Генеральный директор ДОМ.РФ в интервью телеканалу «Россия 24» рассказал о рисках для застройщиков в связи с переходом с долевой схемы на банковское сопровождение. По его словам, сегодня в России возводится 128 млн кв. м жилья, и для его успешного и своевременного ввода необходимо быстро перестроить систему финансового управления проектами.      

Фото: Артем Коротаев/ТАСС

Александр Плутник (на фото), руководитель госкорпорации, ответственной за развитие рынка жилья в стране, напомнил, что с 1 июля 2019 года на смену долевому финансированию придет проектное.

«Человек будет приходить в банк, размещать средства на специальном эскроу-счете, — пояснил топ-менеджер, — и банк с использованием этих средств будет осуществлять проектное финансирование строительства жилья и контролировать расходы застройщика, их целевой характер на строительство именно того дома, где человек купил квартиру».

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

По мнению Плутника, новая схема хороша тем, что она гарантирует соблюдение прав граждан и обеспечивает более высокое качество строительства, поскольку уполномоченный банк зорко следит за всеми этими моментами.

Но с другой стороны, у застройщика появляется перспектива повышения издержек: ведь ему надо выплачивать долг банку по кредиту с процентами, и при этом не экономить на качестве материалов и технологий.          

Для граждан же это грозит тем, что жилье может стать менее доступным по цене.

Над тем, как нейтрализовать все эти риски, сегодня, по словам Плутника, напряженно думают в Правительстве.

Фото: www.god2018.org

«Мы работаем совместно с Министерством финансов России над предложениями, как можно уменьшить стоимость проектного финансирования, — сообщил глава ДОМ.РФ, добавив: — Но здесь важно понимать, что в стоимости проектного финансирования лежит риск — прежде всего, риск застройщика». «Для того, чтобы этот риск минимизировать, важно, чтобы застройщики со своей стороны проводили большую работу по изменению системы финансирования строек, которые они ведут», — напутствовал Плутник девелоперов.

Он выразил убежденность в том, что за оставшиеся менее чем десять месяцев застройщикам вполне реально перейти на новую схему финансирования, но при этом признал, что крупным компаниям, с учетом одновременного возведения ими большого количества объектов, перестроиться будет «чуть сложнее».

Преодолеть эти сложности ведущим игрокам рынка жилья помогут Минстрой и ДОМ.РФ, пообещал Александр Плутник.

Руководитель госкорпорации позитивно оценил те процессы, которые призваны способствовать переходу российской отрасли жилищного строительства на цивилизованные рельсы.

Речь, во-первых, идет о внедрении по всей стране стандартов комплексного развития территорий. Для этого реализуется инициированный Президентом России совместный проект Минстроя, ДОМ.РФ, КБ Стрелка и ведущих российских вузов и проектных бюро.

Во-вторых, новые кадры для национального проекта «Жилье и городская среда» будут готовится с помощью образовательной программы АРХИТЕКТОРЫ.РФ.

Как пояснил генеральный директор ДОМ.РФ, в рамках этой программы обучение уже прошли около 9,5 тыс. молодых людей, которые теперь, по его словам, смогут «заниматься городской средой, урбанистикой, умными городами, всеми теми вещами, которые делают города современными, красивыми».

Полностью с интервью Александра Плутника можно ознакомиться здесь.    

Другие публикации по теме:

Застройщикам разрешат размораживать счета эскроу и получать вознаграждение

Застройщики рассказали о первом опыте практического использования счетов эскроу

«Российский капитал» выдал первый кредит по правилам проектного финансирования

Застройщики предлагают разрешить им снимать деньги со счетов эскроу

Виталий Мутко: Барьеры на пути ликвидации долгостроя необходимо устранить

Максим Орешкин: У банков не хватит денег кредитовать застройщиков

ДОМ.РФ ответит перед банками за кредиты застройщикам

Квартиры с фантазией

Владимир Якушев: Работать с застройщиками через эскроу-счета пока полностью готов только Сбербанк

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов проанализировал актуальные способы финансирования жилищного строительства.

Переход в 2019 году на проектное финансирование строительства, отмечает Антон Орлов (на фото ниже), привел к сокращению количества девелоперов, консолидации рынка и «выходу на арену» крупных региональных и федеральных игроков.

Фото: www.nikoliers.ru

Эскроу-счета способствовали максимальной прозрачности и предсказуемости процесса финансирования жилых проектов, распределив риски между участниками рынка. Стабильное банковское кредитование избавило застройщиков от зависимости, связанной с поступлением средств дольщиков.

Основная трудность для большинства компаний, по мнению эксперта, — это займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз.

Фото www.1000dosok.ru

«Существует несколько способов решения проблемы: самый простой — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта», — утверждает Орлов.

Для покупки участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории действует бридж-кредит.

Фото: www.bn.ru

Это заем под достаточно высокий процент и на небольшой срок, объясняет аналитик. Застройщики, как правило, берут его на покрытие расходов в ожидании основного финансирования.

Но с 2022 года бридж-кредитование усложнилось: оно подорожало, а финансовые модели застройщиков стали вызывать вопросы у банков.

Поэтому такой заем, делает вывод специалист, берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. Другие владельцы участков предпочитают квадратные метры живым деньгам. Например, ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые передает партнеру на реализацию.

Все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций — это, по мнению аналитика, более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. Так, в марте 2023 года GloraX (115-е место в ТОП застройщиков РФ) заявил о втором размещении биржевых облигаций, а холдинг Setl Group (5-е место в ТОП застройщиков РФ) увеличил объем облигаций до 5,5 млрд руб.

Фото: www.daytradingschool.ru

Еще один способ — использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль.

При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета.

Этот механизм уже используют ГК Самолет, ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), ГК ФСК (6-е место), MR Group (12-е место) и ряд других компаний для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения.

Фото: www.i.kapital.kz

Пока два механизма предпроектного финансирования развиваются параллельно, поясняет Антон Орлов, их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки.

«Снижение ставки, — уточняет эксперт, — сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами».

Сейчас же, при развитии тенденции ставки к повышению, девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства.

Дополнительные публикации по теме:

ЦБ вновь решил не менять перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Как расширят перечень земельных участков, которые не могут быть предметом аукциона

Землю под строительство в 20 регионах передаст инвесторам ДОМ.РФ

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