Свой взгляд на новую веху в истории ипотеки, связанную с цифровизацией всего процесса оформления сделки, представила на страницах портала ЕРЗ.РФ ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения  Радмила КУДЮШЕВА (ООО «ТехноКад», разработчик профильных программных решений).

 

Фото: www.tengrinews.kz

 

Перевод рынка ипотеки в электронный формат относится к числу основных стратегических задач жилищной политики государства. Согласно федеральному проекту «Ипотека», реализуемому в рамках национального проекта «Жилье и городская среда», такая мера направлена на создание условий и возможностей для приобретения либо строительства гражданами доступного жилья.

Новый формат позволит, с одной стороны, снизить риски в ипотечном кредитовании для граждан, с другой — сократить издержки на выдачу кредитов для банков.

В истории цифровизации ипотечных сделок с недвижимостью прослеживается поэтапный переход от относительно тривиальных регистрируемых сделок к более интегрированным с использованием дистанционных, в том числе «облачных», IT-сервисов.

Первые зарегистрированные электронные сделки, отправленные финансово-кредитными организациями (нашими клиентами), характеризовались минимальным количеством участников, поэтому не требовали создания дополнительных форм заявлений. К примеру, для «Погашения регистрационной записи об ипотеке», которое по сути не относится к регистрационным действиям, в отдельных случаях достаточно подать заявление от банка (залогодержателя) и подписать такое заявление электронной подписью представителя данного банка (залогодержателя).

В последующем с широким развитием и адаптацией технических решений объем ипотечных операций увеличивается как за счет проведения электронных сделок с недвижимостью с участием несколько сторон, так и за счет активного перехода банковского сектора на экосистемный подход к обслуживанию клиентов.

Однако до относительно недавних времен основным барьером для полного перехода рынка ипотечного кредитования в электронный формат оставалось наличие документарной (бумажной) формы закладной.

Отсутствие нормативно-правовой основы, регламентирующей порядок использования и требования к электронной закладной, которая необходима для реализации оборота новой формы закладной, принуждало заявителя лично обращаться в МФЦ, несмотря на то, что заявления на государственную регистрацию прав и все документы были представлены в Росреестр в электронном виде.

 

 

Понятие об электронной закладной и возможность ее оформления введены Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 01.07.2018.

Однако только в августе 2018 года впервые были опубликованы приказы (приказ Минэкономразвития России от 25.04.2018 № 226, приказ Минэкономразвития России от 26.04.2018 № 231), позволяющие реализовать оборот бездокументарной формы закладной.

После внесения поправок в нормативные акты банки все еще не торопились воспользоваться возможностью оформления электронной версии закладной. Причиной тому является сложность в новой принципиально отличающейся технологии электронного документооборота закладной.

Относительно установленного порядка оформления электронной закладной необходимо выделить следующее. Электронная закладная составляется залогодателем (должником) и залогодержателем на едином портале государственных услуг или на официальном сайте органа регистрации прав либо с применением других информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав в виде XML-документа с использованием XML-схем и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя.

Настоящая форма электронной закладной и требования к ее заполнению утверждены Приказом Росреестра от 17.06.2020 № П/0203.

Далее составленный электронный документ направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной (Приказ Росреестра от 23.06.2020 № П/0210). Данное заявление направляется в орган регистрации прав также в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (должника) и залогодержателя при регистрации ипотеки на основании договора, а в случае регистрации ипотеки в силу закона -  в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью залогодержателя или залогодателя.

 

 

В практической действительности процедура регистрации электронной закладной осуществляется следующим образом. Составленный и подписанный согласно установленным требованиям «макет» закладной вместе с приложениями направляется по отдельному специальному каналу взаимодействия в орган регистрации прав.

После успешной проверки указанных сведений Росреестр выгружает Протокол проверки целостности пакета с подготовленной электронной закладной и полный архив файлов по направленному пакету документов. Далее проверенная электронная закладная и архив документов вместе с заявлением о выдаче электронной закладной снова направляются в Росреестр.

Электронная закладная, подписанная электронной подписью государственного регистратора, передается на хранение с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в указанный в закладной депозитарий.

По итогу проведенная государственная регистрация электронной закладной удостоверяется посредством проставления специальной регистрационной надписи (штампа) на документе и подписывается электронной подписью регистратора. Для удобства идентификации подтверждения проведенной сделки в наших программных продуктах обеспечена визуализация такого штампа на документе, выражающем содержание сделки.

 

 

Ранее долгое отсутствие описания XML-схем в публичном доступе было основным препятствием для начала реализации электронного оборота.

Сегодня сложность массового оборота закладной, прежде всего как ценной бездокументарной бумаги, состоит в том, что пока сам процесс взаимодействия между всеми участниками «Заемщик – Банк – Росреестр – Депозитарий» еще полностью не отлажен. Необходимы одновременно как настройка собственных IT-систем, так и наличие доступа к системам и каналам взаимодействия Росреестра.

Дополнительно требуются совершенствование системы депозитарного учета электронных закладных, а также оптимизация работ каналов междепозитарного взаимодействия, поскольку хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывается документ во внешнем депозитарии.

Также еще не апробирован механизм внесения изменений в электронную закладную, в том числе ввиду отсутствия правоприменительной практики.

Несмотря на существующие особенности внедрения сложного технологического процесса электронного оборота закладной и на незначительные риски ее эксплуатации, абсолютная цифровизация ипотечных сделок несомненно обладает массой преимуществ. 

 

 

Очевидно, что с появлением возможности электронной регистрации закладной срок оформления документов существенно сократился. Клиентам нет необходимости лично посещать офисы МФЦ. При погашении в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.

Поскольку электронная закладная хранится в электронном депозитарии, банк как законный владелец закладной, самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, а Росреестр, в свою очередь, направляет в депозитарий, где хранится электронная закладная, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Указанное уведомление является основанием для прекращения хранения электронной закладной.

Немаловажным преимуществом электронной формы закладной является и то, что такую закладную невозможно потерять, она не требует физической транспортировки и передвижений.

Также можно добавить, что при использовании информационных технологий взаимодействия финансово-кредитной организации с органом регистрации прав заявители освобождаются от необходимости уведомления Росреестра о проведении сделки на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, в случае перехода права собственности на объект недвижимости. При этом раскрытие аккредитива после проведения государственной регистрации сделки осуществляется автоматически.

Правильный выбор программного обеспечения, необходимого для оптимизации бизнес-процессов банка – ключевая задача, которая позволит финансовой организации существенно повысить эффективность работы. Грамотная цифровизация бизнес-процессов банка способствует не только сокращению операционных расходов, уменьшению трудозатрат, но и повышению конкурентоспособности банка особенно в условиях пандемии.

 

Фото: www.ivnovostroiki.ru

 

В частности, при выборе программного продукта либо цифровой платформы для онлайн-взаимодействия банка с органом регистрации прав предлагаем обратить внимание на следующие основные критерии.

Соответствие конкретной задаче – взаимодействие с Росреестром для совершения сделок с недвижимостью в электронном виде. Первоочередно важно выбирать не «модный» продукт, а программное решение для поставленной задачи (проблемы).

Опыт разработчика (поставщика продукта). Следует обратить внимание на то, есть ли в числе клиентов поставщика финансово-кредитные организации, которые уже работают с заинтересовавшим программным продуктом. Наличие опыта запуска собственных цифровых продуктов согласно потребностям банка.

Безопасность продукта. Предлагаемая поставщиками программа должна обеспечивать безопасность данных, а также возможность настройки доступов.

Возможность интеграции системы. Эффективная интеграция систем позволяет повысить производительность труда и конкурентное преимущество компании.

Простота. Интуитивно понятный пользовательский интерфейс программы значительно сокращает время операционных процессов.

Сервис. Качественная техническая поддержка и оперативное послепродажное обслуживание (сопровождение) программного обеспечения является, пожалуй, показательным критерием профессионального уровня компании поставщика.

В условиях активного перехода на экосистемную модель работы банков особую актуальность приобретает возможность реально увеличить свой доход путем предоставления современных альтернативных услуг за счет IT-сервисов. Грамотно подобранное и качественно настроенное программное решение должно обязательно давать положительный экономический эффект в финансово-кредитной деятельности организаций.

 

 

Радмила КУДЮШЕВА (на фото), ведущий специалист отдела технической поддержки и сопровождения программного обеспечения ООО «ТехноКад»

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Депозитарий Банка ДОМ.РФ принял первую электронную закладную в рамках правительственного эксперимента по цифровизации ипотеки

Все отделения Сбера переведены на выпуск электронных закладных

В России состоялся крупнейший в истории выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных электронными закладными

Росреестр напомнил о необходимости внесения данных о кредитных каникулах в закладную

ДОМ.РФ и Сбербанк выпустили ипотечные облигации с электронными закладными на 1 млрд руб. 

Сбербанк перешел на оформление электронных закладных при регистрации ипотечных сделок

ДОМ. РФ и «Российский капитал» провели первые сделки с оформлением электронных закладных

Электронная ипотечная закладная начнет действовать с 1 июля 2018 года

Закон об электронной закладной при ипотеке будет принят сегодня

«Этажи Девелопмент» подтверждают свою экспертизу в области маркетинга и продаж жилых объектов, включая жилые комплексы премиум-класса. Примером успешного партнерства служат продажи квартир в ЖК Moments от FORMA, где они показали высокий результат, который превзошел все ожидания и еще раз подтвердил высокую конкурентоспособность компании.

 

 

Выйти в лидеры команде «Этажи Девелопмент» удалось даже несмотря на то, что Moments был первым проектом бизнес-класса, с которым она работала.

Столь впечатляющие результаты достигаются благодаря эффективной системе управления продажами и маркетингом, а также всей инфраструктуре крупнейшего в России и странах СНГ агентства недвижимости «Этажи».

 

 

В предыдущей статье и на сайте компании есть дополнительная информация о достижениях «Этажи Девелопмент» и принципах работы.

«Мы гордимся тем, что наша команда продолжает привносить инновации в систему продаж и маркетинга, обеспечивая стабильные результаты даже в условиях высоких требований бизнес-класса», — отмечает директор «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов (на фото ниже).

Он считает, что FORMA предоставляет возможность приобрести жилье по сбалансированной цене, делая проекты, такие как ЖК SOUL, не только инвестиционно привлекательными, но и качественными.

 

 

ЖК SOUL объединяет в себе качество, комфорт и доступность, а также сразу несколько важных премиальных атрибутов:

- ТОП-локация в районе Аэропорт (рядом со станцией метро Сокол);

- нетипичные планировки;

- дома в двух форматах: высотные башни с панорамными видами и среднеэтажные дома;

- объект культурного наследия;

- Изофабрика архитектора Георгия Гольца, которая будет восстановлена застройщиком и станет лабораторией новых смыслов и впечатлений для всей Москвы.

 

         

«Этажи Девелопмент» продолжают наращивать успех в сегментах «бизнес» и «комфорт», создавая эффективные системы управления продажами и маркетингом. Индивидуальный подход и экспертиза в каждом проекте позволяют достигать выдающихся результатов.

Каждый проект уникален и требует особого внимания к деталям. «Этажи Девелопмент» в сотрудничестве с FORMA продают не просто жилые комплексы, а образ жизни, отвечающий высоким стандартам аудитории.

«Сотрудничество "Этажи Девелопмент" и FORMA — это сила коллаборации двух лидеров в недвижимости, — подчеркивает Марсель Габдульманов. — Наша уникальная система продаж и маркетинга совмещается со сбытовой инфраструктурой "Этажи", создавая сильный альянс».

«Ожидаем, что благодаря устойчивым стратегиям и силе команды запуск пятого корпуса ЖК SOUL станет еще одним значимым этапом в совместном пути "Этажи Девелопмент" и FORMA», — заключил топ-менеджер.

  

СПРАВКА

«Этажи Девелопмент» — совместное предприятие агентства недвижимости «Этажи» и Центра продаж и маркетинга компании DeVision. «Этажи» — лидер среди агентств недвижимости на рынке РФ и СНГ, представленный в более чем 200 городах. DeVision 13 лет специализируется на ликвидном проектировании, брендинге, маркетинге и продажах.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга