Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

1Кто может управлять многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Часть 14 ст. 161 ЖК РФ установила обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

До 30 июня 2015 г. таким многоквартирным домом сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию мог управлять и сам застройщик «при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации». После этой даты – только управляющей организацией, выбранной застройщиком.

При этом согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее выполнение. Соответственно, застройщик может заключить договор управления многоквартирным домом только с управляющей организацией, имеющей лицензию.

2. Как долго застройщик или выбранная им управляющая организация может управлять многоквартирным домом после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Согласно действующей на 1 июля 2017 г. редакции ч. 14 ст. 161 ЖК РФ выбранная застройщиком управляющая организация должна управлять многоквартирным домом, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома до заключения договора управления многоквартирным домом между лицами, указанными в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (в частности, с участниками долевого строительства, «дольщиками»), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Данное положение ч. 14 ст. 161 ЖК РФ не вполне соответствует требованиям ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой со дня заключения (подписания) договора управления многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом может пройти определенный период (или срок, установленный в договоре управления, или 30 дней).

3. Какие обязанности установлены для органов местного самоуправления, чтобы перейти от временного управления многоквартирным домом – новостройкой к постоянному управлению таким домом?

Для передачи управления многоквартирным домом от управляющей организации, привлеченной застройщиком, к управляющей организации, победившей в открытом конкурсе, орган местного самоуправления согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязан:

  • в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома разместить извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет»;
  • не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения провести в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс;
  • в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомить всех «дольщиков» о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Поскольку в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома участники долевого строительства («дольщики») скорее всего, не смогут стать собственниками помещений в своем доме, провести общее собрание, выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом, то указанная в ч. 13 ст. 161 ЖК РФ обязанность должна быть безоговорочно выполнена органами местного самоуправления в установленный срок.

Проведение органом местного самоуправления открытого конкурса с нарушением установленного срока или непроведение такого конкурса является нарушением органов местного самоуправления обязательных требований Жилищного кодекса Российской Федерации и должно выявляться и пресекаться органами государственного жилищного надзора и органами ФАС.

4. Кто может управлять многоквартирным-новостройкой домом после проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой и как осуществляется передача управления многоквартирным домом?

Согласно второму предложению ч. 13 ст. 161 ЖК РФ участники долевого строительства («дольщики») обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Поскольку управляющая организация, привлеченная застройщиком согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, обязана управлять многоквартирным домом – новостройкой  до заключения договора управления многоквартирным домом между участниками долевого строительства («дольщиками») и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то такая управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, должна начать управлять таким домом со дня, следующего за днем заключения договора управления многоквартирным домом «новой» управляющей организацией.

Поскольку «старая» управляющая организация не может знать день прекращения своего договора управления многоквартирным домом, то она не может и передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, «за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом».

Соответственно, передача «старой» управляющей организацией технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса, должно осуществляться не в сроки, установленные ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, а сразу после определения победителя на открытом конкурсе.

5. Как заключается договор управления многоквартирным домом-новостройкой с управляющей организацией, победившей на проведенном органом местного самоуправления открытом конкурсе?

В случае, предусмотренном ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управляющая организация - победитель заключает договор управления многоквартирным домом «с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче». Такие лица, чаще всего участники долевого строительства. При этом согласно этой норме такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

До внесения поправок в ЖК РФ в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме не заключали необходимым количеством договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией – победителем в открытом конкурсе, то такая управляющая организация не имела права приступать к управлению многоквартирным домом в силу нормы ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания». То есть день подписания договора управления многоквартирным домом являлся первым днем, с которого начинался отсчет периода, по прошествии которого управляющая организация могла приступить к управлению многоквартирным домом. Ранее дня подписания такого договора – отсутствовало основание управлять многоквартирным домом. Соответственно, было много случаев, когда собственники отказывались подписывать договор управления многоквартирным домом с победителем открытого конкурса и, одновременно, не выбирали другую управляющую организацию. В результате этого дом оставался без управления «на законных основаниях». Назначить управляющую организацию без проведения открытого конкурса и без положительного решения общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме было и остается – невозможно!

Но Федеральным законом от 29.06.2015 №176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ч. 13 ст. 161 ЖК РФ была дополнена новым положением, согласно которому «если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом».

То есть, если собственники помещений подпишут в течение этих двух месяцев договор управления многоквартирным домом с  управляющей организацией - победителем конкурса, то такая управляющая организация должна приступить к управлению домом в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. А если не подпишут, то по прошествии ровно двух месяцев со дня проведения открытого конкурса начинается отсчет срока, определяемого в соответствии с положениями ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

6. Какие основания для непроведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

Отказ от проведения открытого конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается. То есть исходя из буквального толкования нормы а. первого п. 39 Правил установлено два основания непроведения открытого конкурса:

  • если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом;
  • если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме реализовали решение о выборе способа управления этим домом.

Однако, решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830 а. первый п. 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, несмотря на то, что норма а. первого п. 39 Правил Правительством РФ не изменена, она должна применяться с учетом положений решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 №ГКПИ09-830. То есть, основанием для отказа от проведения конкурса может являться только в совокупности принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация такого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.п.

В случае выбора собственниками помещений многоквартирного дома способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом согласно этой норме собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Если договор управления многоквартирным домом заключен до дня проведения открытого конкурса таким количеством собственников помещений в многоквартирном доме, то орган местного самоуправления открытый конкурс правомерно не проводит, не имеет права проводить, т.к. способ управления многоквартирным домом и выбран, и реализован.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке такое решение не реализовано до дня проведения открытого конкурса, то орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Бывают случаи, когда ОМС и орган государственной власти субъекта Российской Федерации своими действиями создают условия для передачи многоквартирного дома аффилированным с ними управляющим организациям. Например, такой случай недавно происходил в г. Ульяновске.[1] Так, управление жилищно-коммунального хозяйства администрации Ульяновска первоначально объявило открытый конкурс для выбора управляющей организацией, а 6 марта 2017 г. отменило такой конкурс в связи с тем, что собственников помещений в многоквартирном доме выбрали на общем собрании и реализовали способ управления своим многоквартирным домом. 7 апреля управление ФАС по Ульяновской области признало обоснованной жалобу на действия организатора торгов – управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Ульяновска при организации торгов в форме открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом № 144 на улице Ленина.

УФАС по Ульяновской области установило, что «согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 14 марта собственники приняли решение о выборе способа управления – управляющая организация ООО «УК ЦЭТ» с 1 апреля», а также то, что «в действительности решение о выборе управляющей компании жильцы дома № 144 не принимали». В комментариях к этой публикации читатели видят не только административную составляющую рассматриваемого нарушения, но и уголовную.

Такие случаи могут быть и при передаче в управление многоквартирных домов – новостроек. В рассматриваемом случае обращаться для обжалования нарушения в органы государственного жилищного надзора – бесполезно. Очевидно, поэтому заявители обратились в УФАС по Ульяновской области.

Есть случаи, когда органы местного самоуправления не проводят открытые конкурсы не в связи с проведением собственниками помещений общих собраний, а самоустраняясь от выполнения обязанностей, установленных в ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. То есть, ОМС не проводят открытые конкурсы для того, чтобы дать возможность продолжать нелегитимно управлять многоквартирными домами тем управляющим организациям, которые должны быть заменены управляющими организациями, выбранными по результатам открытых конкурсов. Такие нарушения, например, описаны в статье, в которой говорится о том, что в Воронеже «строители повсеместно реализуют практику самостоятельного заключения договоров с аффилированными компаниями еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. ...Собственники вновь построенных квартир оказались недовольными тем фактом, что застройщик без их ведома навязал им управляющую компанию, а антимонопольщики сочли, что при таком раскладе в дело должна была вмешаться мэрия – проведя соответствующие конкурсные процедуры по отбору эксплуатирующей организации».[2] По итогам рассмотрения дела администрации г. Воронежа выдано обязательное для исполнения предписание провести открытые конкурсы в соответствии с требованиями ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.

В судебной практике есть случай, когда орган местного самоуправления самостоятельно выбрал управляющую организацию без проведения открытого конкурса[3] и, по сути, предоставил муниципальную преференцию коммерческой организации (возможность заключения договоров управления без участия в конкурентной борьбе с иными хозяйствующими субъектами на рынке услуг по управлению многоквартирными домами), что не соответствует требованиям Закона о защите конкуренции. Московским областным УФАС России был сделан правильный вывод о том, что такие действия ОМС привели к ограничению выхода на рынок управления многоквартирными домами хозяйствующих субъектов, оказывающих соответствующие услуги.

7. Когда собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющую организацию и определить условия договора управления многоквартирным домом?

Собственники помещений в многоквартирном доме могут на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющую организацию и определить условия договора управления многоквартирным домом тогда, когда дольщики зарегистрировали своё право собственности на помещения и машино-места в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости и стали собственниками помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность проведения только общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Институт общего собрания будущих собственников помещений в ЖК РФ – отсутствует.

Однако, как только необходимое количество «дольщиков» зарегистрирует свои права собственности на жилые и нежилые помещения требования ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ о том, что управляющие организации выбираются застройщиком или органами местного самоуправления прекращаются. Но при этом независимо от права собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания и принимать решения по вопросам управления многоквартирным домом, продолжает действовать норма ч. 81 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой «собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом».

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на открытом конкурсе, могут быть, в частности, решены вопросы:

  • выбора способа управления многоквартирным домом (например, о создании ТСЖ);
  • выбора другой управляющей организации;
  • утверждения условий договора управления многоквартирным домом.

8. Как и когда собственники помещений в многоквартирном доме могут реализовывать решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом-новостройкой, управляющей организации, заключить договора управления многоквартирным домом на утвержденных условиях?

После принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на открытом конкурсе, решений о выборе способа управления многоквартирным домом (например, о создании ТСЖ), выборе другой управляющей организации, утверждении условий договора управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме и «новая» управляющая организация или созданное ТСЖ могут начать готовиться к реализации принятых решений по управлению многоквартирным домом.

Например, «новая» управляющая организация (или ТСЖ) может начать заключать договоры с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями с отложенным сроком начала их действия, а также выполнять другие действия по подготовке к управлению многоквартирным домом с таким расчетом, чтобы к последнему дню первого или очередного года со дня заключения договора управления с победителем открытого конкурса быть готовым к управлению многоквартирным домом.

А «по истечении каждого последующего года со дня заключения» договора управления с победителем открытого конкурса (т.е. со следующего дня по окончании указанного года) собственники начинают реализовывать ранее принятые на общем собрании решения. То есть с этого дня:

  • управление многоквартирным домом «старой» управляющей организацией прекращается;
  • начинается управление многоквартирным домом «новой» управляющей организацией или начинает управлять домом созданное ТСЖ.

Тем не менее, есть прецедентное решение ВС РФ, легализующее общее собрание «дольщиков» в многоквартирном доме.

Комиссией Управления ФАС по Чувашской Республике по результатам рассмотрения дела N 15/05-АМЗ-2013 30 апреля 2013 г. принято решение о признании бездействия администрации города Чебоксары, выразившееся в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным домом N 15, корпус 1 по ул. 50 лет Октября г. Чебоксары. Решениями Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии, Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа это положение указанного решения было признано недействительным и пункта 1 решения был отменен.

Определением Верховного Суда РФ от 16.03.2015 № 301-КГ15-2083 по делу № А79-4150/2013[4] решено, что суды пришли к правильному выводу о том, что антимонопольным органом не доказана совокупность условий, необходимых для признания действий (бездействия) истца (Администрации города Чебоксары) ограничивающими конкуренцию.

В Российской Федерации нет прецедентного права, но тем не менее, решение высшей судебной инстанции Российской Федерации допускает проведение общего собрания участников долевого строительства помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

9. Могут ли органы местного самоуправления помогать собственников помещений в многоквартирном доме провести общее собрание по выбору способа управления многоквартирным домом, выбора управляющей организации и определения условий договора управления?

Органы местного самоуправления обязаны инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для выбора совета многоквартирного дома.

Тем не менее, поскольку не существует нормативного запрета органы местного самоуправления имеют право помогать собственникам помещений в многоквартирном доме готовить и проводить общие собрания по выбору способа управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, определения условий договора управления и по другим вопросам управления многоквартирными домами.

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны обеспечить «равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм». То есть не должно быть создания преференций управляющим организациям муниципальной формы собственности перед управляющими организациями частной формы собственности.

Кроме того, такая помощь не должна затруднять состязательность хозяйствующих субъектов и влиять на их конкуренцию в сфере управления многоквартирными домами.

10. В каких случаях решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нельзя считать принятым?

В соответствии с пунктом 39 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Поэтому выявление контрольно-надзорными органами случаев, когда решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме нельзя считать принятым, влияет на квалификацию ситуации: было ли до дня проведения открытого конкурса принято и реализовано решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Во-первых, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ «собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований» ЖК РФ, в случае:

  • если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;
  • если таким решением нарушены его права и законные интересы.

При этом «заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении».

Законодатель устанавливает не перечень формальных нарушений, которые могут являться основанием для отмены обжалуемого решения общего собрания собственников, а требует выяснения влияния нарушения на реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения на общих собраниях. Так, согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ «суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение», если:

  • голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;
  • допущенные нарушения не являются существенными;
  • принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Для оставления в силе обжалуемого решения собрания перечисленные последствия нарушений требований к созыву и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны присутствовать в совокупности.

Во-вторых, необходимо выявить и доказать в суде подделку подписей собственников помещений в многоквартирном доме, фальсификацию сообщения о проведении общего собрания, фабрикацию протокола неуполномоченными лицами.

11. В каких случаях судом или подразделением ФАС может быть отменены итоги проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой?

К наиболее распространенным нарушениям органами местного самоуправления Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75, при выявлении которых судом или подразделением ФАС могут быть отменены итоги проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом-новостройкой можно, в частности, отнести:

  • применение положений, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд. Проводимый органом местного самоуправления открытый конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает оплату работ и услуг управляющей организации за счет средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления. Поэтому процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75;
  • неразмещение организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте торгов (www.torgi.gov.ru) в установленный извещения о проведении конкурса, конкурсной документации (п. 32 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75). Размещение такой информации в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации не может заменить обязанность по размещению информации на официальном сайте торгов;
  • неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной п. 38 и 41 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75;
  • включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных п. 52 и 53 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75;
  • допущение к участию в открытом конкурсе по отбору управляющей организации – претендента, который не соответствует обязательным требованиям, установленным п. 15 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75;
  • расширение установленного п. 15 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75, перечня требований, который является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу п. 16 Правил, или нарушение установленных п. 17 Правил требований к проверке соответствия претендентов требованиям, указанным в пп. 2 - 6 п. 15 Правил. При этом недопустимо включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного пп. 1 п. 15 Правил;
  • применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС (п. 42 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75), т.к. формула расчета размера обеспечения исполнения обязательств не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, а в составе коэффициента Рои учтена сумма НДС (1,18);
  • отказ от проведения конкурса допускается исключительно по основаниям, установленным Правилами, утв. постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. №75.

Дмитрий ГОРДЕЕВ, ведущий юрисконсульт Направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»

___________________________________

[1] См. http://simbirsk.city/2017/04/07/andrej-vorozhetsov-pytalsya-podygrat-ooo-uk-tset-na-rynke-upravleniya-domami/ 

[2] См.: http://obozvrn.ru/fas-na-kuluarnost-myeriyu-voronezha-pyt/

[3] См. Определением Верховного Суда РФ от 02.08.2016 №305-КГ16-9685.

[4] См. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=420948#0

+

Методология присвоения классов умного дома многоквартирным новостройкам

Цели проекта, принципы присвоения и опубликования классов умного дома, перечень и группировка функций умного дома, требования к присвоению классов.

  

Фото: www.specserver.com

  

1. Цели проекта

Целями проекта являются:

- выявление и распространение лучших практик умного дома;

- поддержка лидеров по строительству умных домов, создание положительных информационных поводов для них;

- создание реестра производителей функционала умного дома;

- мониторинг динамики внедрения функций умного дома;

- выявление новых функций умного дома.

 

2. Принципы присвоения и опубликования классов умного дома

2.1. Присвоение новостройкам классов умного дома осуществляется на следующих принципах:

- единая открытая методология;

- охват 100% всех публичных новостроек (в отношении которых имеются проектные декларации, информационно насыщенные сайты);

- сбор данных для присвоения классов производится порталом ЕРЗ.РФ по открытым источникам, либо по анкетам застройщиков. Данные анкет застройщиков должны быть подтверждены публичными обещаниями дольщикам (проектная декларация, сайт, договор участия в долевом строительстве);

- отсутствие информации о функции умного дома = отсутствие функции;

- присвоение класса осуществляется в отношении отдельных многоквартирных домов;

- класс присваивается по минимальному набору функций. Если отсутствует хотя бы одна функция из обязательного набора, то класс не присваивается (сохраняется более низкий класс). 

2.2. Публикация сведений о присвоении классов умного дома осуществляется на следующих принципах:

- производится в реестре умных новостроек с указанием: самого высокого класса умного многоквартирного дома в составе ЖК; количества многоквартирных домов с присвоенным классом умного дома в ЖК;

- ежемесячная актуализация реестра умных новостроек;

- жилой комплекс не может состоять в реестре умных новостроек при отсутствии в продаже хотя бы одной квартиры от застройщика.

2.3. К обозначению присвоенного класса добавляются значки «+» в следующих случаях:

- набран минимальный набор функций для определенного класса, а в дополнение к нему присутствуют отдельные функции, относящихся к более высокому классу;

- наличие единых справочников и протоколов передачи данных для всех функций умного дома;

- интеграция информационных систем умного дома внутри УК;

- интеграция информационных систем умного дома с внешними информационными системами.

К обозначению присвоенного класса добавляется значок «–», если заявленное выполнение требований для присвоения класса обоснованно нуждается в проверке.

  

3. Перечень функций умного дома

Функции, реализация которых влияет на присвоение новостройкам класса умного дома, приведены в Приложении 1.

 

4. Требования к присвоению новостройкам классов умного дома

Требования к признанию новостройки умным домом класса «Е» приведены в приложении 2.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «D» приведены в приложении 3.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «C» приведены в приложении 4.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «B» приведены в приложении 5.

Требования к признанию новостройки умным домом класса «A» приведены в приложении 6.

  

Фото: www.furnishhome.ru

   

 

Приложение 1

Функции умного дома

 

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1. Автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении ресурсов:

 1.1.1. вода холодная

 1.1.2. вода горячая (если есть централизованное снабжение)

 1.1.3. электричество

 1.1.4. отопление (если есть централизованное снабжение)

 1.1.5. газ (если есть централизованное снабжение)

1.2. Интеграция для гарантии правильных начислений

 1.2.1. с РСО

 1.2.2. с ГИС ЖКХ

1.3. Получение квитанций УК и оплата в web-приложении

1.4. Интерактивный анализ потребления ресурсов

 1.4.1. в доме

 1.4.2. в квартире

   

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. Видеонаблюдение общедомовое

Предмет наблюдения

Доступ к архиву видеозаписей

 1. двор

 2. вход в подъезд

 3. этажи подъезда

 4. лифт (при наличии)

 5. паркинг (при наличии)

 1. просмотр по заявке в УК

 2. авторизованный через web-приложение

  

2.2. Видеонаблюдение индивидуальное

2.3. Видеоаналитика

 2.3.1. распознавание номеров

 2.3.2. распознавание лиц

 2.3.3. выявление скопления людей

 2.3.4. выявление оставления вещей

 2.3.5. выявление драк

 2.3.6. выявление ДТП

2.4. Видеодомофония общедомовая

 2.4.1. просмотр камер видеонаблюдения онлайн

 2.4.2. тревожная кнопка для вызова охраны, консьержа и (или) экстренных служб

 2.4.3. получение технических сообщений от УК (например, бегущая строка)

 2.4.4. просмотр архива видеонаблюдения

 2.4.5. отключение системы по расписанию (например, ночью)

 2.4.6. сигнализация при попытке взлома

 2.4.7. переадресация вызовов на мобильное приложение и (или) телефон абонента

 2.4.8. управление фото- и видеофиксацией посетителей

 2.4.9. управление светом при поступлении звонка от посетителей

 2.4.10. высокое качество разрешения онлайн просмотра камер видеонаблюдения

2.5. Видеодомофония индивидуальная

     

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. СКУД — удаленное управление доступом людей

Инструмент доступа

Место доступа

 1. через брелок или карту

 2. через видеодомофон (связь с квартирой)

 3. через PIN-код

 4. через QR-код, штрих-код

 5. через мобильное приложение

 6. через биометрию (распознавание лиц, отпечаток пальца и пр.)

 1. на территорию ЖК

 2. в подъезд

 3. в колясочную, велосипедную на чердак, эксплуатируемую крышу (при их наличии)

  

3.2. СКУД — удаленное управление доступом транспорта

Инструмент доступа

Место доступа

1. через брелок, карту или UHF метку

2. через видеодомофон (связь с квартирой, охранником)

3. через PIN-код

4. через QR-код, штрих-код

5. через мобильное приложение

6. через распознавание номера

1. на территорию ЖК

2. в паркинг

     

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

 

4.1. Фиксирование протечек воды

 4.1.1. с автоматическим запиранием стояка квартиры

 4.1.2. с отправкой уведомления владельцу и (или) УК

 4.1.3. с указанием места протечки через мобильное приложение

 4.2. Фиксирование утечек газа

 4.2.1. с запиранием стояка квартиры

 4.2.2. с отправкой уведомления владельцу и (или) УК, в аварийную службу

4.3. Автоматизация отключения/включения/регулирования отопления в квартире

 4.3.1. общеквартирное

 4.3.2. покомнатное

4.4. Автоматизация отключения/включения освещения в квартире

4.5. Автоматизация отключения/включения электроприборов в квартире

4.6. Автоматизация отключения/включения кондиционеров в квартире

4.7. Автоматизация регулирования уровня влажности в квартире

4.8. Автоматизация регулирования CO2 в квартире

4.9. Удаленное обнаружение проникновения в квартиру.

 

Фото: www.hitmoll.com

   

Приложение 2

Требования к признанию новостройки умным домом класса Е

 

Для признания новостройки умным домом класса «Е» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующий минимальный набор функций:

   

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

  

1.1. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении ресурсов:

холодной воды;

• горячей воды (при наличии централизованного снабжения);

• электричества.

    

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

    

2.1.1. видеонаблюдение общедомовое за двором;

Требования к сроку хранения и способу доступа к архиву видеозаписей:

• срок хранения видеозаписей не менее 1-го дня;

• доступ к архиву видеозаписей любым из способов: авторизованный через web-приложение; запрос в УК.

  

Группа функций III

(управление доступом)

 

3.1.1. удаленное управление доступом людей:

• на территорию ЖК;

• в подъезд;

• в помещения общего пользования при их наличии (колясочная, велосипедная, чердак, эксплуатируемая крыша);

3.2.1. удаленное управление доступом транспорта:

• на территорию ЖК;

• в паркинг при его наличии.

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

   

6.1. автоматизация работы УК с заявками жителей через web-приложение.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирный дом не может быть признан умным.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Приложение 3

Требования к признанию новостройки умным домом класса D

   

Для признания новостройки умным домом класса «D» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «E»:

  

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении холодной и горячей воды должны осуществляться с использованием ультразвуковых (цифровых) расходомеров;

1.2.1. интеграция системы автоматизированного сбора и передачи в УК данных о расходовании ресурсов с информационными системами РСО;

1.4.2. интерактивный анализ потребления ресурсов в квартире.

  

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

  

2.1. видеонаблюдение за входом в подъезд, этажами подъезда. Срок хранения видеозаписей не менее 2-х дней;

2.4. видеодомофония общедомовая:

просмотр камер видеонаблюдения онлайн;

• тревожная кнопка для вызова охраны, консьержа и (или) экстренных служб.

  

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. ролевая модель управления удаленным доступом в помещения общего пользования при их наличии (колясочная, велосипедная, чердак, эксплуатируемая крыша);

3.1. удаленный доступ людей на территорию ЖК, в подъезд, в помещения общего пользования (при их наличии) любым из следующих способов:

• через видеодомофон (связь с квартирой);

• через PIN-код;

• через QR-код;

• через штрих-код;

• через мобильное приложение;

• через биометрию (распознавание лиц, отпечаток пальца и пр.);

3.2. удаленное управление доступом транспорта на территорию ЖК, в паркинг при его наличии любым из следующих способов:

• через видеодомофон (связь с квартирой, охранником);

• через PIN-код;

• через QR-код;

• через штрих-код;

• через мобильное приложение;

• через распознавание номера.

  

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

  

5.8.1. автоматизация управления лифтами — размещение на востребованных этажах при простое (при наличии лифта).

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «D» умного дома.

    

Фото: www.static.tildacdn.com

  

Приложение 4

Требования к признанию новостройки умным домом класса C

 

Для признания новостройки умным домом класса «C» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «D»:

 

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1.3. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении электричества с применением счетчиков с возможностью тарификации;

1.1.4. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении теплоносителя (при наличии центрального отопления);

1.2.2. интеграция системы автоматизированного сбора и передачи в УК данных о расходовании ресурсов с информационной системой ГИС ЖКХ;

1.3. получение квитанций УК и оплата в web-приложении;

1.4.1. интерактивный анализ потребления ресурсов в многоквартирном доме.

 

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. видеонаблюдение за лифтом, паркингом при их наличии. Срок хранения видеозаписей не менее 7-ми дней;

2.2. видеонаблюдение индивидуальное;

2.3. видеоаналитика:

• распознавание лиц;

• распознавание номеров;

2.4. видеодомофония общедомовая:

• получение технических сообщений от УК (например, бегущая строка);

• просмотр архива видеонаблюдения;

• отключение системы по расписанию (например, ночью);

   

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. управление удаленным доступом людей через видеодомофон (связь с квартирой), PIN-код, QR-код или штрих-код с ролевой моделью доступа;

либо

удаленный доступ людей любым из следующих способов:

• через мобильное приложение;

• через биометрию (распознавание лиц, отпечаток пальца и пр.);

3.2. удаленное управление доступом транспорта любым из следующих способов:

• через мобильное приложение;

• через распознавание номера + любой дублирующий идентификатор.

   

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

   

4.1. фиксирование протечек воды:

• с отправкой уведомления владельцу и (или) УК;

• с указанием места протечки через мобильное приложение;

4.2.1. фиксирование утечек газа с запиранием стояка квартиры (при наличии газа);

4.3.1. автоматизация отключения/включения/регулирования отопления в квартире в целом;

4.9. система удаленного обнаружения проникновения в квартиру.

  

Группа функций VI

(клиентский сервис)

  

6.5. Wi-Fi во дворе и в МОП.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «C» умного дома.

   

Фото: www.saucyintruder.org

   

Приложение 5

Требования к признанию новостройки умным домом класса B

   

Для признания новостройки умным домом класса «B» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «C»:

  

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

  

1.1.4. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении теплоносителя (при наличии центрального отопления) должно осуществляться с использованием ультразвуковых (цифровых) расходомеров;

1.1.5. автоматизированный сбор и передача в УК данных о потреблении газа.

  

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. срок хранения видеозаписей не менее 14-ти дней;

2.4. видеодомофония общедомовая:

• сигнализация при попытке взлома;

• переадресация вызовов на мобильное приложение и (или) телефон абонента;

• управление фото- и видеофиксацией посетителей;

• управление светом при поступлении звонка от посетителей.

    

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

 

4.1.1. фиксирование протечек воды с автоматическим запиранием стояка квартиры;

4.2.2. фиксирование утечек газа (при наличии газа) с отправкой уведомления владельцу и (или) УК, в аварийную службу;

4.3.2. автоматизация отключения/включения/регулирования отопления в квартире покомнатное.

  

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

 

5.1. автоматизация регулирования освещением МОП внутри дома.

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

 

6.6. усиление сигнала сотовой связи в местах со слабым сигналом (подземный паркинг, лифт и т.п.).

 

Группа функций VII

(мониторинг работоспособности сервисов)

 

7.1. мониторинг функции 1.1;

7.2. мониторинг функции 2.1.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «B» умного дома.

   

Фото: www.almode.ru

    

Приложение 6

Требования к признанию новостройки умным домом класса A

   

Для признания новостройки умным домом класса «A» застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса «B»:

    

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

  

2.1. срок хранения видеозаписей не менее 30-ти дней;

2.4. видеодомофония общедомовая — высокое качество разрешения онлайн просмотра камер видеонаблюдения.

    

Группа функций IV

(безопасность, управление инженерными системами в квартире)

   

4.4. автоматизация отключения/включения освещения в квартире;

4.5. автоматизация отключения/включения электроприборов в квартире;

4.6. автоматизация отключения/включения кондиционера в квартире;

4.7. автоматизация регулирования уровня влажности в квартире;

4.8. автоматизация регулирования COв помещениях дома.

   

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

   

5.2. автоматизация регулирования подсветкой фасада дома;

5.3. автоматизация регулирования освещением дворовой территории;

5.4. системы водоочистки дома до уровня питьевой;

5.8. автоматизация управления лифтами (при наличии лифта) —  автоматический спуск лифта на 1 этаж и/или автоматический выбор этажа доставки жильца через идентификацию по СКУД.

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

  

6.4. предустановка Wi-Fi в квартирах;

6.7. единое мобильное приложение для функций умного дома 1.3, 1.4, 2.12.3, 3.1.5, 3.2.5, 4.1.2, 4.1.3, 4.2.2, 4.34.9, 6.16.3.

  

Группа функций VII

(автоматизированный мониторинг работоспособности сервисов)

  

7.3. мониторинг функции 2.4;

7.4. мониторинг функций 5.1-5.3;

7.4. мониторинг функции 5.4;

7.4. мониторинг функции 5.8.

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс «A» умного дома.

   

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Жилищный фонд в РФ, включая новостройки, оснастят инжиниринговыми системами умного дома

Всем новостройкам России будет присвоена одна из категорий умного дома

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Умный дом: каким он должен быть и сколько за него готовы платить покупатели квартир в новостройках

Утверждены первые восемь национальных стандартов в области развития «умных городов»

Перенос даты начала обязательного оснащения новостроек «умными» приборами учета электроэнергии: мнение застройщиков