Эту важную и актуальную для застройщиков тему анализируют заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ и главный инженер MR Group Вячеслав СУХИНИН.

 

Фото: www.kazan.kp.ru

 

С переходом на проектное финансирование объемы долевого жилищного строительства в России значительно снизились. По данным Единой информационной системы жилищного строительства по состоянию на:

1 августа 2019 года 3 926 компаний-застройщиков, имевшие 8 005 разрешений на строительство, строили 120 560 тыс. кв. м жилья; 

1 августа 2021 года 3 408 компаний-застройщиков, имеющие 6 261 разрешений на строительство, строят 99 366 тыс. кв. м жилья.

По результатам опроса руководителей небольших строительных компаний из 57 регионов, который был проведен аппаратом омбудсмена по национальным проектам в сфере градостроительной политики, только каждый десятый из малых российских застройщиков сумел получить проектное финансирование. Одна из наиболее частых причин отказа — низкая маржинальность проектов.

На поддержку региональных застройщиков, которые хотят строить жилье, но не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности своих проектов, государством выделены 6,3 млрд руб.

Задача повышения прибыльности в целях снижения расходов государства на поддержку низкомаржинальных проектов строительства многоквартирных домов может быть решена во многих случаях путем снижения расходов региональных застройщиков на технологическое присоединение к сетям ресурсо-снабжающих организаций и выполнения отдельных работ по прямым договорам со специализированными подрядными организациями.

  

 

Для этого мы ранее предлагали изменить подходы к правовому регулированию взаимоотношений застройщиков жилья и сетевых организаций при технологическом присоединении к объектам электросетевого хозяйства и при выносе электрических сетей из зоны нового строительства. Наши предложения, к сожалению, были приняты при подготовке законопроекта №1100846-7 во внимание лишь отчасти, что стало поводом для изложения наших предложений с учетом изменившегося законодательства.

  

Строительство электрических сетей от существующих объектов электроснабжения сетевой организации до присоединяемых энергопринимающих устройств на строящихся объектах застройщиков

Стоимость подключения определяется сетевой компанией на основании ежегодно утверждаемых тарифных ставок. Чаще всего расчет платы за технологическое присоединение производится по максимальной заявленной мощности. При этом стоимость строительства сетей для региональных застройщиков нередко завышается как минимум в два раза.

Еще одним серьезным недостатком строительства сетей сетевыми компаниями является то, что строительство сетей осуществляется до границы земельного участка застройщика — иными словами, до границы балансовой и эксплуатационной ответственности. При этом на границе балансовой принадлежности должен устанавливаться узел учета, что требует от застройщика дополнительных затрат.

Поэтому мы предлагали предоставить застройщикам возможность выбора из следующих вариантов:

Вариант 1. Выполнение работ по устройству сетей сетевой организацией по договору об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям.

Вариант 2. Выполнение работ по устройству сетей застройщиком в соответствии с техническими условиями сетевой организации.

276-ФЗ от 01.07.2021 предусмотрена возможность проектирования, строительства и реконструкции застройщиком сети инженерно-технического обеспечения, расположенной за границей принадлежащего застройщику земельного участка, в целях подключения построенного объекта к инженерным сетям (ч. 7 ст. 52.1 ГрК РФ). Однако следует обратить внимание на то, что такая возможность допускается только: 1) в случаях, которые будут установлены Правительством РФ в правилах подключения (технологического присоединения); 2) по согласованию с правообладателем сети инженерно-технического обеспечения.

 

Фото: www.arhnet.info

 

Опыт региональных застройщиков подсказывает нам, что при таких условиях велика вероятность отказа сетевой компании в предоставлении застройщику возможности строительства необходимых сетей по прямым договорам со специализированной подрядной организацией. В связи с этим предлагаем: 1) не устанавливать в правилах подключения (технологического присоединения) закрытый перечень случаев, упоминаемых в ч. 7 ст. 52.1 ГрК РФ; 2) дополнить статью 52.1 ГрК РФ частью 7.1. следующего содержания:

«7.1. Застройщик по своему усмотрению вправе выбрать вариант выполнения работ по устройству сетей сетевой организацией по договору об осуществлении технологического присоединения или вариант выполнения работ по устройству сетей застройщиком самостоятельно в соответствии с техническими условиями сетевой организации».

