Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Рынок недвижимости стремительно изменяется на наших глазах, причем во многом это делается волевыми решениями «сверху», при помощи законодательства. Как это воспринимается игроками рынка и каковы будут последствия? На вопросы журнала «Мир квартир» ответил управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

 

— Что Вам пришлось (если пришлось) изменить в деятельности компании для ее соответствия поправкам в 214-ФЗ, вступившим в силу в прошлом году?

— Мы успели подготовиться. Изменения были достаточно задолго анонсированы.

Поправки, которые еще будут введены летом, больше касаются получения разрешения на застройку, объема строящегося жилья. Мы всем этим параметрам соответствуем. Этот второй пакет поправок, мне кажется, больше направлен на вытеснение мелких застройщиков. Или на очень пристальное внимание к маленьким застройщикам одного маленького проекта. Но мы уже не такие.

Могу сказать точно, что с введением поправок легче не стало.

 

А. Колочинский: Я считаю, что это уже максимально возможные требования по обеспечению прав участников долевого строительства. Больше не надо

 

— В октябре заработал Компенсационный фонд дольщиков. Смогут ли теперь дольщики почувствовать себя полностью защищенными? Как отразится работа фонда на деятельности девелоперов?

— О защищенности на 100% я бы не говорил — так просто не бывает в жизни. Но с очень высокой степенью вероятности дольщики будут защищены. По крайнее мере, не меньше, чем люди, размещающие вклады в банках. Там ведь тоже есть, конечно, маленькая, но все же вероятность, что банк обанкротится.

Если честно, то я даже не представляю для себя возможности обмануть сегодня дольщиков. Даже если бы у меня был какой-то злой умысел, чисто технически это сделать невозможно. Предусматривается тотальный контроль со стороны банков. Не надо забывать, что мы все кредитуемся, а процесс проверки и анализа застройщиков у банков скрупулезный. Очень сложно кого-то обмануть, и вообще не представляю, как можно допустить нецелевое расходование денежных средств.

Поэтому этот вал историй с обманутыми дольщиками будет очень быстро сходить на нет. Истории сегодняшних обманутых дольщиков начались два-три года назад. Сначала начинаются проблемы, затем процедура банкротства — это инертные процессы, которые даже по законодательству занимают от 1,5 до 2 лет.

После введения всех новаций, я убежден, обманутых дольщиков практически не останется. Но это будет ясно только в 2019—20020 годах. Конечно, может быть, какие-то единичные случаи будут, но социально значимой проблемой это точно быть перестанет.

 

— Ранее предлагалось дифференцировать тариф в Компенсационный фонд, сделав его меньше для добросовестных застройщиков. Теперь же Москомстройинвест, напротив, считает целесообразным повысить тариф, так как 1,2% от ДДУ не покроет риски покупателей больших квартир. Какой максимальный размер тарифа вы считаете приемлемым? Отразится ли повышение тарифов на стоимости квартир для покупателей?

— Изначально Минстрой предлагал вообще тариф отчислений в 2,5% и до 5% от ДДУ. И у них есть такие планы. Бороться мы с этим не можем. Но если они поднимут до 5%, это точно вызовет увеличение цены.

Надо понимать, что 1,2% — это валовой налог с оборота. Это большие деньги. И даже если размер отчислений станет 2% — это будет ударом. И страховка все-таки обходилась дешевле: 0,8—1% и 2% — в деньгах это большая разница. Поэтому, к сожалению, цены на квартиры могут подняться. А если еще и введут проектное финансирование в том виде, в котором сейчас заявляется, это точно вызовет увеличение цен. А как следствие — уменьшение продаж. И не все застройщики, к сожалению, справятся с этим.

 

— Когда долевое строительство запретят, что, по Вашему мнению, будет с рынком? Ваша компания, например, сможет продолжать строить на деньги банков?

— Эта инициатива, скорее всего, подорвет рынок, упадет объем строительства.

 

А. Колочинский: Я не исключаю, что первое время рынок вообще встанет. Потребуется переоформление и банковского продукта

 

Я, кстати, не уверен, что банки готовы к этому. Им скажут: дайте большие, долгие, дешевые кредиты. А с другой стороны, их Центробанк за выдачу необеспеченных долгих рисковых кредитов будет наказывать.

Плюс мы всегда смотрим на проблему с точки зрения застройщиков, Минстроя, АИЖК и других государственных органов. Но надо смотреть на проблему с точки зрения простых людей. Как меня, как физическое лицо, могут лишить права участвовать в долевом строительстве? Если я хочу рискнуть своими собственными деньгами и купить квартиру заведомо дешевле? Если я понимаю все риски и не собираюсь перекладывать их на государство? Как меня могут лишить этого права? Это неправильно, это ограничение прав гражданина.

Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток. И совершенно точно, часть компаний будет вынуждена уйти с рынка. Многие уйдут, потому что строительство в таком виде просто перестанет быть предметом бизнеса. А многие не смогут соответствовать новым требованиям.

Я, честно говоря, с большой опаской смотрю на эту историю, понимая, сколько рабочих мест создает этот рынок и сколько людей задействованы в этой отрасли, на строительных комбинатах, в продажах, и, как следствие, в отделке, в проектировании и так далее. Это огромная отрасль. Если бы с этого рынка исчезли только застройщики, может, никого бы сильно это не расстроило. Но по цепочке-то исчезнут и остальные.

Я искренне считаю, что сейчас участники долевого строительства защищены. Идея ввести проектное финансирование, безусловно, неплохая, в мире давно используется такая схема. Но мне кажется, в наших рыночных условиях данная мера несколько преждевременна.

 

— Медведев ранее заявлял, что в России созрели условия для снижения ставок по ипотеке до 6—7%. Возможно ли это и когда, по Вашим оценкам, это может произойти?

— Вполне возможно, до 7% точно, такая тенденция есть. Это ведь государственная линия: задан  курс на уменьшение ипотечных ставок, чтобы поддержать строительную отрасль. Об этом заявлялось не раз. Государство хочет помочь людям купить жилье и, как следствие, поддержать строительную отрасль. И это реализуется, мы видим, что ипотечная ставка снижается.

И есть обратный тренд – введение проектного финансирования, который полностью это работу нивелирует. Это разнонаправленное движение: давайте поддержим строительную отрасль, давайте выдавать ипотеку подешевле, а с другой стороны — давайте введем проектное финансирование. На мой взгляд, надо найти золотую середину.

Пока-то мы видим, что поддержка ипотечных покупателей реализуется на практике, что очень правильно и хорошо.

 

А. Колочинский: И будет обидно, если весь этот положительный тренд сойдет на нет из-за другого закона. Здесь дали – там забрали

 

Рынку нужны какие-то позитивные изменения. Надо подпитывать уменьшение ипотечных ставок. Но это государственная задача. Мы со своей стороны уже, правда, сделали все, что можно. Нет уже людей, озолотившихся на строительном бизнесе. Все кропотливо и внимательно работают.

Кстати, насколько упала маржинальность застройщиков и окупаемость проектов? Вот за сколько, например, окупятся ващи «Кварталы 21/19» на бывшей промзоне «Грайвороново»?

Вообще надо понимать, что при сроке реализации такого масштабного проекта, как наш, и сопоставимых с ним (а это 6−8 лет) первые две трети пути о распределении доходов не может быть и речи. Первые две трети срока – это отрабатывание привлеченных кредитных ресурсов. Плюс нужно еще вернуть собственные вложенные средства. То есть сначала мы рассчитываемся по своим внешним обязательствам, с кредитными учреждениями, потом возвращаем собственные вложенные средства, и только потом будет распределение финансовых результатов проекта.

 

 

Конечно, всем девелоперам хотелось бы зарабатывать как минимум больше, чем депозит в банке. Но я могу сказать точно, что все девелоперы, и мы в том числе, сильно уменьшили свои аппетиты в плане маржинальности. Это стал объективно малодоходный бизнес. Он может дать большой валовой доход в случае, когда объем строительства большой. Но это валовой доход. По процентным показателям это далеко не самый доходный бизнес. 

 

— Как Вы  относитесь к готовящейся в Москве программе реновации? 

Все, что делают городские власти – это правильно. И, конечно, это каким-то образом изменит рынок, но пока сложно прогнозировать, каким именно. Пока не понятен до конца механизм и темп реализации этой программы. Когда начнут строиться квартиры на продажу, о которых заявлялось – не ясно. Но когда появятся коммерческие площади к реализации, это, конечно, изменит рынок, переформатирует его. Мне кажется, что об этом актуально будет говорить через год, через два. Но если масштаб и темпы строительства будут выдержаны, прибавится большой объем предложения на рынке.

Городские власти не привлекают коммерческих застройщиков, но, как я понимаю, это пока. Конечно, они видят участие частного сектора в программе.

 

А. Колочинский: Видимо, просто это будет позже, когда станет понятно, в каком объеме город готов взаимодействовать с застройщиками

 

Уверен, что без частного сектора все же не обойдется. Конечно, город сам все отлично строит, он умеет это делать. Но в любом случае потребуется использование компетенции застройщиков на всех этапах реализации программы, особенно в части продаж. Все-таки надо понимать, что город умеет строить, создавать, но город частным лицам ничего не продавал никогда, у него просто нет такого опыта и такой компетенции. Да ему и не нужно, конечно. Для этого мы есть.

Ну и напоследок давайте о ценах. По оценкам Москомстройинвеста, цены на первичном рынке жилья в столице устойчиво снижаются: падение составляет около 10−15%. Сильно ли просели цены в вашем проекте?

Такую тенденцию мы на себе не чувствуем. Я бы не сказал, что цены растут, но и не сказал бы, что падают. Вопрос — как считать? Есть, наверное, проекты, которые сейчас терпят определенные трудности. Девелоперы таких проектов дают большие скидки, дисконтируют. Если их брать в расчет, то цена, наверное, понизилась. Но это средняя температура по рынку.

Цена квартир в живых проектах, которые активно реализуются и развиваются, точно не падает. Но она, повторюсь, и не растет. Она поднимается внутри проекта просто потому, что его готовность увеличивается от стартовой к пиковой. А вот пиковая, я думаю, не растет сейчас. Но и не падает.

 

Колочинский: Не исключаю, что все сегодняшние законодательные инициативы могут вынудить застройщиков поднять цены

 

Мы, кстати, это крайне не приветствуем. Потому что цены будут двигаться вверх, а покупательская способность населения может за ними и не успеть. Тогда придется просто снижать объемы. Потому что если эти новации будут дорогостоящими для застройщика, он не сможет все оплачивать из своей маржи и вынужден будет часть расходов переложить на покупателя.

В нашем проекте «Кварталы 21/19»цена от начала реализации процентов на 10—12 уже точно выросла. Но это, опять же, потому, что готовность проекта увеличивается.

Источник: «Мир квартир»

СПРАВКА ЕРЗ ГК «ВекторСтройФинанс» (г. Москва)
Показатели текущего жилищного строительства 

Объем текущего строительства — 223 187 кв. м

Место в ТОП по РФ — 65-е (на 01. 01. 2018)

Место вы ТОП по Морскве — 13-е (на 01.01.2018)

Показатели по вводу жилья

Объем ввода в 2016 г. — 0 кв. м

Объем ввода в 2017 г. — 36 984 кв. м

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Васильев (ГК Главстрой): Проектное финансирование будет комфортным для застройщиков при ставках кредитов в 4%

Теему Хелпполайнен (ЮИТ): Ни в одной стране мира не удалось уменьшить стоимость строительных проектов с помощью госрегулирования

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

+

Эксперты: средняя площадь квартир в новостройках Москвы превысила 55 кв. м

Аналитики компании «Метриум» подсчитали, что средняя площадь квартир на первичном рынке столицы за год выросла на 2,6% — до 55,1 кв. м. Это произошло впервые за несколько лет. А вот средняя площадь апартаментов за тот же период сократилась на 2,1%.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По данным экспертов, средняя площадь квартир в столичных новостройках (включая Новую Москву) сегодня составляет 55,1 кв. м. За год показатель прибавил 2,6%: в августе 2023-го он равнялся 53,7 кв. м.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов причину перелома тренда на снижение, длившегося с 2018-го по 2023 год, видит в вымывании из экспозиции наиболее бюджетных вариантов — студий и малогабаритных «однушек».

 

Источник: Метриум

 

В ближайшее время, полагает эксперт, на средней площади отразится также запрет на проектирование квартир площадью до 28 кв. м.

«Сейчас на первичном рынке Москвы представлено 8 729 подобных вариантов, — уточнил Руслан Сырцов (на фото ниже) и добавил: — Их доля составляет 13,2% от общего предложения квартир в столице. Кроме того, девелоперы чаще стали выводить на рынок элитные проекты с большими квартирами».

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

При этом в массовом сегменте средняя площадь квартир на данный момент равняется 45,1 кв. м (+2% за год), в Новой Москве — 47,6 кв. м (+0,8%), в бизнес-классе — 60,5 кв. м (-4,4%), в классе «премиум» — 80,1 кв. м (+5,7%), в «элит» — 150,3 кв. м (-11,8%).

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже) заметил, что динамика средней площади квартир в разных сегментах разнонаправленна. Так, в бизнес-классе показатель продолжает сокращаться. По словам эксперта, это связано с удорожанием ипотечных кредитов. Поэтому девелоперы предлагают более компактные варианты, чтобы клиенты могли оформить кредит.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

«Иная ситуация наблюдается в премиальном сегменте, — отметил Голев и пояснил: — Здесь клиентам доступны гибкие рассрочки — выгодная альтернатива ипотеке. Соответственно, покупатели новостроек премиум-класса имеют возможность удовлетворять растущие потребности».

Кроме того, по данным профессора Российской экономической школы (РЭШ) Хосни Зоаби, в обеспеченных семьях России в последние годы повысилась рождаемость, что также влияет на потребность клиентов премиум-класса в больших квартирах.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото) добавила, что в премиальных проектах девелоперы не предусматривают малогабаритные квартиры: даже студии в них строятся площадью 40—45 кв. м.

Эксперт назвала такие варианты жилья «квартирами для пиджака», уточнив, что это жилое пространство, приобретаемое для поддержания комфорта в условиях удаленной работы.

«Такие варианты по параметрам сопоставимы с номерами в отелях премиум-класса, поэтому априори не могут быть слишком компактными, — подчеркнула топ-менеджер и добавила: — Сегодня жилье такого типа в столице пользуется высоким спросом, так как его приобретают в основном бизнесмены из регионов, а в условиях активно реализуемой политики импортозамещения им все чаще приходится лично вести дела в Москве».

 

Источник: Метриум

 

Согласно подсчетам аналитиков, средняя площадь апартаментов на первичном рынке столицы сейчас составляет 51,5 кв. м. За прошедшие 12 месяцев она сократилась на 2,1%. Год назад показатель был равен 52,6 кв. м.

Акционер, управляющий партнер ГК ОСНОВА Олег Колченко (на фото ниже) объяснил это явление на столичном рынке недвижимости выходом в конце 2023-го — начале 2024 года существенного объема новых проектов бизнес-класса с высокой долей лотов оптимизированной площади с рациональными планировками.

 

Фото: osnova.group

 

«При этом уже в самом ближайшем будущем можно с уверенностью ожидать обратную динамику, — прогнозирует эксперт, — рост средней площади апартаментов за счет вымывания небольших лотов и невозможности их восполнения на рынке».

Апартаменты как формат больше не будут возводиться в столице, заключил он. Тем не менее он считает, что отказ от новых комплексов с апартаментами в столице не снижает ликвидности существующих в связи с рядом таких преимуществ, как невысокая кадастровая стоимость по сравнению с квартирами и выгодное расположение.

 

Источник: Метриум

 

Аналитики рассчитали среднюю площадь проданного жилья по договорам долевого участия (ДДУ) за январь — август 2024 года: квартиры— 49,7 кв. м, апартаменты — 40,9 кв. м. То есть компактные форматы в большинстве сегментов пользовались максимальным спросом.

В июле — августе специалисты отмечают изменение ситуации: существенное падение спроса на малогабаритные квартиры связано с тем, что ведущие девелоперы не предоставляют на них дисконт. Кроме того, на такие квартиры практически не распространяется «Семейная ипотека» — единственная действующая госпрограмма в Москве.

 

Источник: Метриум

 

Руслан Сырцов отметил, что рыночные и субсидированные кредиты стали слишком дорогими для потенциальных покупателей студий. Поэтому в августе спрос на них сократился втрое по сравнению с июнем, когда действовала ипотека с господдержкой.

Сегодня, по словам эксперта, доля предложения студий в новостройках Москвы «остается на уровне, сопоставимом с весной, несмотря на запрет проектирования малогабаритных квартир в новых проектах».

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: число заявок на ипотеку с весны упало на 30% — 40%

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперты: в Москве растет интерес к премиальным и элитным новостройкам

Эксперты: студии в августе лучше всего продавались в «старой» Москве, четырехкомнатные квартиры — в Подмосковье

Эксперты назвали самые бюджетные жилые комплексы-новостройки Москвы

Эксперты: в Подмосковье застройщики стали чаще предлагать жилье без отделки

Эксперты оценили доходность и окупаемость студий площадью до 28 кв. м в российских новостройках

Эксперты: цены на новостройки снижаются только в Подмосковье, в других столичных регионах они продолжают расти

Эксперты: более 30% квартир в столичных новостройках бизнес-класса — однокомнатные

Эксперты предсказали будущее малогабаритного жилья в Московском регионе

Эксперты: число сделок на рынке столичных новостроек за месяц сократилось на 55%