На портале проектов актов опубликован проект постановления Правительства РФ, устанавливающего порядок проведения экспертизы проектной документации в форме экспертного сопровождения.

Фото: www.gis96.ru

Проектом предполагается изменение:

• порядка проведения государственной экспертизы (Постановление Правительства РФ №145 от 05.03.2007);

• порядка проведения негосударственной экспертизы (Постановление Правительства РФ №272 от 31.03.2012) — в нем лишь указывается на возможность осуществления экспертизы в форме экспертного сопровождения;

• правил формирования ЕГРЗ — единого государственного реестра заключений экспертизы (Постановление Правительства РФ №878 от 24.07.2017).

Для организации экспертного сопровождения в государственной экспертизе потребуется заключить отдельный договор с лицом, ранее проводившим экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В числе документов, необходимых для заключения договора, указаны лишь собственно заявление и документы, подтверждающие полномочия заявителя.

Проект договора должен быть направлен экспертной организацией заявителю через 2 рабочих дня после получения документов. Договор заключается на 1 год и может быть продлен на тот же срок по просьбе заявителя.

В ходе действия договора для проведения экспертизы потребуется направить в экспертную организацию:

• часть проектной документации, в которую внесены изменения;

• справку с указанием ранее полученных положительных заключений экспертизы (при наличии) и описанием внесенных изменений;

• выписку из реестра членов СРО, членом которой является проектировщик (если таковое членство требуется).

Если представлены не все документы или они представлены с нарушением требований к формату, а также если в отношении ранее представленных изменений еще не выданы заключения, экспертная организация откажет в принятии документов.

Срок подготовки промежуточного заключения устанавливается в 10 рабочих дней. Он может быть увеличен до 20 рабочих дней, если изменяется более 2 разделов проектной документации.

Фото: www.gge.ru

Для получения итогового заключения экспертизы, включаемого в ЕГРЗ, необходимо будет не позднее чем за 15 дней до истечения действия договора (а если надо проверить еще и сметную стоимость — за 35 рабочих дней) направить заявление о выдаче заключения, в котором указать ранее выданные положительные заключения. Направлять проектную документацию при этом не потребуется.

Отказать в выдаче заключения смогут, если:

• направлены не все документы,

• документы направлены не уполномоченным лицом;

• ранее не выдавались положительные заключения, которые должны быть учтены при выдаче нового заключения;

• в заявлении указаны недостоверные сведения об изменении проектной документации.

Срок подготовки итогового заключения — 10 рабочих дней без проверки сметной стоимости и 30 рабочих дней — с проверкой сметной стоимости.

Плату за государственное экспертное сопровождение предлагается установить за год в размере 10% от платы за первичную экспертизу, рассчитанную на дату заключения договора об экспертном сопровождении. При продлении договора указанные 10% определяются на дату, с которой продлевается договор.

Корреспондирующие изменения вносятся в порядок формирования ЕГРЗ. Теперь в этом реестре будут содержаться также сведения о представленных для проведения экспертизы измененных частях проектной документации, а также обо всех выданных заключениях, подлежащих включению в ЕГРЗ, в отношении одного объекта строительства.

Фото: www.economic-definition.com

Опубликованным проектом Постановления приводятся в соответствие с Градостроительным кодексом (ГрК) и иные положения порядка проведения госэкспертизы.

В частности, с учетом постоянного изменения требований, соответствие которым устанавливает экспертиза, определяется механизм определения требований, применимых к конкретной проектной документации:

• проектная документация объектов, не являющихся линейными, оценивается на соответствие требованиям, действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), если с даты его выдачи прошло не более 1,5 лет;

• документация линейных объектов оценивается на соответствие требованиям, действовавшим на дату утверждения проекта планировки территории (ППТ), если с даты утверждения прошло не более 1,5 лет;

• если с даты выдачи ГПЗУ (утверждения ППТ) прошло более 1,5 лет, а также если подготовка документации по планировке территории не требуется, в расчет принимаются требования, действовавшие на дату поступления документации на экспертизу;

• разрешается коллизия в случае включения в проектную документацию как линейных, так и площадных объектов: для определения применимых требований учитывается документ в отношении объекта, являющего основным по назначению;

• когда в проектной документации фигурирует несколько объектов с разными ГПЗУ, выданными в разное время, то приоритет отдается самому раннему документу, если с даты выдачи прошло не более 1,5 лет;

• в ходе экспертизы заявитель вправе представить новые ГПЗУ или документацию по планировке территории: тогда и требования будут определяться на новую дату.

В порядок проведения экспертизы, в соответствии изменениями, внесенными в ГрК 342-ФЗ от 03.08.2018, включены нормы о порядке проверки сметной стоимости, которая теперь входит в состав экспертизы проектной документации.

Уточняются основания для проведения повторной экспертизы. Напомним, что 151-ФЗ, установлены случаи, когда изменение проектной документации не требует прохождения экспертизы, о чем подробно сообщал портал ЕРЗ.

Публичное обсуждение проекта продлится до 7 августа 2019 года.

Для портала ЕРЗ проект Постановления Правительства РФ прокомментировал директор Департамента нормативно-методического обеспечения Ассоциации экспертных организаций в строительстве Алексей МАТВЕЕВ (на фото).

«Очевидно, что данные изменения, вносимые в Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, готовились чиновниками строительного ведомства в кратчайшие сроки, и именно это обстоятельство, увы, оказало решающее значение на несуразность ряда предлагаемых норм, зафиксированных в тексте проекта НПА.

Понятно, что необходимость поправок вызвана изменениями в ГрК, но совершенно неясно, почему эти поправки не соответствуют положениям федерального закона, в развитие которого они, собственно, и должны быть приняты.

Так, предусмотренная частью ч. 3.9 ст. 49 ГрК процедура экспертного сопровождения, однозначно отделенная от процедуры экспертизы, вдруг становится какой-то новой формой этой самой экспертизы («государственная экспертиза в форме экспертного сопровождения») со всеми вытекающими (в основном для застройщика и бюджета) последствиями.

И это притом, что основной задачей экспертного сопровождения виделось избавление застройщика от излишней административной нагрузки в связи с внесением в проектную документацию изменений, которые не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, при этом оставляя ему возможность не полагаться на главного инженера проекта (ГИПа) при оценке соответствия, а воспользоваться услугами квалифицированных аттестованных экспертов.

На мой взгляд, такое ограничение механической безопасностью недостаточно, о чем мы уже говорили, но, к сожалению, ч. 3.8 ст. 49 ГрК зафиксирована именно такая норма.

Фото: www.i.pinimg.com

Несмотря на то, что проект Постановления написан на клингонском (искусственный язык, разработанный лингвистом Марком Окрандом для одной из инопланетных рас в вымышленной Вселенной сериала «Звездный путь» — Ред.), обратим внимание еще на некоторые значимые нюансы, сокрытые в недрах «буквонагромождений».

А именно на те положения, которые обязуют застройщика определять, требуют ли внесенные изменения обязательной экспертизы или нет, приводят ли эти изменения к нарушению требований технических регламентов, соответствуют ли заданию и результатам инженерных изысканий (см. п. 17(4), п. 44 в и п. 44 г в предлагаемой редакции).

То есть застройщик должен сначала сам как-то провести экспертизу (т. к. именно оценка этим требованиям является предметом экспертизы проектной документации), и, выяснив, что проектные решения не соответствуют установленным требованиям, обязательно обратиться в организацию экспертизы для проведения экспертизы проектной документации, заведомо не соответствующей требованиям.

В результате такого извращения положений Градостроительного кодекса предполагаемые изменения подзаконного акта не раскрывают ни сути, ни порядка экспертного сопровождения и не устанавливают требований к документу о подтверждении соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в ч. 3.9 ст. 49 ГрК.

И, кроме того, что принципиально важно, изменения не соотносят эту процедуру с процедурой повторного проведения экспертизы, несмотря на то что обе эти процедуры являются процедурами подтверждения соответствия установленным требованиям после внесения в проектную документацию изменений», — подчеркнул эксперт.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Институт негосударственной экспертизы восстанавливается в связи с возвратом полномочий на проведение экспертизы в границах ЗОУИТ

К 1 августа Минстрой разработает рекомендации для регионов по реализации норм 151-ФЗ в части градостроительной деятельности, ценообразования и экспертизы проектов

Нюансы экспертного сопровождения проекта: комментарий специалиста

Внесение незначительных изменений в проект больше не требует проведения повторной экспертизы

Минстрой изменил порядок ведения ЕГРЗ: комментарии экспертов

Изменены правила формирования ЕГРЗ: комментарий эксперта

С 1 июля все заключения экспертизы будут вноситься в ЕГРЗ

Петербургский регион более двух десятков лет оставался во власти местных застройщиков, но последние годы он активно осваивается федеральными компаниями. Как прогнозируют опрошенные «Коммерсантом» специалисты, доля крупных игроков на локальных рынках жилья будет расти, и это общероссийская тенденция.

Фото: vk.com

Эксперты напомнили, что за последние пять лет отрасль претерпела ряд значительных изменений и столкнулась с масштабными вызовами.

• В 2019 году произошел переход от долевого строительства к счетам эскроу. Бурный рост числа обманутых дольщиков прекратился и сходит на нет, слабые строительные компании «вымыло» с рынка.

Сокращение количества игроков на рынке и трудности с получением проектного финансирования практически в каждом регионе привели к концентрации основных объемов строительства в руках крупных девелоперов.

Источник: DOGMA

• В 2020 году для поддержки отрасли в условиях пандемии была запущена льготная ипотека. Введенный механизм подстегнул спрос на рынке, продажи пошли вверх.

• В 2022 году началась СВО, российская экономика испытала санкционное давление. Резко упал спрос на жилье, запуск новых проектов приостановился.

По данным ЕРЗ.РФ, с февраля по май 2022 года число сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в три раза. Но уже к декабрю года спрос увеличился, выросли темпы строительства, количество выдаваемых ипотечных кредитов и, вполне закономерно, цены на новостройки.

Источники: ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ

• В 2023 году ужесточилась денежно-кредитная политика государства, ЦБ начал повышать ключевую ставку, что оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на проектное финансирование.

• Рост цен на первичную недвижимость привел к существенному разрыву стоимости между новостройками и «вторичкой».

По информации Домклик, разница между этими сегментами в Санкт-Петербурге достигла в 2024 году 38%, средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке сейчас составляет 270 538 руб., на вторичном — 195 906 руб.

Фото: ya.ru

Наталия КОРОТАЕВСКАЯ (на фото), коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:

— Главное изменение — глобализация рынка: от местных локальных строительных компаний, работающих в одном-двух регионах, — к большим федеральным девелоперам, действующим уже в пяти — десяти субъектах.

Это пойдет на пользу рынку, поскольку за счет такого взаимопроникновения компании набираются опыта и обмениваются им, улучшая качество своих проектов.

За последние десять лет мы прошли большой путь, сначала выйдя на рынок Санкт-Петербурга, Ленинградской области, а потом и Москвы. Сейчас начали проекты в Ивановской и Нижегородской областях. Становясь более сильным игроком, можно выдержать конкуренцию на современном рынке.

Фото: пресс-служба AAG

Игорь БАДИКОВ (на фото), директор по продажам ИСХ AAG:

— Если говорить об иногородних игроках, то тенденция очевидна: еще пять лет назад в Санкт-Петербурге не было никого. Сегодня в Северной столице работают компании с Урала, из Сибири, Краснодарского края, Татарстана и других регионов.

За три года их доля увеличилась с 16% до 19%. К 2029 году мы увидим еще большее разнообразие региональных брендов.

Фото: NF Group

Ольга ШИРОКОВА (на фото), партнер NF Group:

— Появление новых крупных игроков в Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступают катализатором для качественного развития рынка жилья.

Фото: пресс-служба ГК Fizika Development

Александр КРАВЦОВ (на фото), управляющий партнер ГК Fizika Development:

— Небольшие компании все чаще уходят с рынка, освобождая свою долю гигантам. И дело не только в огромной конкуренции, но и в административных барьерах.

Согласование градостроительной документации, прохождение градкомиссий могут затягиваться на годы — ни один средний бизнес не может себе позволить так долго ждать.

Фото: www.static.tildacdn.com

Эвелина ИШМЕТОВА (на фото), директор по консалтингу и развитию Key Capital:

— Пока рано говорить о тренде увеличения числа иногородних девелоперов, однако в перспективе ближайших пяти лет этого стоит ожидать. В стране существует тренд, что застройщики пытаются выйти на новые для себя рынки для диверсификации деятельности.

Несмотря на предполагаемое снижение объемов жилого строительства, Санкт-Петербург, второй по значимости город страны, находится на четвертом месте по объемам строящегося жилья, и здесь всегда будет «окно» для нового игрока.

Фото: пресс-служба ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Пока доля иногородних застройщиков в Санкт-Петербурге относительно невелика. Региональные компании чаще едут осваивать рынок Москвы.

Бездонный «котел» покупательского спроса, высокая маржинальность проектов — эти и другие факторы всегда привлекали и будут привлекать новые компании на столичный рынок.

К слову, сейчас мы наблюдаем в целом по России обратный процесс: «федерализацию» застройщиков, при котором все больше строительных компаний из Москвы и Санкт-Петербурга выходят в регионы, нередко сразу в несколько.

Фото: пресс-служба DOGMA

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по продажам и маркетингу компании DOGMA:

— Тенденция по выходу новых игроков на рынок Санкт-Петербурга будет развиваться дальше: с его историческим наследием, культурными достопримечательностями он всегда был привлекательным для жизни и работы.

Доля иногородних застройщиков в общих объемах строительства увеличивается главным образом за счет крупных застройщиков, для этого у них больше ресурсов и возможностей.

Фото: vk.com

Ольга ЗЫБЛАЯ (на фото), директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:

— За последние пару лет ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что высокую активность проявляют не только крупные девелоперы, но и множество небольших компаний, которые легче адаптируются к любой турбулентности, а также быстро принимают и реализовывают решения.

Потому на столичные рынки входит много региональных игроков.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Застройщики считают Свердловскую и Тюменскую области одними из наиболее привлекательных регионов для покупки земельных участков

Эксперты: в 2023 году снизилась степень монополизации на рынках новостроек Московского и Петербургского регионов

Брусника начинает строительство своего первого объекта в Москве — жилого квартала на востоке столицы

Унистрой начал строительство масштабного ЖК в Северной столице

Группа Эталон продвигается в регионы

«Понаехали» с Урала, чтобы… удивлять

DOGMA вышла в Московский регион с первым жилым проектом

Уральский застройщик купил у московского девелопера ростовский бизнес за 3 млрд руб.

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Банк ДОМ.РФ поможет ПИК возвести на границе с Китаем крупнейший жилой квартал стоимостью более 19 млрд руб.