С 20.10.201 вступает в силу Постановление Правительства РФ №1670 от 30.09.2021 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора)».

 

Фото: www.people-and-apartments.ru

 

Новое положение устанавливает общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного надзора (ГЖН).

Постановлением устанавливается, что ГЖН осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (органы государственного жилищного надзора).

Определены предмет и объекты контроля (надзора). Объектами ГЖН являются деятельность, действия (бездействие), в рамках которых должны соблюдаться обязательные требования, установленные жилищным законодательством РФ, законодательством РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда; граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (контролируемые лица, обязательные требования), в том числе:

 

 

• товариществ собственников жилья;

• жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

• ресурсоснабжающих организаций;

• региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами;

• юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

• организаций, осуществляющих деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

 

Фото: www.gov-murman.ru

 

• организаций, предметом деятельности которых является выполнение одного или нескольких видов работ при осуществлении деятельности по эксплуатации лифтов в многоквартирных домах, в том числе их обслуживание и ремонт.

Деятельность юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП), осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, объектом государственного жилищного надзора не является.

Учет объектов ГЖН осуществляется с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

 

Фото: www.kmvinform.ru

 

Орган ГЖН относит объекты надзора к одной из категорий риска причинения вреда (высокий, средний, умеренный и низкий) на основании сопоставления их характеристик с установленными критериями.

По тяжести и масштабу потенциальных негативных последствий несоблюдения ЮЛ и ИП обязательных требований деятельность контролируемых лиц, разделяется на группы тяжести «А» и «Б».

К группе тяжести «А» относится деятельность ЮЛ и ИП по управлению многоквартирными домами, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в отношении многоквартирных домов, оборудованных лифтами и (или) централизованной системой газоснабжения, в том числе многоквартирных домов, в которых для производства услуг по горячему водоснабжению и (или) теплоснабжению используется газ.

 

Фото: www.vbglenobl.ru

 

В иных случаях деятельность контролируемых лиц относится к группе тяжести «Б».

Группа тяжести «А» соотносится с категориями высокого и среднего риска, группа тяжести «Б» — с категориями умеренного и низкого риска.

Вид и периодичность плановых контрольных (надзорных) мероприятий зависит от категории риска. В качестве плановых мероприятий определены:

• инспекционный визит;

• документарная проверка;

• выездная проверка.

 

Фото: www.belgji.ru

 

Постановление раскрывает, какие контрольные (надзорные) действия могут совещаться сотрудниками ГЖН в рамках проведения данных мероприятий.

Постановлением также закрепляются особенности организации проведения профилактических мероприятий, к которым относятся информирование, обобщение правоприменительной практики, объявление предостережения, консультирование и профилактический визит.

В Постановлении установлен порядок оформления результатов контрольного (надзорного) мероприятия и обжалования решений органов ГЖН, действий (бездействия) должностных лиц при осуществлении ГЖН.

В связи с вступлением в силу Постановления №1670 от 30.09.202 утрачивает силу Постановление Правительства РФ №493 от 11.06.2013, закрепляющее аналогичные положения.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Строительство и ЖКХ в Госдуме нового созыва будет курировать единый профильный комитет

Фонд ЖКХ профинансирует модернизацию инженерных сетей за счет средств ФНБ

Как изменится лицензирование управляющих компаний

Новый порядок расчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД

Как сдвигаются сроки модернизации ГИС ЖКХ

Марат Хуснуллин рассказал, без чего невозможно реформировать сферу ЖКХ

Единая система учета жилищного фонда на базе электронных паспортов МКД будет создана в ГИС ЖКХ, интегрированной с ЕГРН 

Эксперты: лицензирование управляющих компаний надо заменить их вступлением в СРО

Правительство утвердило дорожную карту по модернизации ГИС ЖКХ

Конституционный Суд: правила предоставления коммунальных услуг не соответствуют Конституции

Как изменится процедура признания многоквартирного дома аварийным

Установлены требования, соблюдения которых оценивается в рамках государственного жилищного надзора

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет