Год назад Совет Госдумы снял с рассмотрения нижней палаты законопроект №488847-7, регулирующий правовой статус многофункциональных домов и жилых апартаментов. Юридическо-правовые нюансы и «подводные камни» этой темы для портала ЕРЗ.РФ анализирует заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

    

Фото: www.gospress.ru 

  

В октябре прошлого года Совет Государственной Думы снял с рассмотрения законопроект №488847-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» в связи с его отзывом субъектом права законодательной инициативы.

Законопроект был разработан в целях совершенствования правового регулирования отношений по использованию гражданами для постоянного проживания нежилых помещений, называемых апартаментами, и направлен на решение важных для дальнейшего развития рынка жилья задач, в том числе:

   

   

 

• защиту жилищных прав собственников и иных правообладателей апартаментов;

• обеспечение публичных интересов городов, включая повышение контроля строительства и использования апартаментов;

• ликвидацию разрыва между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

В последние годы апартаменты получили широкое распространение в российских мегаполисах, и это порождает некоторые проблемы как для граждан (невозможность регистрации по месту жительства в таких нежилых помещениях и пр.), так и для городов (необеспеченность проживающих в апартаментах граждан объектами социальной инфраструктуры и пр.). При этом спрос на апартаменты сохраняется, и в настоящее время они продолжают конкурировать по ценам с квартирами в многоквартирных домах.

В связи с этим остаются вопросы, так и не нашедшие своего решения в связи со снятием с рассмотрения Госдумой законопроекта №488847-7.

Ключевое место среди этих вопросов занимает проблема регистрации граждан по месту жительства в апартаментах, что является отражением проблемы права выбора места жительства.

    

Фото: dom-i-zakon.ru

   

Конституция РФ установила, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27).

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» №5242-1 от 25.06.1993 со ссылкой на Конституцию РФ и международные акты о правах человека также содержит указание на то, что каждый гражданин РФ имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. При этом ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона (ст. 1).

Упоминание о международных актах в этом законе не случайно. Согласно ч. 4. Ст.  15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права являются составной частью правовой системы Российской Федерации.

Протоколом №4 от 16.09.1963 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод установлено, что каждый, кто на законных основаниях находится на территории какого-либо государства, имеет в пределах этой территории право на свободу передвижения и свободу выбора местожительства.

Пользование этими правами не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом и необходимы в демократическом обществе в интересах национальной безопасности или общественного спокойствия, для поддержания общественного порядка, предотвращения преступлений, охраны здоровья или нравственности или для защиты прав и свобод других лиц (ст. 2. Свобода передвижения).

   

Фото: www.voicesevas.ru

   

Международным Пактом от 16.12.1966 «О гражданских и политических правах» также установлено, что каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства, при этом эти права не могут быть объектом никаких ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом, необходимы для охраны государственной безопасности, общественного порядка, здоровья или нравственности населения или прав и свобод других (ст. 12).

Необходимость соблюдения основных принципов международного права в части обеспечения свободы выбора места проживания подтверждает и международная судебная практика. Например, Постановление Европейского суда по правам человека от 20.06. 2006 года по делу «Бабилонова против Словакии» [Babylonova v. Slovakia] (жалоба №69146/01) отмечает, что никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания (курсив мной — А. К.).

Подтверждением следования России общепризнанным принципам и нормам международного права является позиция Конституционного Суда РФ, который в Постановлении №9-П от 04.04.1996 отметил, что свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства является существенным элементом свободы личности, условием профессионального и духовного развития человека. Российская Федерация, как социальное государство, должна проводить политику, обеспечивающую такое развитие. Нормативное содержание названного конституционного права включает:

   

Фото: www.autoassa.ru

     

1) свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации;

2) свободу выбора места пребывания;

3) свободу выбора места жительства.

Еще одним примером позиции Конституционного Суда РФ по вопросу регистрации по месту жительства является Постановление от 30.06.2011 №13-П. Тогда был рассмотрен вопрос о регистрационном учете по месту жительства на дачах. При этом Конституционный Суд Российской Федерации обратил внимание на особенности постоянного проживания на дачах:

• Выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов.

• Вместе с тем, собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина.

   

Фото: www.slavutalis.com.ua

  

Надо ли говорить, что невозможность регистрации граждан по месту их постоянного проживания в апартаментах нарушает не только общепризнанные принципы и нормы международного права, но и закрепленное в Конституции РФ право на выбор места жительства?

Между тем граждане обязаны регистрироваться по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995. 

Согласно ст. 3 закона РФ №5242-1 от 25.06.1993 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрационный учет граждан РФ осуществляется по месту пребывания или по месту жительства.

  

Фото: www.kkoop.ru

   

Регистрация по месту пребывания — это постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту пребывания, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте пребывания гражданина РФ о его нахождении в данном месте пребывания.

Регистрация по месту жительства — постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина РФ и о его нахождении в данном месте жительства.

Очевидно, что если гражданин постоянно проживает в апартаментах, то он должен иметь право встать на регистрационный учет по этому месту жительства.

Эту проблему можно было бы решить без внесения изменений в ст. 16 Жилищного Кодекса РФ, которая определяет виды жилых помещений.

          

Фото: www.st.novostroy.su

  

Для этого достаточно дополнить апартаментами перечень объектов, указанных в п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995.

В действующей редакции этот пункт определяет, что местом жительства может являться жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.

Апартаментами можно было бы признавать структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании и состоящее из одной или нескольких комнат, в том вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Так же, как и в рассмотренном выше случае постоянного проживания и регистрации по месту жительства на дачах, постоянное проживание в апартаментах имеет свои особенности. Участники долевого строительства иногда даже упрекают застройщиков в том, что они не предоставляют им информацию об особенностях владения и пользования апартаментами. Эти особенности заключаются, в основном, в следующем:

  

Фото: www.vedomosti.ru

   

• рассмотренная выше проблема регистрации по месту жительства;

• налогообложение, отличное от налогообложения жилых помещений;

• жилищно-коммунальные услуги, которые могут отличаться по цене от предоставляемых в жилом секторе;

• невозможность применения налоговых вычетов, предоставляемых гражданам при приобретении жилых помещений.

В связи с этим можно было бы предложить следующее. В соответствии со ст. 10 закона РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. При этом по отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя могут устанавливаться Правительством РФ.

На основании этого положения можно было бы Постановлением Правительства РФ установить перечень и способы доведения до сведения участников долевого строительства информации об особенностях владения, пользования и распоряжения апартаментами.

   

  

 

Сегодня следует признать наличие имеющихся в правовом регулировании гражданского оборота апартаментов проблем, которые надо сначала обсуждать, а затем и решать, чему явно не способствовало внесение и последующее снятие с рассмотрения вышеуказанных законопроектов. 

А что касается вопроса, вынесенного в заголовок статьи, то сама жизнь ответила на него: ЖИЗНИ В АПАРТАМЕНТАХ — БЫТЬ!

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

   

 

    

    

   

   

  

Другие публикации по теме:

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

В Северной столице не регистрируют ДДУ на апартаменты без эскроу

Минэкономики: нужно запретить продавать апартаменты банкротов и определиться с понятием роскошного жилья

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

Госдума отказалась приравнять апартаменты к жилью

МЭР: перевод помещений из нежилых в жилые — прерогатива Федерального центра

Москомстройинвест: Покупатели апартаментов не гарантированы от судьбы обманутых дольщиков

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

Власти Москвы: В законопроекте Минстроя об апартаментах надо прописать требования к этому виду жилья

Минстрой России вынес на обсуждение законопроект об апартаментах. Комментарий эксперта

Многофункциональным домам нужен особый правовой режим

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Непростую тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Фото: www.versia.ru

  

Предпосылки написания материала

Возможно, у прочитавших заголовок вызвала недоумение его формулировка. Ведь рынок настолько сложен и разнороден, причин банкротства может быть великое множество, разве есть основания равнять их «под одну гребенку» и пытаться систематизировать такие многофакторные процессы? Но дело как раз в том, что, исходя из личного опыта автора, можно утверждать, что система есть, и она достаточно явная, если как следует погрузиться в анализ процессов, связанных с данной тематикой.

Про банкротство девелоперов написано и сказано немало, но, если открыть публикации в СМИ и изучить материалы на данную тему, создается такая картина: причин банкротства много, разобраться в них очень тяжело. Ведь те же следователи работают зачастую по одному делу с десяток лет — до конца разобраться не могут. Но на то, к слову, они и следователи, а не девелоперы.

Дополнительной неразберихи добавляют сами разорившиеся застройщики и их представители. Ведь они тоже не сидят без дела: активно дают интервью и заказывают написание статей, общий смысл которых сводится к тому, что причины неудачного исхода уходят корнями в экономику, политику, изменения законодательства, недобросовестность конкурентов и т. д., — то есть во все то, что мы на наших курсах называем «внешней средой девелоперского проекта».

   

Фото: www.псбр.рф  

 

По словам авторов таких материалов, конкретная компания «слегла» под гнетом административного давления либо под «молотом» беспощадно изменившейся рыночной ситуации. То есть, если считать, что внутренняя среда — это сам проект и механизмы девелопера, с помощью которых управляет процессом, а внешняя среда — все то, что находится за этим периметром, информационная тактика данных респондентов направлена на то, чтобы сместить ответственность за произошедшее из внутренней среды проекта во внешнюю.

Этому также способствуют и многие действующие члены профессионального сообщества. В силу того, что вопрос действительно непростой, в информационном поле часто появляются спекуляции на грани мистификации. Мол, все так сложно, что и не разберешься: работа в компании была выстроена отлично, трудились сплошь профессионалы, все старались как могли, но вот внешние причины сложились таким образом, что все разлетелось, как карточный домик.

Реальную аналитику по данному вопросу невозможно свести, пользуясь публикациями в открытых источниках: нужно «прожить эту жизнь». В рамках настоящего материала намеренно отсутствуют ссылки на конкретные компании. Будучи участником рынка или просто человеком, следящим за рынком недвижимости, Вы без труда узнаете тех, о ком идет речь. Некоторую надежду на объективность при этом дает личное погружение автора во множество кейсов, имеющих отношение к рассматриваемой теме, а также знакомство с рядом акционеров как обанкротившихся, так и успешно работающих по сей день компаний.

С одной стороны, отдельно взятый человек не может быть лично знаком с каждой произошедшей на рынке ситуацией банкротства, с другой стороны — широта выборки и глубина погружения достаточно красноречиво говорят об объективности описываемой картины.

 

Фото: www.i.mycdn.me

  

Реальные причины и механизмы банкротства

А картина эта, в свою очередь, такова, что все компании, потерпевшие крах, имели ряд накопленных проблем в моделях корпоративного управления, которые в свою очередь и привели к закономерному результату. Если попробовать составить рейтинг основных причин банкротства девелоперских компаний, то он будет выглядеть так.

1. Непрофессионализм собственника, его оторванность от реалий и механизмов бизнеса.

2. Отсутствие необходимых бизнес-процессов, релевантных масштабу компании и проектам, которые она развивает.

3. Отсутствие отлаженной системы управленческого учета, способной в план-фактном режиме давать информацию ЛПР о состоянии проектов и компании в целом.

4. Отсутствие (частичное или полное) системы анализа проектов, использующей финансовое моделирование в качестве центрального ядра принятия управленческих решений.

5. Превалирование политической борьбы между подразделениями компании над целями и задачами бизнес-эффективности.

6. Хаос в развитии проектов, порожденный отсутствием налаженной системы документооборота и четких информационных и регламентных взаимосвязей между подразделениями.

7. Нежизнеспособная кадровая политика: большое количество профнепригодных сотрудников, в т.ч. на руководящих позициях, отсутствие должной мотивации у линейного персонала, непонимание кадровыми работниками основ девелоперского бизнеса, их неспособность выделить ценные кадры и выстроить систему по удержанию этих кадров в компании.

Данный список можно продолжать и другими аналогичными пунктами, однако, в любом случае все они будут произрастать из пункта №1 как из первоосновы. Что, впрочем, никогда не мешало таким субъектам предпринимательской деятельности давать интервью в духе «мой бизнес был задушен внешними факторами».

 

Фото: www.exchange.1maysk.ru

   

Что изменилось?

Есть ли основания на сегодняшний день говорить о том, что современный девелопмент застрахован от ошибок прошлого? Попробуем разобраться.

Принятие новой редакции 214-ФЗ, подразумевающей оплату за объект недвижимости не на расчетный счет застройщика, а на счета эскроу, в некоторой мере страхует интересы дольщиков и дисциплинирует застройщика посредством введения в систему дополнительного контролирующего субъекта в виде банка.
С другой стороны, это справедливо лишь в некоторой степени и лишь косвенно решает вышеописанные проблемы.

Данный фактор ни в коей мере в одночасье не превратил собственников компаний и их сотрудников в профессионалов рынка, а значит, все накопленные проблемы остались на своих местах. Более того, в уравнение добавлена дополнительная переменная в виде огромной кадровой дыры в банковском секторе, при том что количество профессиональных людей в строительной отрасли в моменте осталось неизменным.

Таким образом, в настоящий момент мы закономерно наблюдаем частичный отток кадров в банковский сектор и соответствующее ему «размытие» в секторе девелоперском. Ситуация напоминает два стакана, в одном из которых было низкосортное, но все же вино, а в другом вода, после чего имеющиеся жидкости были перемешаны и снова разлиты по двум стаканам.

 

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

 

Не лучшим образом на сложившуюся ситуацию влияет и отсутствие профильного образования. Согласовательный цикл адаптации существующих консервативных учебных программ имеет большую длительность, нежели циклы изменения бизнес-среды, ввиду чего, в числе прочего, в отрасли наблюдается огромный кадровый голод на всех уровнях управления.

Аналитика бизнес-процессов многих девелоперских компаний показывает следующую картину. Общеизвестно, что за пределами Центрального федерального округа во многих компаниях не знают, что существуют такие механизмы, как «финансовая модель девелоперского проекта» или «система управленческого учета». Между тем гораздо реже говорится о том, что и во многих крупных столичных компаниях финансовые модели считаются «в столбик» (без финпотоков), а высший менеджмент зачастую не обладает даже базовыми навыками инвестиционной аналитики.

 

Механика банкротства

Возникает закономерный вопрос: а можно ли вовремя просчитать, «перехватить» ситуацию и применить некие антикризисные механизмы? В ряде случаев — да. Механика накопления критической массы проблем, приводящих в конечном итоге к банкротству, такова, что компанию можно представить в виде снежного шара, который катится по горе, имеющей форму перевернутой параболы.

Как известно, парабола имеет различный угол наклона на разных участках склона. Когда шар движется слева-направо в направлении «в гору» — компания развивается, шар «обрастает снегом» и увеличивается в объеме.

    

   

В верхней точке шар накапливает критическую массу вышеописанных проблем и начинает катиться направо — вниз по склону. Далее наблюдаем интересную закономерность. Необходимо учитывать, что девелопмент — капиталоемкий бизнес с проектами длительного цикла развития (как правило, от 3 до 10 лет, если не брать проекты быстрого редевелопмента, рассмотрение которых мы в настоящем материале оставим за скобками). Сам же жизненный цикл компании может насчитывать десятки лет. На протяжении этого периода бывает чрезвычайно сложно определить ту конкретную точку, когда «шар перекатился через вершину» и началось постепенное его скатывание в пропасть банкротства.

На вопрос «возможно ли выйти из штопора и перехватить управление», можно ответить так: это зависит от текущего угла наклона склона, по которому катится шар. После линии, обозначенной на рисунке как точка невозврата, компанию не в состоянии спасти никакой, даже самый одаренный, менеджмент.

   

  

Дополнительная проблема заключается в том, что в зоне, которая обозначена синим цветом, далеко не всякий человек, находящийся не только снаружи, но и (что самое удивительное) внутри процесса (работающий непосредственно в компании, включая ее менеджемент), способен понять, что в компании вообще есть проблемы. Автору доподлинно, из личного опыта, известны далеко не единичные случаи, когда сотни людей, включая руководство, находясь в синей и даже в красной зоне, работая в красивом дорогом офисе в центре мегаполиса, не знали, что у компании есть проблемы вплоть до «дня икс» — прихода в офис «маски-шоу» и изъятия в компании серверов и документов. Что особенно интересно, такие события происходят зачастую через пару дней после выхода на первых полосах авторитетных изданий интервью с генеральным директором, где он отчитывается о выдающихся успехах компании за текущий год.

Кроме того, помимо пласта публичных, «громких» банкротств, широко освещавшихся в СМИ, существует еще доля «непубличных» кейсов, когда ввиду в том числе политических решений банкротную компанию вовремя «подхватывали» те или иные субъекты рынка — дабы не добавлять еще одно громкое дело в копилку «не справившихся» и не усугублять ситуацию с и без того пошатнувшимся доверием потенциальных клиентов.

 

Как избежать банкротства или работа над ошибками

Несмотря на достаточно мрачную картину описанных выше реалий, есть понимание того, что существуют универсальные, испробованные временем методики построения успешного и устойчивого к внешним факторам девелоперского бизнеса. В противовес к списку, приведенному выше, к ним относятся следующие:

1. Максимальное повышение квалификации лично владельцами компании. Формирование системного понимания всех механизмов и их взаимосвязей в девелоперском бизнесе.

2. Выстраивание системы бизнес-процессов с выделением особой роли в принятии решений подсистем управленческого учета и финансового моделирования проектов.

3. Регламентация бизнес-процессов и повышение качества системы документооборота.

4. Повышение квалификации кадровых работников, вовлечение их в бизнес-процессы, формирование жизнеспособной кадровой политики и KPI.

5. Планомерная системная работа высшего менеджмента по устранению нездоровых политических конфликтов и конкуренции между подразделениями и отдельными управляющими субъектами.

6. Системный подход к обучению и повышению квалификации персонала, включая менеджмент высшего звена.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек 

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство