Своими мыслями по поводу импортозамещения в строительной сфере в нынешних непростых экономических условиях с порталом ЕРЗ.РФ поделился управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

   

Фото: www.yandex.net

   

После кризиса 2014 года, когда курс доллара вырос в два раза по отношению к рублю, а импортные строительные и отделочные материалы подорожали примерно на 40%, участники строительной отрасли впервые заговорили об импортозамещении. Тогда эксперты утверждали, что первые результаты от снижения объемов импорта отечественная строительная отрасль сможет ощутить спустя пять лет.

Пять лет прошло, и сегодня в преддверии нового экономического кризиса можно сделать выводы и ответить на главный вопрос: смогут ли российские застройщики успешно преодолеть девальвацию рубля и очередное сокращение закупок импортных стройматериалов в случае снижения объемов производств или полного закрытия границ из-за пандемии коронавируса?

  

Фото: www.phototass4.cdnvideo.ru

       

Нужно признать, что зависимость строительной отрасли от импортных строительных и отделочных материалов сложно преодолеть полностью. Вопрос заключается в степени этой зависимости. Если в сегменте массового жилья доля импортных материалов изначально была невысокой — около 20%, то в сегменте бизнес-класса этот показатель был и продолжает оставаться на уровне 30% и далее растет по мере увеличения классности объекта. Так, в проектах высокого ценового сегмента в отделке может быть использовано до 50—60% импортных материалов.

  

Фото: www.stroy77.ru

    

За пять лет политики импортозамещения удалось заметно снизить долю импорта в строительстве массового жилья: с 20% она сократилась до 10%. Традиционно на стройках используются местные песок, щебень, металл. Достаточная сырьевая база позволила быстро наладить производство таких важных в строительстве материалов как цемент и кирпич.

По данным аналитиков РАСК, только за 2014 год их импорт снизился более чем на 80%. В массовом сегменте удалось быстро увеличить производство дверей, пластиковых и алюминиевых оконных конструкций, а также заменить российскими аналогами большинство материалов для чистовой отделки.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

    

Однако в премиальных жилых комплексах масштаб использования импортных отделочных материалов совершенно иной: доля импорта по-прежнему остается на высоком уровне. Девелоперы, которые строят дома для состоятельных людей, понимают, что именно использование зарубежных материалов позволяет позиционировать объект в более высоком ценовом сегменте.

Возможно, они и рады заменить некоторые позиции отечественными, но не могут этого сделать, поскольку наши аналоги все же уступают импортным по качеству. Например, мы заметно отстаем в сфере производства качественных сантехнических изделий и керамической плитки.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

   

Сложно происходит вытеснение импортных комплектующих в инженерных системах новостроек — электроснабжение, водопровод, слаботочные сети, системы кондиционирования и вентиляции. Некоторые виды труб, котлы, насосы для очистных сооружений нельзя заменить без сохранения заявленного уровня качества возводимого объекта, поэтому застройщики готовы нести дополнительные расходы и закупать эти позиции за рубежом.

Проблематично найти замену импортным лифтам, особенно если речь идёт о строительстве высотных зданий (выше 25 этажей). Чтобы снизить стоимость некоторых комплектующих и материалов, западные компании начали открывать свои производства и заводы в России. Например, лифты известной фирмы Otis давно собираются в России. В этом случае уместно говорить о частичном импортозамещении, при котором сохраняется высокая зависимость от внешнеэкономической конъюнктуры.     

   

Фото: www.news-factor.ru

  

Отдельно стоит сказать про рабочую силу. Число китайских специалистов на объектах жилого строительства в нашей стране невелико, в основном привлекаются рабочие из стран СНГ – Узбекистана, Таджикистана, Белоруссии. Доля нерезидентов составляет 70-80%. До недавнего времени из-за ситуации с коронавирусом сложностей с привлечением иностранных рабочих на отечественные стройки не было. Однако с 18 марта был ограничен въезд на территорию России иностранцев и лиц без гражданства, приостановлена выдача приглашений на въезд в страну для работы и разрешений на работу.

Проблема заключается в том, что рабочие постоянно меняются, найти замену специалистам, которые должны были въехать в страну в ближайшее время, будет нелегко. Во-первых, у нас нет необходимого количества рабочих определенных специальностей. Во-вторых, привлечение местной рабочей силы обойдется застройщикам на 20% дороже, что может отразиться на себестоимости строительства.

Кроме того, опыт строительства спортивных объектов к Олимпиаде в Сочи свидетельствует о негативных последствиях использования рабочих внутри страны — как с точки зрения сроков, так и с точки зрения качества строительства.

   

Фото: www.saratov.gov.ru

     

Как видно, импортозамещение в полной степени пока что возможно только в сегменте невысококачетвенной продукции, в низком и среднем ценовых диапазонах, в массовом сегменте жилья. Развитие отечественных производителей сдерживают нехватка финансирования, отсутствие новых производственных мощностей, необходимость модернизации морально устаревших заводов и производств.

Добившись значительных успехов в области импортозамещения, российские производители забыли о главной цели: строительные материалы и комплектующие должны быть конкуренты не только по цене, но и по качеству, соответствовать мировым требованиям и стандартам.

    

 

Очевидно, что в условиях экономической нестабильности отечественные застройщики в принципе могут обойтись без импорта — но если речь идет только о массовом жилье. Девелоперы высокобюджетных проектов окажутся перед выбором: понизить качественные характеристики проектов, чтобы не останавливать стройку и уложиться в заявленные сроки, либо переждать временные сложности, сохранив при этом высокое качество строительства.

Компании, выбравшие второй путь, могут столкнуться с задержками сроков.  

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

    

   

    

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

Пострадавшим застройщикам субсидируют ставки по кредитам и временно отменят выплату штрафов за просрочку передачи объектов долевого строительства

Правительство РФ предпримет антикризисные меры для минимизации влияния пандемии коронавируса на строительную отрасль

Правительство готовит меры адаптации нацпроекта «Жилье и городская среда» к усложнившейся экономической ситуации

Из-за ослабления рубля жилье и ипотека неизбежно подорожают, но существенного падения спроса не будет

На фоне ослабления рубля некоторые банки начали повышать ставки по ипотеке

Слабый рубль – хороший стимул для инвестиций в жилую недвижимость

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Доля иностранцев в штате строительных организаций впервые будет ограничена 80%

Импортозамещение в жилищном строительстве Екатеринбурга

Столичный портал «СТРОИМПРОСТО» высказался на эту актуальную тему и опросил ряд экспертов по поводу предложения Клуба инвесторов Москвы (КИМ) об упрощенном порядке выхода из соглашения об аренде, с которым клуб ранее выступал на страницах портала ЕРЗ.РФ. Мы приводим эту публикацию без изменений.

  

  

В последние недели рынок недвижимости сотрясают споры о том, какие последствия может повлечь внесение поправок в законопроект о досрочном прекращении аренды земельного участка под строительные проекты в упрощенном порядке.

Несмотря на то что застройщики в этом случае смогут не платить лишние средства за неиспользуемую аренду и не тратиться на судебные издержки (потребуется лишь одностороннее заявление застройщика вместо заключения дополнительного соглашения о прекращении договора аренды, как требуется по закону сейчас), а владельцы квартир и нежилых помещений многоквартирных домов (МКД) — быстрее оформлять право общей долевой собственности на земельный участок под своим домом, инициатива не вызвала единодушного одобрения.

Основное опасение по поводу принятия такого законопроекта связано с тем, что после досрочного прекращения права аренды застройщики не будут проводить обещанное благоустройство прилегающей к дому территории или его качество резко ухудшится. Однако предложение Клуба инвесторов Москвы не создает подобных рисков.

 

    

Предыстория вопроса

На сегодняшний день договор аренды земельного участка под строительство обычно заключается сроком на 5-6 лет. Тогда как срок строительного цикла в среднем достигает 3-4 лет (оставшийся период составляет неиспользованный срок аренды). То есть все это время застройщик тратит средства на аренду, хотя мог бы рационализировать их использование, например потратить на благоустройство.

С проблемой досрочного прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного им государственными или муниципальными органами для строительства МКД, сегодня регулярно сталкиваются участники рынка, и эта проблема носит системный характер.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

В случае если строительство завершено и дом сдан в эксплуатацию, но срок договора аренды еще не истек, застройщик не может прекратить аренду в одностороннем порядке, и для этого зачастую приходится обращаться в суд. До решения суда о расторжении договора аренды застройщик вынужден нести весьма существенные издержки в виде арендных платежей за земельный участок, который фактически ему уже не требуется, поскольку строительство всех объектов на нем завершено.

При нынешнем законодательстве сроки, потери и затраты у всех застройщиков абсолютно разные и зависят от региона присутствия, площади участка застройки, его кадастровой стоимости, месторасположения и многого другого. При этом процесс получения судебного решения, разбирательство по которому во всех инстанциях может длиться до года, для застройщика играет крайне существенную роль в плане сроков.

Исходя из этого, Клуб инвесторов Москвы предложил решение, при котором появится упрощенный порядок досрочного выхода из договора аренды, а застройщики не будут нести никаких потерь.

 

Фото предоставлено компанией «Брусника»

  

Проблема с благоустройством

Одним из основных возражений против предложенной Клубом инициативы был вопрос о благоустройстве и опасения, что после досрочного расторжения договора аренды застройщик или вовсе не реализует его, или сдаст в ненадлежащем качестве и устранится от исправления недоделок.

Действительно, договором аренды земельного участка может предусматриваться не только создание объектов капитального строительства, но и иные обязательства арендатора, в том числе по благоустройству территории после завершения строительства жилья.

Опасений возникать здесь не должно, так как на практике девелопер не сможет получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего благоустройства территории и надлежащего выполнения всех своих обязательств перед администрацией в лице арендодателя земельного участка по договору аренды.

При поэтапной комплексной жилой застройке договор аренды исходного земельного участка может быть прекращен только после ввода в эксплуатацию последнего из объектов капитального строительства, для возведения которых изначально предоставлялся земельный участок, что также предполагает выполнение всех обязательств по благоустройству территории, ее обеспечению объектами соответствующей коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

  

Фото: www.edsro.center

 

Согласно концептуальным предложениям Клуба инвесторов Москвы, договор аренды с девелопером прекращается не автоматически, а только по заявлению арендатора. В случае наличия у застройщика неисполненных обязательств по договору аренды земли он не сможет в одностороннем порядке прекратить аренду, поскольку заинтересован в успешном завершении своего инвестиционно-строительного проекта, стимулировании покупательского спроса дольщиков, а также в поддержании высокого уровня доверия со стороны кредитующего строительство банка для целей привлечения проектного финансирования.

Кроме того, застройщик заинтересован в сохранении и дальнейшем развитии своих конструктивных отношений с государственными и муниципальными органами в градостроительно-земельной сфере. А в случае неисполнения им обязательств по благоустройству территории и поступлении жалоб со стороны жильцов новостроек, местная администрация вряд ли даст такому девелоперу зеленый свет для реализации новых девелоперских проектов.

 

Фото: www.wiki-land.ru

 

Инициатива КИМ

Сложившаяся сегодня ситуация с возможностью досрочного прекращения договора аренды абсурдна не только с точки зрения практики, но и действующего законодательства: в силу закона (ст. 16 ФЗ-189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью всех владельцев квартир и нежилых помещений в МКД.

Однако длительная и сложная процедура прекращения арендных отношений с застройщиком после завершения строительства препятствует передаче земельного участка в общую долевую собственность граждан и реализации ими своих законных прав в сфере землепользования.

Для решения данной проблемы требуется внести соответствующие изменения в действующее законодательство, предусматривающие особый упрощенный порядок прекращения договоров аренды земли после завершения строительства.

  

Фото: www.rosotkat.ru

 

В связи с этим 16 декабря 2022 года по инициативе Клуба инвесторов Москвы состоялось совещание с участием Росреестра, Минстроя России, Департамента городского имущества г. Москвы и ведущих застройщиков — членов КИМ. До нормативного регулирования сложившейся ситуации в рамках действующего законодательства участники совещания рекомендовали придерживаться следующего алгоритма действий.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре застройщик, как арендатор участка, и арендодатель (орган государственной власти или местного самоуправления, заключивший договор аренды с застройщиком) подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.

В соответствии с ним арендные обязательства прекращаются со дня государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД. После этого арендодатель сам обращается в Росреестр с заявлением о регистрации соглашения о прекращении аренды.

    

  

Вячеслав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

— При соблюдении этого алгоритма сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла произойдет не менее чем на 30%, что поможет застройщикам быстрее сдавать дома, а на глобальном уровне соответствует перечню поручений Президента РФ №ПР-2154ГС от 9.10.2021.

  

Фото: www.vedomosti.ru

 

Алексей ДЫКОВ, директор по организационному развитию Группы Эталон:

— Важно также отметить, что проблема прекращения прав застройщика на земельный участок после завершения строительства домов тесно связана с другой важной проблемой, а именно c формированием земельных участков для целей эксплуатации многофункциональных жилых комплексов, включающих в себя два и более жилых домов.

По мнению экспертов, это серьезный пробел в законодательстве, требующий скорейшего урегулирования всех вопросов, связанных с созданием и функционированием жилых комплексов.

 

 

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н.:

— Расходы по арендной плате за земельный участок после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на этом земельном участке, налоговый орган может посчитать экономически необоснованными. В этом случае арендная плата может быть оплачена только из прибыли и, соответственно, подлежит налогообложению.

Это дополнительные затраты, и их надо исключать в современной экономической ситуации на российском рынке жилой недвижимости, который можно охарактеризовать как сжимающийся и напоминающий шагреневую кожу.

   

   

Денис НОВИКОВ, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК Пионер:

— Опасения в отношении проблем с благоустройством при расторжении договоров аренды не соответствуют нормам законодательства. Обязательства застройщика по благоустройству территории жилого дома регулируются строительными нормами, а не договорами аренды земельных участков. Эти обязательства заложены в обязательном разделе проектной документации на строительство дома «Схема планировочной организации земельного участка» (СПОЗУ).

В СПОЗУ в обязательном порядке предусматриваются проектные решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории жилого дома. Без выполнения работ по благоустройству органы госстройнадзора не выдадут застройщику заключение о соответствии построенного объекта проектной документации (ЗОС), и такой объект не может быть введен в эксплуатацию.

 

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Клуб инвесторов Москвы: обязательства по договору аренды земли должны сниматься с застройщиков в упрощенном порядке

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Застройщикам, достраивающим проблемные объекты, смежные земельные участки будут предоставляться в аренду без торгов

Предлагается установить единый подход к определению размера арендной платы за земельные участки

Как синхронизируют сроки аренды земельного участка и реализации масштабного инвестиционного проекта

Как при прекращении срока аренды земельного участка изменится порядок реализации объектов незавершенного строительства