На вопросы портала ЕРЗ отвечает председатель Совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (1-е место в ТОП застройщиков Архангельской области по объему текущего строительства, 11-е место в ТОП по Санкт-Петербургу) Александр РОГАТЫХ.

— Александр Савватьевич, Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к иным механизмам финансирования жилищного строительства. К чему теперь должны готовиться застройщики?

— Необходимо отметить, что в поручении Президента страны речь идет о разработке мер по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования не будет резким и одномоментным и займет три года. Главное, к чему должны подготовиться девелоперы, — это исключение средств дольщиков из финансирования строящихся объектов.

Предполагается, что финансирование будет осуществляться за счет банков, а граждане смогут приобретать уже готовое жилье, которое сразу станет их собственностью. Такая практика уже существует во многих зарубежных странах. Но у нас ситуация иная.

Сейчас до 80% новостроек реализуется через договоры участия в долевом строительстве, при этом крупные компании, в том числе «Аквилон Инвест», используют собственные средства, прежде всего на начальном этапе строительства. Этапы строительства синхронизированы с объемами продаж, поэтому, как правило, квартиры в наших жилых комплексах к моменту сдачи в эксплуатацию уже реализованы на 90—100%.

— Переход на проектное финансирование означает, что стройку в большей степени будут финансировать банки. Все ли здесь понятно сообществу застройщиков?

— Пока, к сожалению, конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек не озвучены. С одной стороны, декларируется, что для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство: вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов.

С другой стороны, в настоящее время инвестиции частных лиц в строительство жилья составляют порядка 3,5 трлн руб., и непонятно, за какой срок банки смогут заместить эти средства и сколько за это застройщику придется платить.

Фото: www.polymia.by

Пока то, что ставки при проектном финансировании могут быть ниже существующих, нигде не зафиксировано. Тем не менее, уже очевидно, что появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование.

— Как же решить эту проблему?

— Только одним путем: разработав программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Пока практика проектного банковского финансирования у нас ограничена. Нужно учитывать, что в строительстве риски самые высокие. И если дольщики берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся.

Кроме того, в банках зачастую нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта.

Поэтому в любом случае переходный период необходим, и он, возможно, займет больше трех лет.

Фото: www. www.mini-biz.ru

Другие публикации по теме:

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

СМИ продолжают «пытать» аналитиков на предмет, что будет после сворачивания (в нынешнем виде) льготных ипотечных программ, каким будет спрос в июне, на сколько вырастут цены, и упадут ли они во второй половине года.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

На этот раз приведем ответы экспертов, опрошенных «Российской газетой», и тех, кто принял участие в организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи» (их мнения опубликовал Интерфакс).

По данным платформы Tymy, в марте доля новостроек в общей структуре ипотечных заявок составила 62%, в апреле — 66%, в мае выросла до 71%. Для сравнения: весной 2023 года она держалась на уровне 35% — 38%.

Фото: www.ludiipoteki.ru

Основная причина роста доли новостроек — в перераспределении спроса со «вторички», где ключевая ставка существенно ограничивает спрос, на первичный и загородный рынки, считает гендиректор Tymy Алексей Майстренко (на фото). Всплеск заявок, безусловно, провоцирует и приближение 1 июля.

Вторичный рынок, заметил эксперт, ждет нового решения по ключевой ставке ЦБ. В этом сегменте идет рост заявок, чтобы зафиксировать текущие условия кредитования.

Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова (на фото ниже) подтвердила, что количество обращений за ипотекой с господдержкой в мае увеличилось на 25%, а по сравнению с прошлым годом — на 53%. В июне, по ее прогнозам, этот показатель может прибавить еще 20% — 25%.

Фото: erzrf.ru

Согласно расчетам специалистов компании, цены на новостройки продолжают расти быстрее, чем на «вторичку», хотя изменения символические: за май 1 кв. м в среднем по России подорожал всего на 0,6%.

Спрос на кредиты для покупки готового жилья был на 2% ниже апрельского и на 24% ниже мая 2023-го, но выше, чем в начале года. Юлия Бочарникова не исключает, что после 1 июля покупатели вернутся на вторичный рынок, особенно если прояснится ситуация с ключевой ставкой ЦБ.

Эксперт полагает, что закрытие ипотеки с господдержкой существенно скажется на рынке загородной недвижимости, поскольку это единственная льготная программа, с помощью которой можно было приобрести дом или построить его собственными силами.

Фото: youtube.com

По мнению директора по продажам Est-a-Tet Романа Соколова (на фото), в столичном регионе ситуация на рынке недвижимости в преддверии окончания действия льготных ипотечных программ сохраняет стабильность.

Их завершение не стало неожиданной новостью ни для покупателей, ни для застройщиков, которые, по информации эксперта, уже разрабатывают и готовы вводить специальные программы по рассрочке.

После 1 июля будет не прекращение, а, скорее, трансформация ипотеки с господдержкой, завил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский (на фото ниже).

Фото: blog.jilfond.ru 

«Льготы станут более адресными, и это более справедливо, чем 8% годовых для всех желающих, — подчеркнул он и добавил: — Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сбалансируется на уровне 12% —13%, что совсем не критично».

Так что завершение льготной ипотеки в текущем виде — это в целом хорошая новость для российской экономики, заключил Александр Чернокульский.

В июне, по его мнению, безусловно, будет всплеск спроса, но это вряд ли существенно изменит ситуацию на рынке. Более всего он может вырасти в сегменте ИЖС. В мае доля сделок с ипотекой на загородном рынке уже достигла 85%.

Фото: IRN.RU

«После 1 июля ничего не произойдет, но есть ощущение, что льготные программы будут "урезать" и дальше», — заявил на конференции «Ведомостей» руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото).

Сейчас на эти программы, по его словам, приходится почти 90% рынка продаж новостроек, и это нездоровый показатель: должно быть порядка 25%. Поэтому решение оставить только адресные программы является здравым.

Эксперт обратил внимание и на то, что ипотека по рыночным ставкам также переживает не самые легкие времена, поскольку высокая ключевая ставка ЦБ делает проценты по ней практически заградительными.

«Это надолго. Самый позитивный прогноз снижения до однозначной ставки — конец следующего года», — предположил Олег Репченко.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

С точки зрения президента НОСТРОЙ Антона Глушкова (на фото), распространение льготных программ привело к тому, что покупателю практически не важна цена сделки, ему гораздо важнее сумма ежемесячных платежей по ипотеке.

Именно этот параметр бизнесу предстоит «заместить», поскольку в ближайшее время государство вряд ли будет расширять меры поддержки, убежден глава объединения строителей.

При этом он отметил, что участие в программе инвесторов не является чем-то негативным. «Ничего плохого в инвестициях в недвижимость я не вижу. И ничего страшного в применении льготной ипотеки для сбережения нет», — заверил Антон Глушков.

Положительным моментом прошлогоднего бума на рынке новостроек эксперт назвал то, что девелоперы, благодаря продажам, смогли вложить прибыль в землю, проекты, персонал, и сейчас перед ними стоит задача лишь сохранить темп работы.

Фото: vk.com

Застройщики вовсе не против поддержать спрос, но у них есть и встречные «просьбы».

«Чтобы платеж по кредиту был аннуитетным, нам нужна не поддержка, а предсказуемость экономической ситуации. Бизнес для корректировки стратегии надо предупреждать заранее», — высказал пожелание властям гендиректор платформы «Самолет 10D» Дмитрий Самоходкин (на фото).

Фото: yakubovsky.ru

«Доступность цены 1 кв. м складывается из многих факторов, — согласен член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото). — Что может сделать государство? Повысить доступность инфраструктуры. Это сильно поможет».

При этом он не сомневается, что в конечном итоге рынок отрегулирует все сам — «ситуация может вернуться примерно в 2005 год, но от этого все только выиграют».

Что касается рынка ипотеки, то идею адресности депутат поддерживает, но рыночная всегда была инструментом для среднего класса, поэтому надо стремиться к росту его доходов, резюмировал Александр Якубовский.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперт: выдача ипотеки на вторичное жилье продолжает падать, в сегменте новостроек изменений нет

Эксперты определили основные изменения на рынке ИЖС в 2024 году

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: спрос на ипотеку на ИЖС и на новостройки почти сравнялись

В 13 регионах эксперты зафиксировали на рынке жилья признаки перегрева

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме ипотечных кредитов выросла с 35% до 48% (графики)

Эксперты: спрос на ипотеку для покупки загородной недвижимости за год вырос в 1,9 раза