Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампред комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил ХОРЬКОВ анализирует ценовую ситуацию на рынке недвижимости.

        

Фото: www.acexpert.ru

      

Что будет с ценами и как рынок реагирует на кризис

— Цены на новостройки: они вырастут или упадут? Как правильно оценивать ситуацию, каким прогнозам доверять?

— Фундаментальные факторы — платежеспособность населения, уровень реальных доходов, безработица — ещё не начали влиять на рынок. Из-за эмоций мы видим разнообразные прогнозы и оценки: одна компания может зафиксировать рост продаж, а другие — спад. Первичный рынок может чувствовать себя относительно неплохо, а на вторичном рынке затишье. В этом всем нет ничего удивительного: в момент слома рыночных тенденций это бывает достаточно часто.

Другое дело, что сейчас кроме этих эмоций на рынок влияют ещё и карантинные ограничения. Они отличаются от региона к региону: где-то это жёсткие меры, где-то умеренные, которые не доставляют никаких неудобств участникам рынка, где-то Росреестр, МФЦ, банки и застройщики продолжают свободно функционировать, а где-то их деятельность сведена до минимума.

Поэтому сейчас изменения на рынке связаны с карантинными ограничениями и эмоциями, а не с реальным экономическим кризисом.

  

— Если отложить в сторону эмоциональную реакцию, то какие фундаментальные факторы могут в первую очередь сказаться на рынке новостроек и на ценах?

— Тут есть два аспекта: себестоимость строительства и рыночная конкуренция между застройщиками. Себестоимость строительства в предыдущие годы постепенно росла. Конкуренция остаётся высокой, предложений на рынке достаточно много.

Рост себестоимости не даёт возможности существенно снижать цену, так глубоко, как может себе это позволить вторичный рынок. В то же время возможности покупателя сжимаются, покупатель становится более осторожным, принимать решение он будет дольше, и это столкновение в некоторых регионах может привести к снижению инвестиций в новые проекты и снижению оборота.

Сам факт возможности снижения цен на первичном рынке я бы сейчас рассматривал позитивно: если у девелоперов есть такой инструмент, как снижение цен и он приводит к повышению оборотов рынка, то это хорошо. Хуже тем рынкам, где уровень цен достаточно низкий, роста цен в предыдущие периоды не было, и потому нет резервов для оживления рынка при помощи ценового стимулирования. В некоторых регионах уровень цен на квадратный метр в районе 40—45 тыс. руб., у них возможности для ценового маневра очень ограничены.

    

Фото: www.itd2.mycdn.me

      

Как понять, что будет с ценами в конкретном регионе РФ

— По каким признакам можно разделить города, чтобы понять, как может развиваться ситуация в конкретном регионе и конкретном городе?

— На мой взгляд, сейчас, с точки зрения оценки будущей ценовой динамики, важно посмотреть на несколько параметров:

1. Темпы роста цен в предыдущие годы. Есть города, которые вышли на более высокий ценовой уровень относительно предыдущего пика цен в 2015 году. Например, высокие темпы роста цен были в Казани, Новосибирске, Краснодаре. Это резерв для небольшого снижения цен по отдельным сегментами и группам домов.

2. Структура городской экономики. У нас есть города, где экономика сложилась по постиндустриальной модели, есть промышленные центры. Краткосрочно на ближайшие месяцы города с высокой долей торговли и услуг оказываются в худшем положении. Яркий пример — Краснодар, где огромное число людей занято в торговле и сфере услуг, промышленность не развита, а ситуация с эпидемией — одна из худших по регионам и, скорее всего, жёсткие карантинные ограничения будут действовать там достаточно долго.

Города с промышленной экономикой пока не страдают, но сфера услуг хоть и пострадавшая, но достаточно гибкая отрасль, она может быстро восстановиться. А у промышленности, напротив, есть определённая инерция, сейчас она работает, но если будут ужесточения и производство будет заморожено, в силу инерции этот эффект будет отложенным.

