На вопросы портала ЕРЗ отвечает председатель Совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (1-е место в ТОП застройщиков Архангельской области по объему текущего строительства, 11-е место в ТОП по Санкт-Петербургу) Александр РОГАТЫХ.

— Александр Савватьевич, Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к иным механизмам финансирования жилищного строительства. К чему теперь должны готовиться застройщики?

— Необходимо отметить, что в поручении Президента страны речь идет о разработке мер по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования не будет резким и одномоментным и займет три года. Главное, к чему должны подготовиться девелоперы, — это исключение средств дольщиков из финансирования строящихся объектов.

Предполагается, что финансирование будет осуществляться за счет банков, а граждане смогут приобретать уже готовое жилье, которое сразу станет их собственностью. Такая практика уже существует во многих зарубежных странах. Но у нас ситуация иная.

Сейчас до 80% новостроек реализуется через договоры участия в долевом строительстве, при этом крупные компании, в том числе «Аквилон Инвест», используют собственные средства, прежде всего на начальном этапе строительства. Этапы строительства синхронизированы с объемами продаж, поэтому, как правило, квартиры в наших жилых комплексах к моменту сдачи в эксплуатацию уже реализованы на 90—100%.

— Переход на проектное финансирование означает, что стройку в большей степени будут финансировать банки. Все ли здесь понятно сообществу застройщиков?

— Пока, к сожалению, конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек не озвучены. С одной стороны, декларируется, что для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство: вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов.

С другой стороны, в настоящее время инвестиции частных лиц в строительство жилья составляют порядка 3,5 трлн руб., и непонятно, за какой срок банки смогут заместить эти средства и сколько за это застройщику придется платить.

Фото: www.polymia.by

Пока то, что ставки при проектном финансировании могут быть ниже существующих, нигде не зафиксировано. Тем не менее, уже очевидно, что появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование.

— Как же решить эту проблему?

— Только одним путем: разработав программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Пока практика проектного банковского финансирования у нас ограничена. Нужно учитывать, что в строительстве риски самые высокие. И если дольщики берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся.

Кроме того, в банках зачастую нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта.

Поэтому в любом случае переходный период необходим, и он, возможно, займет больше трех лет.

Фото: www. www.mini-biz.ru

Другие публикации по теме:

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Спустя два месяца после завершения программы льготной ипотеки и существенной трансформации «Семейной» московские новостройки наконец-то начинают дешеветь. Опрошенные Forbes участники рынка считают, что на этот раз девелоперам удастся удержать продажи на приемлемом уровне только за счет дальнейшего снижения цен.

Фото: restate.ru

По информации сервиса Dataflat.Ru, всего в Московском регионе за август было заключено 8 тыс. ДДУ, что на 28% меньше июльского результата, падение за год составило 57%. У аналитиков Циан такие же цифры.

Снижение произошло за счет ипотечных сделок: по данным платформы М2, в прошлом месяце на рынке новостроек их число уменьшилось на 60% по сравнению со среднемесячным результатом первого полугодия.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Такие объемы продаж в августе — худшие за этот месяц с 2015 года. В абсолютном выражении повторены показатели мая и сентября 2022-го. В то же время месячные темпы падения снизились, в июле спрос сократился на 38%.

В Москве зафиксирован небольшой (на 0,4%) рост номинальных цен предложения, до 372 тыс. руб. за 1 кв. м, в Московской области цены снизились на 0,2%, до 189 тыс. руб. за «квадрат».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор Метриум:

— Стоимость 1 кв. м менялась разнонаправленно, в зависимости от сегмента. В массовых новостройках его цена составила 330,8 тыс. руб. (-1,1% за месяц), в бизнес-классе — 469,9 руб. (+1,1%), в «премиум» — 731,5 тыс. руб. (-0,4%), в «элит» — 2,047 млн руб. (+8,05%). Таким образом, высокобюджетная недвижимость продолжает дорожать, а более доступная — начала дешеветь.

В текущих условиях для успешных продаж на первичном рынке комфорт- и бизнес-классов достаточно установить значительные скидки. Это наглядно доказал опыт Level Group с дисконтом до 35% на широкий пул лотов. На фоне всеобщего спада число сделок в проектах этого девелопера, напротив, выросло в 2,2 раза.

Остальным компаниям, по-видимому, придется последовать этому опыту или смириться с оттоком клиентов.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Владимир ЩЕКИН (на фото), сооснователь Группы Родина:

— Что касается элитных и премиальных проектов, то здесь вообще нет какой-либо проблемы: этот продукт по-прежнему востребован и будет пользоваться спросом.

Фото из личного архива Е. Тарасовой

Елена ТАРАСОВА (на фото), коммерческий директор Plus Development:

— Массовым новостройкам живется сложнее. Практически все застройщики в этом сегменте почувствовали на себе проседание покупательского спроса на 40% в июле к июню и на 35% — к июлю в августе.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Роман РОДИОНЦЕВ (на фото), директор по развитию Est-a-Tet:

— Запущенные альтернативные инструменты стимулирования спроса лишь частично позволяют компенсировать отсутствие льготных ипотек.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам DOGMA:

— Скидки, акции, рассрочки — все эти методы стимулирования продаж были продуманы заранее, но даже они не в состоянии поддержать спрос на том уровне, который обеспечивали программы государственной поддержки.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— Основной план застройщиков — переждать период снижения спроса. От одного до трех месяцев они могут выдержать спад продаж. На рынке уже есть скидки в 15%, они реальные и уже работают, но резкое снижение цен могут позволить себе не все компании.

Фото: groznyi.cian.ru

Денис БОБКОВ (на фото), руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS:

— Три осенних месяца, вероятно, будут активнее, чем июль и август. Во-первых, наступает деловой сезон с традиционно высоким спросом. Во-вторых, рынок адаптируется к новым реалиям, и объем продаж все-таки увеличится, но показатели будут отнюдь не такими высокими, как прежде.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Традиционно осенью ждем региональных клиентов, которые покупают недвижимость для своих детей-студентов. В этот период доля «регионалов» обычно в два раза больше, чем в другие месяцы.

Фото: IRN.RU

Олег РЕПЧЕНКО (на фото), руководитель Аналитического центра IRN.RU:

— Высоким сезон в этом году вряд ли будет: цены завышенные, ипотека дорогая, спрос снижается.

До недавнего времени застройщики полагали, что, как и в предыдущие кризисы, период дорогих кредитов не затянется надолго, ЦБ начнет снижать ключевую ставку уже в этом году. Они были готовы прожить несколько месяцев при низком спросе, но, согласно июльскому прогнозу ЦБ, ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027-м, то есть доступной ипотеки не будет как минимум еще два года.

Значит, застройщикам все-таки придется пересматривать цены.

Фото: bonton.ru

Ригина ГОРДЕЕВА (на фото), директор компании Etagi Prime:

— По нашим оценкам, к концу года спрос должен восстановиться на 10% — 15% при условии, что не случится каких-то существенных изменений в ипотечном кредитовании.

Сейчас покупатели ищут скидки и там, где застройщики готовы реально их давать, продажи растут даже в нынешних условиях.

Фото: miel.ru

Екатерина БЕРЕЖНОВА (на фото), главный аналитик МИЭЛЬ:

— Рынок новостроек ждет реального снижения цен.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты назвали районы Москвы с заметно подорожавшими новостройками

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты: в августе в элитных новостройках столицы средняя цена 1 кв. м выросла сразу на 15%

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные