На вопросы портала ЕРЗ отвечает председатель Совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (1-е место в ТОП застройщиков Архангельской области по объему текущего строительства, 11-е место в ТОП по Санкт-Петербургу) Александр РОГАТЫХ.

— Александр Савватьевич, Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к иным механизмам финансирования жилищного строительства. К чему теперь должны готовиться застройщики?

— Необходимо отметить, что в поручении Президента страны речь идет о разработке мер по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования не будет резким и одномоментным и займет три года. Главное, к чему должны подготовиться девелоперы, — это исключение средств дольщиков из финансирования строящихся объектов.

Предполагается, что финансирование будет осуществляться за счет банков, а граждане смогут приобретать уже готовое жилье, которое сразу станет их собственностью. Такая практика уже существует во многих зарубежных странах. Но у нас ситуация иная.

Сейчас до 80% новостроек реализуется через договоры участия в долевом строительстве, при этом крупные компании, в том числе «Аквилон Инвест», используют собственные средства, прежде всего на начальном этапе строительства. Этапы строительства синхронизированы с объемами продаж, поэтому, как правило, квартиры в наших жилых комплексах к моменту сдачи в эксплуатацию уже реализованы на 90—100%.

— Переход на проектное финансирование означает, что стройку в большей степени будут финансировать банки. Все ли здесь понятно сообществу застройщиков?

— Пока, к сожалению, конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек не озвучены. С одной стороны, декларируется, что для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство: вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов.

С другой стороны, в настоящее время инвестиции частных лиц в строительство жилья составляют порядка 3,5 трлн руб., и непонятно, за какой срок банки смогут заместить эти средства и сколько за это застройщику придется платить.

Фото: www.polymia.by

Пока то, что ставки при проектном финансировании могут быть ниже существующих, нигде не зафиксировано. Тем не менее, уже очевидно, что появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование.

— Как же решить эту проблему?

— Только одним путем: разработав программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Пока практика проектного банковского финансирования у нас ограничена. Нужно учитывать, что в строительстве риски самые высокие. И если дольщики берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся.

Кроме того, в банках зачастую нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта.

Поэтому в любом случае переходный период необходим, и он, возможно, займет больше трех лет.

Фото: www. www.mini-biz.ru

Другие публикации по теме:

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Доля отказов по ипотеке на новостройки с отменой льготной программы выросла с 59% в июне до 72% в ноябре. Такие данные опубликовал РБК со ссылкой на Национальное бюро кредитных историй (НБКИ).

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

По данным специалистов НБКИ, пик отказов пришелся на октябрь (в этом месяце 77% потенциальных покупателей новостроек получили отказ в кредитовании). Минимальная доля отказов по ипотеке на строящееся жилье зафиксирована в мае (49%).

На рынке готового жилья доля отказов уменьшилась с 42% в июне до 37% в ноябре. Максимальная доля отказов в выдаче ипотеки на «вторичку» отмечена в феврале (52%).

Фото из архива А. Волкова

Директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков (на фото) полученные статистические данные объяснил окончанием основной программы льготной ипотеки, а также «снижением у банков аппетита к риску именно в сегменте новостроек».

Согласно данным исследования, в целом по рынку доля отказов по ипотеке в ноябре составила 53% (в начале года было 56%, в июне —50%).

Алексей Волков отметил относительную стабильность доли отказов в ипотеке в течение года. Снижение показателя наблюдалось только в апреле — июне, когда банки старались успеть одобрить больше льготных ипотечных кредитов на первичном рынке в преддверии окончания программы массовой льготной ипотеки.

Динамика отказов по ипотеке в 2024 году

Источник: НБКИ

По словам эксперта, одобряемость жилищных кредитов зависит от политики Банка России. Регулятор предпринимает активные меры по охлаждению ипотечного рынка с помощью макропруденциальных мер, роста минимального значения первоначального взноса.

«Таким образом, граждане с высокой долговой нагрузкой и первоначальным взносом ниже 30% в последнее время вымываются из входящего потока заявителей», — резюмировал Волков.

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото ниже) зафиксировала увеличение отказов по ипотеке на новостройки после завершения массовой льготной программы и в ипотечном центре компании.

Фото из архива Р. Дыдалиной

По данным «Этажей», если в июне отказывали 33% потенциальным покупателям новостроек, то в декабре — почти 42%. «В нынешних рыночных условиях снижение доли одобрения по ипотечным кредитам вполне оправдано», — заметила топ-менеджер компании.

Она перечислила факторы, влияющие на отказное решение по ипотеке:

• часть кредитов на первичном рынке оформляются по рыночным ставкам, и не всем заемщикам хватает требуемого уровня дохода;

• банки вводили дополнительные требования к заемщикам и размеру первоначального взноса, вызванные исчерпанием лимитов по льготным программам;

• банки ужесточили оценку долговой нагрузки потенциальных заемщиков, и теперь отказывают даже тем, кто год-два назад гарантированно получил бы одобрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Эксперты: в крупных городах страховка по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: ипотека под залог повышает риски и банков, и клиентов

Банки будут письменно предупреждать клиентов о риске высокой задолженности

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

Эксперты: показатель долговой нагрузки заемщика становится причиной отказа в ипотеке

Эксперты: банки начали отказывать в выдаче ипотечных кредитов по одобренным условиям