Эту важную и актуальную для застройщиков тему анализируют заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ и главный инженер MR Group Вячеслав СУХИНИН.

 

Фото: www.kazan.kp.ru

 

С переходом на проектное финансирование объемы долевого жилищного строительства в России значительно снизились. По данным Единой информационной системы жилищного строительства по состоянию на:

1 августа 2019 года 3 926 компаний-застройщиков, имевшие 8 005 разрешений на строительство, строили 120 560 тыс. кв. м жилья; 

1 августа 2021 года 3 408 компаний-застройщиков, имеющие 6 261 разрешений на строительство, строят 99 366 тыс. кв. м жилья.

По результатам опроса руководителей небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по национальным проектам в сфере градостроительной политики, только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование. Одна из наиболее частых причин отказа — низкая маржинальность проектов.

На поддержку региональных застройщиков, которые хотят строить жилье, но не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов, государством выделены 6,3 млрд руб.

Задача повышения прибыльности в целях снижения расходов государства на поддержку низкомаржинальных проектов строительства многоквартирных домов может быть решена во многих случаях путем снижения расходов региональных застройщиков на технологическое присоединение к сетям ресурсо-снабжающих организаций и выполнения отдельных работ по прямым договорам со специализированными подрядными организациями.

  

 

Для этого мы ранее предлагали изменить подходы к правовому регулированию взаимоотношений застройщиков жилья и сетевых организаций при технологическом присоединении к объектам электросетевого хозяйства и при выносе электрических сетей из зоны нового строительства. Наши предложения, к сожалению, были приняты при подготовке законопроекта №1100846-7 во внимание лишь отчасти, что стало поводом для изложения наших предложений с учетом изменившегося законодательства.

  

Строительство электрических сетей от существующих объектов электроснабжения сетевой организации до присоединяемых энергопринимающих устройств на строящихся объектах застройщиков

Стоимость подключения определяется сетевой компанией на основании ежегодно утверждаемых тарифных ставок. Чаще всего расчет платы за технологическое присоединение производится по максимальной заявленной мощности. При этом стоимость строительства сетей для региональных застройщиков нередко завышается как минимум в два раза.

Еще одним серьезным недостатком строительства сетей сетевыми компаниями является то, что строительство сетей осуществляется до границы земельного участка застройщика — иными словами, до границы балансовой и эксплуатационной ответственности. При этом на границе балансовой принадлежности должен устанавливаться узел учета, что требует от застройщика дополнительных затрат.

Поэтому мы предлагали предоставить застройщикам возможность выбора из следующих вариантов:

Вариант 1. Выполнение работ по устройству сетей сетевой организацией по договору об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям.

Вариант 2. Выполнение работ по устройству сетей застройщиком в соответствии с техническими условиями сетевой организации.

276-ФЗ от 01.07.2021 предусмотрена возможность проектирования, строительства и реконструкции застройщиком сети инженерно-технического обеспечения, расположенной за границей принадлежащего застройщику земельного участка, в целях подключения построенного объекта к инженерным сетям (ч. 7 ст. 52.1 ГрК РФ). Однако следует обратить внимание на то, что такая возможность допускается только: 1) в случаях, которые будут установлены Правительством РФ в правилах подключения (технологического присоединения); 2) по согласованию с правообладателем сети инженерно-технического обеспечения.

 

Фото: www.arhnet.info

 

Опыт региональных застройщиков подсказывает нам, что при таких условиях велика вероятность отказа сетевой компании в предоставлении застройщику возможности строительства необходимых сетей по прямым договорам со специализированной подрядной организацией. В связи с этим предлагаем: 1) не устанавливать в правилах подключения (технологического присоединения) закрытый перечень случаев, упоминаемых в ч. 7 ст. 52.1 ГрК РФ; 2) дополнить статью 52.1 ГрК РФ частью 7.1. следующего содержания:

«7.1. Застройщик по своему усмотрению вправе выбрать вариант выполнения работ по устройству сетей сетевой организацией по договору об осуществлении технологического присоединения или вариант выполнения работ по устройству сетей застройщиком самостоятельно в соответствии с техническими условиями сетевой организации».

Выполнение работ по выносу объектов электросетевого хозяйства из зоны нового строительства 

Мы предлагали предоставить застройщику возможность выбора из следующих вариантов:

Вариант 1. Выполнение работ сетевой организацией по соглашению о компенсации потерь в денежной форме.

Вариант 2. Выполнение работ застройщиком по соглашению о компенсации потерь в имущественной форме и передача результата выполненных работ сетевой организации по акту приема-передачи.   

276-ФЗ предусмотрена возможность проектирования и реконструкции застройщиком сети инженерно-технического обеспечения в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства (ч. 14 ст. 52.2 ГрК РФ).

Однако и здесь следует обратить внимание на то, что такая возможность выполнения соответствующих работ застройщиком не является безусловной. В связи с этим предлагаем дополнить статью 52.2. ГрКФ частью 14.1. следующего содержания:

 

Фото: www.remont.adstores.ru

 

«14.1. При заключении договора о реконструкции существующего линейного объекта застройщик по своему усмотрению вправе выбрать вариант выполнения работ сетевой организацией или вариант выполнения работ застройщиком с передачей результата выполненных работ сетевой организации по акту приема-передачи».   

До перехода на проектное финансирование застройщики имели право использовать денежные средства участников долевого строительства только на строительство и реконструкцию сетей инженерно-технического обеспечения в границах принадлежащих им земельных участков (п. 4 ч. 1 ст. 18 214-ФЗ). Теперь застройщики, применяющие для привлечения денежных средств граждан счета эскроу, имеют возможность финансировать строительство сетей за пределами своих земельных участков.

Обратим внимание на то, что, допуская при ряде условий возможность выполнения застройщиком работ по проектированию, строительству или реконструкции объектов электросетевого хозяйства, законодатель оставил без изменения порядок определения размера платы за технологическое присоединение. Согласно ч. 2 ст. 23.2 35-ФЗ от 26.03.2003 «Об электроэнергетике», размер такой платы включает расходы на строительство или реконструкцию объектов электросетевого хозяйства, что формально дает возможность сетевым компаниям отказывать региональным застройщикам в реализации права на самостоятельное выполнение строительных работ.  

Для устранения возможности разночтений норм ГрК РФ и законодательства об электроэнергетике необходимо внести изменения в упомянутую статью 23.2 35-ФЗ  в части определения размера платы за технологическое присоединение с учетом предлагаемых выше вариантов, дополнив часть 2 этой статьи абзацем следующего содержания:

«В случае выполнения работ по проектированию, строительству и/или реконструкции объектов электросетевого хозяйства застройщиком соответствующие расходы не включаются в плату за технологическое присоединение».   

 

Фото: www.stroi-tk.ru

 

Электроснабжение механизации строительства

По сложившейся практике подключения механизации строительства  технические условия на временное технологическое присоединение  выдаются только той сетевой компанией, которая выдает технические условия на постоянное электроснабжение, и только после заключения договора подключения (технологического присоединения).

Это лишает застройщика или генерального подрядчика права выбора сетевой компании для обеспечения электроснабжения механизации строительства и зачастую увеличивает сроки начала строительства.

Между тем следует обратить внимание на то, что Правила технологического присоединения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861 (далее — Правила технического присоединения), не содержат запрета на заключение застройщиком двух договоров с разными сетевыми компаниями: с одной компанией — договора на технологическое присоединение для постоянного энергоснабжения, с другой — договора на технологическое присоединение для временного энергоснабжения.

Согласно п. 50 Правил технологического присоединения, механизация строительства может быть подключена на основании договора о временном технологическом присоединении, при этом застройщик самостоятельно обеспечивает проведение мероприятий по возведению новых объектов электросетевого хозяйства сетевой организации до присоединяемых энергопринимающих устройств.

  

 

Предлагаемые нами поправки законодательства направлены на достижение целей национального проекта «Жилье и городская среда» и, в частности, будут способствовать:

1. Исключению дискриминации при осуществлении доступа к электрическим сетям.

2. Приведению правовых основ экономических отношений в сфере электроэнергетики в соответствии с антимонопольным законодательством.

3. Значительному сокращению расходов региональных застройщиков на технологическое присоединение при реализации проектов жилищного строительства.

4. Существенному сокращению сроков выполнения работ по технологическому присоединению и выносу сетей из зоны строительства.

5. Обеспечению своевременного ввода в эксплуатацию строящихся объектов.

6. Повышению маржинальности проектов строительства жилья до уровня, необходимого для получения региональными застройщиками проектного финансирования.

7. Увеличению объемов долевого жилищного строительства.

Андрей КИРСАНОВ (на фото слева), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

Вячеслав СУХИНИН (на фото справа) главный инженер MR Group

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В каких случаях заключить договор о техприсоединении можно при отсутствии документов на земельный участок

Разрешение на строительство газовых сетей теперь не нужно

Для застройщиков упростят подключение к сетям и оптимизируют госзакупки

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Правила технологического присоединения к сетям приведут в соответствие с Градостроительным кодексом

Правила технологического присоединения к электрическим сетям упрощены

Для присоединения объектов к инженерным сетям создадут единый портал

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте