Союз инженеров-сметчиков (СИС) подготовил справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке жилья в регионах РФ, которую любезно предоставил в распоряжение портала ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.itd2.mycdn.me

       

Принятое значение 1 $ = 63,83 руб.

№ п/п	Наименование федерального округа и региона   первая строка – в рублях с НДС вторая строка – в долларах США	Полная стоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м2  общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством)	Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса	Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий
1	2	3	4	5
I	Центральный федеральный округ
1	Белгородская область	47 049	53 379	57 115
		737	836	895
2	Брянская область	37 415	38 039	40 170
		586	596	629
3	Владимирская область	46 598	52 972	56 908
		730	830	892
4	Воронежская область	44 245	49 193	48 068
		693	771	753
5	Ивановская область	41 883	40 400	45 070
		656	633	706
6	Калужская область	47 103	54 661	58 231
		738	856	912
7	Костромская область	43 254	43 376	45 652
		678	680	715
8	Курская область	43 714	43 493	46 725
		685	681	732
9	Липецкая область	43 227	45 061	47 179
		677	706	739
10	Московская область	74 796	89 331	96 564
		1 172	1 400	1 513
11	Орловская область	43 418	43 044	44 852
		680	674	703
12	Рязанская область	44 386	44 509	48 338
		695	697	757
13	Смоленская область	43 228	43 751	44 990
		677	685	705
14	Тамбовская область	44 313	42 860	47 885
		694	671	750
15	Тверская область	45 839	47 969	50 844
		718	752	797
16	Тульская область	49 446	52 375	62 251
		775	821	975
17	Ярославская область	49 577	52 331	54 233
		777	820	850
18	г. Москва	95 573	150 092	156 512
		1 497	2 351	2 452
II	2. Северо-Западный федеральный округ
19	Республика Карелия	47 124	44 630	50 379
		738	699	789
20	Республика Коми	54 455	55 100	58 078
		853	863	910
21	Архангельская область	55 339	59 073	62 026
		867	925	972
22	Вологодская область	52 067	45 746	50 299
		816	717	788
23	Калининградская область	53 372	55 946	60 402
		836	876	946
24	Ленинградская область	52 270	49 750	52 038
		819	779	815
25	Мурманская область	52 391	49 798	55 100
		821	780	863
26	Новгородская область	44 542	46 493	46 431
		698	728	727
27	Псковская область	44 542	44 735	46 616
		698	701	730
28	г. Санкт-Петербург	88 410	114 405	122 688
		1 385	1 792	1 922
29	Ненецкий автономный округ	55 256	42 663	50 776
		866	668	795
III	Южный и Северо-Кавказский
	федеральные округа
30	Республика Адыгея (Адыгея)	52 940	50 072	53 613
		829	784	840
31	Республика Дагестан	41 313	41 210	48 448
		647	646	759
32	Республика Ингушетия	39 120	37 000	40 758
		613	580	639
33	Кабардино-Балкарская Республика	42 918	40 592	44 715
		672	636	701
34	Республика Калмыкия	43 169	40 830	44 977
		676	640	705
35	Карачаево-Черкесская Республика	39 293	37 164	40 939
		616	582	641
36	Республика Северная Осетия – Алания	41 294	39 057	43 023
		647	612	674
38	Краснодарский край	46 738	52 660	64 465
	(г. Краснодар)	732	825	1 010
39	Ставропольский край	44 586	44 439	46 594
		699	696	730
40	Астраханская область	44 316	43 672	46 117
		694	684	723
41	Волгоградская область	45 835	46 442	50 064
	(г. Волгоград)	718	728	784
42	Ростовская область	53 412	56 691	62 130
	(г. Ростов на Дону)	837	888	973
IV	Приволжский федеральный округ
43	Республика Башкортостан	57 628	64 741	67 226
	(г. Уфа)	903	1 014	1 053
44	Республика Марий Эл	45 383	46 199	50 891
		711	724	797
45	Республика Мордовия	44 500	41 878	48 668
		697	656	762
46	Республика Татарстан (Татарстан)	56 420	79 000	82 800
	(г. Казань)	884	1 238	1 297
47	Удмуртская Республика	44 505	43 554	48 495
		697	682	760
48	Чувашская Республика – Чаваш республики	44 243	41 602	47 286
		693	652	741
49	Кировская область	42 878	43 353	45 660
		672	679	715
50	Нижегородская область	58 333	69 298	64 957
	(г. Нижний Новгород)	914	1 086	1 018
51	Оренбургская область	43 085	40 990	46 940
		675	642	735
52	Пензенская область	43 740	45 106	47 452
		685	707	743
53	Пермский край (Пермская область)	49 291	53 912	57 540
	(г. Пермь)	772	845	901
54	Самарская область	53 501	55 924	61 874
	(г. Самара)	838	876	969
55	Саратовская область	39 849	42 656	44 448
		624	668	696
56	Ульяновская область	37 966	39 443	43 370
		595	618	679
57	Пермский край	**	**	**
	(Коми-Пермяцкий автономный округ)	**	**	**
V	Уральский федеральный округ
58	Курганская область	37 950	39 819	41 364
		595	624	648
59	Свердловская область	59 524	70 072	72 581
	(г. Екатеринбург)	933	1 098	1 137
60	Тюменская область	55 728	58 330	60 951
		873	914	955
61	Челябинская область	39 047	40 412	41 462
	(г. Челябинск)	612	633	650
62	Ханты-Мансийский автономный округ- Югра	61 473	65 675	75 509
	(г. Сургут)	963	1 029	1 183
63	Ямало-Ненецкий автономный округ	66 725	75 014	85 647
	(г. Салехард)	1 045	1 175	1 342
VI	Сибирский федеральный округ
64	Республика Алтай	44 238	49 225	52 278
		693	771	819
65	Республика Бурятия	42 496	39 295	43 838
		666	616	687
66	Республика Тыва	40 931	38 713	42 645
		641	607	668
67	Республика Хакасия	43 227	42 663	46 559
		677	668	729
68	Алтайский край	44 555	44 517	47 047
		698	697	737
69	Красноярский край	47 623	55 672	58 745
	(г. Красноярск)	746	872	920
70	Иркутская область	47 374	55 903	60 634
	(г. Иркутск)	742	876	950
71	Кемеровская область	44 274	43 290	45 045
		694	678	706
72	Новосибирская область	52 053	59 947	67 048
	(г. Новосибирск)	815	939	1 050
73	Омская область	41 861	42 237	45 821
	(г. Омск)	656	662	718
74	Томская область	48 365	51 899	57 148
		758	813	895
75	Забайкальский край (Читинская область)	44 297	45 694	48 128
		694	716	754
76	Забайкальский край	42 352	40 790	44 933
	(Агинский Бурятский округ)	664	639	704
77	Красноярский край	36 293	35 432	39 031
	(Таймырский Долгано-Ненецкий район)	569	555	611
78	Иркутская область	36 945	35 888	39 533
	(Усть-Ордынский Бурятский округ)	579	562	619
79	Красноярский край	37 621	35 583	39 197
	(Эвенкийский район)	589	557	614
VII	Дальневосточный федеральный округ
80	Республика Саха (Якутия)	64 480	72 376	77 147
		1 010	1 134	1 209
81	Приморский край	69 070	102 805	113 540
		1 082	1 611	1 779
82	Хабаровский край	64 870	72 722	78 900
	г. Хабаровск	1 016	1 139	1 236
83	Амурская область	57 409	54 299	60 556
		899	851	949
84	Камчатский край (Камчатская область)	52 719	57 425	64 710
		826	900	1 014
85	Магаданская область	42 687	48 660	53 600
		669	762	840
86	Сахалинская область	61 825	58 476	65 235
		969	916	1 022
87	Еврейская автономная область	50 810	48 057	55 243
		796	753	865
88	Камчатский край (Корякский автономный округ)	54 027	49 188	51 174
		846	771	802
89	Чукотский автономный округ	55 256	39 819	51 597
		866	624	808
Российская Федерация, в среднем		49 476	53 789	59 919
		775	843	939

  

Фото: www.i.kapital.kz

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

1. Показатели приводятся в рублях на 1 м² общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС.

2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9-16 этажей, Монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т.н. «сборно-монолитные»), а также Монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т.п. с утеплителем).

3. Показатели себестоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе среднего уровня отчислений инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры.

Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехнические приборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6—8%.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

  

Фото: www.finobzor.ru

   

СРЕДНЯЯ ОБЩАЯ И ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР, КВ. М

Тип дома	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
	общая	жилая	общая	жилая	общая	жилая
5-этажный	31	18	44	29	58	41
9- этажный	32	19	44	29	57	40
«сталинский»	34	19	56	34	78	52
12—16-этажный	36	20	48	30	68	44
17—22-этажный	38	19	55	32,5	75	45

    

Фото: www.fotki.yandex.ru

  

Площадь квартир следует определять как сум­му площадей жилых комнат и подсобных помеще­ний без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, тер­рас и холодных кладовых, подсчитываемых со сле­дующими понижающими коэффициентами: для лод­жий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Площадь, занимаемая печью, в площадь помеще­ний не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включает­ся в площадь помещений, где расположена лестни­ца.

Общую площадь квартир жилых зданий следу­ет определять как сумму общих площадей квартир этих зданий.

Площади подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (техни­ческого чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных откры­тых лестниц в общую площадь зданий не включа­ются.

  

Фото: www.krasgss.ru

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Минстрою поручено упростить нормативы строительства школ, чтобы удешевить их возведение

Владимир Путин: В строительстве нужно менять устаревшие правила и нормы, а также решить вопрос ценообразования

Дмитрий Волков: Трудимся над методикой адекватного отображения цен в отрасли

Сметчики разъясняют, как застройщику рассчитать степень готовности своих проектов

Стратегия 2030: специалисты обсудили вопросы развития экспертизы и совершенствования ценообразования

Утверждена методика разработки нормативов на работы по подготовке проектной документации: комментарий эксперта

Минстрой обнародовал методику применения сметных нормативов

С 2020 года вводится обязательная аттестация для сметчиков: комментарий эксперта

Владимир Якушев: От базисно-индексного определения сметной стоимости надо уходить постепенно

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Мария Лазарева (АО «ЦНС»): Сметчики не всегда владеют последней информацией, поскольку она слишком быстро обновляется

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство