Современная история долевого строительства началась в 90-е годы прошлого столетия. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации был найден – привлечение для строительства средств граждан. Для этого потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, осуществляющими финансирование строительства, и застройщиками. И такое решение было найдено благодаря тому, что законодательство позволяет заключать договоры как урегулированные законом, так и непредусмотренные им. Основываясь на общих положениях об обязательствах, сделках и договорах, а также положениях законодательства Российской Федерации об инвестиционной деятельности, были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве ^[1].

Одновременно с такими договорами на рынке недвижимости использовались и другие формы привлечения денежных средств граждан. Застройщики предлагали гражданам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Среди таких договоров были договоры подряда, совместной деятельности, уступки требования (цессии) и другие. Независимо от названия существенные условия таких договоров были примерно одинаковые: гражданин (которого в договоре называли инвестором или дольщиком) был обязан оплатить часть стоимости строительства многоквартирного дома, а организация-застройщик или девелоперская компания – построить многоквартирный дом, обеспечить его ввод в эксплуатацию и после этого передать гражданину в собственность определенную договором квартиру.

Развитие рынка долевого строительства в новых экономических условиях было сопряжено с увеличением количества судебных споров, возникающих из-за невыполнения условий, указных в договорах. В условиях отсутствия в законодательстве регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. Сравнительный анализ законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволил судам сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора ^[2].

Такая оценка правовой природы отношений граждан и застройщиков представляется не бесспорной. Действительно, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Этот закон в качестве потребителя рассматривает граждан, имеющих намерение заказать или приобрести либо заказывающих, приобретающих или использующих так называемые товары народного потребления исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Это с одной стороны. А с другой – Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» понимает под инвестиционной деятельностью вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. В рассматриваемом нами случае таким полезным эффектом является получение в собственность квартиры в построенном многоквартирном доме. При этом под инвестициями понимаются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в указанных целях, а к числу капитальных вложений закон относит затраты на новое строительство. В связи с этим вопрос, кем является участник долевого строительства – потребителем или инвестором, остается теоретически актуальным и сегодня ^[3].

Накопившиеся вопросы требовали решения на законодательном уровне. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) решил лишь часть проблем. В частности, была решена проблема «двойных продаж», поскольку заключение двух договоров участия в долевом строительстве на одну квартиру стало невозможным, так как совершение таких сделок стал контролировать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дальнейшее увеличение объемов строительства с привлечением денежных средств граждан было сопряжено с возникновением проблемы «обманутых дольщиков», которая уже выходила за рамки заурядных судебных споров и становилась социальной. Вот почему в начале 2014 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее также – Минстрой России) выступило с инициативой перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию строительства многоквартирных домов через кредитные организации. Это означало бы фактическую отмену института долевого строительства и переход к проектному финансированию. Однако в условиях высоких ставок по банковским кредитам это привело бы к кризису в строительной отрасти. По оценкам экспертов, ежегодный объем рынка договоров долевого строительства составлял порядка 2 триллионов рублей, а за счет средств дольщиков осуществляется финансирование до 50 процентов от всего объема строящегося в России жилья. Институт долевого строительства был сохранен. При этом количество «обманутых дольщиков» продолжало расти. Так, например, по состоянию на сентябрь 2015 года в Московской области было 37 проблемных объектов, для строительства которых было привлечено 6 529 дольщиков ^[4].

Таким образом, к 2016 году назрела необходимость серьезных перемен в правовом регулировании долевого строительства.

Первое, что сделал законодатель, – установил уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая ответственность наступает, если имеет место незаконное привлечение денежных средств граждан в крупном размере или группой лиц по предварительному сговору. Деяния, предусмотренные статьей 200.3 Уголовного кодекса Российской федерации, признаются совершенными в крупном размере, если сумма привлеченных денежных средств превышает три миллиона рублей, в особо крупном размере – если превышает пять миллионов рублей. Лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьей, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена в полном объеме или если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Такая оговорка в Уголовном кодексе Российской Федерации может позволить

недобросовестным застройщикам и дальше привлекать денежные средства граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве, если они будут уверены в том, что смогут завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить его ввод в эксплуатацию.

Обратим внимание на то, что объективная сторона уголовного преступления (то есть то, в чем выражено уголовно наказуемое деяние) определена как «нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». При такой формулировке закона под уголовную ответственность застройщик может попасть за любое нарушение Закона № 214-ФЗ при привлечении денежных средств граждан. Остается вопрос, почему законодатель не уточнил, какие именно нарушения законодательства о долевом строительстве должны повлечь уголовное преследование. Между тем основные нарушения, которые часто становятся причиной появления обманутых дольщиков, – это привлечение денежных средств граждан способами, не предусмотренными Законом № 214-ФЗ, нецелевое использование этих денежных средств и самовольное строительство. Первое из этих нарушений могло бы быть прямо указано в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации. Действующая редакция этой статьи делает возможным привлечение к уголовной ответственности даже за незначительные нарушения законодательства о долевом строительстве.

Нормы об ответственности за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства в законодательстве отсутствуют, законодательством предусмотрены лишь неблагоприятные для застройщика налоговые последствия.

Зачастую появление обманутых дольщиков бывает обусловлено тем, что должностные лица органов местного самоуправления, государственного строительного надзора и правоохранительных органов, попустительствуют самовольному строительству на подведомственной им территории, поэтому за самовольное строительство должна быть неизбежной ответственность не только лиц, осуществивших его, но и соответствующих должностных лиц.

Существенные дополнения и изменения в правила регулирования долевого строительства внесены Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Но прежде, чем говорить об основных изменениях законодательства, напомним читателю о том, что согласно пункту 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается тремя способами:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Здесь надо уточнить, что, по общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.

Несмотря на то, что принятый в 2004 году Закон № 214-ФЗ ограничил формы привлечения денежных средств граждан тремя перечисленными способами, недобросовестные застройщики продолжали привлекать их запрещенными способами.

К сожалению, при подготовке изменений законодательства о долевом строительстве не был проведен анализ основных причин, приводящих к появлению «обманутых дольщиков», поэтому подавляющее количество изменений коснулось только одного способа привлечения денежных средств граждан, а именно договора участия в долевом строительстве, который и до принятых дополнительных мер максимально защищал права участников долевого строительства и реже всего становился причиной появления «обманутых дольщиков» (см. табл.).

Рассмотрим предъявляемые к застройщику требования более подробно.

Требование о размере уставного капитала

Требование об увеличении размера уставного капитала возвращает нас в 1990-е годы. Тогда с этой проблемой столкнулись коммерческие банки. И схема была отработана. В упрощенном варианте это выглядело так. Учредитель брал кредит в одном банке, вносил сумму в качестве вклада в уставный капитал другого банка, затем брал в этом банке кредит и погашал кредит в первом банке. Проблема погашения кредита решалась «в рабочем порядке». С некоторыми усложнениями эта схема может быть применена застройщиками и сегодня. Ни тогда, ни сейчас уставный капитал не гарантировал и не гарантирует вкладчикам и дольщикам сохранение их денежных средств. На что может повлиять эта мера, так это на увеличение стоимости реализуемых по договорам участия в долевом строительстве квартир, так как очевидны накладные расходы застройщика.

Требование о договоре поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ

В связи с тем, что проблема увеличения уставного капитала может быть решена вышеописанным способом, потребность в договоре поручительства вряд ли возникнет.

Требование о страховании ответственности застройщика

Необходимость в рассмотрении требования о страховании ответственности застройщика за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве отпадает, поскольку она должна быть отменена после начала деятельности компенсационного фонда.

Применение счетов эксроу

Это требование основано на предположении о том, что банки являются более надежным партнером дольщика, чем девелоперские компании. В том что это утверждение спорное, можно убедиться, обратившись к официальному сайту Агентства по страхованию вкладов ^[5].

Необходимость соблюдения специальных правил

Что касается необходимости соблюдения утверждаемых Правительством Российской Федерации правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении, то сложно сказать, чем вызвана необходимость издания дополнительных правил, – существенные условия этого договора, правила его заключения и исполнения достаточно детально урегулированы законом.

Необходимость получения застройщиком заключения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ

Согласно статье 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Форма проектной декларации утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен проверить соответствие проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Эти требования установлены частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 этого закона. Направленные на борьбу с недобросовестными застройщиками меры оказались новым административным барьером и для застройщиков, добросовестно выполняющих требования законодательства. Для них основной проблемой стало не обеспечение соответствия требованиям закона, а заполнение утвержденной Минстроем России формы проектной декларации. Эту форму характеризуют сложно построенная структура, неоднозначно толкуемые требования, отсутствие официальных методик определения тех или иных параметров.

В связи с этим в утвержденную форму проектной декларации потребовалось внести 79 примечаний, многие из которых требуют дополнительных комментариев и разъяснений. Так, например, в примечании № 61 устанавливается, что графы подраздела 17.1 «О примерном графике реализации проекта строительства» заполняются в отношении каждого из этапов строительства: 20 процентов готовности; 40 процентов готовности; 60 процентов готовности; 80 процентов готовности. Как известно, этапы строительства определяются по основным видам выполняемых строительно-монтажных работ, а объемы строительства измеряются в стоимостном выражении (тыс. р.) и физических единицах (куб. м., кв. м., м.), а не в процентах.

Необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

Эта мера действует с момента введения в действие Закона № 214-ФЗ и доказала свою эффективность и для защиты прав дольщиков, и для оказания положительного влияния на поведение застройщиков. В то время как жилищно-строительные кооперативы были одной из форм привлечения денежных средств граждан, породивших большое количество «обманутых дольщиков».

Обязательные взносы в компенсационный фонд

Это самая эффективная из предложенных законодателем мер. При обоснованных размерах взносов и правильной организации эта мера позволит избежать проблемы «обманутых дольщиков» в будущем.

В статье 23.2 Закона № 214-ФЗ предусматривается, что в целях дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками, в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве, по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в этот фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Компенсационный фонд будет защищать права дольщиков также надежно, как защищает права вкладчиков Агентство по страхованию вкладов.

Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект об изменении Закона № 214-ФЗ ^[6]. Согласно законопроекту размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд определяется иначе – они рассчитываются фондом в соответствии с методикой, утвержденной Правительством Российской Федерации, на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость). Законопроектом предусматривается, что в целях защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в зависимости от ситуации фондом будут осуществляться следующие действия:

• выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при несостоятельности (банкротстве) застройщика;
• предоставление за счет средств компенсационного фонда займа, в том числе беспроцентного, или пожертвования созданному жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому кооперативу либо предоставление займа застройщику, который будет являться приобретателем объекта незавершенного строительства, для завершения строительства многоквартирного дома и исполнения обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2016 года № 1310 «О защите прав граждан – участников долевого строительства» правами учредителя некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда, наделено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В заключение отметим, что норма о создании фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, введена в действие со дня опубликования Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ, но на момент написания статьи компенсационный фонд к практической деятельности по защите прав дольщиков еще не приступил.

Отражение в договоре расходов из средств дольщика на объекты социальной инфраструктуры

Расходование денежных средств дольщиков на строительство объектов социальной инфраструктуры до принятых изменений было нецелевым их использованием

(подробнее см. [12]).

Теперь застройщики получают возможность нести такие расходы не за счет прибыли, а относя соответствующие затраты на себестоимость строительства.

Однако надо обратить внимание на то, что согласно статье 18.1 Закона № 214-ФЗ возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на него возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или этот объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В любом из этих случаев в договоре долевого участия должны быть указаны цели и размер затрат застройщика на создание объекта социальной инфраструктуры, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых дольщиком, с которым заключен договор.

При таком подходе у застройщика возникают следующие риски.

Во-первых, если застройщик по какимлибо причинам не сможет передать объект социальной инфраструктуры в собственность дольщиков или публичного образования, то расходы на такой объект он может нести либо за счет прибыли, что влечет соответствующие налоговые последствия, либо за счет собственных или заемных средств.

Во-вторых, участник долевого строительства может отказаться от оплаты доли в праве на инфраструктурный объект.

В-третьих, уже после получения квартиры участник долевого строительства может предъявить застройщику требование о возмещении ему той части оплаченной им по договору суммы, которая указана как плата за объект социальной инфраструктуры.

Мы уже отмечали, что в судебной практике споры по договорам участия в долевом строительстве рассматриваются с приме-

нением законодательства о защите прав потребителей. А это законодательство запрещает обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Здесь важно отметить, что согласно пункту 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя, установленные законами о защите прав потребителя, признаются недействительными.

Мы рассмотрели основные нововведения законодательства о долевом строительстве. Еще до введения в действие этих положений на практике возник вопрос, распространяются ли требования по оформлению проектной декларации, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащимся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по такому объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года ^[7].

Этот вопрос возник в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящегося (создаваемого) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должны быть размещены проектная декларация и заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.

Но, с другой стороны, согласно пункту 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Также при ответе на поставленный вопрос надо учитывать, что согласно пункту 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, необходимы проектная декларация и заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Итак, системное толкование рассмотренных в настоящей статье норм позволяет сделать вывод о том, что требования к оформлению проектной декларации, содержащиеся в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 года № 996/ПР «Об утверждении формы проектной декларации», а также требования о необходимости размещения на официальном сайте застройщика заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, содержащиеся в подпункте 4 пункта 2 статьи 3.1 Закона № 214-ФЗ, не распространяются на строящиеся объекты в случае, если первый договор долевого участия по строящемуся объекту зарегистрирован до 1 января 2017 года.

Насколько эффективными будут меры, принятые законодателем в целях недопущения появления новых «обманутых дольщиков», покажет время.

Новые практические вопросы, очевидно, появятся, когда с 1 июля 2017 года будут введены в действие требования к размеру уставного капитала, а кредитующие инвестиционно-строительные проекты банки получат возможность требовать во всех договорах участия в долевом строительстве устанавливать обязанность участников долевого строительства вносить денежные средства в счет уплаты цены договора на счета эскроу. Получить эти средства застройщик сможет только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры или нежилого помещения участнику долевого строительства. В связи с этим как минимум можно прогнозировать рост цен, так как для осуществления строительства застройщику потребуется кредит.

Застройщики могут оказаться в сложной ситуации, так как уже сегодня имеет место затоваривание рынка жилья – в 2016 году более 25 процентов квартир остались нереализованными на момент ввода объекта в эксплуатацию. И даже в Москве, где всегда был стабильный спрос на квартиры в новостройках, остается непроданным более 6 миллионов квадратных метров жилья ^[8].

Таким образом, ответ на заявленный в названии статьи вопрос о будущем долевого строительства в большей степени зависит не от соответствующего законодательства, а от состояния экономики России.

В то же время решение жилищной проблемы в России остается одной из важнейших государственных задач. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусматривается следующее:

• создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного

раза в 15 лет;

• снижение стоимости одного квадрат-ного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
• предоставление до 2020 года доступ-ного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

В целях выполнения Указа Президента Российской Федерации, а также распоряжения Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» можно было бы дополнить перечень основных операций, по которым устанавливаются ставки Центральным банком Российской Федерации, специальной ипотечной ставкой, имеющей особое назначение – развитие ипотечного жилищного кредитования.

Поскольку согласно статье 3 Федерального закона от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)» получение прибыли не является целью деятельности Банка России, ставку ипотечного жилищного кредитования можно было бы установить на минимальном уровне 3–4 процента, для конечного потребителя размер ставки ипотечного кредита должен быть 7–8 процентов. Это повысит доступность ипотечных жилищных кредитов и предоставит российским гражданам реальный шанс приобрести жилье, а кроме того, позволит сохранить рабочие места (1 рабочее место на стройке – это до 10 рабочих мест в смежных отраслях), что особенно важно в условиях кризиса. При этом можно установить основные ограничения предоставления ипотечных жилищных кредитов с применением предлагаемой ставки, например:

• только для оплаты по договорам доле-вого участия;
• только для строительства многоквар-тирных домов;
• только для доступного жилья с уста-новленным ограничением по стоимости квадратного метра для конкретных субъектов Российской Федерации.

Возможны дополнительные условия предоставления кредитов по предлагаемой ставке, например:

• ограничения по возрасту заемщиков, поскольку надо поддерживать молодые семьи;
• для проектов комплексного освоения территории;
• для проектов развития застроенных территорий;
• для проектов реновации промышлен-ных зон в мегаполисах;
• введение квалификационных требо-ваний для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан по договорам долевого участия в строительство многоквартирных домов.

Ипотечные жилищные кредиты с применением предлагаемой ставки должны быть общедоступны, то есть их предоставление не должно регулироваться органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, что позволит избежать коррупции.

Эти предложения вполне соответствуют стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 года № 2242-р, которая в числе основных предусматривает решение задачи повышения доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов.

Как видим, в вопросе о состоянии долевого строительства в Российской Федерации и соответствующего законодательства, как в фокусе, отражаются не только правовые проблемы.

Решение проблем правового регулирования долевого строительства также будет способствовать решению социальных и экономических проблем современной России.

Андрей КИРСАНОВ, доцент Российского государственного университета правосудия, кандидат
юридических наук.

Источник: общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал "ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ".

_________________________________

[1] В это время автор настоящей статьи работал в АО «Мосприватизация», организации, ставшей одним из первых девелоперов в городе Москве и столкнувшейся с проблемой привлечения для строительства средств граждан. Разработанные в то время договоры долгое время использовались в девелоперской практике.

[2]  См. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и
организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых
домов от 19 сентября 2002 года.

[3]  Именно теоретически, поскольку согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вы-
текающим из договора участия в долевом строительстве, применяется законодательство о защите прав
потребителей.

[4] Приведенные данные были озвучены в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.

[5] URL: ttp://www.asv.org.ru/liquidation/

[6] URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=139186-7 

[7] Актуальность вопроса подтверждают письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 22 февраля 2017 года № 5725-ОК/07 и Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2016 года № АК/90365/16.

[8] Приведенные данные были озвучены экспертами в ходе презентаций и в докладах на различных совещаниях и конференциях.

Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко раскрывают специфику работы с эксплуатационной документацией применительно к многоквартирным жилым зданиям, в качестве инструмента взаимодействия с потребителями строительной продукции и др.

Фото: www.stroi-baza.ru

 

Особенности многоквартирных домов для совместного домовладения и эксплуатационная документация

До последнего времени в жилищно-строительной сфере отношения между создателями многоквартирных домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц (дома для совместного домовладения) и потребителями этих помещений, формировались в условиях неполного раскрытия эксплуатационных свойств строительной продукции. Это подтверждают результаты более чем десятилетнего периода становления и развития института эксплуатационной документации в долевом строительстве (2006—2017 г.г. ^[1]). Функционирование этого института не обеспечивает формирование необходимых условий для выстраивания цивилизованных отношений между производителями строительной продукции, собственниками помещений, в частности, и между собой, управляющими компаниями, эксплуатационными организациями, поставщиками ресурсов. На состояние жилищно-строительной сферы существенное влияние оказывает и недостаточный учет особенностей совместного домовладения при создании объектов капитального строительства, а также ненадлежащее обеспечение защиты прав и свобод собственников недвижимого имущества. В системе долевого строительства продолжают доминировать краткосрочные интересы как производителей строительной продукции, так и ее потребителей. К сожалению, многими застройщиками эксплуатационная документация продолжает рассматриваться как необременительная формальность, а не как принадлежность многоквартирных домов, жилых и нежилых помещений в них и инструмент совершенствования строительной продукции и обеспечения её конкурентоспособности.

В настоящее время в соответствии с требованиями нормативных правовых актов и технического регулирования в строительстве эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий (далее ЭД) включает:

• раздел в составе проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства»^[2],^[3];

• инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭД)^[4];

• инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (далее ИЭП)^[5],^[6],^[7].

• эксплуатационные документы на изделия (далее ЭДИ)^[8], которыми укомплектованы объект капитального строительства и жилые и нежилые помещения, входящие в его состав.

Для многих застройщиков ненадлежащее раскрытие эксплуатационных свойств строительной продукции является составляющей частью их подхода к выстраиванию отношений с потребителями этой продукции, в частности с участниками долевого строительства. Такой подход является привлекательным, поскольку позволяет застройщикам получать определенные выгоды. Прежде всего, он обеспечивает им возможность уходить от ответственности за недостатки своей продукции, которые могли быть выявлены при ее приемке потребителем и в гарантийный период. В частности, реализация квартир неполной строительной готовности и без передачи соответствующей технической, в том числе и эксплуатационной, документации (ИЭП, ЭДИ) позволяет производителям строительной продукции избегать ответственности, а также перекладывать ответственность за те или иные недостатки, выявляемые в процессе ее эксплуатации, на собственников помещений. Этот подход также позволяет застройщикам не уделять должного внимания адаптации строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения. Недоведение до участников долевого строительства и покупателей помещений в многоквартирных домах сведений обо всей совокупности их потребительских свойств, существенных при их выборе и обеспечивающих возможность оценивать расходы на их эксплуатацию и содержание общего имущества, во многих случаях может вводить потребителей в заблуждение. Такое недоведение сведений позволяет застройщикам получать дополнительный доход и скрывать свои неэффективные затраты.

На формирование и распространение такого подхода влияет и то, что техническим регулированием не предусматривается идентификация объектов капитального строительства^[9] по признаку отношений собственности. Соответственно, оно не содержит необходимых требования к таким объектам, в том числе и связанных с возложением ответственности за эксплуатацию жилых и нежилых помещений в них на собственников этих помещений, в частности граждан, которые не обладают специальными знаниями. Способствует распространению такого подхода и несовершенство законодательства о защите прав потребителей, в части регулирования отношений, при долевом строительстве и купле-продаже помещений в многоквартирных домах. Высокий спрос на строительную продукцию, рост рыночной стоимости жилья, определенный информационный вакуум вокруг ее реальных потребительских свойств и соответствия их регламентированным нормам и правилам, являлись факторами, сдерживавшими повышение требовательности к этой продукции со стороны ее потребителей.

Не содействуют повышению требовательности, жилищной компетенции и ответственности собственников жилых помещений в многоквартирных домах существующая система государственной поддержки их содержания, а также патерналистские ожидания в обществе, в частности связанные с воспроизводством жилищного фонда. Следует отметить, что на растущем рынке, до кризиса 2014—2016 г.г. для лиц, которые приобретали по дисконтной цене жилые помещения с инвестиционными целями на ранних стадиях создания объектов капитального строительства, в том числе и неполной строительной готовности, раскрытие эксплуатационных свойств строительной продукции не имело такого значения, как для граждан, покупающих их для личного потребления. На таком рынке более низкая цена приобретения обеспечивала получение более высокого дохода. При этом в случае увеличения сроков строительства потери инвесторов, обусловленные продолжительностью строительства, компенсировались, как правило, ростом стоимости недвижимого имущества на рынке за период строительства. Увеличение в этот период доли инвестиционных квартир, а в Москве она доходила до 30—40%, во многих случаях сопровождалось снижением необходимости в надлежащем раскрытии их потребительских качеств.

В настоящее время, после внесения известных изменений и дополнений в нормативные правовые акты, регулирующие долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости^[10], застройщики, которые продолжают следовать вышеизложенному подходу в отношениях с участниками долевого строительства и покупателями помещений, подвергают себя неоправданному риску. Этими изменениями и дополнениями предусматривается передача участникам долевого строительства и потребителям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах инструкций по их эксплуатации и распространение на долевое строительство требований законодательства о защите прав потребителей. Ненадлежащая подготовка эксплуатационных документов, сокрытие сведений о потребительских качествах многоквартирного дома и жилых и нежилых помещений в нем, об общем имуществе, предназначенном для их обслуживания, для застройщиков все чаще оборачиваются потерями, несоизмеримыми с затратами на формирование этих документов и учет отношений совместного домовладения при создании объектов капитального строительства. Произошедшие изменения в строительстве и на рынке жилья, прежде всего в сфере регулирования долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, делают для застройщиков недопустимыми те риски, которые имели место ранее. Прежде всего, они были связаны с производством строительной продукции, неадаптированной к использованию в условиях совместного домовладения и не обеспеченной надлежащим образом подготовленной эксплуатационной документацией.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П^[11] подтверждается право собственников помещений на сведения об особенностях помещений в многоквартирном доме (в частности, об их назначении), а также об иных объективных обстоятельствах, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Совокупность особенностей помещений и иных объективных обстоятельств характеризует особенности дома. Знание этих особенностей и их учет обеспечивают поддержание безопасности и комфорта в доме, позволяют собственникам помещений надлежащим образом их эксплуатировать и рационально пользоваться общим имуществом. Также они могут использоваться при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений. Посредством этих особенностей и обстоятельств раскрываются потребительские свойства помещений и использованных при создании дома проектных решений, направленных на обеспечение:

во-первых, равновесия между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, что предполагает соблюдение разумной соразмерности между используемыми средствами и преследуемой целью, в целях обеспечения баланса конституционно защищаемых ценностей и недопущения чрезмерного обременения лица;

во-вторых, соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц.

Сокрытие застройщиком отмеченных особенностей и обстоятельств, недонесение их до потребителя может рассматриваться как введение его в заблуждение, что не позволяет ему сделать осознанный выбор при принятии решения о приобретении того или иного помещения. Эти особенности могут оказывать существенное влияние на потребительские свойства многоквартирного дома и помещений в нем. Они позволяют учитывать конкретные обстоятельства, обусловливающие необходимость несения собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в доме в соответствующих размерах. Учет этих обстоятельств с опорой на конкретные характеристики тех или иных помещений и условия их использования раскрывает свойства помещений и дома. Он позволяет будущим собственникам оценивать предстоящие расходы на их эксплуатацию, а также на содержание общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания этих помещений, выстраивать модель своего имущественного поведения, согласующуюся с потребительскими предпочтениями и доходами. Знание собственниками недвижимого имущества его особенностей и отмеченных обстоятельств позволяет им оптимизировать свои расходы, связанные с его эксплуатацией, рационально его использовать и надлежащим образом содержать. С помощью этих сведений они получают возможность контролировать органы, осуществляющие управление многоквартирным домом и расходование средств на данные цели.

Проектное финансирование строительства многоквартирных домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность гражданам, потребуют значимых изменений в отношении застройщиков в плане создания строительной продукции. Прежде всего, это связано с тем, что в структуре приобретателей этих помещений будут доминировать конечные их собственники и потребители, более требовательные, чем участники долевого строительства. Такие потребители, как правило, ориентированы на приобретение жилья готового к использованию, имеющего более высокие эксплуатационные свойства по сравнению с ранее созданным жильем (в частности, в отношении безопасности, комфорта, издержек, связанных с его содержанием), приспособленном к использованию в условиях совместного домовладения. Переход от долевого финансирования к проектному проявит реальные потребительские качества создаваемых многоквартирных домов, в том числе и массового сектора, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность гражданам, являющимися его потребителями. Следует учесть, что результаты такого проявления будут рассматриваться в рамках законодательства о защите прав потребителей. Этим законодательством придается особое значение^[12] передаче потребителю технической документации, прилагаемой к товарам (то есть ИЭД, ИЭП и ЭДИ в отношении помещений) и ее качеству.

Выстраивание застройщиками отношений с потребителями строительной продукции, представленной многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, в рамках подхода, допускающего неполное раскрытие сведений о свойствах этой продукции, в частности путем подготовки и передачи ЭД, отсутствие которых может ввести потребителя в заблуждение, не обеспечивает защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и потребителей этой продукции. Такой подход не отвечает требованиям нормативных правовых актов, не соответствует целям государственной жилищной политики, ожиданиям в обществе, ситуации на рынках. Сокрытие сведений о потребительских свойствах домов и жилых и нежилых помещений в них, их особенностей и обстоятельств, связанных с их эксплуатацией и пользованием общим имуществом, может являться основанием для требования снижения цены договора, а также обращения в суд для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

  

Фото: www.professional-ton.ru

 

Эксплуатационная документация как инструмент взаимодействия с потребителями строительной продукции и обеспечения ее совершенствования

Отсутствие эксплуатационной документации на объекты капитального строительства и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, а также ненадлежащая ее подготовка, может являться признаком того, что у застройщика и других участников, связанных с производством строительной продукции, имеются некие проблемы с этой продукцией. Для многих участников долевого строительства и покупателей помещений, которые в настоящее время становятся все более требовательными и избирательными, а также специалистов и компаний, услугами которых они пользуются при приемке помещений и в других случаях, это обстоятельство не может остаться незамеченным. Наличие надлежащим образом разработанной эксплуатационной документации является свидетельством соответствия дома и того или иного жилого (нежилого) помещения условиям договора, требованиям технических регламентов, проекту и иным обязательным требованиям, в частности приведенным в проектной декларации. Такая документация может стать эффективным инструментом защиты прав и интересов всех участников процессов производства и потребления строительной продукции, противодействия недобросовестному имущественному поведению со стороны собственников помещений в доме, потребительскому экстремизму.

Подготовка и использование эксплуатационной документации позволяет создателям строительной продукции, представленной многоквартирными домами и жилыми и нежилыми помещениями в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, в частности гражданам, организовывать системное индивидуальное общение с ними и изучать их реальные предпочтения. Они позволяют лучше понимать потребности людей и домохозяйств, в процессе их развития и владения тем или иным помещением. Посредством ИЭП и общения с потребителями строительной продукции застройщик в течение гарантийного периода имеет возможность быть в курсе того, как они используют эту продукцию, видеть их глазами ее достоинства и недостатки. Это позволяет ему выстроить целостное представление о потребительских качествах современного жилища для тех или иных категорий домохозяйств. Формировать предложение жилища с учетом этих представлений и реальных потребностей клиентов. Подготавливать персонализированные рекомендации по использованию и индивидуализации жилища, обеспечивающие реализацию предпочтений домохозяйств. Разрабатывать корпоративные стандарты жилища и продвигать их на рынке.

Индивидуальное общение посредством ИЭП застройщика с потребителями недвижимого имущества в процессе его использования, в частности в гарантийный период, а также через управляющие компании и эксплуатационные организации, позволяет лучше понимать психологию собственника, его отношение к дому и помещению, которым он владеет, изучать и анализировать производимые им улучшения. Эти сведения позволяют видеть реальное отношение потребителя к строительной продукции, ее сильные и слабые стороны, его предпочтения и совершенствовать эту продукцию. Они также позволяют застройщику катализировать появление у определенной части потребителей эмоциональной связи со своей продукцией. Без такой связи масштабное долгосрочное развитие девелоперского бизнеса становиться проблематичным. Развитие отношений совместного домовладения и их широкое распространение сопровождается повышением требовательности и избирательности потребителей к жилищу, ростом уровня их рациональности и прагматизма. Просто предлагать продукцию по выгодной цене сегодня уже недостаточно. Людям все чаще важно быть уверенными в том, что дом и квартира действительно хорошего качества, и инфраструктурное обеспечение соответствуют их ожиданиям. При выборе жилища все большее количество граждан уделяют особое внимание надежности застройщика, его опыту и результатам деятельности на рынке, способности и практике исполнения гарантийных обязательств.

Подготовка и использование эксплуатационной документации позволяет застройщику и его партнерам по созданию строительной продукции не только обеспечивать совершенствование этой продукции и повышение ее привлекательности для клиентов, но и оптимизировать процессы, связанные с производством, продвижением на рынке, гарантийным обслуживанием, формированием лояльного потребителя. Раскрытие потенциала потребительских свойств дома и каждого жилого и нежилого помещения в нем путем предоставления сведений об устройстве дома и помещений, эксплуатации этих помещений и рациональном пользовании общим имуществом, позволяет выстраивать более тесное взаимодействие с клиентами. Оно побуждает их к проявлению своих ожиданий и предпочтений, обеспечивает застройщику возможность предлагать опции и инструменты, направленные на удовлетворение потребностей клиентов. Эти сведения и взаимодействие с клиентами, позволяет участникам долевого строительства и покупателям жилых и нежилых помещений доносить и объяснять им, что те преимущества, которые дает владение тем или иным помещением в доме, соответствует его цене.

Адресный подход при создании строительной продукции для совместного домовладения, который обеспечивает подготовка ИЭП, индивидуализация ее производства и потребления, надлежащее раскрытие эксплуатационных свойств и их соответствие цене продукции, способны обуславливать у ее потребителей эмоциональную связь с соответствующими брендами и застройщиками, формировать к ним привязанность. Последнее приобретает особое значение в связи с возрастанием конкуренции на рынке жилья и происходящими изменениями в долевом строительстве и в развитии жилища. Накопление гражданами опыта владения жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах на праве частной собственности, стремление к рациональности и прагматизму в имущественном поведении ориентирует многих из них на другое отношение к жилищу и его создателям. В настоящее время все больше людей при приобретении недвижимого имущества уделяет внимание не только его качествам, обеспечивающим комфортные и безопасные условия жизнедеятельности. Для них становятся значимыми бережливое потребление эксплуатационных ресурсов в течение срока владения этим имуществом, который может превышать продолжительность их жизни; способность к устойчивому функционированию, поддержание которого не требует обременительных расходов; а также обеспечение защиты прав и свобод собственника в условиях совместного домовладения, возможность приспособления помещений к его изменяющимся потребностям. Создавать такое жилище способны, как правило, добросовестные, высокопрофессиональные и надежные застройщики.

Ознакомление клиентов с потребительскими качествами строительной продукции, которые обеспечивают высокий уровень защиты прав и свобод собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, справедливое распределение бремени расходов на содержание общего имущества в нем, привлекает внимание к такой продукции и застройщику. Раскрытие ее возможностей катализировать добропорядочное имущественное поведение собственников помещений в доме, доверительные, добрососедские отношения между ними, вызывает заинтересованность в обладании ею и получении соответствующих преимуществ. Обладание такой продукцией предоставляет домохозяйствам возможность индивидуализации принадлежащих им помещений, не ущемляя права и свободы собственников смежных помещений и партнеров по собственности в доме. Эта продукция позволяет людям не только приспосабливать принадлежащие им помещения, исходя из широкого спектра своих потребительских предпочтений, но и показывать окружающим свою индивидуальность, которая их выделяет и является отражением их жизни. Среда жизнедеятельности в многоквартирных домах, адаптированных к условиям совместного домовладения, избавляет собственников и пользователей помещений от многих проблем, стрессов и забот, связанных с эксплуатацией этих помещений, возможными нерегламентированными действиями партнеров по собственности в доме и других лиц. Она способна упреждать возникновение негативных последствий таких действий, содействовать формированию современного домоустройства и домостроительства, которые создают благоприятные условия для жизнедеятельности и развития человеческого капитала.

Взаимодействие посредством ЭД с собственниками и потребителями помещений позволяет приобретать более полные и качественные знания о клиентах, увеличивать продажи и рентабельность бизнеса, в том числе и путем монетизации этих знаний и сотрудничества с производителями конструкций, оборудования и материалов, применяемых при создании объектов капитального строительства. Все это позволяет застройщику и его партнерам по созданию строительной продукции не только обеспечивать совершенствование своей продукции и повышение ее привлекательности для клиентов, но и оптимизировать процессы, связанные с ее производством, гарантийным обслуживанием, формированием лояльного потребителя. Для застройщиков, ориентированных на создание современных многоквартирных жилых зданий, подготовка и использование эксплуатационной документации обеспечивает снижение девелоперских рисков, является значимым фактором повышения конкурентоспособности строительной продукции и ее продвижения на рынке. Подготовка и использование эксплуатационной документации обеспечивает возможность разрабатывать и реализовывать в жилищно-строительной сфере новые коммуникационные и маркетинговые стратегии.

Подготовка эксплуатационной документации в отношении многоквартирных домов, жилых и нежилых помещениями в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, и ее использование при общении застройщика с потребителями недвижимого имущества позволяет по-другому выстраивать взаимодействие с ними. С одной стороны, осуществлять его в рамках формальных требований, с другой — наполнять это взаимодействие доверием и добросовестностью, заинтересованностью в повышении жилищной компетенции. ЭД создает возможности для изучения имущественного поведения собственников помещений в условиях совместного домовладения, способствуют развитию новых идей, направленных на совершенствование строительной продукции и ее продвижение. Использование ЭД позволяет формировать предложения клиентам с учетом их реальных потребностей, по разумной цене, с приемлемыми условиями оплаты, в соответствии с их бюджетами.

 

Фото: www.23kvartiri.ru

 

Адаптация многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения и инструменты ее достижения

Изменения, происходящие в жилищной сфере и на рынке жилья, результаты исследований и опросов позволяют утверждать, что участники долевого строительства и покупатели жилых помещений становиться более требовательными и избирательными. У все большей части граждан наполняется новыми смыслами понимание современности жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, то есть для совместного домовладения. У людей прочнее закрепляются представления о необходимости наделения жилища дополнительными и специальными качествами, которые позволяют обеспечивать безопасность и комфорт среды жизнедеятельности в условиях совместного домовладения, а также возможность защиты прав и свобод собственников помещений. Эти качества и надлежащее регламентирование жизнедеятельности в современном многоквартирном доме ориентируют участников гражданских правоотношений в нем на добросовестное имущественное поведение и разумные действия. Последнее в жилищной сфере имеет особое значение, поскольку здесь административные меры и фактор страха работают слабо, во многих случаях запаздывают и не приводят к необходимым результатам.

Адаптация многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения дает возможность формирования в них среды жизнедеятельности в интересах всех собственников жилых и нежилых помещений. Эта среда располагает к установлению между ними партнерских по собственности отношений и взаимодействию, направленному на достижение эксплуатации помещений, пользование общим имуществом и его содержания надлежащим образом. Она катализирует у собственников желание участвовать в управлении многоквартирным домом и позволяет им принимать решения, связанные с рациональным и эффективным использованием и развитием общего имущества в доме как в интересах всех собственников, так и их групп, а также собственников отдельных помещений. Среда жизнедеятельности в таких домах позволяет изменить соотношение долей в праве собственности с наименьшими операционными издержками. Результаты взаимодействия собственников в такой среде позволяют увидеть причинно-следственную связь между их имущественным поведением и обеспечением безопасности и комфорта в доме, а также издержками на содержание общего имущества.

Создание многоквартирных домов, адаптированных для использования в условиях совместного домовладения, обеспечивает формирование в обществе иного отношения к жилищу. Проживание в таких домах позволяет людям понимать, что ценность квадратных метров, которыми они обладают, заключается не только в самом доме как недвижимом имуществе. Эта ценность определяется и свойствами дома, которые катализируют формирование между собственниками помещений в нем устойчивых социальных связей. Это дает возможность наполнить жизнь в доме добросовестным партнерством по собственности, взаимным уважением прав и свобод, доверием, добрососедством, ответственным имущественным поведением. Такие социальные связи способны делать людей более ценными, в том числе и в качестве партнеров по собственности в доме. Они стимулируют осознание собственниками помещений в многоквартирных домах своей ответственности за безопасность и комфорт, надлежащее их содержание. Соответственно, проживание среди таких партнеров по собственности позволяет поддерживать безопасность и комфорт с меньшими издержками, в большей мере вкушать все радости жизни и делать ее благополучнее.

Усложнение технического устройства современных многоквартирных и многофункциональных зданий, жилых и нежилых помещений в них, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц; насыщение их инженерным оборудованием, в частности системами противопожарной защиты; необходимость предоставления возможности автономного режима жизнеобеспечения, связанного с эксплуатацией каждого отдельного жилого и нежилого помещения, находящегося в собственности того или иного лица, и параллельного поддержания комфортной и безопасной среды жизнедеятельности в здании в целом; являются определенным вызовом. Ответ на этот вызов находится в профессиональной компетенции создателей жилища, прежде всего застройщиков и проектировщиков, архитекторов, конструкторов, инженеров. Соответственно, они должны располагать инструментами, позволяющими создавать такие здания, в которых реализация прав и свобод собственниками одних помещений не наносила бы ущерб зданию и не приводила к ущемлению прав и свобод собственников других помещений. К таким инструментам относится технология пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в объекте капитального строительства (далее технология ПИМ, ПИМ) и эксплуатационная документация в отношении этого объекта и жилых и нежилых помещений, входящих в его состав, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц.

Технология ПИМ позволяет устанавливать в многоквартирном доме и имущественном комплексе, в которых имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом недвижимого имущества, принадлежащего тому или иному лицу, общим имуществом, обслуживающим этот объект, и расходами этого лица на содержание общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий позволяет адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым в доме пространственно-имущественным отношениям. Использование ПИМ обеспечивает определение размера долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящихся на отдельные группы однородных объектов выделенного имущества, которые принадлежат тем или иным собственникам; а также размер долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящихся на каждый объект выделенного имущества. Объектами выделенного имущества являются жилые и нежилые помещения, а также машино-места для хранения транспортных средств в многоквартирном доме, которые законодательством признаются в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества. Эта технология позволяет оценивать равномерность распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома, а также его использование для обслуживания групп однородных объектов выделенного имущества. ПИМ обеспечивает выявление обременений и сервитутов при принятии тех или иных проектных решений. Она дает возможность рациональной организации общего имущества в доме на стадии проектирования, а также позволяет эффективно контролировать использование этого имущества на стадии эксплуатации и распределение в доме между собственниками расходов, связанных с его содержанием. Строительную продукцию, созданную с использованием технологии ПИМ, отличает адаптированность к условиям совместного домовладения, способность обеспечивать для потребителей безопасность и защиту их прав и свобод на всех стадиях жизненного цикла объекта капитального строительства: проектирования, строительства, эксплуатации и вывода из эксплуатации. Для застройщиков ПИМ и ЭД являются эффективными инструментами в ведении девелоперского бизнеса, позволяют им приобретать качества технологических лидеров.

Использование технологии ПИМ при проектировании многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, позволяет подготовить пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства для совместного домовладения, состав которого приведен в Приложении. Для обеспечения разработки ИЭП предназначены Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. Эти Рекомендации подготовлены ООО «Институт развития строительной отрасли» на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков и лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,
Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

 

Фото: www.ssslp.ru

 

Приложение

Пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства для совместного домовладения

Пространственно-имущественный регламент отношений собственности в объекте капитального строительства, представленном многоквартирным домом, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в собственность двум и более лицам (далее множеству лиц), позволяет идентифицировать эти отношении в доме для совместного домовладения (далее пространственно-имущественный регламент; ПИР объекта капитального строительства для совместного домовладения или ОКС). Отсутствие идентификации отношений собственности в доме для совместного домовладения не позволяет определить всю совокупность прав и обязанностей собственника каждого жилого и нежилого помещения, правила их эксплуатации и пользования общим имуществом, предназначенным для обслуживания этих помещений. В результате в многоквартирном доме, в надлежащем объеме не обеспечиваются благоприятные условия жизнедеятельности человека, безопасность и комфорт среды его обитания. Следует отметить, что безопасность и комфорт в многоквартирных зданиях, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, зависят в большой степени от имущественного поведения этих лиц, не состоящих между собой в какой-либо субординации, чем от потребителей помещений в таких же зданиях, но принадлежащих одному лицу, которое имеет возможность определять права и обязанности пользователей помещений в рамках договорных отношений.

Необходимость в подготовке пространственно-имущественного регламента обуславливается особенностями современных многоквартирных зданий и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав и предназначенных для передачи в собственность множеству лиц, и другими обстоятельствами, в том числе связанными с использованием общего имущества. При наличии в таких домах жилых помещений, которые отличаются своими потребительскими свойствами; а также нежилых помещений, используемых для размещения предприятий и учреждений торговли, бытового обслуживания, общественного питания, образования, социального обеспечения, хранения транспортных средств и др.; для их функционирования требуется не только одно и то же, но и разное общее имущество. В частности, представленное земельными участками, на которых располагаются объекты капитального строительства, а также придомовой территорией, предназначенной для обслуживания отдельных помещений и (или) их групп. Отдельные виды общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений могут использоваться для разных целей, с разной интенсивностью, в разных режимах и сочетаниях. Такое использование оказывает влияние на расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и стоимость владения недвижимым имуществом. Необходимость в дифференцированном учете использования общего имущества и расходов на его содержание обусловливается особенностями объектов капитального строительства, а также обстоятельствами, связанными с их эксплуатацией^[13]. Значимость такого учета возрастает при наличии в доме жилых и нежилых помещений разного назначения и качества и при вхождении домов в состав имущественных комплексов и образовании общего имущества в этих комплексах, а также при закреплении за многоквартирными домами земельных участков, на которых они расположены и которые могут использоваться в интересах отдельных собственников помещений и их однородных групп.

Отсутствие в договоре на приобретение недвижимого имущества, в технической документации на это имущество, в частности в эксплуатационной документации сведений об отношениях собственности в доме и особенностях его устройства и помещений в нем, которые могут оказывать влияния на эти отношения, создает ситуацию неопределенности для собственников и потребителей помещений. Это может приводить к непониманию собственниками и потребителями своих прав и обязанностей, создавать обстоятельства, в которых в более выгодном положении находятся одни собственники и ущемляются права и интересы других. Нераскрытие отмеченных сведений может повлечь за собой ненадлежащую эксплуатацию помещений, явиться препятствием для формирования конструктивных отношений между партнерами по собственности в доме. Отношения собственности должны определяться применительно к каждому конкретному дому и жилому и нежилому помещению в нем, с учетом особенностей их устройства и обстоятельств эксплуатации. Они должны быть надлежащим образом описаны, количественно оценены и доведены до сведения потребителей помещений. Степень детализации отношений собственности должна быть такой, чтобы не оставалось поля для манипулирования ими. Сведения об отношениях собственности в многоквартирном доме должны обеспечивать возможность разделения функций, связанных с эксплуатацией каждого жилого и нежилого помещения в доме, находящегося в собственности того или иного лица, ответственного за надлежащую его эксплуатацию; между собственником соответствующего помещения и лицом, уполномоченным осуществлять эксплуатацию общего имущества, предназначенного для обслуживания этого помещения. Соответственно правила проживания и обязанности собственников помещений в доме должны определяться с учетом отношений собственности в нем.

Без знания собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме формальных границ: помещений, которые им принадлежат; общего имущества, предназначенного для их обслуживания; земельного участка, закрепленного за домом и частей этого участка, закрепленных за отдельными помещениями в доме и другими объектами, входящими в состав объекта капитального строительства для совместного домовладения; сложно ожидать, что у них появиться ощущение этих границ и уважение прав и интересов партнеров по собственности в доме в отношении принадлежащих им пространств, а также лиц, в пользу которых установлены обременения и сервитуты. Отсутствие сведений о границах эксплуатационной ответственности в отношении помещений, инженерного оборудования, сетей инженерно-технического обеспечения, элементов благоустройства, при домовой территории и земельного участка, а также о соответствующих долях в праве общей собственности на общее имущество, ставит под сомнение обоснованность эксплуатационных издержек и распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме. Отсутствие этих сведений также является препятствием в обеспечении надлежащего контроля над использованием средств, направляемых на содержание общего имущества.

Подготовка пространственно-имущественного регламента направлена на:

• обеспечение возможности дифференцированного учета использования общего имущества в многоквартирных домах, а также в имущественных комплексах, в состав которых входят эти дома, и справедливого распределения между собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества;

• обеспечение рационального формирования и эффективного использования общего имущества в многоквартирных домах и имущественных комплексах и его доступности для собственников и потребителей недвижимого имущества;

• обеспечение защиты прав и законных интересов собственников помещений, добросовестного поведения участников гражданских правоотношений в многоквартирном доме и имущественном комплексе, разумности их действий, надлежащего содержания общего имущества;

• упреждение и недопущение ситуаций, связанных с возникновением имущественных споров и конфликтов между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также между сообществами собственников помещений в разных домах и в иных объектах капитального строительства, входящих в состав одного и того же имущественного комплекса.

На стадии проектирования многоквартирных жилых зданий, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, а также иных объектов капитального строительства, использующихся в условиях совместного домовладения, необходимо предусматривать разработку пространственно-имущественного регламента объекта капитального строительства. В общем случае этот документ включает следующие сведения:

1) о местоположении границ жилых и нежилых помещений в доме, предназначенных для передачи в собственность ;

2) о местоположении границ помещений, входящих в состав общего имущества и предназначенных для обслуживания всех жилых и нежилых помещений в доме;

3) о местоположении границ помещений, входящих в состав общего имущества и предназначенных для обслуживания отдельных однородных групп жилых и нежилых помещений в доме;

4) о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома (далее земельный участок), которые вместе с домом образуют объект капитального строительства;

5) о местоположении границ отдельных частей земельного участка, которые предназначены для обслуживания отдельных однородных групп жилых и нежилых помещений в доме и (или) отдельных жилых и нежилых помещений;

6) о местоположении границ общего земельного участка, на котором находится имущественный комплекс, в состав которого входит земельный участок с расположенным на нем объектом капитального строительства, включающим многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома;

7) сведения об общем имуществе имущественного комплекса, предназначенного для обслуживания каждого объекта капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома, в том числе об общем земельном участке;

8) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество имущественного комплекса, за исключением общего земельного участка, приходящейся на каждый объект капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома;

9) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество имущественного комплекса, представленного общим земельным участком, приходящейся на каждый объект капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома;

10) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, за исключением земельного участка, приходящейся на каждое жилое и нежилое помещение, входящего в его состав многоквартирного дома;

11) сведения о доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, представленного земельным участком, приходящейся на каждое жилое и нежилое помещение, входящего в его состав многоквартирного дома;

12) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении имущественного комплекса, представленного объектами капитального строительства и входящими в их состав многоквартирными домами и общим земельным участком, на котором расположении этот комплекс; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

13) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, и земельного участка, на котором расположен тот или иной объект и входящий в его состав многоквартирный дом; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

14) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении каждого жилого и нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, и части земельного участка, предназначенного для обслуживания этого помещения; указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов;

15) сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника имущественного комплекса в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого комплекса;

16) сведения о границах эксплуатационной ответственности сообществ собственников каждого объекта капитального строительства и входящего в его состав многоквартирного дома в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого объекта капитального строительства, а также надлежащее содержание путей эвакуации;

17) сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника каждого жилого и нежилое помещения, входящего в состав многоквартирного дома, и части земельного участка, предназначенного для обслуживания этого помещения в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование этого помещения, а также содержание путей эвакуации;

18) сведения о границах зон действия сервитутов в отношении смежных с имущественным комплексом объектами недвижимости (зданиями, сооружениями, включая земельные участки, на которых они расположены (при их наличии); указание лиц, в пользу которых установлены сервитуты, срок их действия, иные условия установления сервитутов.

В пространственно-имущественный регламент не включаются сведения, предусмотренные пунктами 6), 7), 8), 9), 12) и 15) в случае, если объект капитального строительства и многоквартирный дом в его составе не являются частью какого-либо имущественного комплекса.

Пространственно-имущественный регламент объекта капитального строительства, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность двум и более лицам (объекта совместного домовладения), подготавливается:

на стадии создания ОКС по заданию застройщика — проектной организацией;

на стадии ввода в эксплуатацию ОКС — застройщиком или по его заданию проектной организацией или другой уполномоченной организацией;

на стадии эксплуатации ОКС по решению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме — уполномоченной организацией, привлекаемой этим сообществом, в частности проектной организацией, разрабатывающей проектную документацию на модернизацию, капитальный ремонт и реконструкцию дома и его частей.

Создание и эксплуатация ОКС для совместного домовладения должны сопровождаться надлежащей подготовкой, использованием, актуализацией пространственно-имущественных регламентов и эксплуатационной документации, соответствующей тому или иному регламенту. Обеспечить защиту прав, свобод и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, создание безопасной и комфортной среды жизнедеятельности в многоквартирных домах, формирование ответственных собственников помещений, ориентированных на добросовестное имущественное поведение и разумные действия, без должного регулирования в этих домах отношений собственности и повышения компетенций собственников и потребителей недвижимого имущества не представляется возможным. Институт ПИР направлен на избежание ситуаций, связанных с возникновением имущественных споров и конфликтов как между отдельными собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, так и между их группами и между тем или иным собственником и сообществом собственников, а также на их цивилизованное разрешение. Использование этого института также позволяет не допускать и урегулировать споры и конфликты между собственниками помещений, входящих в состав ОКС, являющимися составными частями одного и того же имущественного комплекса.

Подготовка использование, актуализация пространственно-имущественных регламентов и эксплуатационной документации обеспечивают возможность дифференцированного учета использования общего имущества в многоквартирных домах и имущественных комплексах, а также справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущества в комплексах и домах между собственниками жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Они также позволяют осуществлять контроль над надлежащим использованием общего имущества в доме в соответствии с общими интересами собственников помещений.
 Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

^[1] Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»; Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017).
^[2] Градостроительный кодекс РФ, статья 48, часть 12, п. 10.1, (в ред. Федерального закона от 28.11.2011 №337-ФЗ).
^[3] СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», часть 6 Состав и содержание раздела проектной документации «Требования к безопасной эксплуатации объекта капитального строительства».
^[4] Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. №45.
^[5] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции федеральных законов от 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ). СП 54.13330.2011 СП 160.1325800.2014)
^[6] СП 54.13330.2011 «Свод правил «Здания жилые многоквартирные», п. 4.4.
^[7] СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», п. 4.5.
^[8] ГОСТ 2.601-2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы».
^[9] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изменениями от 2 июля 2013 г.)
^[10] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N214-ФЗ (в редакции от федеральных законов 03.07.2016 №304-ФЗ, от 03.07.2016 №361-ФЗ, от 01.07.2017 №141-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, от 29.07.2017 №267-ФЗ, от 31.12.2017 №506-ФЗ).
^[11] Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П »По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».
^[12] Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 09.01.1996 года №2-ФЗ (с изменениями на 1 мая 2017 года).
^[13] Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова».