Рейтинговое агентство Эксперт РА провело исследование «Жилищное строительство: под давлением» и своими выводами любезно поделилось с ЕРЗ.

Изображение сгенерировано нейросетью giga.chat

Аналитики Эксперт РА отметили, что в настоящий момент рынок, демонстрировавший в 2020—2023 годах беспрецедентные объемы ввода жилья, столкнулся с системным кризисом.

В числе основных причин, обрушивших спрос, они назвали отмену безадресной программы льготного жилищного кредитования и продолжающийся длительный цикл высокой ключевой ставки ЦБ.

Внесенные в феврале поправки в «Семейную ипотеку» и планируемые изменения осенью дополнительно сузят воронку продаж.

Источник: Эксперт РА

Запас прочности у девелоперов, накопленный благодаря сверхприбылям предыдущих лет, был полностью исчерпан к концу 2025 года.

По мнению специалистов, ситуация начнет стабилизироваться при приближении ключевой ставки ЦБ к 10%: лишь это позволит снять заградительные барьеры по рыночной ипотеке.

Охлаждение спроса привело к замедлению наполнения счетов эскроу. При этом большинство игроков продолжают агрессивно расширять земельный банк, надеясь на отложенный спрос.

Источник: Эксперт РА

В среднесрочной перспективе специалисты Эксперт РА допускают увеличение долговой нагрузки компаний за пределы 4,0х отношения чистого долга к EBITDA.

Застройщики отреагировали на ситуацию сокращением на 15% запуска новых проектов, и это уже формирует в массовом сегменте дефицит предложения.

Длительный период действия высокой ключевой ставки ЦБ сказался не только на доступности рыночной ипотеки. Снижение темпов продаж напрямую отразилось на стоимости обслуживания кредитов: чем медленнее наполняются счета эскроу, тем выше ставка по проектному финансированию.

Источник: Эксперт РА

По итогам 2025 года покрытие начисленных процентов показателем EBITDA у большинства девелоперов не превышало 1,5х. Такое значение эксперты считают катастрофичным, что подтверждается данными о росте доли задержек сдачи объектов.

Из-за охлаждения спроса и огромного навеса нераспроданного жилья (около 79 млн кв. м) застройщики ограничены в маневре с ценами. В результате этого маржинальность большинства компаний существенно снизилась.

Источник: Эксперт РА

Отрасли удается сохранять высокие показатели эффективности: средний показатель EBITDA margin удерживается на уровне около 20%, но достигается это во многом за счет сокращения издержек.

Чтобы привлечь клиентов, девелоперы вынуждены использовать скидки, рассрочки платежа и программы трейд-ин.

Тем не менее на фоне высоких процентных расходов любое дальнейшее снижение рентабельности может привести к заметному сокращению чистой прибыли и кассовым разрывам, констатировали авторы исследования.

Другие публикации по теме:

В июле российские девелоперы продолжили снижать вывод на рынок новых проектов

Рынок новостроек накопил 80 млн кв. м нераспроданного жилья

Почему одни квартиры продаются, а другие зависают в остатках?

Затоваривание новостроек в России возобновило рост: в первом квартале 2026 года рынок прибавил 37 тыс. непроданных квартир

Как изменился объем продаж и предложения новостроек в первой половине 2026 года

Теги: Аналитика жилищного строительства    Новые девелоперские проекты   Финансирование девелопмента