Рассрочку по ДДУ после ввода дома предложили урегулировать в 214-ФЗ
Опубликован законопроект, который предполагает отдельное регулирование рассрочки при покупке жилья по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Застройщикам предлагается разрешить передавать объект дольщику до полной оплаты стоимости жилья, если график платежей продолжается после ввода дома в эксплуатацию.
Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, действующее регулирование не предусматривает полноценного механизма передачи объекта дольщику с сохранением задолженности перед застройщиком после ввода дома. Новый механизм должен позволить использовать более длительную рассрочку и одновременно установить гарантии для застройщиков, банков и покупателей.
Что изменится для застройщиков и покупателей
В Федеральном законе №214 от 30.12.2004 предлагается закрепить отдельное понятие ДДУ с рассрочкой. Таким договором может быть предусмотрено, что покупатель полностью оплатит объект уже после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (РНВ).
При этом в договоре должны быть определены количество, размер и сроки платежей. Дата последнего платежа устанавливается не позднее трех лет с момента окончания предполагаемого срока получения РНВ объекта, указанного в проектной декларации на день заключения ДДУ.
ДДУ с рассрочкой предлагается заключать исключительно в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори
После ввода платежи будут поступать застройщику
Если договор предусматривает окончательный расчет после ввода дома, то средства, которые покупатель вносит до ввода объекта, размещаются на счете эскроу.
После ввода последующие платежи должны перечисляться на счет застройщика, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, к моменту ввода сумма на эскроу сможет составлять меньше полной цены ДДУ.
Застройщик должен будет не позднее 15 дней со дня ввода объекта уведомить дольщика о необходимости перечислять дальнейшие платежи на соответствующий счет.
Квартира станет обеспечением долга перед застройщиком
Если к моменту передачи квартиры ее стоимость оплачена не полностью, то, согласно проекту документа, одновременно с регистрацией права собственности покупателя «возникает ипотека в силу закона на объект долевого строительства у застройщика».
Если покупатель использовал кредит или заём для оплаты части цены ДДУ, предшествующим залогодержателем станет кредитор, а застройщик — последующим (при условии, что стороны не договорились об ином старшинстве залогов).
Таким образом, законопроект позволяет передать объект покупателю до завершения расчетов, одновременно обеспечивая залогом недвижимости требование застройщика по оставшейся задолженности.
Рассрочка будет учитываться в кредитной истории
Законопроект предусматривает передачу сведений о ДДУ с рассрочкой в бюро кредитных историй (БКИ). Источником формирования кредитной истории станет уполномоченный банк, через который осуществляются расчеты по договору.
Банк должен будет передавать в БКИ предусмотренные законом сведения о договоре и его исполнении. Информация о среднемесячном платеже по рассрочке также будет включаться в кредитную историю и учитываться при оценке долговой нагрузки гражданина.
Из этого правила предусмотрены исключения. В частности, требования о передаче информации в БКИ не распространяются на ДДУ, по которым цена должна быть полностью уплачена не позднее 30 календарных дней после регистрации договора, а при реализации мер государственной или муниципальной поддержки — не позднее 120 календарных дней.
Как следует из пояснительной записки, новый механизм должен обеспечить банкам более полную информацию о долговой нагрузке граждан и позволить объективнее оценивать их платежеспособность.
Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори
Начислять проценты на обычную рассрочку нельзя
Законопроект устанавливает общее правило: начисление процентов на цену ДДУ или задолженность по ее уплате не допускается, кроме специально предусмотренных законом случаев.
Особый порядок предусмотрен при систематическом нарушении покупателем графика после ввода объекта.
Застройщик сможет потребовать досрочно погасить всю оставшуюся задолженность, если срок внесения платежей нарушен более трех раз в течение 12 месяцев либо просрочка одного из платежей превышает два месяца.
Для погашения остатка покупателю должны предоставить не менее 30 календарных дней с момента направления уведомления. Если задолженность не будет погашена и в этот срок, договором вместо неустойки может быть предусмотрено начисление процентов на просроченную сумму. Их размер не сможет превышать 20% годовых.
Дольщик сможет погасить рассрочку досрочно
Покупатель получит право полностью или частично погасить задолженность досрочно.
Для этого он должен уведомить застройщика не менее чем за 30 календарных дней, если более короткий срок не установлен самим договором.
Частичное досрочное погашение не потребует изменения ДДУ: внесенная сумма будет учитываться в счет последних платежей по графику.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
Для проектов с банковским финансированием установят лимит 25%
Отдельные ограничения предусмотрены для застройщиков, у которых сохраняются обязательства перед банком по целевому кредиту.
Без согласия уполномоченного банка ДДУ с рассрочкой, предусматривающей полный расчет после ввода, можно будет заключать в отношении объектов, совокупная площадь которых составляет не более 25% общей площади помещений в соответствующем проекте или этапе строительства, доступных для заключения ДДУ. При превышении этой доли заключать новые договоры с такой рассрочкой можно будет только с согласия банка.
Кроме того, после раскрытия эскроу у банка возникнет залог имущественных прав застройщика на получение оставшейся части цены по таким договорам.
Платежи покупателей после ввода должны поступать на счет застройщика, права по которому передаются в залог уполномоченному банку до погашения обязательств по проектному финансированию.
Изображение сгенерировано нейросетью storiko.com
Когда новые правила могут вступить в силу
В случае принятия закон должен вступить в силу 1 сентября 2027 года. Основные положения будут распространяться на ДДУ, заключенные начиная с этой даты.
При этом проект предусматривает переходные требования и для части ранее заключенных договоров рассрочки.
До 1 сентября 2027 года застройщикам потребуется разместить в ЕИСЖС предусмотренные законом сведения о ДДУ, по которым срок полного расчета истекает после 1 августа 2027 года.
Данная обязанность начнет применяться после появления в системе соответствующей технической возможности.
Другие публикации по теме:
ПИК, Самолет, ДОНСТРОЙ, Setl Group и ФСК — лидеры по объему действующих ДДУ на 1 июля 2026 года
Росреестр опубликовал статистику по ДДУ за II квартал 2026 года
Покупателей жилья защитят от «бесплатной» рассрочки
Число переуступок прав требования по ДДУ в столице за год выросло на 3%
Теги: Правовое регулирование девелопмента Проектная декларация и ЕИСЖС