Выполнение работ по выносу объектов электросетевого хозяйства из зоны нового строительства 

Мы предлагали предоставить застройщику возможность выбора из следующих вариантов:

Вариант 1. Выполнение работ сетевой организацией по соглашению о компенсации потерь в денежной форме.

Вариант 2. Выполнение работ застройщиком по соглашению о компенсации потерь в имущественной форме и передача результата выполненных работ сетевой организации по акту приема-передачи.   

276-ФЗ предусмотрена возможность проектирования и реконструкции застройщиком сети инженерно-технического обеспечения в целях строительства или реконструкции объектов капитального строительства (ч. 14 ст. 52.2 ГрК РФ).

Однако и здесь следует обратить внимание на то, что такая возможность выполнения соответствующих работ застройщиком не является безусловной. В связи с этим предлагаем дополнить статью 52.2. ГрКФ частью 14.1. следующего содержания:

 

Фото: www.remont.adstores.ru

 

«14.1. При заключении договора о реконструкции существующего линейного объекта застройщик по своему усмотрению вправе выбрать вариант выполнения работ сетевой организацией или вариант выполнения работ застройщиком с передачей результата выполненных работ сетевой организации по акту приема-передачи».   

До перехода на проектное финансирование застройщики имели право использовать денежные средства участников долевого строительства только на строительство и реконструкцию сетей инженерно-технического обеспечения в границах принадлежащих им земельных участков (п. 4 ч. 1 ст. 18 214-ФЗ). Теперь застройщики, применяющие для привлечения денежных средств граждан счета эскроу, имеют возможность финансировать строительство сетей за пределами своих земельных участков.

Обратим внимание на то, что, допуская при ряде условий возможность выполнения застройщиком работ по проектированию, строительству или реконструкции объектов электросетевого хозяйства, законодатель оставил без изменения порядок определения размера платы за технологическое присоединение. Согласно ч. 2 ст. 23.2 35-ФЗ от 26.03.2003 «Об электроэнергетике», размер такой платы включает расходы на строительство или реконструкцию объектов электросетевого хозяйства, что формально дает возможность сетевым компаниям отказывать региональным застройщикам в реализации права на самостоятельное выполнение строительных работ.  

Для устранения возможности разночтений норм ГрК РФ и законодательства об электроэнергетике необходимо внести изменения в упомянутую статью 23.2 35-ФЗ  в части определения размера платы за технологическое присоединение с учетом предлагаемых выше вариантов, дополнив часть 2 этой статьи абзацем следующего содержания:

«В случае выполнения работ по проектированию, строительству и/или реконструкции объектов электросетевого хозяйства застройщиком соответствующие расходы не включаются в плату за технологическое присоединение».   

 

Фото: www.stroi-tk.ru

 

Электроснабжение механизации строительства

По сложившейся практике подключения механизации строительства  технические условия на временное технологическое присоединение  выдаются только той сетевой компанией, которая выдает технические условия на постоянное электроснабжение, и только после заключения договора подключения (технологического присоединения).

Это лишает застройщика или генерального подрядчика права выбора сетевой компании для обеспечения электроснабжения механизации строительства и зачастую увеличивает сроки начала строительства.

Между тем следует обратить внимание на то, что Правила технологического присоединения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861 (далее — Правила технического присоединения), не содержат запрета на заключение застройщиком двух договоров с разными сетевыми компаниями: с одной компанией — договора на технологическое присоединение для постоянного энергоснабжения, с другой — договора на технологическое присоединение для временного энергоснабжения.

Согласно п. 50 Правил технологического присоединения, механизация строительства может быть подключена на основании договора о временном технологическом присоединении, при этом застройщик самостоятельно обеспечивает проведение мероприятий по возведению новых объектов электросетевого хозяйства сетевой организации до присоединяемых энергопринимающих устройств.

  

 

Предлагаемые нами поправки законодательства направлены на достижение целей национального проекта «Жилье и городская среда» и, в частности, будут способствовать:

1. Исключению дискриминации при осуществлении доступа к электрическим сетям.

2. Приведению правовых основ экономических отношений в сфере электроэнергетики в соответствии с антимонопольным законодательством.

3. Значительному сокращению расходов региональных застройщиков на технологическое присоединение при реализации проектов жилищного строительства.

4. Существенному сокращению сроков выполнения работ по технологическому присоединению и выносу сетей из зоны строительства.

5. Обеспечению своевременного ввода в эксплуатацию строящихся объектов.

6. Повышению маржинальности проектов строительства жилья до уровня, необходимого для получения региональными застройщиками проектного финансирования.

7. Увеличению объемов долевого жилищного строительства.

Андрей КИРСАНОВ (на фото слева), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

Вячеслав СУХИНИН (на фото справа) главный инженер MR Group

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В каких случаях заключить договор о техприсоединении можно при отсутствии документов на земельный участок

Разрешение на строительство газовых сетей теперь не нужно

Для застройщиков упростят подключение к сетям и оптимизируют госзакупки

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Правила технологического присоединения к сетям приведут в соответствие с Градостроительным кодексом

Правила технологического присоединения к электрическим сетям упрощены

Для присоединения объектов к инженерным сетям создадут единый портал

Именно так сейчас выглядит ситуация на рынке недвижимости глазами девелоперов: государство несколько лет подряд поставляло «субсидированное топливо» в виде льготных программ, что позволило взлететь на очень большие высоты и разогнаться до предельных скоростей. При этом девелоперы «забриджевали двигатели», чтобы лететь еще быстрее, и в один момент подачу топлива сократили вдвое, а замедляться нельзя, иначе откажут двигатели. Что делать, как действовать? Об этом порталу ЕРЗ.РФ рассказал Марсель ГАБДУЛЬМАНОВ (на фото), генеральный директор «Этажи Девелопмент» и застройщика Творчество.

  

Фото предоставлено пресс-службой «Этажи Девелопмент»

  

Действия регулятора в отношении ужесточения кредитной политики всем понятны. Одна из весомых причин — очень высокий ценовой разрыв у квартиры в новостройке до и сразу после сделки. Это вызывает риски существенной переоцененности объекта залога у банков, что создает целую цепочку возможных последствий для экономики в целом и конкретного домохозяйства в частности.

Поэтому у регулятора стоит задача вернуть рынок в оптимальный режим работы, в котором он находился до пандемии, скажем, в 2018—2019 годах. И действительно, девелопмент того времени существовал, развивался, сделки по покупке квартир совершались, из вариантов оплат были только стандартная ипотека (правда, ставки были в пределах 8% — 9%), рассрочка и наличные деньги. Сейчас, с одной стороны, ставка по стандартной ипотеке высока, но, с другой стороны, есть различные программы поддержки тех или иных групп населения: семейная, дальневосточная, IT-ипотеки. Поэтому, по оценкам ряда аналитиков, по объему выдачи ипотеки и покупательской способности в целом мы просто откатываемся до уровня условно нормального рынка. 

Но что произошло за последние три-четыре года? Из негативных факторов: сильно выросли себестоимость строительства, стоимость финансирования, в частности из-за бридж-кредитов. При этом девелоперы включали в проекты очень много продуктовых «фишек» и решений, увеличивали инвестиции в благоустройство и места общего пользования, не уделяя должного внимания коэффициенту соотношения продаваемой площади к общей, и все это также сказалось на себестоимости и цене 1 кв. м продаваемого жилья. При этом повысились объемы строительства и конкуренция на рынке.

Из позитивных факторов: несколько стресс-периодов, которые пережили девелоперы за последние годы, их сильно закалили, заметно обогатилась практика управления девелоперскими проектами и их реализации, резко вырос средний уровень квалификации команды. И это внушает определенный оптимизм.

Однако на рынке есть застройщики, не успевшие пройти все «трендовые» трансформации. Кроме того, появилась целая плеяда новых игроков, которые заинтересовались девелопментом на пике его популярности и вышли на площадки, не имея ни опыта, ни команд, ни инфраструктуры. И сейчас они вступают, пожалуй, в самый сложный период для девелопмента России, когда стоимость денег и ставки по ипотеке на пределе, а строить и продавать надо, т. к. земля в бридже, выборка кредита идет, и катастрофически требуется покрытие на счетах эскроу. 

К этой же категории можно отнести прежних девелоперов, которые на тренде геоэкспансии взяли площадки в других городах и регионах, не имея там команд, инфраструктуры, да и опыта удаленного управления проектами в целом. 

И с этой точки мы как бы стартуем заново. Заново осмысляем финмодели, темпы продаж, инструменты покупки и сам продукт, который будет востребован в условиях невысокого спроса и высокой стоимости кредита. Вновь собираем воронки продаж, конверсии, отстраиваем медиастратегии и подходы к работе с агентами. Пытаемся оцифровать вклад каждого элемента всей коммерческой и продуктовой стратегии, чтобы оценить целесообразность и эффективность. Анализируем инфраструктуру и мотивацию людей, подрядчиков и партнеров, которые помогут вытянуть целевой уровень продаж по темпам и цене. 

 

Что делать начинающим и опытным игрокам сейчас?

 

Опытным — вспомнить «матчасть»

1) Подсушить планировки и места общего пользования. Сохранить и предложить клиенту решение его функциональных и рациональных задач оптимальным способом. Это небольшие площади комнат, минимальные потери на коридорах и дополнительных помещениях, доля продаваемой площади к общей — не ниже 78% — 80% и пр. Убрать «эксклюзивные» квартиры, оставив лишь те, что попадают в профиль ликвидности в конкретной локации и конкретном классе жилья. Очень тщательно и долго рисовать планировки, пока в проекте не останется ни одной плохой планировки, поскольку вся маржа, как правило, остается в 10% — 15% неликвидных квартир и подземном паркинге. Необходимо оптимизировать конструкторские решения, расход арматуры на куб бетона, унифицировать секции и этажи. 

2) Сделать доскональный анализ клиентского пути и опыта покупки жилья. Ошибки не пройдут, надо исключить потери на каждом этапе, будь то внешние коммуникации, сайт, соцсети, строительный забор, офис продаж, раздаточные материалы, менеджеры по продажам, технология продаж, инструменты покупки и «дожима» на каждом этапе воронки продаж — от скидки за встречу или бронь до индивидуальной конструкции сделки под каждого клиента, а также сервис, контроль качества и многое другое. 

3) Нужно создавать свое собственное лояльное комьюнити вашего бренда, а для этого необходимо инвестировать в бренд-маркетинг, PR, контент-менеджмент, создавать службу заботы о клиентах. Статистика показывает, что «любимые бренды» всегда проседают меньше, чем компании, которые не вкладывались в маркетинг отношений. 

4) Следует выстраивать долгосрочные отношения с агентствами недвижимости. Статистика неумолима: во всех российских городах доля сделок с агентствами недвижимости растет. Те, кто не выстраивал отношения с брокерами, пострадали, пожалуй, сильнее всех. Здесь нет какой-то сложной истины. Важны подлинная клиентоориентированность, причем в отношении не только самого клиента, но и агентов; неконфликтные мотивационные механизмы для отдела продаж; постоянные активности с измерением охватов и всей воронки продаж агентского канала; долгосрочные финансовые и нематериальные стимулы для продаж вашего проекта. Наконец, немаловажно самим быть приятным партнером для агентов. 

5) Необходимо привлекать внешние команды. Не «аутсорсить», а привлекать под точечные задачи, направленные на улучшение конкретных измеримых или качественных показателей. 

   

Для начинающих или выходящих в новый регион важно снизить свою толерантность к риску

В рискованные проекты лучше заходить либо с подушкой безопасности, либо с опытной высокоуровневой командой профессионалов, которые не допускают ошибок ни в обычные времена, ни, тем более, в кризисные. Это сравнимо с пилотированием истребителя: в крутое пике может войти лишь очень натренированный пилот, а для любого другого этот маневр сродни русской рулетке. Но и в том и в другом случае пилот имеет возможность катапультироваться — это и есть его подушка безопасности. 

Если говорить девелоперским языком, то в рискованные проекты может входить лишь очень опытный девелопер, который успешно справлялся с кризисами, и у него есть финансовые резервы, помогающие пережить финансовые трудности конкретного проекта. Поэтому критично смотреть на маржу безопасности, тестировать проект на риски инфляционного роста себестоимости без сопутствующего роста цены реализации. Есть все предпосылки предполагать, что в ближайшие год-два цены на квартиры будут расти ниже среднего уровня инфляции, а стройготовность уже не дает высокий буст к цене.

В отношении матчасти, описанной выше для опытных игроков, я рекомендую работать с внешними командами, обладающими опытом работы в разных проектах и на разных рынках, имеющими большую инфраструктуру, на которую можно опереться в случае нештатных ситуаций. Которые, безусловно, будут.

Да, это стоит каких-то денег, но это точно снижает риски и повышает вероятность коммерческого успеха проекта.

    

Реклама. ООО «Этажи Девелопмент» ИНН 7203529890

 

   

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга