако не вызывает сомнений, что при правильном подходе данный материал может задать вектор развития мысли, следуя которому можно достичь такого результата с большой степенью вероятности.

В соответствии с задумкой данная блок-схема может быть использована при создании новой девелоперской структуры либо при систематизации и корректировке существующей. Также она будет полезна для выявления «мертвых зон», «слепых пятен» существующего бизнеса, т.е. тех пробелов, которые мешают вести системную работу и неизбежно ведут к критическим ошибкам на длинной дистанции. В случае выявления таких пробелов менеджменту девелоперской компании надлежит предпринять одно из следующих действий:

 создать новое подразделение;

расширить функционал существующих подразделений с изменением оргструктуры;

привлечь профильных носителей недостающего функционала на аутсорсинге.

   

Параметры блок-схемы

Для правильного прочтения приводимой ниже схемы необходимо понимать алгоритм, по которому она была подготовлена, поэтому ниже он приводится в виде списка параметров.

● Схема не является организационной структурой (!) и не может быть использована напрямую как инструкция по формированию таковой. Настоящую схему надлежит воспринимать именно как набор и систему функций, а не субъектов, их осуществляющих. Организационную структуру предприятия надлежит выстраивать с пониманием данной блок-схемы, принимая при этом во внимание множество факторов, включая, среди прочего, следующие:

- объем компании,

- масштаб и специфику развиваемых проектов,

- стратегический план развития организации,

- текущая конъюнктура рынка,

- финансовые и административные возможности компании и акционеров

- и многое другое.

● В схеме отсутствует иерархическая привязка к местоположению блоков. Таким образом, нет смысла анализировать ее сверху-вниз или слева-направо. Наиболее значимые функции располагаются ближе к центру (но и это не является обязательным условием). Также не имеет значения и форма той или иной категории из трех блоков, их расположение подчинено двум принципам: правильность общей геометрической формы и близость расположения взаимосвязанных функций (для целей минимизации длины линий, обозначающих взаимосвязи). При этом расположенные рядом функции не обязательно взаимосвязаны.

● Использованы следующие визуальные обозначения. На схеме изображены блоки функционала (42 шт.), категории (14 шт., по 3 блока в каждой) и важные взаимосвязи блоков. Категории отличаются различными цветами заливки и имеют каждая собственное наименование. Важные взаимосвязи между блоками функционала обозначены линиями с кружками на концах. Наименования функций, имеющих первостепенное, критически важное значение для эффективности бизнеса, обозначены красным шрифтом, а наиболее важные взаимосвязи — линиями красного цвета.

  

   

Комментарии к основным категориям, блокам и их взаимосвязям

1. Управление — категория общего, генерального менеджмента. Субъектами функционала выступают акционеры и/или генеральный директор (ГД) организации.

1.1 Операционное управление организацией — менеджмент в самом общем понимании, классическое управление функционированием компании как любого другого (недевелоперского) бизнеса.

1.2 GR (Government relations) — взаимодействие и взаимоотношения собственников бизнеса и власти.

1.3 Стратегия и принятие ключевых решенийрешения об изменении вектора развития компании, о реорганизации, о входе в проекты либо о выходе из проектов, о принятии в компанию топ-менеджеров и прочие ключевые решения. Осуществляются акционерами, в отдельных ситуациях — ГД либо советом директоров.

 

2. Инвестиционное управление — сердце девелоперского бизнеса, в максимальной степени определяющее степень развития технологического ресурса компании.

2.1 Управление проектами — ведется в соответствии с принятой в компании системой: матричной либо иерархической. Ответственным субъектом в том и другом случае является Руководитель проекта (РП) при участии команды проекта. При плохом сценарии, в отсутствие центра ответственности в виде РП, функционал распределяется на многих сотрудников организации, принятие решений в системе становится децентрализованным, что приводит к печальным последствиям. Исключение составляют небольшие компании, где ГД может до определенного масштаба лично выполнять функционал РП по ограниченному числу небольших проектов.

Все ключевые решения принимаются РП на уровне данного блока за исключением решений, обозначенных в п. 1.3, которые, как правило, выносятся на инвестиционный комитет либо на совет директоров и требуют принятия решений высшим менеджментом организации.

