После нескольких лет бурного роста рынок жилых новостроек в стране переживает фазу охлаждения и затяжной адаптации. Большинство опрошенных РБК аналитиков не говорят об этом как о системном кризисе, однако считают, что отрасль входит в самый сложный период за последние 10 — 15 лет.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Ключевые показатели и статистика продаж

По информации сервиса Dataflat.Ru, совокупная выручка застройщиков от реализации жилья по ДДУ за первые пять месяцев в годовом выражении снизилась на 2,6% (в мае падение ускорилось до 7,6%). А если сравнивать с тем же периодом 2024-го, то на 37%.

При этом картина по регионам неодинакова: в Москве объем сделок в квадратных метрах в этот период сократился на 30%, в Подмосковье — на 6%, а в регионах за пределами ТОП-10 — увеличился на 14%.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Страна Девелопмент

Девелоперы согласны с тем, что проблема сбыта действительно существует. По словам руководителя ГК Страна Девелопмент Александра Гайдукова (на фото), в настоящий момент жилье в новостройках невозможно продать даже со скидкой в 20%.

Причины стагнации и трансформация ипотечного рынка

В числе главных факторов давления на отрасль эксперты назвали заградительные ставки: средняя стоимость рыночной ипотеки составляет около 19% годовых.

Второе — ужесточение господдержки. Спрос во многом был исчерпан во время ажиотажа октября — января перед введением новых правил «Семейной ипотеки». Дальнейшее ужесточение условий госпрограммы возможно с 1 октября.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

Далее идут финансовые риски девелоперов: обслуживание кредитов съедает значительную часть их доходов.

Сегодня покрытие проектов счетами эскроу составляет порядка 86%, а оставшиеся 14% выдаются по ставке от +4,0% до +4,5% к ключевой ЦБ, и это грозит застройщикам околонулевой прибылью или убытками.

Четвертое — отмена моратория на штрафы за просрочку сдачи жилых комплексов, что сильно усложняет управление темпами строительства.

Фото © Александр Тарасенков / Фотобанк Лори

Тяжелую ситуацию в отрасли подтверждают и представители власти. Например, еще весной вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) заявлял о том, что запас прочности застройщиков практически исчерпан и дальнейшее сокращение ипотеки грозит серьезными рисками строительному рынку.

Инструменты выживания и прогнозы

Чтобы стимулировать продажи, девелоперы массово используют скидки, подарочные предложения (машино-места, кладовые), рассрочки и аренду с правом выкупа. В элитном сегменте первоначальный взнос уже опустился до рекордных 10% (ранее было 30% — 40%).

Изображение сгенерировано нейросетью stablediffusionweb.com

Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что масштабного кризиса образца 2008—2009 годов не будет, но и резкого падения цен из-за высокой себестоимости строительства ожидать не стоит.

Базовый сценарий — затяжная стагнация на два-три года, сокращение запуска новых проектов, рост банкротств региональных застройщиков и консолидация отрасли.

Ситуация с акциями публичных застройщиков

Индекс Мосбиржи строительных компаний полной доходности (MERETR) с начала года упал на 25%. При этом финансовое положение игроков различается.

Наиболее устойчивыми на рынке остаются застройщики с сильным балансом, низкой долговой нагрузкой и высокой долей средств на счетах эскроу (ПИК, Группа ЛСР, ГК GloraX, ГК А101, ГК ФСК).

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Наибольшие риски отмечены у закредитованных компаний с низким коэффициентом покрытия проектного финансирования средствами эскроу. В этом списке — ГК Самолет, у которой показатель упал до 69%, и Группа Эталон (до 78%).

В целом на фоне сложившейся ситуации в отрасли эксперты рекомендуют рассматривать акции девелоперов как долгосрочную инвестицию только с расчетом на существенное снижение ключевой ставки ЦБ, что, вероятнее всего, произойдет не ранее 2027 года.

Другие публикации по теме:

Новостройки Москвы: худшее полугодие со времен пандемии

Кирилл Холопик (ЕРЗ) обозначил основные риски перепроизводства жилой недвижимости

Рынок новостроек в мае: цены растут, продажи падают

Госдума: у застройщиков растет объем непроданного жилья, поэтому конкуренция будет усиливаться

Стратегии девелоперов в 2026 году: пять рычагов выживания на охлаждающемся рынке

Теги: Аналитика жилищного строительства   Риски в девелопменте   Финансирование девелопмента