Портал ЕРЗ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) обобщил вопросы, поступающие от застройщиков в связи с реформой системы саморегулирования. Настоящая публикация является экспертным мнением юристов НОЗА и портала ЕРЗ. 

 

1. Надо ли застройщику быть членом СРО

Для застройщика членство в СРО необходимо только в том случаях, если он самостоятельно выполняет строительные, изыскательские или проектные работы (ч. 3 ст. 47, ч. 5 ст. 48, ч.3.1 ст. 52, ч. 2 ст. 58 ГрК). При этом ограничение на сумму договора подряда (3 млн руб), установленное ч.2.1 ст. 52 ГрК, на застройщика не распространяется. Он должен быть членов СРО при любом объеме выполняемых самостоятельно работ. 

Членство в СРО требуется застройщику, если он намерен попробовать себя в качестве подрядчика по договорам, заключаемым с другим застройщиком (ч. 2 ст. 52 ГрК). Если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех млн руб., то членство в СРО не требуется (ч.2.1 ст. 52 ГрК).

Членство в СРО требуется застройщику, если он намерен попробовать себя в качестве технического заказчика, который уполномочен на выполнение соответствующих функций другим застройщиком (п. 22 ст. 1 ГрК).

2. Какая предусмотрена ответственность при выполнении работ без членства в СРО

Если застройщик будет выполнять строительные работы объемом более 3 млн руб. самостоятельно без членства в строительной СРО, то в этом случае на такую организацию госстройнадзор может наложить административный штраф в размере от 40 до 50 тыс. руб. (ч. 1 ст. 9.5.1. КоАП).

3. Какие еще меры воздействия побуждают к вступлению в СРО

При выполнении строительных работ без членства в СРО могут возникнуть проблемы при вводе объекта в эксплуатацию, т.к. определенные документы должны быть подписаны только лицами, которые внесены в Национальный реестр специалистов (НРС). Подробнее об этом в вопросе № 5.

Строительная организация, не являющаяся членом СРО, может быть не допущена к торгам на заключение договора строительного подряда.

4. Изменились ли финансовые условия членства в СРО

Изменилась структура компенсационных фондов СРО, в которые должен сделать отчисление член СРО. На смену одному компфонду с 1 июля законом предусматривается создание двух – компфонда возмещения вреда и компфонда обеспечения договорных обязательств. Решение о том, формировать второй компенсационный фонд или нет, принимают сами члены СРО в уведомительном порядке. Если не менее чем 30 членов СРО (для проектных и изыскательских СРО не менее 15-ти членов) подали заявление о намерении принимать участие в конкурсных процедурах закупок – соответствующий компфонд формируется. (п. 2 ч. 1, ч. 2, п.3 ч.3, ч.4 ст.55.4 ГрК). При этом уплачивать взносы в компфонд обеспечения договорных обязательств должны только те члены СРО, которые выразили намерение принимать участие в конкурсных процедурах. (п.1 ч. 7, п.2 ч.11 ст.55.6 ГрК).

Изменились и уровни ответственности. Если до вступления в силу поправок в Градкодекс минимальный уровень ответственности не превышал 10 млн. рублей и для его получения необходимо было внести 300 тыс. рублей, то с 1 июля минимальный уровень ответственности увеличивается до 60 млн.рублей. Минимальные взносы для этого уровня равны 100 тыс. руб. в компфонд возмещения вреда и 200 тыс. руб. в компфонд обеспечения договорных обязательств.

Самые высокие взносы предусмотрены для генподрядчиков уровня свыше 10 млрд руб. Для таких организаций минимальный взнос в первый компфонд равен 5 млн руб., а в фонд обеспечения договорных обязательств – 25 млн руб. (ст. 55.16 Грк).

Учитывая, что до 1 июля все СРО обязаны привести внутренние документы в соответствие с новыми законодательными требованиями, в большинстве СРО уже состоялись Общие собрания по внесению соответствующих изменений во внутренние документы о компенсационных фондах. Соответственно, большинство строительных организации уже имеют представление о необходимых объемах доплат.

Повышенные взносы в компфонд обеспечения договорных обязательств объясняются более высокими рисками осуществления выплат из такого компфонда по сравнению с компфондом возмещения вреда.

5. Изменились ли требования к кадрам члена СРО

К 1 июля каждый член СРО должен включить в соответствующий Национальный реестр специалистов (НРС) минимум двух специалистов, оформленных по основному месту работы (п. 2, ч.6 ст. 55.5 ГрК).

Эти специалисты для включения в НРС должны отвечать следующим требованиям (ч. 6 ст.55.5-1 ГрК):

• наличие профильного высшего образования, специальность или направление подготовки по которому соответствует перечню, утвержденному приказом Минстроя России от 06.04.2017 № 688/пр. Всего в перечне содержится 285 позиций строительных, проектных, изыскательских и смежных специальностей;
• наличие общего трудового стажа в области строительства не менее чем 10 лет, а также стажа работы в строительных организациях на инженерных должностях не менее 3-х лет;
• наличие повышения квалификации, которое необходимо проходить не реже одного раза в пять лет;
• наличие разрешения на работу (для иностранных граждан). Разрешения на работу гражданам Белоруссии, Казахстана, Киргизии и Армении не требуется (Договор о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года).

Порядок включения специалистов в НРС устанавливается соответствующими Национальными объединениями СРО. Так, в соответствии с Регламентом о порядке ведения Национального реестра специалистов в области строительства, утвержденным НОСТРОЙ, для включения в НРС требуется следующий пакет документов (пункты 7.7, 7.8 Регламента):

1) заявление о включении сведений в Национальный реестр специалистов, подпись на котором удостоверяется нотариально;

2) нотариально заверенная копия диплома о высшем образовании;

3) копия СНИЛС (для лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации – при наличии);

4) копия удостоверения о повышении квалификации или диплома о профессиональной подготовке;

5) копия трудовой книжки или выписка из трудовой книжки, заверенная текущим (последним) работодателем или нотариусом;

6) должностная инструкция или выписка из нее, заверенные работодателем (при необходимости подтверждения инженерного стажа);

7) копия разрешения на работу (для иностранных граждан);

8) оригинал (в том числе электронный документ, заверенный электронной подписью) или нотариальная копия справки о наличии (отсутствии) у Заявителя судимости и (или) факта его уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, полученной не ранее одного года до дня подачи заявления. Допускается предоставление справки в течение 3-х месяцев с момента направления Заявления о включении сведений в Национальный реестр специалистов в области строительства.

9) копии документов, подтверждающих изменение Заявителем фамилии.

6. Какие последствия с 1 июля возникают у члена СРО, не представившего сведения о двух специалистах в Национальный реестр

После 1 июля такие организации лишатся возможности выступать в роли генподрядчиков. Соответственно они не смогут принимать участие в конкурсных закупках. Это связано с тем, что генподрядные договоры, заключаемые с 1 июля, должны содержать реестровые номера специалистов, силами которых обеспечивается выполнение работ. То же касается подписания актов выполненных работ.

Также предусмотрена административная ответственность организации, осуществляющей строительство по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров, в случае, если ее сотрудник не внесен в НРС. Штраф в размере от 30 до 40 тыс. руб. А при повторном нарушении – вплоть до приостановки деятельности компании на срок до 90 суток (ч. 2 статьи 9.5.1. КоАП).

Кроме того, несоответствие требований к членству в СРО может привести к исключению организации из членов СРО, и соответственно лишению права выполнять работы в области строительства.

7. Сохранился ли экстерриториальный принцип членства в СРО

Для членов строительных СРО – не сохранится. Для них c 1 июля доступно вступление только в те СРО, которые зарегистрированы в том же субъекте Федерации, что и сама организация (п.1 ч.3 ст. 55.4 ГрК, ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 372-ФЗ). Исключение составляют организации из регионов, в которых по состоянию на 1 апреля 2017 года СРО отсутствуют. Для этой категории организаций законом допускается членство в СРО соседнего субъекта Федерации, имеющего общую границу с регионом регистрации компании. Также экстерриториальный принцип допускается для иностранных компаний (п.2 ч.3 ст.6 Федерального закона № 373-ФЗ).

Для членов изыскательских и проектных СРО условия членства не изменились и вступать по-прежнему можно в любую СРО без привязки к месту регистрации (ч.1 ст.55.4 ГрК).

8. Когда строительной компании надо перейти из одной СРО в другую СРО

30 июня является конечным сроком перехода членов строительных СРО в порядке регионализации. Если строительная компания не перешла в СРО по месту регистрации, то ее членство в СРО, расположенном в другом регионе, с 1 июля прекращается автоматически (ч.7 ст. 6 Федерального закона № 372-ФЗ). Исключение составляет случай, когда в регионе нет ни одной строительной СРО. В этом случае организация вправе подать заявление о вступлении не позднее 1 апреля 2018 года (ч. 16 ст. 6 Федерального закона № 372-ФЗ).

9. Что надо сделать для перехода из одной СРО в другую

Для этого надо написать заявления:

• о добровольном выходе из «материнской» СРО, чей регион нахождения не совпадает с регионом нахождения члена СРО;
• о приеме в члены СРО по месту нахождения.

При этом компенсационный фонд, ранее уплаченный в «материнскую» СРО, должен быть переведен в новую СРО, но только в том случае, если уведомление о переходе было подано в «материнскую» СРО до 1 декабря 2016 года (ч. 5 ст.6 Федерального закона № 372-ФЗ).

10. Чем сейчас подтверждается правоспособность юридического лица выполнять строительные работы

Свидетельство о допуске, выдаваемое СРО, больше не является документом, подтверждающим правоспособность строительной компании выполнять строительные работы. Сейчас подтверждением правоспособности выступает выписка из реестра членов СРО, срок действия которой составляет 1 месяц с даты ее выдачи (ч. 4-5 ст. 55.17 ГрК). Также это может быть выписка из единого реестра членов СРО, который ведет Национальное объединение СРО (ч. 13 ст. 55.20 ГрК).

 

Портал ЕРЗ в сотрудничестве с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА)  продолжит публикацию ответов на вопросы застройщиков по вопросам реформы саморегулирования. Вопросы, замечания, предложения просьба направлять на e-mail: info@asnoza.ru 

Актуальную тему анализирует исполнительный директор Ассоциации производителей теплоизоляционных материалов из экструдированного пенополистирола (РАПЭКС) Мария БОЧКОВСКАЯ.

 

Фото: www.stroy-podskazka.ru

 

К новому для России направлению энергоэффективного строительства относится создание «зеленых» эксплуатируемых крыш. В современных мегаполисах с большой концентрацией населения, транспорта, промышленных предприятий на сравнительно небольших территориях антропогенная среда далека от состояния экологического равновесия. Например, в Москве жизнедеятельность города приводит к:

• росту среднегодовой температуры;

• повышению температурного фона в зимний период;

• увеличению количества осадков и дней с интенсивными осадками;

• резким изменениям погоды;

• повышению средней температуры воздуха в отопительный сезон.

Приведенные климатические изменения способствуют формированию так называемого острова тепла в мегаполисе. Ориентировочно потери от неблагоприятных изменений составляют для Москвы от 1 до 2,65 млрд руб. в год.

 

Фото: www.proroofer.ru

 

Анализ уязвимости городов показал, что биосфера может стать фактором, балансирующим влияние техносферы и экономического комплекса. Учитывая все большее сокращение объектов озеленения в Москве и в других крупных мегаполисах, строительство «зеленых крыш» может стать одной из значимых мер для создания благоприятной городской среды, для адаптации к изменению климата.

«Зеленые крыши» — крыши зданий с живыми насаждениями. Они позволяют интегрировать позитивное воздействие растительного покрова непосредственно в конструкцию здания, предупреждают перегрев зданий в летний период и улучшают их теплоизоляцию зимой, тем самым повышая показатели энергоэффективности здания.

Например, в Центральной Европе традиционные крыши могут нагреваться в летний период до 90°C, а температура «зеленой крыши» не превышает 50°C. Таким образом, разница между озелененной и обычной крышей достигает 40°C и более. К преимуществам и влиянию «зеленой крыши» можно отнести:

 

Фото: www.goethe.de

 

• значительное повышение энергоэффективности зданий;

• уменьшение эффекта городского «теплового острова»;

• снижение уровня шума за счет поглощения звуковых волн растительностью;

• поглощение дождевой воды и, как следствие, снижение нагрузки на городскую ливневую канализацию;

• снижение загрязненности воздуха;

• пролонгация срока службы кровли;

• создание дополнительных рекреационных пространств;

• создание естественной среды обитания для фауны, значит восстановление биоразнообразия в городах.

С точки зрения градостроительства создание «зеленых крыш» также является применимым преимуществом для девелоперов и застройщиков, поскольку это улучшает внешний облик и экологические характеристики зданий и сооружений, и служит технологией для сбережения энергии (см. таблицу 1).

 

Таблица 1

Положительные эффекты использования технологии «зеленых крыш»

	Собственники/ инвесторы	Пользователи/ арендаторы	Местное сообщество
Экономические
Повышение энергетической эффективности здания	vv	vv	vv
Снижение нагрузок на системы отопления, вентиляции, кондиционирования	v	vv	o
Увеличение стоимости недвижимости	vv	vv	o
Увеличение срока службы кровли	vv	vv	o
Повышение эффективности использования панелей солнечных батарей	vv	vv	o
Снижение затрат на создание и обслуживание дренажных систем и ливневой канализации	vv	v	v
Архитектурно-градостроительные
Повышение эстетической привлекательности городской застройки, улучшение внешнего облика зданий и сооружений	vv	vv	vv
Улучшение оценок эноргоэффективности и экологичности здания	vv	vv	v
Экологические
Снижение эффекта «теплового острова»	o	v	v
Улучшение качества воздуха	v	vv	vv
Связывание углерода (парниковых газов)	o	vv	vv
Аккумулирование ливневых стоков	v	v	vv
Снижение пиков ливневых стоков	v	v	vv
Снижение уровня городского шума	o	vv	v
Воссоздание естественной среды обитания	o	o	v
Сохранение биоразнообразия в городской черте	o	o	v
Социальные
Создание новых рабочих мест	v	o	vv
Создание новых функциональных и рекреационных пространств	vv	vv	vv
Создание пространств для городского сельского хозяйства	v	v	v
Возможность для производства продуктов питания	o	v	v

vv — большой эффект

v — средний эффект

o — значение эффекта отсутствует или незначительно

 

Рассматривая экономические эффекты от применения технологии «зеленые крыши» в городской застройке, важно заострить внимание на увеличение среднего срока эксплуатации изоляционных слоев кровли за счет снижения значительных перепадов температур, защиты от воздействия ультрафиолетового, как и других неблагоприятных атмосферных явлений.

Срок службы «зеленой кровли» по сравнению с традиционной увеличивается в два-три раза, составляя от 30 до 60 лет. При этом соблюдение технологии формирования кровельного пирога подразумевает использование теплоизоляционных материалов, обладающих показателями устойчивости к нагрузкам, минимального водопоглощения и биологической стойкости. Всеми перечисленными свойствами обладает экструдированный пенополистирол.

Стоимость стандартной кровли в среднем составляет около $40 за 1 кв. м, удорожание кровельной системы для «зеленой кровли» составляет порядка 5% (см. рис. 1).

 

Рис. 1. Сравнение стоимости жизненного цикла обычной и «зеленой» кровли в расчете на 1 кв. м

 

Пожалуй, самым значимым экономическим показателем для обоснования применения «зеленых крыш» является энергосбережение за счет возрастания теплоизолирующих свойств и, как следствие, снижение затрат на оплату энергии, расходуемой на отопление и кондиционирование. В расчете на 1 кв. м «зеленой кровли» снижение затрат энергии на отопление и кондиционирование составляет 4,0—4,5 кВт-ч/год. Дополнительно до 2 кВт-ч/м² может составить экономия за счет смягчения эффекта «теплового острова». А снижение мощности пиковых нагрузок составит около 5 Вт/м². За счет создания 1 кв. м «зеленой кровли» снижение капитальных затрат на создание дополнительных мощностей тепловых электростанций составит $2,5—5,0.

Как показал анализ супермаркетов сети Walmart с различными типами крыш, «зеленые кровли» значительно снижают затраты на отопление и кондиционирование, даже по сравнению с холодными «белыми» крышами. На 6—11% снизились затраты на отопление супермаркета, на 7—15% — на кондиционирование. При этом общее снижение энергетических затрат составило 2—6%. По самым скромным оценкам, экономия одного супермаркета на энергетические затраты составляет от $6 тыс. до $8 тыс. в год, или $0,5—0,6/м².

В Северной Америке и Великобритании проводились исследования, которые показали, что качественная «зеленая крыша» может увеличить стоимость объекта недвижимости на 6—15%, а ландшафтный дизайн прибавляет к средней арендной ставке для офисных зданий 7—10%.

С точки зрения экологических выгод по потенциалу снижения эффекта «теплового острова» «зеленые крыши» уступают только естественным зеленым насаждениям. Их использование способствует значительному уменьшению температуры поверхности кровли — с 70°C до 30°C (см. рис. 2).

 

Рис. 2. Сравнение теплового излучения от традиционной и «зеленой» кровли при температуре воздуха 30°C

 

Проведенные в Торонто исследования выявили около 50 млн кв. м поверхностей кровель, которые могут быть озеленены. А осущественное в рамках исследования математическое моделирование показало, что эффектом этого озеленения станет снижение «теплового острова» на 0,5—2,0°C — это годовая экономия энергии на 2,37 кВт/ч в расчете на 1 кв. м кровли, что при условии реализации озеленения приведенной площади кровель приведет к экономии затрат на энергию в $12 млн.  

Технологии создания «зеленых кровель» предлагают множество экономических, экологических, социальных и других выгод при незначительной стоимости по сравнению с традиционными системами «серой» городской инфраструктуры. Поэтому их применение и широкая популяризация выгодны застройщикам и девелоперам. 

На сегодняшний день большее развитие применения «зеленых» крыш получило для коммерческой недвижимости и крыш подземных паркингов (см. рис.  3).

 

Рис. 3. Доля озелененных кровель в общей площади крыш по типам зданий

 

Однако, учитывая возникшие ограничения в связи с распространением КОВИД 19, возникает все больше мотивов для создания зеленых крыш при строительстве, либо реконструкции жилых зданий. Для жилого сектора это позволит создать новые функциональные площадки для отдыха, прогулок, занятий спортом непосредственно в жилой инфраструктуре.

Мария БОЧКОВСКАЯ, исполнительный директор РАПЭКС
+7 916 125-31-21
mb@rapex-org.ru
https://www.rapex-org.ru 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Элементы «зеленого» строительства интегрируют в актуализируемые нормативные технические документы

Обновленный свод правил многократно повысит надежность кровель

Эксперты МГУ: СНиПы по озеленению следует изменить в сторону большей детализации и учета интересов горожан

С июня вступил в силу ГОСТ зеленых крыш