Свой взгляд на новую веху в истории ипотеки, связанную с цифровизацией всего процесса оформления сделки, представила на страницах портала ЕРЗ.РФ ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения  Радмила КУДЮШЕВА (ООО «ТехноКад», разработчик профильных программных решений).

 

Фото: www.tengrinews.kz

 

Перевод рынка ипотеки в электронный формат относится к числу основных стратегических задач жилищной политики государства. Согласно федеральному проекту «Ипотека», реализуемому в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», такая мера направлена на создание условий и возможностей для приобретения либо строительства гражданами доступного жилья.

Новый формат позволит, с одной стороны, снизить риски в ипотечном кредитовании для граждан, с другой — сократить издержки на выдачу кредитов для банков.

В истории цифровизации ипотечных сделок с недвижимостью прослеживается поэтапный переход от относительно тривиальных регистрируемых сделок к более интегрированным с использованием дистанционных, в том числе «облачных», IT-сервисов.

Первые зарегистрированные электронные сделки, отправленные финансово-кредитными организациями (нашими клиентами), характеризовались минимальным количеством участников, поэтому не требовали создания дополнительных форм заявлений. К примеру, для «Погашения регистрационной записи об ипотеке», которое по сути не относится к регистрационным действиям, в отдельных случаях достаточно подать заявление от банка (залогодержателя) и подписать такое заявление электронной подписью представителя данного банка (залогодержателя).

В последующем с широким развитием и адаптацией технических решений объем ипотечных операций увеличивается как за счет проведения электронных сделок с недвижимостью с участием несколько сторон, так и за счет активного перехода банковского сектора на экосистемный подход к обслуживанию клиентов.

Однако до относительно недавних времен основным барьером для полного перехода рынка ипотечного кредитования в электронный формат оставалось наличие документарной (бумажной) формы закладной.

Отсутствие нормативно-правовой основы, регламентирующей порядок использования и требования к электронной закладной, которая необходима для реализации оборота новой формы закладной, принуждало заявителя лично обращаться в МФЦ, несмотря на то, что заявления на государственную регистрацию прав и все документы были представлены в Росреестр в электронном виде.

 

 

Понятие об электронной закладной и возможность ее оформления введены Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 01.07.2018.

Однако только в августе 2018 года впервые были опубликованы приказы (приказ Минэкономразвития России от 25.04.2018 № 226, приказ Минэкономразвития России от 26.04.2018 № 231), позволяющие реализовать оборот бездокументарной формы закладной.

После внесения поправок в нормативные акты банки все еще не торопились воспользоваться возможностью оформления электронной версии закладной. Причиной тому является сложность в новой принципиально отличающейся технологии электронного документооборота закладной.

Относительно установленного порядка оформления электронной закладной необходимо выделить следующее. Электронная закладная составляется залогодателем (должником) и залогодержателем на едином портале государственных услуг или на официальном сайте органа регистрации прав либо с применением других информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в виде XML-документа с использованием XML-схем и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя.

Настоящая форма электронной закладной и требования к ее заполнению утверждены Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0203.

Далее составленный электронный документ направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной (Приказ Росреестра от 23.06.2020 № П/0210). Данное заявление направляется в орган регистрации прав также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя при регистрации ипотеки на основании договора, а в случае регистрации ипотеки в силу закона -  в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.

 

 

В практической действительности процедура регистрации электронной закладной осуществляется следующим образом. Составленный и подписанный согласно установленным требованиям «макет» закладной вместе с приложениями направляется по отдельному специальному каналу взаимодействия в орган регистрации прав.

После успешной проверки указанных сведений Росреестр выгружает Протокол проверки целостности пакета с подготовленной электронной закладной и полный архив файлов по направленному пакету документов. Далее проверенная электронная закладная и архив документов вместе с заявлением о выдаче электронной закладной снова направляются в Росреестр.

Электронная закладная, подписанная электронной подписью государственного регистратора, передается на хранение с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в указанный в закладной депозитарий.

По итогу проведенная государственная регистрация электронной закладной удостоверяется посредством проставления специальной регистрационной надписи (штампа) на документе и подписывается электронной подписью регистратора. Для удобства идентификации подтверждения проведенной сделки в наших программных продуктах обеспечена визуализация такого штампа на документе, выражающем содержание сделки.

 

 

Ранее долгое отсутствие описания XML-схем в публичном доступе было основным препятствием для начала реализации электронного оборота.

Сегодня сложность массового оборота закладной, прежде всего как ценной бездокументарной бумаги, состоит в том, что пока сам процесс взаимодействия между всеми участниками «Заемщик – Банк – Росреестр – Депозитарий» еще полностью не отлажен. Необходимы одновременно как настройка собственных IT-систем, так и наличие доступа к системам и каналам взаимодействия Росреестра.

Дополнительно требуются совершенствование системы депозитарного учета электронных закладных, а также оптимизация работ каналов междепозитарного взаимодействия, поскольку хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывается документ во внешнем депозитарии.

Также еще не апробирован механизм внесения изменений в электронную закладную, в том числе ввиду отсутствия правоприменительной практики.

Несмотря на существующие особенности внедрения сложного технологического процесса электронного оборота закладной и на незначительные риски ее эксплуатации, абсолютная цифровизация ипотечных сделок несомненно обладает массой преимуществ. 

 

 

Очевидно, что с появлением возможности электронной регистрации закладной срок оформления документов существенно сократился. Клиентам нет необходимости лично посещать офисы МФЦ. При погашении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.

Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а Росреестр, в свою очередь, направляет в депозитарий, где хранится электронная закладная, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанное уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной.

Немаловажным преимуществом электронной формы закладной является и то, что такую закладную невозможно потерять, она не требует физической транспортировки и передвижений.

Также можно добавить, что при использовании информационных технологий взаимодействия финансово-кредитной организации с органом регистрации прав заявители освобождаются от необходимости уведомления Росреестра о проведении сделки на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в случае перехода права собственности на объект недвижимости. При этом раскрытие аккредитива после проведения государственной регистрации сделки осуществляется автоматически.

Правильный выбор программного обеспечения, необходимого для оптимизации бизнес-процессов банка – ключевая задача, которая позволит финансовой организации существенно повысить эффективность работы. Грамотная цифровизация бизнес-процессов банка способствует не только сокращению операционных расходов, уменьшению трудозатрат, но и повышению конкурентоспособности банка особенно в условиях пандемии.

 

Фото: www.ivnovostroiki.ru

 

В частности, при выборе программного продукта либо цифровой платформы для онлайн-взаимодействия банка с органом регистрации прав предлагаем обратить внимание на следующие основные критерии.

Соответствие конкретной задаче – взаимодействие с Росреестром для совершения сделок с недвижимостью в электронном виде. Первоочередно важно выбирать не «модный» продукт, а программное решение для поставленной задачи (проблемы).

Опыт разработчика (поставщика продукта). Следует обратить внимание на то, есть ли в числе клиентов поставщика финансово-кредитные организации, которые уже работают с заинтересовавшим программным продуктом. Наличие опыта запуска собственных цифровых продуктов согласно потребностям банка.

Безопасность продукта. Предлагаемая поставщиками программа должна обеспечивать безопасность данных, а также возможность настройки доступов.

Возможность интеграции системы. Эффективная интеграция систем позволяет повысить производительность труда и конкурентное преимущество компании.

Простота. Интуитивно понятный пользовательский интерфейс программы значительно сокращает время операционных процессов.

Сервис. Качественная техническая поддержка и оперативное послепродажное обслуживание (сопровождение) программного обеспечения является, пожалуй, показательным критерием профессионального уровня компании поставщика.

В условиях активного перехода на экосистемную модель работы банков особую актуальность приобретает возможность реально увеличить свой доход путем предоставления современных альтернативных услуг за счет IT-сервисов. Грамотно подобранное и качественно настроенное программное решение должно обязательно давать положительный экономический эффект в финансово-кредитной деятельности организаций.

 

 

Радмила КУДЮШЕВА (на фото), ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения ООО «ТехноКад»

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Депозитарий Банка ДОМ.РФ принял первую электронную закладную в рамках правительственного эксперимента по цифровизации ипотеки

Все отделения Сбера переведены на выпуск электронных закладных

В России состоялся крупнейший в истории выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных электронными закладными

Росреестр напомнил о необходимости внесения данных о кредитных каникулах в закладную

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб. 

Сбербанк перешел на оформление электронных закладных при регистрации ипотечных сделок

ДОМ. РФ и «Российский капитал» провели первые сделки с оформлением электронных закладных

Электронная ипотечная закладная начнет действовать с 1 июля 2018 года

Закон об электронной закладной при ипотеке будет принят сегодня

Как Profitbase помог девелоперу автоматизировать работу менеджеров и перевести процесс бронирования в онлайн: кейс внедрения цифровой экосистемы на старте продаж умного города.

 

 

Умному городу — умные продажи

Девелопер хотел автоматизировать весь клиентский путь до бронирования квартиры и работу менеджера с заявками. Поэтому рассматривал несколько решений, но остановился на Profitbase.

«Когда мы планировали запустить продажи, на рынке было не так много продуктов с личными кабинетами и онлайн-бронированием. И Profitbase оказался наиболее подходящим игроком на рынке», — обратная связь от девелопера.

 

Управление заявками

В первую очередь внедрили Profitbase CRM на базе Bitrix24 для работы отдела продаж и колл-центра.

Когда клиент оставляет заявку на квартиру, CRM сохраняет информацию о клиенте, источнике сделки и о самом лоте.

 

 

Если клиенту удобно выбрать квартиру вместе с менеджером, то менеджер использует прямо в CRM те же шахматку и фасады, как на сайте, чтобы проконсультировать клиента и добавить лот в сделку без обращения к сторонним таблицам и прайсам.

 

Онлайн-бронирование

Затем подключили Онлайн-бронирование квартир с Личным кабинетом покупателя, чтобы клиенты выбирали квартиру, загружали документы и отслеживали статус заявки онлайн.

 

 

После теста сервиса застройщик подключил платное бронирование. В модуль уже встроен сервис эквайринга для онлайн-оплаты, поэтому для работы застройщику оставалось только настроить правила и условия бронирования.

В итоге за последний год работы онлайн-бронирования девелопер получил 4 407 бронирований. И из них оплаченных заявок на бронирование — 431.

 

Интерактивный каталог лотов

Представление лотов на сайте взял на себя Смарт-каталог. Девелопер сам использует инструмент, чтобы загружать рендеры и квартиры на сайт.

Теперь потенциальные клиенты выбирают дом в интерактивном каталоге, а затем оставляют заявку на квартиру прямо из карточки лота.

 

 

«Смарт-каталог удобен тем, что его можно установить на разные лендинги и сайты, и они достаточно быстро индексируются», — обратная связь от девелопера.

 

Смарт-каталог стал основным источником заявок. Доля заявок каталога относительно других источников — 60%.

 

Автообновление классифайдов

По данным Яндекса, онлайн-доски объявлений в Московском регионе занимают 48% пользовательского трафика.

Поэтому, чтобы лоты застройщика привлекали больше заявок, внедрили экспорт фидов на Домклик, Циан, Авито, N1, и Яндекс Недвижимость.

 

 

Все свободные лоты публикуются на порталах после загрузки, а проданные лоты снимаются системой автоматически. Также Экспорт данных умеет обновлять статусы, цены, акции, описания и контент на площадках сразу после обновления информации в аккаунте Profitbase.

 

Город продает себя сам

Покупка квартиры в умном городе тоже стала «умной». Сейчас потенциальные покупатели знакомятся с объектами в Смарт-каталоге, бронируют квартиру онлайн и отслеживают статус сделки в личном кабинете. Большинство покупателей не пересекаются с менеджером до заявки с оплаченным бронированием.

 

«Застройщику не стать конкурентоспособным без онлайн-инструментов», — обратная связь от девелопера

 

Менеджеры сразу начали работу с CRM, поэтому не столкнулись с дублями заявок и потерянными файлами Excel. Отделы продаж и колл-центр работают в единой логике с соблюдением установленных бизнес-процессов.

 

Следующий шаг — умные цены

До конца 2026 года застройщик введет в эксплуатацию еще больше домов. Во многих из них будет свыше 100 квартир.

Чтобы управление ценами не занимало все рабочее время аналитика, помогать работать с ценами будет Динамическое ценообразование Profitbase. Система начнет работать с алгоритмов по вымываемости. И постепенно будет подключаться новый алгоритм по эластичности жилого фонда.

 

 

Сделайте продажи новостройки умными уже сейчас: узнайте, как подключить экосистему Profitbase «под ключ».

 

Реклама. ООО «Бизерра.ру» .  ИНН: 6670348115

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Plus Development запустили продажи ЖК с нуля за два месяца: кейс Profitbase

Динамическое ценообразование: тренд или инструмент, помогающий заработать?

Внедрение CRM: возможно ли безболезненно автоматизировать коммерческий блок девелопера