Современная история долевого строительства началась в 90-е годы прошлого столетия. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации был найден – привлечение для строительства средств граждан. Для этого потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, осуществляющими финансирование строительства, и застройщиками. И такое решение было найдено благодаря тому, что законодательство позволяет заключать договоры как урегулированные законом, так и непредусмотренные им. Основываясь на общих положениях об обязательствах, сделках и договорах, а также положениях законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности, были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве ^[1].

Одновременно с такими договорами на рынке недвижимости использовались и другие формы привлечения денежных средств граждан. Застройщики предлагали гражданам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Среди таких договоров были договоры подряда, совместной деятельности, уступки требования (цессии) и другие. Независимо от названия существенные условия таких договоров были примерно одинаковые: гражданин (которого в договоре называли инвестором или дольщиком) был обязан оплатить часть стоимости строительства многоквартирного дома, а организация-застройщик или девелоперская компания – построить многоквартирный дом, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после этого передать гражданину в собственность определенную договором квартиру.

Развитие рынка долевого строительства в новых экономических условиях было сопряжено с увеличением количества судебных споров, возникающих из-за невыполнения условий, указных в договорах. В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил судам сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора ^[2].

Такая оценка правовой природы отношений граждан и застройщиков представляется не бесспорной. Действительно, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Этот закон в качестве потребителя рассматривает граждан, имеющих намерение заказать или приобрести либо заказывающих, приобретающих или использующих так называемые товары народного потребления исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Это с одной стороны. А с другой – Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» понимает под инвестиционной деятельностью вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. В рассматриваемом нами случае таким полезным эффектом является получение в собственность квартиры в построенном многоквартирном доме. При этом под инвестициями понимаются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в указанных целях, а к числу капитальных вложений закон относит затраты на новое строительство. В связи с этим вопрос, кем является участник долевого строительства – потребителем или инвестором, остается теоретически актуальным и сегодня ^[3].

Накопившиеся вопросы требовали решения на законодательном уровне. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) решил лишь часть проблем. В частности, была решена проблема «двойных продаж», поскольку заключение двух договоров участия в долевом строительстве на одну квартиру стало невозможным, так как совершение таких сделок стал контролировать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дальнейшее увеличение объемов строительства с привлечением денежных средств граждан было сопряжено с возникновением проблемы «обманутых дольщиков», которая уже выходила за рамки заурядных судебных споров и становилась социальной. Вот почему в начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее также – Минстрой России) выступило с инициативой перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации. Это означало бы фактическую отмену института долевого строительства и переход к проектному финансированию. Однако в условиях высоких ставок по банковским кредитам это привело бы к кризису в строительной отрасти. По оценкам экспертов, ежегодный объем рынка договоров долевого строительства составлял порядка 2 триллионов рублей, а за счет средств дольщиков осуществляется финансирование до 50 процентов от всего объема строящегося в России жилья. Институт долевого строительства был сохранен. При этом количество «обманутых дольщиков» продолжало расти. Так, например, по состоянию на сентябрь 2015 года в Московской области было 37 проблемных объектов, для строительства которых было привлечено 6 529 дольщиков ^[4].

Таким образом, к 2016 году назрела необходимость серьезных перемен в правовом регулировании долевого строительства.

Первое, что сделал законодатель, – установил уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая ответственность наступает, если имеет место незаконное привлечение денежных средств граждан в крупном размере или группой лиц по предварительному сговору. Деяния, предусмотренные статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской федерации, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере – если превышает пять миллионов рублей. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Такая оговорка в Уголовном кодексе Российской Федерации может позволить

недобросовестным застройщикам и дальше привлекать денежные средства граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве, если они будут уверены в том, что смогут завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить его ввод в эксплуатацию.

Обратим внимание на то, что объективная сторона уголовного преступления (то есть то, в чем выражено уголовно наказуемое деяние) определена как «нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». При такой формулировке закона под уголовную ответственность застройщик может попасть за любое нарушение Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан. Остается вопрос, почему законодатель не уточнил, какие именно нарушения законодательства о долевом строительстве должны повлечь уголовное преследование. Между тем основные нарушения, которые часто становятся причиной появления обманутых дольщиков, – это привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, нецелевое использование этих денежных средств и самовольное строительство. Первое из этих нарушений могло бы быть прямо указано в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Действующая редакция этой статьи делает возможным привлечение к уголовной ответственности даже за незначительные нарушения законодательства о долевом строительстве.

Нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства в законодательстве отсутствуют, законодательством предусмотрены лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.

Зачастую появление обманутых дольщиков бывает обусловлено тем, что должностные лица органов местного самоуправления, государственного строительного надзора и правоохранительных органов, попустительствуют самовольному строительству на подведомственной им территории, поэтому за самовольное строительство должна быть неизбежной ответственность не только лиц, осуществивших его, но и соответствующих должностных лиц.

Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Но прежде, чем говорить об основных изменениях законодательства, напомним читателю о том, что согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается тремя способами:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Здесь надо уточнить, что, по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.

Несмотря на то, что принятый в 2004 году Закон № 214-ФЗ ограничил формы привлечения денежных средств граждан тремя перечисленными способами, недобросовестные застройщики продолжали привлекать их запрещенными способами.

К сожалению, при подготовке изменений законодательства о долевом строительстве не был проведен анализ основных причин, приводящих к появлению «обманутых дольщиков», поэтому подавляющее количество изменений коснулось только одного способа привлечения денежных средств граждан, а именно договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер максимально защищал права участников долевого строительства и реже всего становился причиной появления «обманутых дольщиков» (см. табл.).

Рассмотрим предъявляемые к застройщику требования более подробно.

Требование о размере уставного капитала

Требование об увеличении размера уставного капитала возвращает нас в 1990-е годы. Тогда с этой проблемой столкнулись коммерческие банки. И схема была отработана. В упрощенном варианте это выглядело так. Учредитель брал кредит в одном банке, вносил сумму в качестве вклада в уставный капитал другого банка, затем брал в этом банке кредит и погашал кредит в первом банке. Проблема погашения кредита решалась «в рабочем порядке». С некоторыми усложнениями эта схема может быть применена застройщиками и сегодня. Ни тогда, ни сейчас уставный капитал не гарантировал и не гарантирует вкладчикам и дольщикам сохранение их денежных средств. На что может повлиять эта мера, так это на увеличение стоимости реализуемых по договорам участия в долевом строительстве квартир, так как очевидны накладные расходы застройщика.

Требование о договоре поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ

В связи с тем, что проблема увеличения уставного капитала может быть решена вышеописанным способом, потребность в договоре поручительства вряд ли возникнет.

Требование о страховании ответственности застройщика

Необходимость в рассмотрении требования о страховании ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве отпадает, поскольку она должна быть отменена после начала деятельности компенсационного фонда.

Применение счетов эксроу

Это требование основано на предположении о том, что банки являются более надежным партнером дольщика, чем девелоперские компании. В том что это утверждение спорное, можно убедиться, обратившись к официальному сайту Агентства по страхованию вкладов ^[5].

Необходимость соблюдения специальных правил

Что касается необходимости соблюдения утверждаемых Правительством Российской Федерации правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении, то сложно сказать, чем вызвана необходимость издания дополнительных правил, – существенные условия этого договора, правила его заключения и исполнения достаточно детально урегулированы законом.

Необходимость получения застройщиком заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ

Согласно статье 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Форма проектной декларации утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен проверить соответствие проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Эти требования установлены частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 этого закона. Направленные на борьбу с недобросовестными застройщиками меры оказались новым административным барьером и для застройщиков, добросовестно выполняющих требования законодательства. Для них основной проблемой стало не обеспечение соответствия требованиям закона, а заполнение утвержденной Минстроем России формы проектной декларации. Эту форму характеризуют сложно построенная структура, неоднозначно толкуемые требования, отсутствие официальных методик определения тех или иных параметров.

В связи с этим в утвержденную форму проектной декларации потребовалось внести 79 примечаний, многие из которых требуют дополнительных комментариев и разъяснений. Так, например, в примечании № 61 устанавливается, что графы подраздела 17.1 «О примерном графике реализации проекта строительства» заполняются в отношении каждого из этапов строительства: 20 процентов готовности; 40 процентов готовности; 60 процентов готовности; 80 процентов готовности. Как известно, этапы строительства определяются по основным видам выполняемых строительно-монтажных работ, а объемы строительства измеряются в стоимостном выражении (тыс. р.) и физических единицах (куб. м., кв. м., м.), а не в процентах.

Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

Эта мера действует с момента введения в действие Закона № 214-ФЗ и доказала свою эффективность и для защиты прав дольщиков, и для оказания положительного влияния на поведение застройщиков. В то время как жилищно-строительные кооперативы были одной из форм привлечения денежных средств граждан, породивших большое количество «обманутых дольщиков».

Обязательные взносы в компенсационный фонд

Это самая эффективная из предложенных законодателем мер. При обоснованных размерах взносов и правильной организации эта мера позволит избежать проблемы «обманутых дольщиков» в будущем.

В статье 23.2 Закона № 214-ФЗ предусматривается, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в этот фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Компенсационный фонд будет защищать права дольщиков также надежно, как защищает права вкладчиков Агентство по страхованию вкладов.

Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект об изменении Закона № 214-ФЗ ^[6]. Согласно законопроекту размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд определяется иначе – они рассчитываются фондом в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Российской Федерации, на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость). Законопроектом предусматривается, что в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в зависимости от ситуации фондом будут осуществляться следующие действия:

• выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика;
• предоставление за счет средств компенсационного фонда займа, в том числе беспроцентного, или пожертвования созданному жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу либо предоставление займа застройщику, который будет являться приобретателем объекта незавершенного строительства, для завершения строительства многоквартирного дома и исполнения обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 года № 1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства» правами учредителя некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда, наделено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В заключение отметим, что норма о создании фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, введена в действие со дня опубликования Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ, но на момент написания статьи компенсационный фонд к практической деятельности по защите прав дольщиков еще не приступил.

Отражение в договоре расходов из средств дольщика на объекты социальной инфраструктуры

Расходование денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры до принятых изменений было нецелевым их использованием

(подробнее см. [12]).

Теперь застройщики получают возможность нести такие расходы не за счет прибыли, а относя соответствующие затраты на себестоимость строительства.

Однако надо обратить внимание на то, что согласно статье 18.1 Закона № 214-ФЗ возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или этот объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В любом из этих случаев в договоре долевого участия должны быть указаны цели и размер затрат застройщика на создание объекта социальной инфраструктуры, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых дольщиком, с которым заключен договор.

При таком подходе у застройщика возникают следующие риски.

Во-первых, если застройщик по какимлибо причинам не сможет передать объект социальной инфраструктуры в собственность дольщиков или публичного образования, то расходы на такой объект он может нести либо за счет прибыли, что влечет соответствующие налоговые последствия, либо за счет собственных или заемных средств.

Во-вторых, участник долевого строительства может отказаться от оплаты доли в праве на инфраструктурный объект.

В-третьих, уже после получения квартиры участник долевого строительства может предъявить застройщику требование о возмещении ему той части оплаченной им по договору суммы, которая указана как плата за объект социальной инфраструктуры.

Мы уже отмечали, что в судебной практике споры по договорам участия в долевом строительстве рассматриваются с приме-

нением законодательства о защите прав потребителей. А это законодательство запрещает обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Здесь важно отметить, что согласно пункту 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, установленные законами о защите прав потребителя, признаются недействительными.

Мы рассмотрели основные нововведения законодательства о долевом строительстве. Еще до введения в действие этих положений на практике возник вопрос, распространяются ли требования по оформлению проектной декларации, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащимся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по такому объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года ^[7].

Этот вопрос возник в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должны быть размещены проектная декларация и заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Но, с другой стороны, согласно пункту 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Также при ответе на поставленный вопрос надо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, необходимы проектная декларация и заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Итак, системное толкование рассмотренных в настоящей статье норм позволяет сделать вывод о том, что требования к оформлению проектной декларации, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащиеся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, не распространяются на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по строящемуся объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года.

Насколько эффективными будут меры, принятые законодателем в целях недопущения появления новых «обманутых дольщиков», покажет время.

Новые практические вопросы, очевидно, появятся, когда с 1 июля 2017 года будут введены в действие требования к размеру уставного капитала, а кредитующие инвестиционно-строительные проекты банки получат возможность требовать во всех договорах участия в долевом строительстве устанавливать обязанность участников долевого строительства вносить денежные средства в счет уплаты цены договора на счета эскроу. Получить эти средства застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры или нежилого помещения участнику долевого строительства. В связи с этим как минимум можно прогнозировать рост цен, так как для осуществления строительства застройщику потребуется кредит.

Застройщики могут оказаться в сложной ситуации, так как уже сегодня имеет место затоваривание рынка жилья – в 2016 году более 25 процентов квартир остались нереализованными на момент ввода объекта в эксплуатацию. И даже в Москве, где всегда был стабильный спрос на квартиры в новостройках, остается непроданным более 6 миллионов квадратных метров жилья ^[8].

Таким образом, ответ на заявленный в названии статьи вопрос о будущем долевого строительства в большей степени зависит не от соответствующего законодательства, а от состояния экономики России.

В то же время решение жилищной проблемы в России остается одной из важнейших государственных задач. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусматривается следующее:

• создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного

раза в 15 лет;

• снижение стоимости одного квадрат-ного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
• предоставление до 2020 года доступ-ного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

В целях выполнения Указа Президента Российской Федерации, а также распоряжения Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» можно было бы дополнить перечень основных операций, по которым устанавливаются ставки Центральным банком Российской Федерации, специальной ипотечной ставкой, имеющей особое назначение – развитие ипотечного жилищного кредитования.

Поскольку согласно статье 3 Федерального закона от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» получение прибыли не является целью деятельности Банка России, ставку ипотечного жилищного кредитования можно было бы установить на минимальном уровне 3–4 процента, для конечного потребителя размер ставки ипотечного кредита должен быть 7–8 процентов. Это повысит доступность ипотечных жилищных кредитов и предоставит российским гражданам реальный шанс приобрести жилье, а кроме того, позволит сохранить рабочие места (1 рабочее место на стройке – это до 10 рабочих мест в смежных отраслях), что особенно важно в условиях кризиса. При этом можно установить основные ограничения предоставления ипотечных жилищных кредитов с применением предлагаемой ставки, например:

• только для оплаты по договорам доле-вого участия;
• только для строительства многоквар-тирных домов;
• только для доступного жилья с уста-новленным ограничением по стоимости квадратного метра для конкретных субъектов Российской Федерации.

Возможны дополнительные условия предоставления кредитов по предлагаемой ставке, например:

• ограничения по возрасту заемщиков, поскольку надо поддерживать молодые семьи;
• для проектов комплексного освоения территории;
• для проектов развития застроенных территорий;
• для проектов реновации промышлен-ных зон в мегаполисах;
• введение квалификационных требо-ваний для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан по договорам долевого участия в строительство многоквартирных домов.

Ипотечные жилищные кредиты с применением предлагаемой ставки должны быть общедоступны, то есть их предоставление не должно регулироваться органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, что позволит избежать коррупции.

Эти предложения вполне соответствуют стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р, которая в числе основных предусматривает решение задачи повышения доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов.

Как видим, в вопросе о состоянии долевого строительства в Российской Федерации и соответствующего законодательства, как в фокусе, отражаются не только правовые проблемы.

Решение проблем правового регулирования долевого строительства также будет способствовать решению социальных и экономических проблем современной России.

Андрей КИРСАНОВ, доцент Российского государственного университета правосудия, кандидат
юридических наук.

Источник: общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал "ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ".

_________________________________

[1] В это время автор настоящей статьи работал в АО «Мосприватизация», организации, ставшей одним из первых девелоперов в городе Москве и столкнувшейся с проблемой привлечения для строительства средств граждан. Разработанные в то время договоры долгое время использовались в девелоперской практике.

[2]  См. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых
домов от 19 сентября 2002 года.

[3]  Именно теоретически, поскольку согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вы-
текающим из договора участия в долевом строительстве, применяется законодательство о защите прав
потребителей.

[4] Приведенные данные были озвучены в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.

[5] URL: ttp://www.asv.org.ru/liquidation/

[6] URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=139186-7 

[7] Актуальность вопроса подтверждают письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 февраля 2017 года № 5725-ОК/07 и Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2016 года № АК/90365/16.

[8] Приведенные данные были озвучены экспертами в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.

В настоящей публикации перечислены принятые законодателем положения 214-ФЗ¹, других федеральных законов в части долевого строительства, которые на дату выхода публикации не вступили в силу,  а также положения законопроекта №322981-7, направленного на выполнение поручений Президента РФ Владимира Путина от 5 ноября 2017 года по реформированию системы финансирования жилищного строительства.

Фото: www.214-fz.info

I. ПОЛОЖЕНИЯ 304-ФЗ²

 

Тема 1. Способ направления проектной декларации в контролирующий орган

Суть нормы:

Застройщик обязан направлять проектную декларацию в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

Изменения в проектную декларацию направляются застройщиком в контролирующий орган путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте, определенном Минстроем России (часть 6 статьи 19 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 5 статьи 6 304-ФЗ. Вступает в силу с даты обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте, определенном Минстроем России.

Комментарий

Обязанность застройщика по использованию электронной формы проектной декларации для ее направления в контролирующий орган возникает после выполнения двух условий в совокупности:

1) Минстрой России должен издать нормативный правовой акт, определяющий сайт, на котором застройщик обязан заполнять электронную форму проектной декларации для ее направлении в контролирующий орган (часть 2 статьи 19 214-ФЗ);

2) Минстрой России или владелец соответствующего сайта должны оповестить застройщиков и контролирующие органы о дате наличия технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы (часть 5 статьи 6 304-ФЗ).

Следует обратить внимание, что техническая возможность должна обеспечивать отработку трех сценариев:

1) первичное направление проектной декларации;

2) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную по форме, установленной приказом Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

3) направление изменений в проектную декларацию, первоначально заполненную в произвольной форме, т.е. заполненную и опубликованную до установления требований к форме проектной декларации.

Последствия несоблюдения

Проектные декларации, направленные в контролирующий орган в бумажной форме после возникновения технической возможности направления проектной декларации в контролирующий орган путем заполнения электронной формы, не будут считаться направленными в контролирующий орган. По таким проектным декларациям контролирующий орган не будет выдавать заключения.

II. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ³, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ЯНВАРЯ 2018

 

Тема 2. Требования к лицам, участвующим в управлении деятельностью застройщика

Суть нормы:

Руководитель⁴, главный бухгалтер, кандидаты на указанные должности,  бенефициары⁴ не могут:

• иметь отдельные виды судимости (пункт 1 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• иметь не истекший срок административного наказания в виде дисквалификации (пункт 2 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица (пункт 3 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• исполнять ранее (менее трех лет назад) функции единоличного исполнительного органа юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 4 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ);

• быть ранее (менее трех лет назад) бенефициаром юридического лица, признанного несостоятельным (банкротом) (пункт 5 части 3 статьи 3.2 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

 

Комментарий

О соответствии бенефициаров застройщика предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан уведомлять контролирующий орган при направлении проектной декларации (часть 2 статьи 19 214-ФЗ).

О соответствии руководителя застройщика, главного бухгалтера и бенефициаров предъявляемым к ним требованиям застройщик обязан указывать в проектной декларации, если проектная декларация заполняется в отношении объекта, разрешение на строительство которого выдано 1 июля 2018 года и позднее (пункт 8 части 2 статьи 3, пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ, часть 3 статьи 25 218-ФЗ). 

 

Последствия несоблюдения требований

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 214-ФЗ несоответствие указанных лиц застройщика предъявляемым к ним требованиям означает отсутствие у застройщика прав на привлечение средств дольщиков. Однако данное положение согласно части 3 статьи 25 218-ФЗ не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Тема 3. Обязанность застройщика уведомлять контролирующий орган об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика

Суть нормы:

Застройщик обязан уведомить не позднее 3-х рабочих дней контролирующий орган (часть 2 статьи 3.2 214-ФЗ):

• о прекращении полномочий руководителя застройщика;

• об избрании (назначении) нового руководителя застройщика;

• об образовании временного единоличного исполнительного органа.

Одновременно с уведомлением застройщик обязан представить в контролирующий орган информацию о соответствии указанных лиц предъявляемым к ним требованиям части 3 статьи 3.2 214-ФЗ.

Дата вступления в силу: определена частью 4 статьи 25 218-ФЗ.

 

Последствия несоблюдения требований

Не установлена. 

Часть 3 статьи 14.28 КоАП предусматривает административную ответственность застройщика за непредставление застройщиком в контролирующий орган отчетности. Уведомления не является видом отчетности. 

 

Тема 4. Обязанность застройщиков по размещению информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС)

Суть нормы:

Застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС ту же информацию, которую обязаны размещать на своем официальном сайте (часть 4 статьи 23.3 214-ФЗ):

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные застройщику в отношении объектов капитального строительства, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (пункт 1 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

• информацию о многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства:

1) разрешение на строительство (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

2) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

3) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (пункт 2 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

4) проектную декларацию (пункт 3 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

5) заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 214-ФЗ (пункт 4 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, если такие отчисления были осуществлены (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

7) сведения об условиях привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ, если застройщик выбрал способ привлечения денежных средств участников долевого строительства — эскроу-счета (пункт 6 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

8) проекты (проект) договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (пункт 5 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

9) договоры поручительства с застройщиком, заключенные застройщиком в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона N 214-ФЗ, если такие договоры заключены (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ);

10) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания) (пункт 8 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Комментарий

Порядок, состав, способы, сроки и периодичность размещения информации застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства определяется Минстроем России (пункт 3.3 части 3 сатьи 23 214-ФЗ). 

Последствия несоблюдения требований

За неисполнение указанной обязанности возможно привлечение застройщика к административной ответственности:

• по статье 14.8 КоАП за нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы;

• по статье 14.28 КоАП за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

 

Тема 5. Обязанность контролирующих органов по размещению информации в ЕИСЖС

Суть нормы:

Контролирующие органы обязаны размещать в ЕИСЖС информацию о (часть 5 статьи 23.3 214-ФЗ):

• лицах контролирующего органа, уполномоченных на осуществление контроля;

• выданных заключениях о соответствии, либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;

• проведенных проверках деятельности застройщика;

• предписаниях застройщику;

• вступивших в законную силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности.

Дата вступления в силу: определена частью 6 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Не установлено

Тема 6. Банкротство застройщика (изменения внесены в 127-ФЗ⁶)

Суть норм:

• дополнительные требования к конкурсным управляющим (части 2.1-2.3, 2.5 статьи 201.1 127-ФЗ);

• обязанность застройщика письменно сообщать дольщикам о банкротстве при (часть 7 статьи 201.1 127-ФЗ):

1) заключении ДДУ;

2) принятии денежных средств по ранее заключенным ДДУ;

• включение в реестр требований кредиторов осуществляет конкурсный управляющий (до 01.01.2018 — Арбитражный суд) (статья 201.4 127-ФЗ);

• запрет на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком (часть 1 статьи 201.3 127-ФЗ);

• приоритет дольщику по 214-ФЗ, если в отношении одного жилого помещения имеются требования нескольких дольщиков (часть 8.1 статьи 201.11 127-ФЗ);

• возможность проведения собрания дольщиков в форме заочного голосования — если их более 500 (статья 201.12 127-ФЗ);

• запрет на включение юридических лиц в реестр требований о передаче жилого помещения (часть 1статья 201.12-1 127-ФЗ);

• запрет применения процедур «наблюдение», «финансовое оздоровление» (часть 2.7 статьи 201.1 127-ФЗ);

• регламентация вопросов Фонда:

1) к Фонду, осуществившему выплату, переходит право требования по ДДУ (часть 6 статьи 201.12-1 127-ФЗ);

2) оспаривание Фондом сделок застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 3.1 статьи 201.1 127-ФЗ);

3) возможность инициирования Фондом процедуры банкротства застройщика, который сделал отчисления в Фонд (часть 2.6 статьи 201.1 127-ФЗ).

• вопросы погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК (часть 3 статьи 201.12-1 127-ФЗ).

Дата вступления в силу: определена частью 2 статьи 25 218-ФЗ.  В соответствии с частью 13 статьи 25 218-ФЗ новые положения 127-ФЗ распространяются на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 года

III. ПОЛОЖЕНИЯ 218-ФЗ, ВСТУПАЮЩИЕ В СИЛУ С 1 ИЮЛЯ 2018⁷

 

Тема 7. Дополнительные признаки понятия «застройщик»

Суть нормы:

Вводятся дополнительные признаки понятия «застройщик», включающие требования к опыту осуществления деятельности по строительству многоквартирных домов, наименованию организации, организационно-правовой форме (пункт 1 статьи 2 214-ФЗ).

Признаки понятия «застройщик»	до 1.07	с 1.07
Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества	Х	+
Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000  м2  многоквартирных домов.  Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества	Х	+
Наличие в наименовании «специализированный застройщик»	Х	+
Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество	Х	+
Юридическое лицо	+	+
Обладает правами на землю	+	+
Имеет разрешение на строительство	+	+
Привлекает денежные средства участников долевого строительства	+	+

Дата вступления в силу: определена частью 3 статьи 25 218-ФЗ.

Последствия несоблюдения требований

Не установлены.

Закон не содержит норм, о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ). Вместе с тем, согласно первого абзаца части 2 статьи 3 214-ФЗ право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. Организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

Суть норм:

Устанавливаются требования:

• один застройщик — одно разрешение на строительство (часть 1.1 статьи 3 214-ФЗ);

• наличия положительного заключения экспертизы проектной документации (пункт 1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к размеру собственных средств вместо требований к уставному капиталу (пункт 1.1 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к минимальному размеру денежных средств на расчетном счете (пункт 1.2 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• к максимальному размеру обязательств застройщика, не связанных с разрешением на строительство (пункт 1.5 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Вводятся запреты:

• на наличие задолженности по налогам в каком либо размере (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство (пункт 1.3 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на выпуск облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций (пункт 1.4 части 2 статьи 3 214-ФЗ);

• на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством (пункты 1.6, 1.7 части 2 статьи 3 214-ФЗ)

Сфера действия требований расширяется на случай привлечения средств участников долевого строительства – юридических лиц.

Требования которые должны выполнять застройщики для  приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства	до 1.07	с 1.07
Застройщик вправе осуществлять строительство по одному разрешению на строительство	Х	+
Наличие экспертизы проектной документации	Х	+
Требования к собственным средствам (не менее 10% от стоимости строительства)	Х	+
Требования к уставному капиталу	+	Х
Требования к размеру денежных средств на расчетном счете на дату направления проектной декларации в контролирующий орган (не менее 10% от стоимости строительства)	Х	+
Обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не должны превышать 1% от стоимости строительства	Х	+
Допустимая задолженность по налогам, сборам, иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ (% от балансовой стоимости активов)	до 25%	0%
Отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство	Х	+
Отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций	Х	+
Отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством	Х	+
Отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и пр.	+	+
Не проводится ликвидации, нет приостановления, процедур банкротства	+	+
Требования к лицам, принимающим участие в управлении	+	+
Требования распространяются на привлечение средств граждан	+	+
Требования распространяются на привлечение средств юридических лиц	Х	+

Комментарий

Требование наличия во всех случаях положительного заключения экспертизы проектной документации вступает в противоречие с нормами части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, определяющими случаи, когда экспертиза проектной документации не проводится. По данному вопросу ожидаются разъяснения.

 

Последствия несоблюдения требований

Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в выдаче заключения контролирующего органа (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство». Нарушение этого требования не входит в число оснований для отказа в выдаче заключения контролирующего органа.

Застройщики, не удовлетворяющие любому из указанных требований, не имеют права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (части 1.1 и 2.2 статьи 3 214-ФЗ).

Установление контролирующим органом факта несоответствия застройщика указанным требованиям, за исключением требования «один застройщик — одно разрешение на строительство», влечет обязанность контролирующего органа направить в Росреестр уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства (часть 2.5 статьи 3 214-ФЗ). При получении уведомления Росреестр обязан приостановить регистрацию ДДУ (пункт 55 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и уведомить всех участников долевого строительства о том, что застройщик лишён права привлекать денежные средства граждан (часть 7 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

За незаконное привлечение средств граждан в нарушение законодательства о долевом строительстве предусмотрена уголовная ответственность согласно статье 200.3 УК Российской Федерации.

Тема 9. Изменения в сфере целевого использования средств дольщиков

Суть норм:

Устанавливаются предельные размеры:

• административных расходов⁸ застройщика (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

• авансовых платежей (часть 4 статьи 18 214-ФЗ);

Вводится запрет на:

• осуществление иных видов деятельности (часть 6 статьи 18 214-ФЗ);

• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство (пункт 1 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• выпуск ценных бумаг, кроме акций (пункт 4 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• приобретение ценных бумаг (пункт 6 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• совершение сделок, не связанных со строительством (пункт 8 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ);

• участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций (пункт 7 части 7 статьи 18 214-ФЗ).

 

Расходование средств дольщиков:

• запрещается на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ):

1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок;

2) проектирование;

3) инженерные изыскания;

4) экспертизу;

• разрешается на:

1) оплату услуг уполномоченного банка (пункт 13 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов (пункт 14 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд (пункт 15 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму (пункт 16 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

5) оплату труда (пункт 17 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика (пункт 18 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций (пункт 19 части 1 статьи 18 214-ФЗ);

8) оплату административных расходов (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Котловой принцип использования средств дольщиков при строительстве нескольких объектов разрешается только в рамках одного разрешения на строительство вместо границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона (пункт 1 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

Целевое использование средств дольщиков	до 1.07	с 1.07
Административные расходы застройщика не могут превышать 10% от стоимости строительства	Х	+
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства	Х	+
Запрет на: 1) осуществление иных видов деятельности; 2) привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство; 3) выпуск ценных бумаг, кроме акций; 4) совершение сделок, не связанных со строительством; 5) создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ; 6) участие в имуществе коммерческих и некоммерческих организаций	Х	+
Запрет на возмещение затрат на (часть 1 статьи 18 214-ФЗ): 1) приобретение земельного участка, прав на земельный участок; 2) проектирование; 3) инженерные изыскания; 4) экспертизу	Х	+
Расходы на: 1) оплату услуг уполномоченного банка; 2) уплату налогов, в том числе штрафов, пеней, административных штрафов; 3) уплату обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 4) возврат участнику долевого строительства денежных средств, процентов на эту сумму; 5) оплату труда; 6) оплату услуг организации, осуществляющей функции исполнительного органа застройщика; 7) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций; 8) оплату административных расходов.	Х	+
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона	+	Х
Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается в рамках одного разрешения на строительства	Х	+

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о целевом использовании средств дольщиков не установлено.

Сделки, совершенные с нарушением требования целевого использования средств дольщиков, могут быть признаны недействительными по искам (часть 9 статьи 18 214-ФЗ):

1) застройщика;

2) учредителей застройщика;

3) кредиторов застройщика;

4) контролирующего органа;

5) фонда защиты дольщиков.

Введен банковский контроль. При выявлении нецелевых платежей уполномоченный банк информирует об этом контролирующий орган и Фонд защиты дольщиков (часть 3 статьи 18.2 214-ФЗ).

Тема 10. Банковское сопровождение

Суть норм:

Вводится понятие «уполномоченный банк» — банк, соответствующий критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает перечень уполномоченных банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 3 статьи 2 214-ФЗ).

Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

Застройщику запрещается иметь более одного расчетного счета (часть 2.3 статьи 3 214-ФЗ).

По каждому платежу застройщика осуществляется специальный банковский контроль (часть 2 статьи 18.2 214-ФЗ).

Остаток средств после завершения проекта застройщик может использовать по своему усмотрению только после исполнения обязательств по передаче квартир всем участниками долевого строительства (часть 8 статьи 18 214-ФЗ).

Банковское сопровождение	до 1.07	с 1.07
Счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном уполномоченном банке	Х	+
Застройщик вправе иметь только один расчетный счет	Х	+
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.)	Х	+
Целевое использование средств вплоть до полного исполнения обязательств перед дольщиками	Х	+

Последствия несоблюдения требований

Специальной административной и (или) уголовной ответственности за нарушение норм о количестве и месте размещения счетов застройщика не установлено. Предполагается, что уполномоченный банк будет предпринимать какие-то меры при выявлении платежей генподрядчику или техническому заказчику на счет, размещенный в ином банке. Однако закон не содержит норм, обязывающих банк отказывать в осуществлении платежей на такие счета или уведомлять контролирующие органы и Фонд защиты дольщиков о таких случаях. 

Предполагается, что банки, не имеющие статуса «уполномоченный банк», не будут открывать счета организации, если в ее наименовании используются слова «специализированный застройщик». Однако прямого запрета таким банкам открывать счета специализированным застройщикам закон не содержит.

Закон не содержит обязанности уполномоченного банка отказывать застройщику в осуществлении платежа, если не представлены обосновывающие документы, либо платеж не соответствует установленным ограничениям по целевому использованию.

Тема 11. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации на сайте и в ЕИСЖС

Суть норм:

Застройщик обязан размещать на сайте годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 7 части 2 статьи 3.1 214-ФЗ).

Эту же информацию застройщик обязан размещать в ЕИСЖС (часть 4 сатьи 23.3 214-ФЗ).

Последствия несоблюдения требований

Указаны в теме № 4.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

Суть норм:

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать:

• сведения о введенных в эксплуатацию в течении предшествующих трех лет проектах строительства основного и дочерних обществ (пункт 4 части 1 статьи 20 214-ФЗ);

• сведения о соответствии лиц, принимающих участие в управлении застройщика, установленным требованиям (пункт 7 части 1 статьи 20 214-ФЗ).

 

Комментарий:

Для выполнения указанных требований сначала должны быть внесены изменения в приказ  Минстроя России от 20 декабря 2016 г. №996/пр «Об утверждении формы проектной декларации».

 

Последствия несоблюдения требований

Не внесение в проектную декларацию указанных сведений, либо внесение недостоверных сведений является основанием для отказа контролирующего органа в выдаче застройщику заключения о соответствии.

Тема 13. Увеличение видов объектов долевого строительства

Суть норм:

К существующим трем видам объектов долевого строительства (квартира, блок в доме блокированной застройки, нежилое помещение) добавляется четвертый вид — «машино-место» (пункт 2 статьи 2 214-ФЗ).

Виды объектов долевого строительства	до 1.07	с 1.07
Квартира	+	+
Блок в доме блокированной застройки	+	+
Нежилое помещение	+	+
Машино-место	Х	+

IV. ЗАКОНОПРОЕКТ № 322981-7⁹

Тема 14. Совершенствование деятельности контролирующих органов

Суть норм:

• порядок контроля (надзора) в области долевого строительства определяется главами субъектов РФ. Правительство РФ устанавливает требования к организации и проведению такого контроля;

• руководители органов контроля будут назначаться и освобождаться главами субъектов РФ по согласованию с Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ;

• контроль в сфере долевого строительства передается органам госстройнадзора или специализированным органам;

• единая форма заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ утверждается Минстроем РФ.

 

Тема 15. Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС)

Суть норм:

• расширяется перечень документов, размещаемых в ЕИСЖС застройщиком:

1) градостроительный план земельного участка;

2) схема планировочной организации земельного участка;

3) правоустанавливающие документы на земельный участок;

4) расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости застройщика;

5) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;

• Росреестр и органы госстройнадзора обязаны размещать в ЕИСЖС сведения о выданных разрешениях на строительство и множество иной информации;

• Единый реестр застройщиков ведется на сайте ЕИСЖС и является частью ЕИСЖС;

• ЕИСЖС обеспечивает электронное взаимодействие застройщиков, контролирующих органов, Фонда;

• на сайте ЕИСЖС обеспечивается заполнение в электронной форме проектной декларации.

Тема 10. Банковское сопровождение

Суть норм:

Вводится запрет для застройщика размещать депозиты в ином банке, кроме того уполномоченного банка, в котором у него открыт расчетный счет.

Уполномоченный банк наделяется правом отказывать застройщику в принятии к исполнению распоряжений о совершении операций. При этом банк освобождается от ответственности за незаконный отказ.

Вводится возможность смены уполномоченного банка застройщиком.

Тема 12. Обязанности застройщика по размещению дополнительной информации в проектной декларации

Суть норм:

В проектной декларации застройщик обязан дополнительно указывать сведения о бенефициарах и структуре учредителей и бенефициаров.

Тема 16. Дополнительные основания приостановления регистрации ДДУ

Суть норм:

Росреестр обязан приостанавливать регистрацию ДДУ в случаях:

• поступления уведомления Фонда или контролирующего органа о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности;

• регистратор самостоятельно выявил наличие просрочки передачи квартир более чем на 3 месяца.

Тема 17. Ограничения схем ЖСК и сертификатов

Суть норм:

Из перечня законных способов привлечения средств в жилищное строительство исключается выпуск жилищных сертификатов. Указанная схема разрешена только в  случае, если размещение таких жилищных сертификатов начато до дня вступления в силу закона.

Привлечение средств по схеме ЖСК будет ограничено только случаями предоставления таким кооперативам земельных участков в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности. При этом ЖСК должен быть создан до дня вступления в силу закона.

 

Тема 8. Дополнительные требования, которые должны выполнять застройщики для приобретения права на привлечение средств участников долевого строительства

Суть норм:

Вводится обязанность застройщика соблюдать нормативы финансовой устойчивости. При нарушении указанных нормативов застройщик не вправе привлекать средства дольщиков.

 

Тема 18. Ужесточение требований, связанных с лицами, участвующими в управлении деятельностью застройщика

Суть норм:

Вводится солидарная ответственность бенефициара по обязательствам юридического лица (застройщика) перед дольщиками за причиненные застройщиком убытки.

С 25% до 5% уменьшается критерий для определения бенефициаров (владение долей в имуществе).

С трех до пяти лет увеличиваются сроки, в течение которых действует запрет на профессию для лиц застройщика, допустивших банкротство своих компаний.

---

¹ Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

² Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

³  Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

⁴  Под руководителем застройщика согласно части 1 статьи 3.2 214-ФЗ понимаются: 1) единоличный исполнительный орган; 2) управляющая компания, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа; 3) временный единоличный исполнительный орган; 4) коллегиальный исполнительный орган.

⁵ Бенефициар застройщика — физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем двадцать пять процентов) корпоративным юридическим лицом (часть 4 статьи 3.2 214-ФЗ). 

⁶ Федеральный закон от 26.10.2002 N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

⁷  Если разрешение на строительство выдано 1 июля 2018 года и позднее.

⁸  Административные расходы (иные расходы) —  это в том числе расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники (пункт 20 части 1 статьи 18 214-ФЗ).

⁹  законопроект 322981-7 направлен на исполнение поручений Президента РФ от 5 ноября 2017 года №ПР-2261.

Фото: www.saratov.gov.ru

Другие публикации по теме:

Лидеры фракций и профильных комитетов Госдумы внесли очередной законопроект, ужесточающий требования к долевому строительству

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Изменения в регулировании долевого строительства с 1 июля