Рынок недвижимости стремительно изменяется на наших глазах, причем во многом это делается волевыми решениями «сверху», при помощи законодательства. Как это воспринимается игроками рынка и каковы будут последствия? На вопросы журнала «Мир квартир» ответил управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

— Что Вам пришлось (если пришлось) изменить в деятельности компании для ее соответствия поправкам в 214-ФЗ, вступившим в силу в прошлом году?

— Мы успели подготовиться. Изменения были достаточно задолго анонсированы.

Поправки, которые еще будут введены летом, больше касаются получения разрешения на застройку, объема строящегося жилья. Мы всем этим параметрам соответствуем. Этот второй пакет поправок, мне кажется, больше направлен на вытеснение мелких застройщиков. Или на очень пристальное внимание к маленьким застройщикам одного маленького проекта. Но мы уже не такие.

Могу сказать точно, что с введением поправок легче не стало.

А. Колочинский: Я считаю, что это уже максимально возможные требования по обеспечению прав участников долевого строительства. Больше не надо

— В октябре заработал Компенсационный фонд дольщиков. Смогут ли теперь дольщики почувствовать себя полностью защищенными? Как отразится работа фонда на деятельности девелоперов?

— О защищенности на 100% я бы не говорил — так просто не бывает в жизни. Но с очень высокой степенью вероятности дольщики будут защищены. По крайнее мере, не меньше, чем люди, размещающие вклады в банках. Там ведь тоже есть, конечно, маленькая, но все же вероятность, что банк обанкротится.

Если честно, то я даже не представляю для себя возможности обмануть сегодня дольщиков. Даже если бы у меня был какой-то злой умысел, чисто технически это сделать невозможно. Предусматривается тотальный контроль со стороны банков. Не надо забывать, что мы все кредитуемся, а процесс проверки и анализа застройщиков у банков скрупулезный. Очень сложно кого-то обмануть, и вообще не представляю, как можно допустить нецелевое расходование денежных средств.

Поэтому этот вал историй с обманутыми дольщиками будет очень быстро сходить на нет. Истории сегодняшних обманутых дольщиков начались два-три года назад. Сначала начинаются проблемы, затем процедура банкротства — это инертные процессы, которые даже по законодательству занимают от 1,5 до 2 лет.

После введения всех новаций, я убежден, обманутых дольщиков практически не останется. Но это будет ясно только в 2019—20020 годах. Конечно, может быть, какие-то единичные случаи будут, но социально значимой проблемой это точно быть перестанет.

— Ранее предлагалось дифференцировать тариф в Компенсационный фонд, сделав его меньше для добросовестных застройщиков. Теперь же Москомстройинвест, напротив, считает целесообразным повысить тариф, так как 1,2% от ДДУ не покроет риски покупателей больших квартир. Какой максимальный размер тарифа вы считаете приемлемым? Отразится ли повышение тарифов на стоимости квартир для покупателей?

— Изначально Минстрой предлагал вообще тариф отчислений в 2,5% и до 5% от ДДУ. И у них есть такие планы. Бороться мы с этим не можем. Но если они поднимут до 5%, это точно вызовет увеличение цены.

Надо понимать, что 1,2% — это валовой налог с оборота. Это большие деньги. И даже если размер отчислений станет 2% — это будет ударом. И страховка все-таки обходилась дешевле: 0,8—1% и 2% — в деньгах это большая разница. Поэтому, к сожалению, цены на квартиры могут подняться. А если еще и введут проектное финансирование в том виде, в котором сейчас заявляется, это точно вызовет увеличение цен. А как следствие — уменьшение продаж. И не все застройщики, к сожалению, справятся с этим.

— Когда долевое строительство запретят, что, по Вашему мнению, будет с рынком? Ваша компания, например, сможет продолжать строить на деньги банков?

— Эта инициатива, скорее всего, подорвет рынок, упадет объем строительства.

А. Колочинский: Я не исключаю, что первое время рынок вообще встанет. Потребуется переоформление и банковского продукта

Я, кстати, не уверен, что банки готовы к этому. Им скажут: дайте большие, долгие, дешевые кредиты. А с другой стороны, их Центробанк за выдачу необеспеченных долгих рисковых кредитов будет наказывать.

Плюс мы всегда смотрим на проблему с точки зрения застройщиков, Минстроя, АИЖК и других государственных органов. Но надо смотреть на проблему с точки зрения простых людей. Как меня, как физическое лицо, могут лишить права участвовать в долевом строительстве? Если я хочу рискнуть своими собственными деньгами и купить квартиру заведомо дешевле? Если я понимаю все риски и не собираюсь перекладывать их на государство? Как меня могут лишить этого права? Это неправильно, это ограничение прав гражданина.

Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток. И совершенно точно, часть компаний будет вынуждена уйти с рынка. Многие уйдут, потому что строительство в таком виде просто перестанет быть предметом бизнеса. А многие не смогут соответствовать новым требованиям.

Я, честно говоря, с большой опаской смотрю на эту историю, понимая, сколько рабочих мест создает этот рынок и сколько людей задействованы в этой отрасли, на строительных комбинатах, в продажах, и, как следствие, в отделке, в проектировании и так далее. Это огромная отрасль. Если бы с этого рынка исчезли только застройщики, может, никого бы сильно это не расстроило. Но по цепочке-то исчезнут и остальные.

Я искренне считаю, что сейчас участники долевого строительства защищены. Идея ввести проектное финансирование, безусловно, неплохая, в мире давно используется такая схема. Но мне кажется, в наших рыночных условиях данная мера несколько преждевременна.

— Медведев ранее заявлял, что в России созрели условия для снижения ставок по ипотеке до 6—7%. Возможно ли это и когда, по Вашим оценкам, это может произойти?

— Вполне возможно, до 7% точно, такая тенденция есть. Это ведь государственная линия: задан  курс на уменьшение ипотечных ставок, чтобы поддержать строительную отрасль. Об этом заявлялось не раз. Государство хочет помочь людям купить жилье и, как следствие, поддержать строительную отрасль. И это реализуется, мы видим, что ипотечная ставка снижается.

И есть обратный тренд – введение проектного финансирования, который полностью это работу нивелирует. Это разнонаправленное движение: давайте поддержим строительную отрасль, давайте выдавать ипотеку подешевле, а с другой стороны — давайте введем проектное финансирование. На мой взгляд, надо найти золотую середину.

Пока-то мы видим, что поддержка ипотечных покупателей реализуется на практике, что очень правильно и хорошо.

А. Колочинский: И будет обидно, если весь этот положительный тренд сойдет на нет из-за другого закона. Здесь дали – там забрали

Рынку нужны какие-то позитивные изменения. Надо подпитывать уменьшение ипотечных ставок. Но это государственная задача. Мы со своей стороны уже, правда, сделали все, что можно. Нет уже людей, озолотившихся на строительном бизнесе. Все кропотливо и внимательно работают.

Кстати, насколько упала маржинальность застройщиков и окупаемость проектов? Вот за сколько, например, окупятся ващи «Кварталы 21/19» на бывшей промзоне «Грайвороново»?

Вообще надо понимать, что при сроке реализации такого масштабного проекта, как наш, и сопоставимых с ним (а это 6−8 лет) первые две трети пути о распределении доходов не может быть и речи. Первые две трети срока – это отрабатывание привлеченных кредитных ресурсов. Плюс нужно еще вернуть собственные вложенные средства. То есть сначала мы рассчитываемся по своим внешним обязательствам, с кредитными учреждениями, потом возвращаем собственные вложенные средства, и только потом будет распределение финансовых результатов проекта.

Конечно, всем девелоперам хотелось бы зарабатывать как минимум больше, чем депозит в банке. Но я могу сказать точно, что все девелоперы, и мы в том числе, сильно уменьшили свои аппетиты в плане маржинальности. Это стал объективно малодоходный бизнес. Он может дать большой валовой доход в случае, когда объем строительства большой. Но это валовой доход. По процентным показателям это далеко не самый доходный бизнес. 

— Как Вы  относитесь к готовящейся в Москве программе реновации? 

Все, что делают городские власти – это правильно. И, конечно, это каким-то образом изменит рынок, но пока сложно прогнозировать, каким именно. Пока не понятен до конца механизм и темп реализации этой программы. Когда начнут строиться квартиры на продажу, о которых заявлялось – не ясно. Но когда появятся коммерческие площади к реализации, это, конечно, изменит рынок, переформатирует его. Мне кажется, что об этом актуально будет говорить через год, через два. Но если масштаб и темпы строительства будут выдержаны, прибавится большой объем предложения на рынке.

Городские власти не привлекают коммерческих застройщиков, но, как я понимаю, это пока. Конечно, они видят участие частного сектора в программе.

А. Колочинский: Видимо, просто это будет позже, когда станет понятно, в каком объеме город готов взаимодействовать с застройщиками

Уверен, что без частного сектора все же не обойдется. Конечно, город сам все отлично строит, он умеет это делать. Но в любом случае потребуется использование компетенции застройщиков на всех этапах реализации программы, особенно в части продаж. Все-таки надо понимать, что город умеет строить, создавать, но город частным лицам ничего не продавал никогда, у него просто нет такого опыта и такой компетенции. Да ему и не нужно, конечно. Для этого мы есть.

Ну и напоследок давайте о ценах. По оценкам Москомстройинвеста, цены на первичном рынке жилья в столице устойчиво снижаются: падение составляет около 10−15%. Сильно ли просели цены в вашем проекте?

Такую тенденцию мы на себе не чувствуем. Я бы не сказал, что цены растут, но и не сказал бы, что падают. Вопрос — как считать? Есть, наверное, проекты, которые сейчас терпят определенные трудности. Девелоперы таких проектов дают большие скидки, дисконтируют. Если их брать в расчет, то цена, наверное, понизилась. Но это средняя температура по рынку.

Цена квартир в живых проектах, которые активно реализуются и развиваются, точно не падает. Но она, повторюсь, и не растет. Она поднимается внутри проекта просто потому, что его готовность увеличивается от стартовой к пиковой. А вот пиковая, я думаю, не растет сейчас. Но и не падает.

Колочинский: Не исключаю, что все сегодняшние законодательные инициативы могут вынудить застройщиков поднять цены

Мы, кстати, это крайне не приветствуем. Потому что цены будут двигаться вверх, а покупательская способность населения может за ними и не успеть. Тогда придется просто снижать объемы. Потому что если эти новации будут дорогостоящими для застройщика, он не сможет все оплачивать из своей маржи и вынужден будет часть расходов переложить на покупателя.

В нашем проекте «Кварталы 21/19»цена от начала реализации процентов на 10—12 уже точно выросла. Но это, опять же, потому, что готовность проекта увеличивается.

Источник: «Мир квартир»

СПРАВКА ЕРЗ ГК «ВекторСтройФинанс» (г. Москва)
Показатели текущего жилищного строительства 

Объем текущего строительства — 223 187 кв. м

Место в ТОП по РФ — 65-е (на 01. 01. 2018)

Место вы ТОП по Морскве — 13-е (на 01.01.2018)

Показатели по вводу жилья

Объем ввода в 2016 г. — 0 кв. м

Объем ввода в 2017 г. — 36 984 кв. м

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

В 2017 году в Новосибирске было построено свыше 1 млн кв. м жилья. Дальнейшие перспективы сибирской столицы в этой сфере для портала ЕРЗ комментируют руководители ведущих девелоперских компаний региона Игорь Белокобыльский и Михаил Ансимов.

Фото: www. montazhnik02.ru

На недавнем заседании президиума мэрии Новосибирска были подведены итоги работы городского строительного комплекса в 2017 году. По данным мэрии в прошлом году в Новосибирске было построено 1,04 млн кв. м жилья, введено в эксплуатацию 17,7 тыс. квартир. Это четвертый показатель среди российских городов, включая обе столицы.

Однако запланированных на 2017 год показателей достигнуть не удалось. Как сообщил начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Анатолий Мотыга, с 2015 года жилых объектов вводится в эксплуатацию больше, чем выдается разрешений на строительство, вследствие чего наблюдается снижение общего объема строящихся объектов. По сравнению с 2016 годом объемы строительства сократились почти на треть, показатели отрасли фактически вернулись к уровню пятилетней давности.  При этом компании теперь гораздо реже берут земельные участки на перспективу.

Обсуждение итогов 2017 г. в мэрии г. Новосибирска                        Фото: www.gk-strizhi.ru

По прогнозам специалистов мэрии, в ближайшие годы может обостриться проблема обманутых дольщиков. По примерным оценкам, на окончательное решение этой проблемы требуется около 6 млрд руб. В то же время, есть риск появления новой волны обманутых дольщиков.

Несмотря на все эти проблемы, городские власти на 2018 год поставили задачу сохранить ввод жилья в объеме более 1 млн кв. м.

Портал ЕРЗ попросил прокомментировать ситуацию руководителей ведущих девелоперских компаний Новосибирска — генерального директора ГК «Стрижи» (4-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 4-е место по объему ввода жилья в 2017 году) Игоря БЕЛОКОБЫЛЬСКОГО и директора компании «Брусника» в Новосибирске, представленной на рынке под брендом «Сибакадемстрой» (1-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 1-е место* в ТОП региона по вводу жилья в 2017 году), депутата Совета депутатов г. Новосибирска Михаила АНСИМОВА.

ЕРЗ: Как бы Вы прокомментировали итоги года для Новосибирска в целом и для Вашей компании в частности? За счет чего можно обеспечить дальнейший ввод жилья в Новосибирске в объемах более 1 млн кв. м в год, как планирует мэрия?

Игорь Белокобыльский (на фото): Безусловно, миллион квадратных метров в год — это неплохой уровень. Но в итогах года важен не объем, а направление тренда, а также скорость, с которой он реализуется. Так вот, направление тренда 2017 года — падение, близкое к вертикальному. В принципе, было время, когда миллионом квадратных метров гордились. Еще несколько лет тому назад мы считали это вполне нормальным уровнем. Но этот объем был заложен еще в докризисные годы, причем не столько в площадках, сколько в решениях.

Поэтому в данном вопросе нужно смотреть не на сумму, а на тренд. А тренд такой, что с полутора миллионов мы скатились на миллион. Это критический угол. Я не хочу быть кликушей, но мне кажется, что рынок Новосибирска сейчас находится в неуправляемом падении. Я совершенно точно уверен, что ни о каком миллионе в 2018 году в городе Новосибирске без подрисовок мэрия не может даже мечтать. Не будет этих цифр и близко.

На фоне общего падения ГК «Стрижи» продемонстрировала рост выручки в размере 12% за год. Компания своим результатами довольна, абсолютно все обязательства мы выполнили в срок, что в Российской Федерации, оказывается, уже становится редкостью. Более того, «Стрижи» заняли третье место по вводу в эксплуатацию жилья в г. Новосибирске. Причем в тот год, когда у нас объективно стало меньше объемов, чем годом ранее. Плюс мы запустили ряд новых проектов. В принципе, компания живет планово. И я удовлетворен итогами нашей работы за год.

Михаил Ансимов (на фото): За прошедший год «Брусника» в Новосибирске построила и ввела 8 домов общей площадью 80 тыс. кв. м. Такой темп соответствует нашей регулярной производственной программе. Мы планируем поддержать стабильный ритм по вводу и в 2018 году. Этот подход позволяет нам делать современные градостроительные концепции, улучшать качество и запускать новые проекты. 

ЕРЗ: Каково Ваше видение ситуации со снижением общего объема строительства? Что лежит в основе такого положения и каким Вам видится выход из него?

Игорь Белокобыльский: Есть несколько факторов, которые в данном случае попали в резонанс, каждый из них неприятен, но не фатален, а вот их сумма приведет к тектоническому сдвигу.

Фактор первый — произошел естественный кризис перепроизводства. Это нормальная ситуация, он происходит периодически. Штука болезненная, но выходят из нее с небольшими потрясениями. Так вот, в период этого кризиса перепроизводства, после очень бурного роста рынка на протяжении 7—8 лет, должна была произойти коррекция. Она и произошла — это нормальная ситуация.

Но на нее наложились популистские игры некомпетентных законодателей, целью которых было отдекларировать наведение порядка на рынке привлечения денежных средств населения. Но так как законодатели, разрабатывающие нормативные акты, далеки от реалий рынка и недостаточно дальновидны для того, чтобы решать процесс обдуманно, они налепили правил игры, которые приведут к тому, что вот этому естественному падению будет предано ускорение. И то, что происходит в Новосибирске и области, — это часть общефедерального тренда.

То есть должна была произойти естественная коррекция, она произошла, в этом ничего фатального и страшного нет. Но в этот самый момент законодатели, вместо того чтобы развернуть тренд наверх, дали пинка рынку, и он катится вниз. Катится к резкому снижению объемов — раз, что повлечет, несомненно, повышение цен на рынке — два. Малопонятна при этом позиция ЦБ РФ, который ужесточает правила получения ликвидности игроками рынка и покупателями.

Все это приведет к тому, что обычная, стандартная коррекция, которая должна была произойти, превратится в вертикальное падение, и рынка в тех объемах и по тем ценам, которые были еще 2—3 года назад, мы не увидим больше никогда.

Жилой комплекс «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи», г. Новосибирск 

Что делать? Все, «ледниковый период». Каждый решает свои проблемы самостоятельно. Я не берусь решать проблемы на государственном уровне: у меня нет на это компетенций и полномочий. Я решаю проблемы только на уровне Группы компаний «Стрижи». А на уровне ГК «Стрижи» ответ очень простой: работать, завоевывать рынки, удовлетворять потребителей, внедрять новые подходы и новые решения. В этом я вижу выход для себя.

Ну и те, кому удастся реализовать это, наверное, в обозримом будущем в новом рынке будут востребованы и скорее даже не потеряют, а приобретут от этих изменений.

Микрорайон «Европейский берег», г. Новосибирск    Фото: www.estrus.ru

Михаил Ансимов: В предыдущие годы высокий спрос на жилье стимулировал предложение. Ежегодные показатели по вводу новостроек в Новосибирске росли. Кризис 2015—2016 годов изменил рынок. Покупатели и инвесторы уже не приобретали жилье в таких объемах, как раньше.

Увеличение конкуренции стимулировало переход в строительстве от количественных показателей к качественным. Застройщики сместили фокус на повышение стандартов. Как следствие, уменьшились объемы ввода. В этом нет ничего плохого. На рынке Новосибирска установился баланс спроса и предложения. При больших объемах на город ложится дополнительная нагрузка: нужно успеть построить дороги, коммуникации, школы, детские сады. 

ЕРЗ: Что нужно сделать, чтобы решить в городе проблему обманутых дольщиков?

Игорь Белокобыльский: Проблема ныне существующих обманутых дольщиков в том количестве, которое есть, очень кричащая и животрепещущая. Но в результате действий законодателей обманутых дольщиков будет в разы больше.

Ситуацию разрешать надо, и город это делает. Но даже тех технологий, которые сегодня наработаны в правовом поле Новосибирска, совсем скоро станет недостаточно. Обманутых дольщиков уже в 2018 году в Новосибирске будет в разы больше. Да, нужно говорить о том, как решать эту проблему, но при этом нельзя забывать о том, что она автомасштабируется.

Фото: www.krpress.ru

Михаил Ансимов: В Новосибирске уже есть примеры работы механизмов, которые помогают решать проблему обманутых дольщиков. В нашей практике успешное взаимодействие с мэрией по этому вопросу сложилось в начале строительства микрорайона «Европейский Берег». Мы предоставляли 93 квартиры людям, перед которыми предыдущий застройщик не выполнил свои обязательства. В настоящий момент в мэрии на рассмотрении находится еще одно наше подобное предложение, касающееся объекта по ул. Зыряновская.

Решение таких вопросов возможно только при конструктивном взаимодействии и поддержке со стороны властей по вопросам согласования по выделению земельных участков под строительство, реализации программ льготного подключения, выполнения технических условий ресурсоснабжающих организаций.

ЕРЗ: Какие виды поддержки требуется оказать строительным компаниям, попавшим в тяжелую ситуацию? Как здесь может помочь банковский сектор?

Игорь Белокобыльский: Банковский сектор здесь не может помочь никак. Потому что в нашей стране он формировался как сектор, который специализируется на спекулятивных операциях. Специалистов, способных мыслить инвестиционно, в банках в достаточном количестве попросту нет.

Не надо строительным компаниям, попавшим в тяжелую ситуацию, надеется, что кто-то им поможет. Никто не поможет! Но резервы и ресурсы есть у каждой компании. В принципе, объемы, на которых работают девелоперы, достаточны, и огромное количество резервов, которые раньше не использовались, есть даже у тех, кто лежит при смерти. У любого застройщика под контролем достаточно ресурсов для того, чтобы ситуацию развернуть. Просто нужно испугаться, найти эти ресурсы и реализовать. Это и будет выходом!

Фото: www.lakasfokusz.hu

Михаил Ансимов: Одна из основных проблем строительных компаний, которые не смогли выполнить свои обязательства, — ошибки в управлении. Застройщики не просчитали конечную стоимость проекта, объем спроса. По этим причинам не сбывались прогнозы финансовых моделей реализации проектов.

Банковский сектор помогает инструментом проектного финансирования. Например, Сбербанк предлагает работоспособный механизм кредитования. Но для его использования застройщики должны обладать, как минимум, двумя вещами: достаточным собственным капиталом и финансовой компетенцией менеджмента.

Решение проблем отрасли жилищного строительства лежит в направлении повышения квалификации участников рынка. Требования новых изменений законодательства должны этому способствовать.

* обновленный ТОП застройщиков по объему ввода жилья в эксплуатацию будет опубликован 1 февраля 2018 г.

Другие публикации по теме:

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Смена лидеров текущего строительства в регионах. Брусника на первом месте в Новосибирской области

Опубликован предварительный ТОП застройщиков РФ по вводу жилья в 2017 году

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Опубликован предварительный ТОП застройщиков Новосибирской области по вводу жилья в 2017 году