Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

С начала 2018 года получить ипотечный кредит с первоначальным взносом меньше 20% станет сложнее. По мнению регулятора, эта мера должна предотвратить возникновение «ипотечного пузыря».

 

Фото: www.ivnovostroiki.ru

В Банке России, как сообщили «Ведомости», подготовлены поправки к инструкции «Об обязательных нормативах банков», которые, как планируется вступят в действие с 2018 года. Согласно новым правилам, кредит с первым взносом менее 20% будет наделен коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%.

Следует отметить, что ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% сейчас предлагают 4 из 5 ведущих ипотечных банков:

Сбербанк№1 в ТОП ипотечных банков, - 15%;

Райффайзенбанк№3 в ТОП ипотечных банков, - 10%;

Россельхозбанк, №4 в ТОП ипотечных банков, - 15%;

Газпромбанк№5 в ТОП ипотечных банков, - 10%.

Портал ЕРЗ писал о том, что в России набирают популярность ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Такие программы предлагают:

Промсвязьбанк (ставка по кредиту от 12% годовых);

СМПбанк (ставка по кредиту от 14% годовых);

Возрождение банк (ставка по кредиту от 12% годовых);

Металлинвестбанк (ставка по кредиту от 13% годовых).

По мнению застройщиков, такими программами интересуются от 7 до 20% потенциальных покупателей новостроек. 

Введение новых нормативов Банком России снизит объем финансирования жилищного строительства, но положительно скажется на финансовой устойчивости банков. 

Вместе с тем, введение нормативов Банка России является более мягкой мерой по сравнению с реформами ипотечного кредитования, которые предлагались законопроектом, подготовленным Минэкономразвития РФ еще летом текущего года. Этим документом предлагалось существенно изменить систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия. В частности, ведомство предлагало ввести норму, согласно которой отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%. По сути, это тоже самое, что запретить первоначальный взнос в размере менее 20%.

Однако данный законопроект пока не принят, из чего можно предположить, что власть, вероятно, предпочла решить непростой вопрос путем изменения нормативов Банка России.

Как отмечают эксперты, чтобы соответствовать новым требованиям, банки вынуждены будут поднимать либо размер минимального взноса, либо ставку. И, скорее всего, выбор будет сделан в пользу взноса, поскольку банковские клиенты особенно чувствительны к колебаниям ставки.

Данное решение регулятора для портала ЕРЗ прокомментировал финансовый аналитик Александр СИНЕЛЬНИКОВ (на фото).

«Ужесточение Банком России правил выдачи ипотеки через повышение коэффициентов риска по нестандартным ипотечным судам для меня, как финансового аналитика, не только подтверждает озабоченность регулятора возрастающими рисками на ипотечном рынке, но и несет важную информацию о состоянии российской экономики и ее перспективах на будущее.

На сегодняшний день актуальные ставки по рублевым ипотечным кредитам превышают 9% годовых. А с учетом относительной стабильности и даже укрепления курса рубля относительно доллара, эффективная валютная доходность кредитов, выданных банками за последние два года, выше рублевой.

Такое инверсное состояние денежного рынка для банков делает крайне выгодным привлечение дешевых рублевых и валютных депозитов и выдачу дорогих рублевых ипотечных кредитов, квалифицируемых в первую и вторую группы надежности. Высокая банковская маржа стимулирует увеличение выдачи банками ипотечных кредитов, в том числе за счет привлечения заемщиков на нестандартных для сложившегося рынка условиях.

Резко повышая коэффициенты риска по нестандартным ссудам, а именно с уменьшенными первоначальными взносами, ЦБ, по моему мнению, доводит до участников рынка информацию о том, что ближайшие три-пять лет не стоит ожидать от денежных властей уменьшения стоимости заимствований, а для банков — улучшения финансового положения заемщиков из числа физических лиц.

Кризисные явления в экономике в среднесрочной перспективе будут по-прежнему оказывать влияние на волатильность национальной валюты и связанную с этим фактором высокую учетную ставку, а также на падение реальных доходов населения.

Контрцикличная политика ЦБ в области регулирования кредитных рисков на ипотечном рынке весьма актуальна и своевременна, поскольку ее последствия будут сказываться в ближайшие несколько лет, когда новые заемщики из-за нелинейной конструкции аннуитетного платежа будут крайне незначительно погашать основную сумму долга.

Банковская практика убедительно показывает, что кредитные риски по ипотечным ссудам с уменьшенным первоначальным взносом в несколько раз выше, чем стандартные. И, соответственно, по новым правилам они должны при расчете обязательного норматива H1 существенно ухудшать его значение и требовать от акционеров увеличения капитала.

Повышение требования по капиталу заставит банки повысить требования к заемщикам или увеличить процент по кредитам.

Для застройщиков же ужесточение политики ЦБ должно привести к уменьшению продаж жилья за счет нестандартных ипотечных ссуд. Но размер этого влияния на сегодняшний день оценить очень сложно», — резюмировал эксперт.

Другие материалы по теме:

Еще 4 банка снизили ставки по ипотеке

Банк России снизил ключевую ставку до 8,25%

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

Ставки АИЖК по ипотеке для новостроек снизились до 9%

Ставка ипотеки около 7% в 2018 году вполне реальна при сегодняшнем уровне инфляции

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

+

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов

С 11 июня ВТБ изменил условия выдачи ипотеки с господдержкой. Среди нововведений — повышение размера первоначального взноса, а также ограничение срока выхода на сделку по заявкам на прежних условиях, сообщил ряд СМИ со ссылкой на пресс-службу банка.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Сообщается, что первоначальный взнос по программе «Господдержка–2020» увеличится с 30,1% до 60,1% независимо от подтверждения дохода. Прежний размер первоначального взноса (30,1%) сохранится в отношении объектов, застройщики которых находятся на проектном финансировании ВТБ.

По «IT-ипотеке», «Дальневосточной и арктической ипотеке» взнос составит 30,1% вместо 20,1%, если только заемщик не пожелает строить свой дом.

В банке такое решение объяснили адаптацией продуктовой линейки к меняющейся конъюнктуре рынка при сохранении ключевой ставки на высоком уровне и стремлении Банка России «охладить» рынок, а также в ожидании прекращения действии льготной программы «Господдержка–2020».

Таким образом, решение об изменении не затрагивает программы по ИЖС и объекты на проектном финансировании. В банке отметили, что заявки, одобренные до 11 июня, будут действительны для заемщиков по старым условиям. Но срок выхода на сделку будет ограничен 1 июля в рамках программы господдержки на новостройки (у нее заканчивается срок действия). По остальным — до 11 июля, или придется платить уже повышенный первоначальный взнос.

В ВТБ не исключают, что подобное решение в том или ином виде примут и другие игроки.

 

Фото: rusipoteka.ru

 

Главный эксперт Русипотеки Сергей Гордейко (на фото) напомнил про очередное уменьшение компенсаций, получаемых банками за выдачу кредитов по низким ставкам, в декабре 2023 года.

«Маржинальность таких кредитов для банков уменьшилась. Практику своих собственных ограничений на кредитование по госпрограммам банки уже применяли», — рассказал он и пояснил, что целью банков является сокращение формирования кредитного портфеля с невыгодной доходностью. «В преддверии завершения и изменения госпрограмм банк стремится выдавать только те кредиты, за которые получит компенсации», — добавил эксперт.

 

Фото: er.ru

 

Никаких нормативов ВТБ не нарушил. «Условия программ устанавливают минимальный первоначальный взнос, банки сами определяют дополнительные параметры», — так прокомментировали новшество в ДОМ.РФ, который является оператором ипотечных госпрограмм.

Тем не менее руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева (на фото выше) уверена, что действия банка нарушают баланс интересов банка и клиента. «Формально вразрез с законом действия банка не идут, — признает правозащитница. — Но фактически это, конечно, можно считать нарушением баланса интересов.<…> Когда в последний момент условия меняются, вся сделка может оказаться под вопросом».

С ее точки зрения, действуя подобным образом, банки ведут себя непорядочно и серьезно рискуют потерей лояльности клиентов.

 

Фото: invoice.cafe

 

Президент инвестплатформы ИнвойсКафе Геннадий Фофанов (на фото) согласен с тем, что увеличение взноса является значительным ограничителем для тех, кто собирался оформлять ипотеку в ближайшее время.

Больше всего, по его мнению, это касается тех, кто хотел успеть взять ипотеку по программе «Господдержка–2020»: увеличение размера взноса сразу вдвое фактически делает это невозможным.

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото ниже) полагает, что такой подход будет способствовать большему снижению ипотечных выдач, которое ожидается в июле.

 

Фото: t.me/acraratingagency

 

«Сейчас на долю ВТБ приходится точно больше трети всех ипотечных выдач в РФ», — уточнил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Он предположил, что новые условия окажут влияние на общий объем выдач в России.

 

Фото предоставлено пресс-службой А101

 

По мнению доцента базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления Москвы Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Юлии Коваленко (на фото ниже), которое приводит «Российская газета», процент увеличивается, в первую очередь, «чтобы обезопасить граждан от необдуманных поступков, таких как потребительский кредит для первоначального взноса».

«Банки увеличивают первоначальный взнос, чтобы обезопасить граждан, а также избежать просроченной задолженности, которая имеет место быть», — пояснила эксперт, добавив, что процент первоначального взноса влияет на инфляционные процессы, которые также возможно будет сдержать за счет увеличения первоначального взноса по ипотечным продуктам.

 

Фото: vk.com

 

Снижения первоначальных взносов, по словам Коваленко, можно ожидать в зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ и показателей инфляции. «Это произойдет, когда данные показатели вернутся к более низким значениям, а также покажут свое устойчивое снижение», — предположила она.

В настоящее время, уверена аналитик, банки будут детально смотреть на доходы конкретных домохозяйств, а также их подтверждение. Важным аспектом, по ее мнению, будет кредитная нагрузка, которая уже имеется у граждан. «Идеальный вариант — когда суммарная кредитная нагрузка составляет не более 40% от дохода конкретного домохозяйства», — резюмировала Коваленко.

Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко (на фото ниже) не советует ориентироваться на цифру в 60%, поскольку такой размер первого взноса теперь банк предлагает по ипотеке под 8%, которая заканчивается 1 июля.

 

Фото: IRN.RU

 

«Фактически этими действиями ВТБ сворачивает ее раньше», — сказал эксперт. С его точки зрения, гораздо более показательно увеличение первоначальных взносов до 30% по остальным программам.

«С одной стороны, с точки зрения отдельных заемщиков, может показаться, что это ухудшение условий, — считает Репченко. — Но с другой стороны, глобально, это хорошо для стабилизации рынка и исключения банковского кризиса».

По его словам, в мировой практике распространен первоначальный взнос по ипотеке на уровне 30%. «Такой размер взноса позволяет банкам снизить риски на случай, если заемщик не сможет выплачивать кредит, — пояснил эксперт, — потому что редко бывает, что цены на недвижимость падают больше, чем на треть».

ВТБ просто первый крупный игрок на рынке, по словам Репченко, который вернулся к такому классическому низкорискованному значению начального взноса, то есть ушел от высокорискованных игр последних лет, когда первоначальный взнос пытались снижать, чтобы увеличивать спрос.

Эксперт также не исключил того, что резкий рост первоначального взноса — это реакция на общую политику Правительства РФ и Банка России по охлаждению экономики в целом и рынка жилья в частности.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Поддержку многодетным семьям в погашении ипотечных кредитов продлили до конца 2030 года

Минфин: расходы по льготным ипотечным программам планируется увеличить на 25%

Эксперты: по итогам мая выдачи ипотеки выросли на 17,7%

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперты: спрос на «Семейную ипотеку» удвоился

Эксперты: с начала 2024 года доступность покупки жилья в ипотеку снизилась

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики