Портал ЕРЗ. РФ приводит без сокращений Рекомендации «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».

   

Фото: duma.gov.ru

   

Участники «круглого стола», проведенного 19 сентября 2024 года Комитетом Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству с участием представителей Счетной Палаты Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и его подведомственных учреждений, Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства», публично-правовой компании «Фонд развития территорий», законодательных и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, национальных объединений саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, проектирования и строительства, Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и иных общественных объединений и предпринимательских сообществ, обсудив текущую ситуацию в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, отмечают следующее.

Стратегией развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года предусматривается регулирование этих секторов экономики в парадигме перехода на единую систему управления объектами капитального строительства (ОКС) на всем протяжении жизненного цикла. При этом строительство, обеспечивая воспроизводство основных фондов, а ЖКХ — сохранение, капитальный ремонт и их модернизацию, в совокупности формируют условия для безопасного и устойчивого пространственного развития территорий Российской Федерации. Отдельной важной, центральной тематикой в рамках Стратегии, требующей особого и постоянного внимания, мониторинга и соответствующего регулирования, являются эксплуатируемые здания, определяющие жилищный фонд.

Масштаб и значимость проблем безопасной эксплуатации объектов жилищно-гражданского строительства и связанных с ними объектов ЖКХ, являющиеся императивом устойчивого развития урбанизированных территорий, требуют проведения взаимоувязанных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом, предупреждение перехода конструкций в ограниченно работоспособное или аварийное состояние, а также создание эффективных транспарентных механизмов и необходимых для этого инструментов, позволяющих контролировать и обеспечивать безопасность объектов на этапах их жизненного цикла.

      

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

   

Между тем современная нормативно-техническая база, более чем на 95% посвящена периоду проектирования и строительства, на котором закладываются свойства и параметры объектов, и не охватывает в должной мере самый продолжительный период жизненного цикла — эксплуатацию, где проявляются безопасность и эффективность принятых конструктивных решений.

Регулирование отношений участников строительства и эксплуатации по обеспечению безопасности строительных объектов предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30 декабря 2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в которых установлены основные требования обеспечения безопасности зданий и сооружений при архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, эксплуатации и сносе объектов капитального строительства. Вместе с тем обширный объем передаваемой документации при вводе объекта в эксплуатацию содержит информацию о безопасности в общем виде, без конкретных регламентов, сроков, способов эксплуатационных мероприятий, периодичности проведения капитального ремонта и т. д.

Анализ нормативно-технических документов (СП, ГОСТы и др.), разработанных для этапов жизненного цикла в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 №384-ФЗ, свидетельствует о подавляющем преимуществе документов самого короткого периода «Проектирование и строительство», включающих более 400 сводов правил и свыше 1000 национальных стандартов, против периода «Эксплуатация», для которого разработаны только отдельные документы (24 ед.), не охватывающие всей номенклатуры функциональных элементов строительных объектов и всех стадий этого жизненного цикла. Практически отсутствуют документы, регламентирующие процесс сноса и утилизации зданий и сооружений.

Даже поверхностный анализ этих документов свидетельствует о том, что вопросы безопасности на стадии эксплуатации представлены не в полной мере: сведения приведены либо в форме инструкций по эксплуатации, имеющих рекомендательный характер, либо в форме разнообразных паспортов, содержащих ограниченную информацию о техническом состоянии и эксплуатационных параметрах; отсутствует детерминированная связь между проектными параметрами и регламентными сроками осмотров, обследований, ремонтов и других эксплуатационных мероприятий, связанных с долговечностью материалов, принятыми конструктивными решениями, типологическими особенностями объектов, их функциональным назначением и др.

Помимо всего вышеуказанного, как показывает практика, после передачи объекта в эксплуатацию в течение непродолжительного времени имеют место случаи, когда утрачивается сопроводительная документация, а ответственность за безопасную эксплуатацию зданий и сооружений возлагается на пользователя, не являющегося их разработчиком, что приводит к серьезным эксплуатационным нарушениям и аварийным ситуациям.

   

Фото: duma.gov.ru

    

Особую роль играет сегодня цифровой двойник как способ развития цифровой информационной модели (ЦИМ) при эксплуатации.

Информационная модель объектов на различных стадиях жизненного цикла содержит взаимосвязанные графические и атрибутивные данные, обеспечивающие выполнение работ по эксплуатации ОКС, а именно: архитектурные, технические и технологические параметры объекта капитального строительства, включающие регламенты и технологические карты технического обслуживания.

Полнота ЦИМ эксплуатации определяется требованиями к уровню проработки информационной модели и проверяется на соответствие обязательным и нормативным документам и технической документации, в т. ч. Федеральному закону от 30 декабря 2009 №384-ФЗ и вышеуказанным документам по эксплуатационному паспорту. Итак, цифровая модель является неотъемлемой частью проектно-сметной документации, передаваемой застройщиком или техническим заказчиком эксплуатирующей организации после ввода объекта в эксплуатацию, в которой должны содержаться сведения о безопасной эксплуатации объекта, сведенные в цифровой эксплуатационный паспорт. Однако при эксплуатации она не может работать в режиме реального времени, появляется новая задача — перевести ее в динамическую форму и получать электронный паспорт в каждый момент времени, что обеспечивает цифровой двойник объекта капитального строительства.

Таким образом, это более высокий уровень информационного моделирования объектов капитального строительства для эксплуатации в режиме реального времени. Однако единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника для строительства пока не сформировано.

  

Фото: duma.gov.ru

      

1. Общие проблемы в сфере эксплуатации

а) Современные здания и высокотехнологичное оборудование требуют значительных финансовых ресурсов на содержание и эксплуатацию с привлечением высококвалифицированных кадров. Финансирование эксплуатации должно быть своевременным. В противном случае задержки в финансировании или недостаточный его объем не позволят планировать и своевременно осуществлять текущие ремонты, содержать объекты на должном уровне, что приведет к более интенсивному износу оборудования и здания в целом. Качественное текущее содержание объекта увеличивает межинтервальный срок капитального ремонта зданий, инженерных систем, а также значительно экономит бюджетные средства и способствует более рациональному использованию финансовых ресурсов частных правообладателей зданий и помещений.

б) Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в новой редакции определяет статус Реестра требований, которые подлежат применению при проведении экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и сноса объектов капитального строительства в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности. Однако на сегодняшний день нормами закона не определена периодичность проведения контрольных мероприятий на этапе эксплуатации. Ответственность за непроведение или ненадлежащее их проведение, нарушение требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения лежит на собственниках и определена в Градостроительном кодексе РФ (Глава 8).

в) В действующем законодательстве отсутствует единый подход и соответствующий понятийный аппарат для обеспечения надлежащей эксплуатации строительных объектов в соответствии с требованиями технических регламентов, а также для выработки эффективных норм ресурсного обеспечения, включая финансирование на этапе эксплуатации, в документах и документации (проектная документация, техническая документация, инструкция по эксплуатации, правила эксплуатации).

г) В настоящее время отсутствует описание жилого/нежилого объекта с участком как юридически неделимого объекта права и, соответственно, общей долевой собственности. Необходимо принятие мер в данном направлении по согласованию норм градостроительного законодательства и жилищного законодательства для развития сферы управления объектами жилой/нежилой недвижимости.

   

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

    

2. Проблемы эксплуатации и управления многоквартирными домами.

Общая площадь всех жилых помещений в Российской Федерации на конец 2023 года составляет 4,2 млрд кв. м, в частной собственности находится 94% всех жилых помещений — это самый высокий показатель в мире.

На 1 июня 2024 года в Российской Федерации в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (далее — ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 многоквартирных домах. При этом сведения о степени износа размещены о 703 115 (73%) многоквартирных домах, из которых 8% признаны аварийными, а 49% нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции по степени износа.

Сохранение технического состояния многоквартирного дома, его характеристик, отвечающих требованиям безопасности и качества, напрямую зависит от надлежащей эксплуатации такого многоквартирного дома.

Вместе с тем отмечаются неразвитость института заказчиков работ и (или) услуг для многоквартирных домов в лице собственников помещений и товариществ собственников жилья, недостаточная эффективность деятельности управляющих организаций, низкий уровень цифровизации услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сложности, в том числе финансовые, с реализацией полномочий органов местного самоуправления по выбору управляющих организаций или определению временных управляющих организаций в случае, если конкурс не состоялся.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления жилищным фондом:

• дисбаланс прав и обязанностей лиц, осуществляющих управление МКД, собственников помещений в МКД, ресурсоснабжающих организаций;

• зарегулированность принятия и реализации решений собственниками помещений, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение принятие решений и управление многоквартирным домом;

• недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;

• отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, входящим в комплекс многоквартирных домов и жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов;

• несовершенная система допуска на рынок управления многоквартирными домами;

• низкая эффективность деятельности органов государственного жилищного надзора в связи с действием основных принципов контроля в виде профилактики, установленных Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»;

• отсутствие системы государственного учета технического состояния многоквартирных домов.

   

Фото: duma.gov.ru

 

3. Проблемы эксплуатации и управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, которые создаются с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Согласно информации, размещенной в открытом доступе, на территории Российской Федерации осуществляют деятельность 40 тыс. школ, 3,5 тыс. колледжей, 48 тыс. детских садов, 22 тыс. поликлиник, 680 театров и 42 тыс. домов культуры, 353 тыс. спортивных сооружений.

Сведения о техническом состоянии зданий этих учреждений отсутствуют.

Совокупный объем бюджетных расходов на реализацию национальных проектов «Жилье и городская среда», «Образование», «Здравоохранение», «Культура» в период с 2018 по 2024 гг. превысил 5,5 трлн руб. Согласно проекту Федерального закона «О федеральном бюджете на 2025 год и плановый период 2026 и 2027 годов», объем финансирования на реализацию национальных проектов будет увеличен вдвое только на период следующих трех лет.

Таким образом, действующая государственная политика направлена на сохранение существующих и создание новых объектов инфраструктуры в целях обеспечения и повышения качества жизни граждан России. Однако отсутствие правового регулирования и требований к эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, а также к собственникам и лицам, осуществляющим эксплуатацию таких объектов, приводит к быстрому ветшанию зданий, что, в свою очередь, нивелирует достижения реализации национальных проектов.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере управления объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры:

• отсутствие системы государственного учета технического состояния объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования контроля технической эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры, проведения текущего и капитального ремонта;

• отсутствие в действующем законодательстве императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие порядка и методики расчета стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры и оборудования, размещенного на таком объекте;

• отсутствие сметных нормативов для определения сметной стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие своевременного финансирования мероприятий по эксплуатации объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры;

• отсутствие персональной ответственности лиц, являющихся собственниками таких объектов и (или) осуществляющих их эксплуатацию, за несоответствие требованиям технических регламентов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

4. Проблемы эксплуатации и управления коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан (торговые центры, бизнес-центры, технопарки и т. п.).

Объем рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день превышает 100 млн кв. м. Из них 27 млн кв. м офисов, 37,1 млн кв. м торговой недвижимости и гипермаркетов, 33,8 млн кв. м складов и 2 млн кв. м гостиниц.

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд руб. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд руб.

На сегодняшний день целесообразно определить следующие вызовы в сфере эксплуатации коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан и управления ими:

• отсутствие системы контроля и надзора за техническим состоянием зданий (строительных конструкций) с массовым пребыванием граждан;

• отсутствие разграничения ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию;

• отсутствие правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации;

• отсутствие правового регулирования системы допуска на рынок лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов социальной, спортивной, культурной инфраструктуры.

Участники «круглого стола», обсудив проблемы в сфере содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан, а также с учетом уже проводимой работы Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в целях повышения качества технического состояния и безопасности многоквартирных домов и зданий с массовым пребыванием граждан, решили рекомендовать:

    

Фото: ЕРЗ.РФ

    

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

1. Проработать предложения о формировании в государственных информационных системах реестра цифровых двойников объектов капитального строительства, включающего в том числе сведения об оборудовании, его изготовителе и сроках необходимых регламентных работ, предусмотрев сведения об этапе эксплуатации объектов капитального строительства как объектов недвижимости различного назначения.

2. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по формированию комплексного регулирования организации системы технического учета жилищного фонда и способов формирования единой федеральной информационной верифицированной базы по техническому учету на платформе государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории здания, изменении технических характеристик дома и всех помещений в доме, о проведенных работах по текущему и капитальному ремонтам дома, видах таких работ и сроках проведения, а также об истории управления и о лицах, осуществлявших такое управление, поставщиках работ и услуг.

3. Проработать вопросы формирования стоимости эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, порядка периодичной актуализации такой стоимости с правом внесения соответствующих изменений в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации в случае, если собственником объекта является орган публичной власти.

4. Разработать правовое регулирование планирования и обеспечения финансирования эксплуатации объектов, созданных с участием средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

5. Проработать предложения о совершенствовании функций и полномочий органов государственного контроля (надзора) в сфере эксплуатации зданий, сооружений, в том числе возможность законодательного закрепления вида надзора за техническим состоянием объектов капитального строительства после ввода их в эксплуатацию, и рассмотреть возможность наделения органов государственного строительного надзора правом на исполнение данных полномочий.

6. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» в части установления минимального перечня мер по обеспечению пожарной безопасности зданий, сооружений.

7. Проработать предложения о внесении изменений в Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в части распространения действия положений данного федерального закона на все здания, сооружения вне зависимости от года постройки.

8. Проработать предложения по внесению комплексных изменений в действующее законодательство об эксплуатации зданий различного назначения.

9. Проработать предложения о введении императивных норм об обязательности и периодичности проведения обследования состояния строительных конструкций зданий различного назначения с одновременным установлением требований к лицам, осуществляющим эксплуатационный контроль и обследование технического состояния здания.

10. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство, предусматривающие внедрение в качестве стадии архитектурно-строительного проектирования подготовку технико-экономического обоснования строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также экспертные оценки такого технического обоснования.

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

11. Проработать предложения о внесении изменений в действующее законодательство об обязательности разработки сметных нормативов на работы по эксплуатации зданий, сооружений и о введении отдельной сметно-нормативной базы, содержащей нормы на указанные виды работ. В составе такой сметно-нормативной базы должны содержаться необходимые инструменты разработки новых видов норм, актуализации действующих правил применения таких норм, методики формирования сопутствующих затрат, а также порядок индексации работ или применение текущих сметных цен.

12. Проработать предложения о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» в части расширения и уточнения требований к разделу проектной документации «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства», в том числе с обязательным указанием размера платы за содержание жилого помещения на долгосрочный период (минимум пять лет) с учетом оборудования, установленного в доме, и иных элементов (дорогостоящих) такого дома, а также о включении в состав проектной документации инструкции по эксплуатации здания, сооружения.

13. Проработать план мероприятий («дорожную карту») по совершенствованию системы допуска на рынок эксплуатации зданий с массовым пребыванием граждан с установлением требований к лицам, осуществляющим такую эксплуатацию.

14. Ускорить работу над проектом Федерального закона №107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда).

15. Проработать предложения по совершенствованию системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.

16. Проработать предложения о формировании системы обязательных и добровольных требований к лицам, осуществляющим управление жилищным фондом.

17. Проработать предложения по внесению изменений в действующие нормативно-правовые акты в части вопросов формирования экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения.

18. Проработать предложения по определению и актуализация норм расчета количества эксплуатирующего персонала зданий и их заработных плат.

19. Проработать предложения по разграничению ответственности между собственниками зданий с массовым пребыванием граждан и лицами, осуществляющими их эксплуатацию.

20. Проработать предложения по созданию правового регулирования порядка формирования имущества общего пользования индустриальных парков и технопарков (проезды, проходы, инженерные сети, объекты благоустройства), а также правил эксплуатации таких объектов, определения источников финансирования работ по их эксплуатации.

   

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на октябрь 2024 года

Как Москва сократила количество обязательных требований к объемно-планировочным решениям многоквартирных домов

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства

Методология включает в себя 18 групп параметров оценки; 165 параметров оценки; 497 возможных значений параметров; размер начисляемых баллов за каждое значение параметра, а также комментарии по применению.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Группы параметров оценки

1. Транспортная доступность

2. Инфраструктура для автомобилистов

3. Социальная инфраструктура

4. Коммерческая инфраструктура

5. Инфраструктура для любителей спорта и физкультуры

6. Дворовое пространство

7. Безопасность

8. Инфраструктура для массового отдыха

9. Вредные воздействия, неблагоприятное соседство

10. Архитектура, фасады

11. Входные группы, подъезды, МОП

12. Лифты

13. Инженерные системы

14. Среда для маломобильных граждан

15. Энергоэффективность

16. Потребительские особенности дома и квартир

17. Клиентский сервис

18. Параметры застройки

 

1. Параметры группы «Транспортная доступность»

 

 1. Параметры группы «Транспортная доступность»

1.1. Уровень транспортной доступности

Комментарий:

1) уровень транспортной доступности определяется по сервису «Яндекс.Карты». На уровень транспортной доступности влияют: временные потери в утренние/вечерние часы пик на общественном или личном транспорте до центра города, количество видов общественного транспорта, количество маршрутов общественного транспорта, вместимость используемого подвижного состава общественного транспорта, наличие выделенных полос для общественного транспорта, наличие станций метро в шаговой доступности (для городов с метро)

2) уровень транспортной доступности может быть повышен при наличии общедоступных и развитых транспортных коммуникаций, позволяющих значительно сократить время передвижения в час пик

 

1. 2. Перспективы изменения уровня транспортной доступности

Комментарий:

1) засчитывается, если по итогам завершения улучшения повысится уровень транспортной доступности на одно или более значений

2) засчитывается при установлении факта начала строительства/реализации улучшений

  

 2. Параметры группы «Инфраструктура для автомобилистов»

2.3. Количество бесплатных общественных парковочных мест на 1 квартиру в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 1 км пешей доступности

 

2.4. Количество платных общественных парковочных мест на 1 квартиру в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 1 км пешей доступности

 

2.5. Количество машино-мест в доме, в отдельностоящем здании или на земельном участке на 1 квартиру

Комментарий: нет

 

2.6. Лифт в паркинг

Комментарий: нет

 

2.7. Зарядка для электромобилей

Комментарий:

1) наличие функционала быстрой зарядки приравнивается к значению «есть, с динамической балансировкой мощности»

 

2.8. Светопрозрачные ворота

Комментарий: нет

 

2.9. Широкий въезд в паркинг

Комментарий:

1) засчитывается при ширине въезда не менее 3,5 м

 

2.10. Высота потолка в паркинге до коммуникаций

Комментарий:

1) засчитывается при высоте потолка (до потолочных инженерных коммуникаций) не менее 2,71 м

 

2.11. Отделка и навигация паркинга

Комментарий: нет

 

2.12. Гостевой вход в паркинг вне подъездов

Комментарий: нет

 

2.13. Наличие мест для машин большого класса

Комментарий:

1) засчитывается при наличии мест от 18 м²

 

2.14. Теплый паркинг (температура от +5)

Комментарий:

1) засчитывается по умолчанию для жилых комплексов с подземными паркингами, расположенными в Краснодарском крае, Республике Крым и г. Севастополе

 

 3. Параметры группы «Социальная инфраструктура»

3.15. Обеспеченность муниципальными детскими садами в шаговой доступности

Комментарий:

1) засчитывается при наличии построенного учреждения на территории жилого комплекса либо при фактическом начале строительных работ, либо при предоставлении копии заключенного договора подряда

2) засчитывается при наличии ранее построенного учреждения в локации жилого комплекса в радиусе 1 км пешей доступности и при предоставлении подтверждающей информации о том, что в учреждении имеются свободные места для жителей жилого комплекса

 

3.16. Обеспеченность школами в шаговой доступности

Комментарий:

1) засчитывается при наличии построенного учреждения на территории жилого комплекса либо при фактическом начале строительных работ, либо при предоставлении копии заключенного договора подряда

2) засчитывается при наличии ранее построенного учреждения в локации расположения жилого комплекса в радиусе 2 км пешей доступности и при предоставлении информации, подтверждающей, что в учреждении имеются свободные места для жителей жилого комплекса

 

3.17. Обеспеченность поликлиникой в шаговой доступности

Комментарий:

1) засчитывается при наличии построенного учреждения на территории жилого комплекса либо при фактическом начале строительных работ, либо при предоставлении копии заключенного договора подряда

2) засчитывается при наличии ранее построенного учреждения в локации расположения жилого комплекса в радиусе 1 км пешей доступности и при предоставлении информации, подтверждающей, что в учреждении имеются свободные места для жителей жилого комплекса

 

 4. Параметры группы «Коммерческая инфраструктура»

4.18. Доля коммерческой недвижимости

Комментарий:

1) рассчитывается от общей площади домов, имеющих опубликованные проектные декларации

 

4.19. Создание отдельностоящих объектов коммерческой или общественно-деловой функции (рабочих мест на 1 жителя/1 м² жилья)

Комментарий: нет

 

4.20. Создание частного детского сада

Комментарий:

1) засчитывается, если опубликована проектная декларация на жилой дом, в котором запроектировано помещение под частный детский сад

 

4.21. Гарантированная обеспеченность всеми ключевыми сервисами

Комментарий:

1) засчитывается, если застройщик управляет процессом, предоставляя помещения в целевую аренду

2) в состав ключевых сервисов входят: продуктовый и хозяйственный магазины, аптека, парикмахерская, маникюр, кафе, банкомат, химчистка, пункт доставки

 

4.22. Витринное остекление фасадов первых этажей вдоль улиц

Комментарий: нет

 

4.23. Повышенная высота нежилого первого этажа

Комментарий:

1) засчитывается от 3,5 м

 

4.24. Единый дизайн-код (фасады, витрины, вывески)

Комментарий: нет

 

 5. Параметры группы «Инфраструктура для любителей спорта и физкультуры»

5.25. Летняя программа спорта

Комментарий:

1) засчитываются виды спорта: футбол, баскетбол, волейбол, бадминтон, настольный теннис, скейтбординг

 

5.26. Зимняя программа спорта

Комментарий:

1) засчитываются виды спорта: хоккей, фигурное катание, кёрлинг, лыжи, сноуборд

 

5.27. Количество мест велопарковок в ЖК на 1 квартиру

Комментарий: нет

 

5.28. Преимущественный вид велопарковок в ЖК

Комментарий: нет

 

5.29. Сервис для обслуживания велосипедов

Комментарий: нет

 

5.30. Обеспеченность фитнес-центром, спортивными секциями

Комментарий: нет

 

5.31. Внеквартальные площадки для спорта в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности

2) застройщик должен внести вклад в создание указанной площадки

 

5.32. Бассейн в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности.

 

 6. Параметры группы «Дворовое пространство»

6.33. Двор без машин

Комментарий: нет

 

6.34. Пешеходная улица внутри жилого комплекса

Комментарий:

1) длина не менее 0,3 км, ширина не менее 10 м

2) пешеходная улица находится на земельном участке, принадлежащем застройщику

 

6.35. Мощение пешеходных путей

Комментарий: нет

 

6.36. Преимущественный материал мощения

Комментарий:

1) засчитывается, если в п. 6.35 указано: «не менее 50% поверхности»

 

6.37. Парковая территория внутри жилого комплекса

Комментарий:

1) засчитывается от 0,5 га на земельном участке, принадлежащем застройщику в периметре застройки жилого комплекса

 

6.38. Озеленение двора кустарниками и деревьями

Комментарий: нет

 

6.39. Крупномерные деревья в озеленении (от 3 м высотой), на 1 га незастроенной территории ЖК

Комментарий: нет

 

6.40. Видовое разнообразие крупномерных деревьев

Комментарий: нет

 

6.41. Автополив и иные способы регулирования влаги

Комментарий: нет

 

6.42. Озелененная территория с ландшафтным дизайном

Комментарий: нет

 

6.43. Искусственный водный объект (фонтан, водопад, пруд, ручей и пр.)

Комментарий: нет

 

6.44. Дворовая спортплощадка workout

Комментарий:

1) значение «да, уникальные или высокотехнологичные решения» учитывается для спортплощадок, разработанных специально для конкретного жилого комплекса (не из каталога производителя). Застройщик должен обосновать ценность специально разработанных решений (функциональность, безопасность, разнообразие тренировок, визуализация и пр.)

 

6.45. Разнообразие игровых функций для детей младшего возраста

Комментарий: нет

 

6.46. Преимущественное место размещения зон для детей младшего возраста и подросткового возраста

Комментарий: нет

 

6.47. Малые архитектурные формы (уличная мебель)

Комментарий: нет

 

6.48. Арт-объекты (преобладание архитектурной функции)

Комментарий: нет

 

6.49. Зона выгула собак

Комментарий:                                                                     

1) зона должна быть расположена вне дворового пространства

2) зона может быть расположена в периметре застройки жилого комплекса либо построена застройщиком на общественной территории в радиусе 300 м

 

6.50. Специализированная площадка для массовых мероприятий

Комментарий:

1) стационарная сцена или амфитеатр

2) наличие не менее 50 стационарных посадочных мест

3) доступ для подключения электрооборудования

 

6.51. Оборудованная зона для пикника

Комментарий:

1) наличие общественного инвентаря: пледы, циновки, коврики, настилы, шезлонги, раскладные кресла, пуфы, зонтики

 

6.52. Многоуровневое освещение

Комментарий:

1) уровни освещения дворового пространства: на уровне земли (подсветка газонов и кустарников), на уровне от 1,5 до 2 м (подсветка некрупных деревьев), на уровне 3 м и выше (подсветка от дворовых фонарей)

 

 7. Параметры группы «Безопасность»

7.53. Сотрудник консьерж-сервиса в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

7.54. Огороженная территория (двор и дворовые подъезды)

Комментарий: нет

 

7.55. КПП на всех въездах

Комментарий: нет

 

7.56. Пункт охраны

Комментарий: нет

 

7.57. Класс умного МКД

Комментарий:

1) жилой комплекс должен пройти оценку (анкетирование) по методологии присвоения классов умных МКД. Фактом прохождения оценки считается включение жилого комплекса в публичный Реестр умных новостроек по ссылке

2) для присвоения класса умной новостройки и включения в реестр необходимо обращаться по e-mail: avs@erzrf.ru (услуга бесплатная).

 

 8. Параметры группы «Инфраструктура для массового отдыха»

8.58. Внеквартальная благоустроенная зеленая зона в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности

2) площадь зеленой зоны не менее 0,5 га

3) застройщик должен внести вклад в создание указанной зеленой зоны.

 

8.59. Внеквартальные площадки для активного отдыха (детские игры, массовые мероприятия)

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности

2) застройщик должен внести вклад в создание указанной площадки

 

8.60. Водоем в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности

 

8.61. Благоустроенная набережная в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности

 

8.62. Благоустроенный пляж в шаговой доступности

Комментарий:

1) оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 2 км пешей доступности

 

8.63. Театры, музеи, культурно-досуговые центры

Комментарий:

1). оценка производится по сервису «Яндекс.Карты» в радиусе 3 км пешей доступности

 

 9. Параметры группы «Вредные воздействия, неблагоприятное соседство»

9.64. Источник шума

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 0,2 км — многополосная дорога (от 4 полос) и 0,5 км — железная дорога

 

9.65. Источник вибрации

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 0,2 км на наличие железнодорожных путей, трамвайных путей, станций метро неглубокого заложения

 

9.66. Источник магнитных полей

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 0,2 км на наличие высоковольтных линий электропередачи

 

9.67. Источник загрязнения воздуха/неприятного запаха

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 3 км на наличие мусорных свалок/полигонов, очистных сооружений, предприятий, являющихся источниками выбросов и пр.

 

9.68. Рядом АЗС

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 0,15 км

 

9.69. Кладбище

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 1 км

 

9.70. СИЗО/тюрьма

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 1 км.

 

9.71. Психдиспансер

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 1 км

 

9.72. Наркобольница

Комментарий:

1) радиус оценки по сервису «Яндекс.Карты»: 1 км

 

 10. Параметры группы «Архитектура, фасады»

10.73. Разновысотные дома

Комментарий:

1) этажность домов оценивается согласно п. 9.2.20 проектной декларации по следующим видам:

1—4 этажа — вид этажности «малоэтажные дома»

5—8 этажей — вид этажности «среднеэтажные дома»

9—18 этажей — вид этажности «многоэтажные дома»

19—24 этажа — вид этажности «дома повышенной этажности»

25+этажей — вид этажности «высотные дома»

Пример. 3 дома, имеющие этажность 9, 12, 15 этажей, не будут считаться разновысотными в составе жилого комплекса, т. к. они соответствуют одному виду этажности — «многоэтажные дома 9—18 этажей».

 

10.74. Гармоничный перепад высот секций

Комментарий: нет

 

10.75. Гармоничный фронтальный перепад фасада или изгиб основной стены фасада

Комментарий: нет

 

10.76. Разнообразие фасадов (отсутствие повторяющихся фасадов, превращающих застройку в монотонную)

Комментарий: нет

 

10.77. Улучшенная облицовка фасада

Комментарий: нет

 

10.78. Наличие элементов декора или микромассинга на фасаде

Комментарий: нет

 

10.79. Архитектурная подсветка фасадов

Комментарий: нет

 

10.80. Места под внешние блоки кондиционеров

Комментарий: нет

 

10.81. Дренаж для AirCo в фасаде дома или предустановленная система дренажа

Комментарий: нет

 

10.82. Водосточные трубы спрятаны до ливневки

Комментарий: нет

 

 11. Параметры группы «Входные группы, подъезды, МОП»

11.83. Сквозные подъезды

Комментарий: нет

 

11.84. Вход в подъезд на уровне тротуара

Комментарий: нет

 

11.85. Гарантия отсутствия наледи перед входом

Комментарий:

1) засчитывается при наличии системы подогрева на площадке перед входом в подъезд и/или на ступенях (при наличии)

 

11.86. Заглубленный вход в подъезд

Комментарий: нет

 

11.87. Прозрачные входные двери

Комментарий: нет

 

11.88. Индивидуальный дизайн входных групп

Комментарий: нет

 

11.89. Панорамное остекление тамбура или холла входной группы

Комментарий: нет

 

11.90. Наличие мест хранения колясок и велосипедов

Комментарий: нет

 

11.91. Раздельные колясочные и велосипедные

Комментарий: нет

 

11.92. Лапомойка в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

11.93. Грязезащитное покрытие в тамбуре подъезда, утопающее в полу

Комментарий: нет

 

11.94. Помещение или холл для гостей в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

11.95. Зона общедоступного коворкинга для жильцов в помещениях дома

Комментарий:

1) засчитывается при наличии от трех общедоступных оборудованных (стол, стул, электрическая розетка) рабочих мест

 

11.96. Общедоступная детская зона для жильцовв помещениях дома

Комментарий:

1) засчитывается в дополнение к наземной детской зоне

 

11.97. Общедоступная спортивная зона для жильцов в помещениях дома

Комментарий:

1) засчитывается в дополнение к наземной спортивной зоне

 

11.98. Общественное пространство на кровле дома

Комментарий: нет

 

11.99. Санузел в большинстве подъездов с доступом для жильцов

Комментарий: нет

 

11.100. Выделенная зона для почтовых ящиков

Комментарий:

1) засчитывается, если зона почтовых ящиков расположена вне пешеходных путей в МОП, а также имеется возможность поставить сумки на специально оборудованное место

 

11.101. Встроенная емкость для спама

Комментарий: нет

 

11.102. Подъездные окна с повышенными шумо- и теплоизоляционными свойствами

Комментарий:

Шумоизоляционные свойства

Повышенные шумоизоляционные свойства окон учитываются при классе от А до В включительно.

Теплоизоляция:

Повышенные теплоизоляционные свойства окон учитываются при классе от А1 до В1 включительно.

 

11.103. Покрытие пола в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

11.104. Покрытие стен в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

11.105. Навигация по подъезду

Комментарий: нет

 

11.106. Инженерные ниши утоплены в стене

Комментарий: нет

 

 12. Параметры группы «Лифты»

12.107. Количество квартир на 1 лифт в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

12.108. Минимальная грузоподъемность используемых лифтов

Комментарий: нет

 

12.109. Минимальная высота потолка используемых лифтов

Комментарий: нет

 

12.110. Минимальный проем дверей используемых лифтов

Комментарий: нет

 

12.111. Плавность хода лифта обеспечена роликовыми башмаками направляющих и противовесом

Комментарий: нет

 

12.112. Индивидуальный дизайн кабин лифтов

Комментарий: нет

 

12.113. Бренд оборудования лифта

Комментарий: нет

 

12.114. Наличие сервисного лифта

Комментарий: нет

 

 13. Параметры группы «Инженерные системы»

13.115. Система отопления

Комментарий: нет

 

13.116. Разводка коммуникаций отопления

Комментарий: нет

 

13.117. Отопительные приборы скрыты в полу или стене

Комментарий: нет

 

13.118. Выбор интернет-операторов

Комментарий: нет

 

13.119. Высокоскоростной бесперебойный интернет в каждой квартире по технологии GPON

Комментарий: нет

 

13.120. Вентиляция

Комментарий: нет

 

13.121. Место размещения мусора жильцами

Комментарий: нет

 

13.122. Раздельный сбор ТБО

Комментарий: нет

 

13.123. Дополнительная очистка воды в доме

Комментарий: нет

 

 14. Параметры группы «Среда для маломобильных граждан»

14.124. Просторные входные группы

Комментарий:

1)засчитывается, если входная группа по площади не менее 5x5 м

 

14.125. Низкие поручни и кнопки в лифте

Комментарий:

1) засчитывается, если поручни не выше 0,85 м, кнопки не выше 1,42 м

 

14.126. Тактильная плитка и направляющие на тротуарах

Комментарий: нет

 

14.127. Уклоны для съезда на коляске

Комментарий: нет

 

14.128. Отсутствие бордюров при движении по дворовой территории

Комментарий: нет

 

14.129. Разделение пешеходных и автомобильных потоков

Комментарий: нет

 

14.130. Бесплатные общественные парковочные места для инвалидов

Комментарий: нет

 

 15. Параметры группы «Энергоэффективность»

15.131. Класс энергоэффективности

Комментарий: нет

 

15.132. Рекуперация энергии

Комментарий: нет

 

15.133. Возобновляемые источники энергии

Комментарий: нет

 

 16. Параметры группы «Потребительские особенности дома и квартир»

16.134. Количество квартир на этаже в большинстве подъездов

Комментарий: нет

 

16.135. Возможность приобретения кладовых

Комментарий: нет

 

16.136. Отделка большинства квартир

Комментарий: нет

 

16.137. Высота потолков квартир (от плиты до плиты)

Комментарий: нет

 

16.138. Панорамные виды из окон

Комментарий:

1) засчитывается при доминировании этажей с панорамными видами в общей этажности дома (окна не должны перекрываться иными объектами)

 

16.139. Гардеробное помещение в большинстве квартир

Комментарий: нет

 

16.140. Количество санузлов в квартирах с двумя и более спальнями

Комментарий: нет

 

16.141. Квартиры с видовыми террасами

Комментарий: нет

 

16.142. Квартиры с террасами на первых этажах

Комментарий: нет

 

16.143. Большие окна в большинстве квартир

Комментарий: нет

 

16.144. Наличие отдельных этажей с панорамными окнами

Комментарий: нет

 

16.145. Квартирные окна с повышенными шумо- и теплоизоляционными свойствами

Комментарий:

Шумоизоляционные свойства

Повышенные шумоизоляционные свойства окон учитываются при классе от А до В включительно.

Теплоизоляция:

Повышенные теплоизоляционные свойства окон учитываются при классе от А1 до В1 включительно.

16.146. Глубина подоконника, м

Комментарий: нет

 

16.147. Обустройство лоджий (балконов)

Комментарий: нет

 

16.148. Глубина лоджий (балконов)

Комментарий: нет

 

 17. Параметры группы «Клиентский сервис»

17.149. Trade in

Комментарий: нет

 

17.150. Управляющая компания

Комментарий: нет

 

17.151. Прайс-лист с ценами на квартиры на сайте

Комментарий: нет

 

17.152. Планировка каждой квартиры на сайте

Комментарий: нет

 

17.153. Онлайн-подбор программы ипотеки не менее чем по 3 фильтрам (сумма, срок, первоначальный взнос)

Комментарий: нет

 

17.154. Онлайн-заявка на ипотеку не менее чем в 5 банков

Комментарий: нет

 

17.155. Онлайн-заключение ДДУ с использованием УКЭП

Комментарий: нет

 

17.156. Онлайн-регистрация права собственности на построенную квартиру

Комментарий: нет

 

17.157. Онлайн-видео хода строительства на сайте или в мобильном приложении

Комментарий: нет

 

17.158. Демонстрационные квартиры (шоурумы)

Комментарий: нет

 

 18. Параметры группы «Параметры застройки»

18.159. Комплексность строительства

Комментарий: нет

 

18.160. Большинство помещений на первых этажах с выходом на улицу — нежилые

Комментарий: нет

 

18.161. Редевелопмент территории (масштабный снос существующих объектов)

Комментарий:

1) для значения «жилая застройка»:

- до 200 тыс. чел. — 2 га и 20 домовладений

- до 500 тыс. чел. — 3 га и 30 домовладений

- до 1 млн чел — 4 га и 40 домовладений

- более 1 млн чел. — 5 га и 50 домовладений

 

18.162. Сохранение объектов культурного наследия на территории ЖК

Комментарий: нет

 

18.163. Статус большинства жилых единиц

Комментарий: нет

 

18.164. Средняя этажность в жилом комплексе, этажей

Комментарий: нет

 

18.165. Доля озеленения в территории общего пользования

Комментарий: нет

   

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Описание проекта портала ЕРЗ.РФ «ТОП новостроек»

Лидеры ТОП новостроек по потребительским качествам на 1 октября 2024 года сменились в России, а также в Ивановской, Калининградской, Липецкой и Орловской областях, республиках Бурятия, Дагестан, Северная Осетия — Алания и Донецкой Народной Республике

ЖК Макаровский квартал от застройщика УГМК-Застройщик возглавил ТОП новостроек России по потребительским качествам на 1 октября 2024 года

Стартовал прием заявок на участие в премии новостроек ТОП ЖК–2025

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Лидеры ТОП новостроек по потребительским качествам на 1 августа 2024 года сменились в республиках Алтай, Башкортостан, Дагестан, Крым и в Саратовской области