3. Структура занятости с точки зрения бюджетной сферы.
Пока бюджетники свою зарплату получают даже на карантине, а где преобладает частный сектор, торговля и сфера услуг — там быстрее станут заметны проблемы с платежеспособностью населения.

     

Фото: www.saomos.news

    

— Какие города, на ваш взгляд, наиболее устойчивы и привлекательны для застройщиков?

— Решение выходить в тот или иной город надо принимать точно не из текущих факторов развития. Например, мы говорим, что под ударом города с постиндустриальной экономикой — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Тюмень. Но у них же более гибкая экономика и они могут быстро восстановиться.

Когда мы говорим, на какие города нужно ориентироваться застройщику, надо смотреть на долгосрочные факторы — города, которые в долгосрочной перспективе сохранят способность привлекать население. Это всё-таки не промышленные центры, а города со сбалансированной экономикой, где развиты промышленность и торговля и есть высокая доля сферы услуг.

Устойчивые демографические тенденции и сейчас не меняются: те города, которые теряли жителей в более комфортных условиях вряд ли станут лидерами в ближайшие пять лет с точки зрения перспектив развития рынка жилья.

  

Фото: www.plenarygroup.com

 

Как повлияет поддержка правительства

— Какое влияние на отрасль окажут правительственные меры поддержки?

— Вариант с субсидированием ипотечной ставки — это уже опробованный и оправданный инструмент, он понятен и важен для поддержки спроса, и важно, что это решение принято на опережение — ещё в марте у нас были хорошие продажи у застройщиков, а в апреле люди уже получают ипотеку по сниженной ставке.

Ипотека, как инструмент развития рынка жилья, отлично работает в условиях экономического роста и способна творить чудеса в условиях экономической стагнации — мы видели, что предыдущие несколько лет на фоне отсутствия экономического роста рынок жилья у нас чувствовал себя хорошо, объёмы продаж у многих компаний росли, несмотря на то что реальные доходы населения снижались. Но в условиях экономической рецессии, ипотеку, даже льготную, можно рассматривать не более чем инструмент антикризисного сдерживания снижения оборотов. То есть эффект будет, но он будет ограниченный.

Рынку нужно готовиться к сжатию, к снижению продаж, но льготная ипотека этот процесс сдержит. Эффект будет, но не таким, как хочется участникам рынка.

— А вообще, на ваш взгляд, у правительства есть какой-то рычаг, который оно могло бы применить, чтобы дать какой-то долгосрочный эффект?

— Здесь надо больше смещать акцент на поддержку в целом потребительского спроса, для того чтобы поддержать общий экономический фон.

А ипотека как раз с одной стороны поддерживает рынок жилья, с другой стороны — бьёт по потребительскому спросу и по городским рынкам именно с точки зрения сжатия возможности домохозяйств. Большее число семей берёт на себя повышенные обязательства на 10—20 лет и неизбежно корректирует свою потребительскую модель, это всё будет бить по экономике.

Мы добавили денег рынку жилья, но тем самым ограничили потребительские возможности домохозяйств, а это всё равно опосредовано негативно влияет на рынок жилья.

  

Фото: www.in-news.ru

  

— То есть сейчас не столько важна скидка в ипотеке, сколько чтобы условная парикмахерская зарабатывала, и те люди, которые могли бы взять ипотеку, получали зарплату?

— Конечно. Потому что если экономика не будет нормально функционировать, ипотека (неважно хоть под 6%, хоть под 2%) не будет давать должного эффекта, и рынок жилья продолжит свое торможение. То есть тот экономический фон и та экономическая ситуация, в которой мы существуем, в долгосрочном периоде выйдет на первый план.

Нюансы кризиса-2020

— В чем различие влияния кризисов 2008, 2014 и 2020 на рынок недвижимости?

— Я бы выделил три ключевых отличия:

1. Раньше перед кризисом у нас был экономический рост, а сейчас — стагнация. В 2008 кризису предшествовал период экономического роста, цены на жильё росли — к кризису мы подошли с перегретым рынком, и корректировка в ценах тогда была наиболее глубокой. К 2014—2015 годам темпы роста цен были не такими высокими, как в 2006—2007 годах, но рост имел место. После кризиса 2009 года был как раз период восстановительного роста.

А сейчас мы заходим в кризис, после того как предыдущие пять лет прожили в условиях экономической стагнации и падения реальных доходов населения, с ростом кредитной нагрузки и с отсутствием реального роста цен по большинству рынка.

2. Уровень конкуренции сейчас более высокий. И в 2008—2009 годах, и в 2014—2015-м конкуренция была в первую очередь ценовая, сейчас она уже лежит в области цены и качества. Рынки более развитые и конкурентные, участники сейчас работают с более низкой маржой — это опять же ограничивает возможности для ценового маневра и может привести к сжатию рынка.

3. Сейчас государство сильнее влияет на рынок недвижимости. Ипотека за предыдущие несколько лет стала одним из главных инструментов социальной политики. Государство всё больше вмешивается в рыночные механизмы, используя ипотеку, материнский капитал и различное субсидирование, как инструменты не только развития рынка жилья, но и инструменты социальной политики.

С одной стороны для рынка в этом есть плюс — поступают новые средства, с другой стороны — опыт предыдущих лет показывает, что ипотека не всегда работает на качественное развитие рынка, она работает на упрощение — этот тренд позволяет поддерживать оборот, но долгосрочно формирует определенные риски с точки зрения структуры рынка жилья, структуры сложившегося спроса, формирования несбалансированного предложения по территориям и в плане типологии жилья. Кризисы обостряют этот дисбаланс и через несколько лет могут вылиться в определённые проблемы для собственников квартир.

   

Фото: www.twitter.com

  

— В течение последних пяти лет застройщики прошли период повышения требований к строительному рынку, в том числе переход на эскроу. Как Вы считаете, это сделало их более устойчивыми к кризису?

— В целом рынок сейчас более устойчивый, потому что он качественно вырос, стал гибче и ближе к возможностям покупателей, научился быстро реагировать на изменение спроса.

В плане финансирования вопрос сложный. С одной стороны, многие проекты, около 40% строящихся проектов, возводятся через эскроу счета, с другой стороны есть много объектов, которые зашли на рынок еще по старой модели финансирования. И спад продаж в их случае угрожает финансированию строительного процесса: именно они могут давать большие скидки, ведь строительный процесс нужно поддерживать.

Хорошо, что большинство таких проектов находятся на завершающем этапе строительства и девелоперы вышли на точку безубыточности. Если бы это было на стадии котлована, было бы гораздо сложнее.

Интервью взял Артем ЛЕСНИКОВ, директор по маркетингу Profitbase

      

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Число банков, выдающих ипотеку под 6,5% и менее годовых, растет

Мониторинг разрешения деятельности по строительству в регионах на 27 апреля 2020 года

Эксперты: На падающем рынке новостроек самое время вложиться в «первичку»

В Москве сокращается объем жилья, выставляемого на продажу в новостройках массового сегмента

Эксперт: в кризис следует разрешить застройщикам поэтапно раскрывать эскроу-счета

Эксперты ВШЭ: Отрасль ждет череда банкротств, сокращение численности занятых и портфеля заказов, снижение производительности труда и продаж, рост цен на стройматериалы

ЦИАН: семь из десяти крупнейших застройщиков в кризис увеличили цены на столичное жилье

Из-за COVID-19 и падения рубля российские застройщики жилья могут потерять от 90 млрд до 200 млрд руб

В Санкт-Петербурге и Ленобласти продажи недвижимости в марте сохранили прошлогодний уровень

В Москве активизировался спрос на новостройки

Эксперты: с начала года «квадрат» в новостройках РФ в среднем подорожал на 1% — до 60 тыс. руб.

Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

Актуальную тему анализирует специалист, который первым привез и внедрил в России североамериканскую технологию модульного малоэтажного домостроения SIP, член комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-Промышленной Палаты РФ Владимир УДОВЕНКО.

  

Фото: www.fasad-montazh.ru

  

Спрос на экономичное и быстро возводимое малоэтажное жилье во всем мире очень велик и продолжает быстро расти. В развивающихся странах Азии, Африки и Латинской Америки в настоящее время требуются миллионы компактных и дешевых домов. В ряде этих стран острая потребность населения в подобном жилье приобретает и сильный политический оттенок.

Российские компании вполне успешно могут начать освоение этого огромного рынка, используя эффективные методы организации домостроения, широко применяемые в развитых странах, и прежде всего в США и Канаде. 

Этому нам способствуют и нынешние мировые тренды малоэтажного строительства. Гарантия успеха российских компаний в жесткой конкурентной борьбе с компаниями других стран на мировом рынке малоэтажного жилья заключается в простой формуле: дать на местный строительный рынок продукт (дом), который соответствует всем нормативам качества принятым в развитых странах, но по более низкой цене, чем могут предложить конкуренты. 

  

Фото: www.domstrousam.ru

 

Определяющим для нас фактором в выборе региона деловой активности является объем спроса на местных рынках жилья эконом класса и возможности наиболее эффективного его удовлетворения. В 2017—2018 годах под эгидой Всемирного банка было подготовлено несколько докладов о перспективах использования новых технологий для строительства дешевого и комфортабельного жилья в разных регионах мира.

Среди этих материалов выделяется доклад Structural Insulated Panels Market — Segmented by Product, Application and Regions — Global Trends and Forecast 2022—2029 (Рынок структурных теплоизоляционных панелей, распределенный по товару, использованию и географии — рост, тенденции и прогноз на 2022—2029 гг. — В. У.).

В докладах отмечается, что существующие в строительстве жилья тенденции свидетельствуют о том, что модульное малоэтажное домостроение с использованием американской SIP технологии имеет в мире приоритет и резко возрастающий спрос. Этот прогрессивный метод изготовления и монтажа домов признан лучшим для реализации проектов массового строительства экономичного и быстровозводимого жилья.

  

Фото: www.rstart-shop.ru

  

Основные преимущества данной технологии перед всеми другими заключается в том, что она позволяет значительно сократить энергозатраты на строительство и эксплуатацию жилья, существенно снизить его стоимость, сократить отходы и улучшить экологию. Одновременно уменьшаются расходы на рабочую силу и используемые материалы. При этом в отличие от всех других строительных технологий SIP признается самым универсальным способом возведения полного теплового контура здания (пол, стены, перекрытия, крыша из одного материала).

Пенополистирол как наиболее эффективный и экологически чистый утеплитель, используемый при изготовлении структурных теплоизоляционных панелей, играет все более важную роль на мировом рынке утеплителей. Значение коэффициента сопротивления теплоотдаче R становится сейчас решающим в оценке целесообразности строительства любого здания, в том числе жилого. Особенно наглядно преимущества SIP технологии выглядят при возведении жилых зданий в сложных климатических и сейсмических условиях.

В последнее время многие страны разработали новые обязательные к исполнению нормативы энергоэффективности при возведении зданий. Они заставляют компании активнее использовать структурные теплоизоляционные панели как основной материал в жилищном строительстве, поскольку эти панели уменьшают энергозатраты в среднем на 50% по сравнению с другими строительными материалами и в 15 раз сокращают инфильтрацию наружного воздуха (холодного и горячего) в тепловой контур здания.

  

Фото: www.sipdomrf.ru

  

Данная технология позволяет в несколько раз сократить время строительства здания, выпуская на заводе домокомплекты в максимальной степени готовности для монтажа на строительной площадке.  Стремление мирового сообщества сократить парниковый эффект на земном шаре является дополнительным стимулирующим фактором широкого использования SIP технологии. Особенно эта тенденция усилилась после Парижского соглашения по климату, подписанного ведущими странами в 2016 году.

Согласно прогнозам экспертов, главными рынками использования SIP технологии в строительстве жилья будут:

• в Северной Америке — США и Канада (примерно 35% всего рынка SIP);

• в Европе — Германия, Франция, Польша, Великобритания, Италия, Испания, Украина, Голландия, Турция;

• в Азиатско-Тихоокеанском регионе — Китай, Япония, Индия, Индонезия, Южная Корея, Таиланд, Малайзия, Австралия;

• в Латинской Америке — Бразилия, Мексика, Аргентина.

Кроме этих стран активное строительство по данной технологии ожидается в ЮАР, ОАЭ, Саудовской Аравии, Кувейте, Иране и Египте.

В ближайшее время самыми быстрорастущими макрорегионами использования SIP в строительстве экономичного жилья будут Азия, Ближний Восток и Африка.  Предполагается, что строительный рынок по данной технологии в мире вырастет с нынешних $8,5 млрд $ до 13,4 млрд в 2029 году.

  

Фото: www.st25.stpulscen.ru

 

Потенциально российские компании могут работать во всех перечисленных странах и регионах, хотя, разумеется, условия нашей деятельности там будут сильно различаться. Стоит упомянуть также возможность строительства быстровозводимого недорогого жилья для украинских беженцев как в России, так и за рубежом. Например, такие страны, как Польша и Ирландия, уже имеют финансово обеспеченные программы по этой тематике, где предполагается строить десятки тысяч единиц дешевого жилья. 

Используя американское оборудование, ноу-хау, проектные разработки, а также строительные нормативы и лицензии, признаваемые во всем мире, мы вполне успешно и при небольших затратах можем выйти не только на рынки многих развивающихся стран, но даже на европейский рынок строительства жилья эконом класса. Создав производство комплектов домов по SIP технологии в одной из дешевых для ведения бизнеса европейских стран (например, в свободной экономической зоне Болгарии в порту Бургас с большими льготами) и обеспечив данное предприятие недорогим и качественным российским и болгарским сырьем, мы можем поставлять готовые домокомплекты в европейские страны, Северную Африку и Ближний Восток.

Зарегистрировав там совместные предприятия с местными фирмами, хорошо знающими условия и бизнес-специфику на местах, либо оформив компанию как болгарское юридическое лицо, можно вполне успешно осваивать строительные рынки этих стран, где потребность в дешевом, энергоэффективном жилье остается высокой, особенно в странах Юго-Восточной Европы.

  

Фото: www.pro-dachnikov.com

  

Строительство с использованием SIP технологии очень активно набирает обороты и в таких развитых странах, как США, Канада, Великобритания. Местные компании вовлечены в освоение прежде всего своих строительных рынков, и поэтому пока за рубеж активно не выходят. Такая ситуация именно сейчас позволит нам успешно начать работу в Европе и других макрорегионах мира, поскольку там пока нет для нас сложных конкурентов — сильных строительных компаний из развитых стран.

Здесь мы можем предложить продукт того же качества, как например американские строительные компании, только в гораздо более дешевом варианте, с американскими сертификатами и лицензиями, признаваемыми в большинстве стран мира, в отличие от наших ГОСТов, которые за пределами СНГ не имеют юридической силы.

Однако такая ситуация не может быть долгой, и через несколько лет на эти рынки обязательно придут мощные западные компании, с которыми нам соревноваться будет очень трудно, если до этого мы не сумеем обеспечить и укрепить там наше присутствие.

Для заинтересованных российских компаний сейчас существует уникальная возможность выйти на масштабные проекты строительства экономичного малоэтажного жилья в разных регионах мира. В организационной форме это может с течением времени реализоваться в создании крупного международного холдинга, ориентированного на индустриальное строительство жилья эконом класса.

 

Фото: www.pro-dachnikov.com

 

Проектов такого масштаба для наших компаний пока не было, несмотря на то что европейские, американские и китайские компании осваивают мировой рынок строительства малоэтажного экономичного жилья очень активно. Но за счет дешевизны нашей продукции ее высокого качества и хорошей организации бизнеса мы можем занять на мировом рынке строительных услуг вполне достойное место.

Но, пожалуй, самое главное в этом проекте — рост международного имиджа России, компании которой будут строить в развивающихся странах жилье для широких слоев местного небогатого населения, решая тем самым важную социальную проблему этих стран. Тем более что санкции не помешают нам это сделать.

Владимир УДОВЕНКО, член комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ
vudovenko@mail.ru
(499) 726-84-18

 

 

СПРАВКА

УДОВЕНКО Владимир Витальевич окончил факультет экономической кибернетики Академии народного хозяйства им. Г. В. Плеханова, курс повышения квалификации в Министерстве внешних экономических связей России. Успешно прошел квалификационный отбор в системе ООН на должность эксперта для работы в развивающихся странах.

1970—1979: Институт мировой экономики и международных отношений АН СССР, старший научный сотрудник. Обязанности — прогнозирование экономических и социально-политических процессов в развивающихся странах.

1979—1994: Государственный комитет СССР по внешним экономическим связям, затем Министерство внешних экономических связей России. Начальник отдела по работе с российскими регионами, советник министра внешних экономических связей. Обязанности — разработка экономических обоснований реализации строительных проектов в развивающихся странах. Решение задач развития территорий слаборазвитых стран в рамках программы содействия ООН этим странам. Подготовка программ внешнеэкономической деятельности и комплексного развития для российских регионов.

1994—1995: Пребывание в Канаде. Изучение системы организации малоэтажного домостроения в Канаде с использованием деревянно-каркасной технологии. Знакомство с технологическим процессом и организацией бизнеса в канадских строительных компаниях.

1996—1998: Канадские строительные компании Nascor Inc. и Igloo Building Group Ltd. Обязанности — продвижение канадской деревянно-каркасной домостроительной технологии в России.

1998—1999: ЗАО «Центракадемстрой». Обязанности — подготовка совместного проекта деревянно-каркасного домостроения с концерном Moelven (Норвегия).

1999—2000: Банк Церих. Обязанности — разработка инвестиционных проектов.

2001—2002: Продолжение работы в канадской строительной компании Nascor Inc. 

2002—2003: Канадская компания Ecopan. Обязанности — продвижение на российский рынок передовой североамериканской технологии SIP и оборудования для строительства быстровозводимого и доступного жилья с использованием структурных теплоизоляционных панелей. Был первым, кто привез и внедрил в России и СНГ эффективную модульную домостроительную технологию SIP, считает это одним из главных своих достижений.  

2004—н/вр: Американская группа компаний Midwest Automation, канадские компании Nascor International Ltd. и Energy Saving Systems Inc. Представитель в России Американской ассоциации малоэтажного домостроения (SIPA). Обязанности — организация в России производства и строительства быстровозводимого, доступного жилья по передовой североамериканской технологии модульного малоэтажного домостроения SIP, структурные теплоизоляционные панели.

Владимир Удовенко кандидат экономических наук.

Владеет английским и португальским языками.

 

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Из США в Россию: какие тренды малоэтажного строительства девелоперы «привозят» из-за рубежа

Эксперты: более половины жителей городов (20 млн семей) хотели бы переехать в индивидуальный дом

ДОМ.РФ и Госдума предлагают предоставить льготное кредитование участникам рынка малоэтажного строительства

В России запустят серийное производство малоэтажных домов

Застройщики смогут привлекать денежные средства на строительство малоэтажных жилых комплексов аналогично ДДУ