2.2 Инвестиционный анализ проектовсистема сбора и систематизации информации по проектам, построения на основе полученных данных финансовых моделей проектов и принятия решений с учетом данных финансового моделирования (ФМ). Функционал по управлению проектом на основании данных финансовой модели, вопреки расхожему мнению, является основным функционалом РП. Технически расчет ФМ может быть частично либо полностью делегирован блоку инвестиционных либо финансовых менеджеров.

Кроме финансового моделирования проектов система инвестиционного анализа включает в себя технический (градостроительный), маркетинговый, финансово-юридический виды анализа. Данные виды аналитики в большей степени применяются для целей подсистемы Развития (т.е. аналитики перспективных проектов), что в блок-схеме обозначено соответствующей взаимосвязью.

2.3 Развитиесистема поиска и аналитики перспективных проектов для целей пополнения портфеля организации. Является одним из наиболее жизненно-важных блоков для эффективности бизнеса. Прочно связана с системой инвестиционного анализа проектов (принятие решений о вхождении принимается на основании данных градостроительного, маркетингового и финансового анализа). Назначение системы — подготовка максимально полной и достоверной информации о перспективных проектах вхождения для целей принятия по ним решений на уровне п. 1.3.

 

 

3. Технический заказчик — классический блок функционала технического заказчика, прописан в ГрК РФ.

Сбор ИРД — формализованный процесс внесения изменений в градостроительные документы и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД). В отличие от блока GR содержит именно техническую сторону вопроса, в то время как блок GR отвечает за его неформальную сторону. Иными словами, в отдельных случаях для успешной работы блока ИРД необходима «подготовка соответствующей почвы» в неформальном режиме в рамках блока GR. Также следует отметить, что при правильном подходе к бизнесу и определенном уровне компетенций технического заказчика 90% работы с документацией проекта должно происходить именно в блоке ИРД, а 10% — в блоке GR (а не наоборот, что часто встречается и на практике ведет к негативным последствиям).

2.4 Строительный контрольнепосредственный контроль строительных работ техническим заказчиком на объекте.

2.5 Управление проектированиемпостановка задач и приемка работ проектного блока. Осуществляется техническим заказчиком под непосредственным управлением Руководителя проекта, который в свою очередь принимает решения на основании данных инвестиционной аналитики проектов и продуктовой аналитики маркетингового блока (что обозначено соответствующими взаимосвязями). Данный блок попал в список «красных» в силу того, что координация проектных решений в значительной мере определяет инвестиционный успех проекта, т.к. влияет одновременно на его расходную и доходную части.

 

3. Маркетинг глобальный свод функционала по всестороннему взаимодействию с рынком.

3.1 Аналитика рынка сбор и систематизация информации по существующим проектам: продуктовым решениям, темпам и ценам продаж конкурентов, также общие исследования рынка с делением по сегментам, регионам и пр., а также исследование целевых групп.

3.2 Управление продуктомформирование видения того, что непосредственно производит компания в качестве строительного продукта. В малых и средних компаниях, как правило, разрабатываются уникальные решения в привязке к локации; в индустриальных холдингах все чаще формируются унифицированные однотипные модели продукта с дальнейшей их привязкой к локациям. И в том и в другом случае продуктовые решения необходимо основывать на данных маркетинговой аналитики (п. 4.1), прежде всего на финансово-экономических расчетах (п. 2.2). Принятые решения ложатся в основу ТЗ на проектирование для всех его этапов.

3.3 Продвижение и PR глобальный план по продвижению компании на рынке, формирование стратегии и выбор пула соответствующих мероприятий. PR — работа с имиджем компании, ее образом в сознании потенциальных клиентов, с обращениями и негативом, SMM.

 

 

4. Финансы блок операционного управления финансами. При этом необходимо разделять финансовую и инвестиционную деятельность по крайней мере на понятийном уровне, даже если в организации этим функционалом занимается одно и то же подразделение (что у крупных системных игроков встречается нечасто).

4.1 Управленческий учет, бюджетирование, налоговое планирование выстраивание и управление учетной системой, позволяющей собирать подробную аналитику по затратной и доходной частям проектов, устанавливать бюджетные планы подразделениям, лимиты освоения денежных средств и пр. Функционал по налоговому планированию, в отличие от бухгалтерского учета, в котором стоит задача посчитать и уплатить налог, преследует цель вариативно в превентивном режиме рассчитать налоговую нагрузку при различных схемах реализации проектов и предложить мероприятия по их оптимизации.

4.2 Бухгалтерия.

4.3 Финансирование проектоввыбор оптимальной схемы финансирования проектов (совместно с блоком «Инвестиционный анализ проектов»), сопровождение взаимодействия с финансовыми партнерами и кредитными организациями.

 

5. Коммерческий блок — функционал продаж.

5.1 Продвижение — в отличие от одноименного блока в категории «Маркетинг», который отвечает за глобальную стратегию продвижения и выбор инструментов, блок «Продвижение» «Коммерческого блока» отвечает за организацию и проведение локальных мероприятий, промоушен, акции и т.п.

5.2 Вовлечение клиентовработа с клиентами в холодном и горячем режимах, обработка воронки входящих лидов, доведение до сделок.

5.3 Сопровождение клиентовважнейшая часть работы коммерческого блока, которой традиционно пренебрегают многие российские бизнесы. Суть блока в том, что после оплаты продукта/услуги клиент не перестает существовать для организации, проводится работа с обращениями, разъяснения, помощь в эксплуатации, работа с негативом. Назначение блока существенно облегчить работу по направлению «Продвижение и PR» категории «Маркетинг».

 

6. HR (Human resources) — управление кадрами.

6.1 Управление оргструктурой во многих компаниях данная работа сводится к базовым аспектам кадровой работы — поиску людей по формальным критериям и оформление трудоустройства. Между тем управление оргструктурой это глобальный возобновляемый бизнес-процесс перестраивания компании под нужды рынка и текущей ситуации, который необходимо вести совместно с генеральным менеджментом организации.

6.2 Мотивация, тимбилдингформирование регламента KPI (премиальной части ФОТ), организация мероприятий, способствующих поддержанию «здорового» климата в трудовом коллективе.

6.3 Повышение квалификации и аттестацияобучение сотрудников внутренними и внешними ресурсами, проведение регулярных аттестационных мероприятий для целей подтверждения квалификации, устранение перекосов блока 7.1 в уровнях квалификации и ФОТ.

Уникальность блока «HR» заключается в том, что в большинстве даже весьма крупных системных российских компаний полностью выпадает функционал п.п. 7.1—7.3, имеющий критически важное значение для бизнеса, и роль HR-департаментов урезается до формально ограниченных функций блока 7.1 по принципу «найти — оформить». Это неизбежно ведет к ряду проблем (неоптимальная нагрузка ФОТ по отношению к целям и задачам компании, нездоровая конкуренция внутри трудовых коллективов и пр.).

 

7. АХУ административно-хозяйственное управление.

7.1 Офис-менеджмент.

7.2 Секретариат, коммуникации, мероприятия.

7.3 Снабжение и закупкикомплекс мероприятий по выбору поставщиков, контрагентов, подрядчиков, в том числе проведение тендеров и поставка материалов на объекты компании в соответствии с выбранной схемой строительного производственного цикла.

 

8. СБ служба безопасности.

8.1 Внутренний контрольконтроль подразделений и сотрудников компании с точки зрения соблюдения коммерческой тайны, пресечения коррупционных схем. Особенно актуален в сфере снабжения и закупок, что отмечено на схеме соответствующей взаимосвязью.

8.2 Внешний контрольвсесторонняя проверка контрагентов на предмет истории, добросовестности, отсутствия «шлейфа» по 115-ФЗ и т.п. Имеет большое значение в качестве поддержки юридическому блоку при аналитике активов в ходе юридического DD (Due Diligence), что отмечено на схеме соответствующей взаимосвязью.

8.3 Безопасностькомплекс мероприятий по обеспечению физической и юридической безопасности активов компании и сотрудников в ходе выполнения ими своих рабочих обязанностей.

 

9. Юридический блок.

9.1 Юридическое сопровождение — регистрация административно-хозяйственных обществ, прекращение их действия, управление конфликтами, в том числе в судах.

9.2 Договоры — проверка договоров на предмет рисков юридического характера.

9.3 Сделки с активами и DD (Due Diligence) — важнейший функционал для бизнеса по всесторонней юридической проверке приобретаемых активов, ведение и оформление соответствующих сделок.

 

10. Сервисный блок управление введенными в эксплуатацию объектами.

 

11. Строительство, Проектирование, Автоматизация и цифровизация суть функционала блоков следует из их наименований.

 

Фото: www.akadev.ru

 

Резюме

Грамотное использование представленной схемы может помочь эффективно организовать работу любой компании. При этом необходимо понимать, что указанная блок-схема — это набор именно функций, а распределены между участниками процесса эти функции могут быть по-разному.

Так, индустриальный холдинг может позволить себе возложение всех перечисленных функций на отдельные, созданные для этого профильные подразделения. Но также может существовать и девелоперская компания из одного человека, грамотно распределяющего перечисленный функционал на аутсорсинг.

Между этими «крайними» случаями — всё многообразие возможных девелоперских структур, организаторам и управляющим которых следует помнить, что любые незакрытые «пробелы» в данной схеме грозят негативными последствиями — от неэффективного управления и отставания в конкурентной борьбе до банкротства компании, при отсутствии блоков в «красной» зоне (см. также предыдущую статью автора на портале ЕРЗ.РФ Банкротство девелоперских компаний).

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

    

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

«Цифровой строительный контроль»: для девелоперов, которые хотят ускорить строительство и устали от бесконечных звонков и записей в блокноты

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Продажи, ценообразование и роботы: может ли IT-сервис заменить экспертизу аналитика

Цифровая исполнительная документация: вчера, сегодня, завтра

+

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

«Этажи Девелопмент» подтверждают свою экспертизу в области маркетинга и продаж жилых объектов, включая жилые комплексы премиум-класса. Примером успешного партнерства служат продажи квартир в ЖК Moments от FORMA, где они показали высокий результат, который превзошел все ожидания и еще раз подтвердил высокую конкурентоспособность компании.

 

 

Выйти в лидеры команде «Этажи Девелопмент» удалось даже несмотря на то, что Moments был первым проектом бизнес-класса, с которым она работала.

Столь впечатляющие результаты достигаются благодаря эффективной системе управления продажами и маркетингом, а также всей инфраструктуре крупнейшего в России и странах СНГ агентства недвижимости «Этажи».

 

 

В предыдущей статье и на сайте компании есть дополнительная информация о достижениях «Этажи Девелопмент» и принципах работы.

«Мы гордимся тем, что наша команда продолжает привносить инновации в систему продаж и маркетинга, обеспечивая стабильные результаты даже в условиях высоких требований бизнес-класса», — отмечает директор «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов (на фото ниже).

Он считает, что FORMA предоставляет возможность приобрести жилье по сбалансированной цене, делая проекты, такие как ЖК SOUL, не только инвестиционно привлекательными, но и качественными.

 

 

ЖК SOUL объединяет в себе качество, комфорт и доступность, а также сразу несколько важных премиальных атрибутов:

- ТОП-локация в районе Аэропорт (рядом со станцией метро Сокол);

- нетипичные планировки;

- дома в двух форматах: высотные башни с панорамными видами и среднеэтажные дома;

- объект культурного наследия;

- Изофабрика архитектора Георгия Гольца, которая будет восстановлена застройщиком и станет лабораторией новых смыслов и впечатлений для всей Москвы.

 



         

«Этажи Девелопмент» продолжают наращивать успех в сегментах «бизнес» и «комфорт», создавая эффективные системы управления продажами и маркетингом. Индивидуальный подход и экспертиза в каждом проекте позволяют достигать выдающихся результатов.

Каждый проект уникален и требует особого внимания к деталям. «Этажи Девелопмент» в сотрудничестве с FORMA продают не просто жилые комплексы, а образ жизни, отвечающий высоким стандартам аудитории.

«Сотрудничество "Этажи Девелопмент" и FORMA — это сила коллаборации двух лидеров в недвижимости, — подчеркивает Марсель Габдульманов. — Наша уникальная система продаж и маркетинга совмещается со сбытовой инфраструктурой "Этажи", создавая сильный альянс».

«Ожидаем, что благодаря устойчивым стратегиям и силе команды запуск пятого корпуса ЖК SOUL станет еще одним значимым этапом в совместном пути "Этажи Девелопмент" и FORMA», — заключил топ-менеджер.

  

СПРАВКА

«Этажи Девелопмент» — совместное предприятие агентства недвижимости «Этажи» и Центра продаж и маркетинга компании DeVision. «Этажи» — лидер среди агентств недвижимости на рынке РФ и СНГ, представленный в более чем 200 городах. DeVision 13 лет специализируется на ликвидном проектировании, брендинге, маркетинге и продажах.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга