Антон Глушков (НОСТРОЙ): Ряд новых поправок в законодательство о долевом строительстве необходимо скорректировать перед вторым чтением
На парламентских слушаниях в Госдуме «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год» президент Нацобъединения строителей от лица профессионального сообщества высказал ряд замечаний к обсуждаемому сегодня новому законопроекту №681472-7.
Фото: www.nostroy.ru
В четверг в Госдуме прошли парламентские слушания «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год». Портал ЕРЗ подробно осветил ход этого мероприятия и ознакомил с тезисами, озвученными на слушаниях парламентариями (в том числе авторами новых поправок), а также представителями регулирующих ведомств в лице Минстроя и Банка России, госкорпорации «ДОМ.РФ» и Фонда защиты дольщиков.
С подробным разбором новых поправок в законодательство о долевом строительстве, заложенных в новый законопроект №681472-7, который в настоящее время готовится к процедуре второго чтения, выступил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото).
Сегодня ЕРЗ знакомит читателей с основными постулатами выступления президента Нацобъединения строителей на парламентских слушаниях в Госдуме.
О формате ДДУ и договора уступки
Новые законодательные поправки предусматривают, что формат договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и договора уступки прав требований устанавливается Росреестром, отметил Антон Глушков. При этом в законопроекте нет четкого определения, что имеется в виду — только требования к формату электронной формы этих договоров или вообще устанавливается единая форма договоров.
Помимо существенных условий и требований, которые в соответствии с законодательством должны содержаться в этих договорах, в них могут содержаться индивидуальные условия в зависимости от вида объекта долевого строительства, наличия или отсутствия ипотеки и т.д.
«Полагаем, что это избыточное регулирование, создающее необоснованные барьеры для осуществления застройщиком своей деятельности, — резюмировал Антон Глушков. — Поэтому в законе надо четко прописать, что Росреестр устанавливает только требования к формату ДДУ и договора об уступке прав требований», — заключил президент НОСТРОЙ.
Фото: www.cdn.vox-cdn.com
О соответствии критериям по степени готовности и переходе на счет эскроу
«Поправками введена норма о том, что застройщик, который получил заключение о соответствии критериям по степени готовности объекта, уже ни при каких обстоятельствах не может переходить на счета эскроу, — отметил Антон Глушков, добавив: — Однако это противоречит всем программным документам по скорейшему переходу на счета эскроу».
Согласно поправкам, если у застройщика есть объекты с высокой (то есть имеется заключение контролирующего органа) и низкой степенью готовности (заключения отсутствуют), то в отношении последних объектов заключаются ДДУ с использованием счетов эскроу, но при этом не применяются части 4 и 6 статьи 15.4 214-ФЗ.
Это означает, что применение счетов эскроу не освобождает застройщика от необходимости соответствия всем требованиям, в числе которых:
• право строить только по одному РНС и ГПЗУ;
• размер собственных средств не менее 10%,
• обязанность по уплате в компенсационный фонд долевого строительства;
• соблюдение порядка расходования денежных средств в соответствии со статьями 18—18.2 214-ФЗ и т.д.
«Введение этой нормы практически заблокирует завершение «старых» проектов комплексной застройки, разрешение на строительство которых получены до 01.07.2018, — убежден президент НОСТРОЙ. — Так, в соответствии с 175-ФЗ застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, не должны соответствовать требованиям о размере собственных средств. Сейчас нужно будет докапитализировать этих застройщиков. Кроме того, по одному и тому же проекту застройщик будет вынужден и уплачивать взнос в компенсационный фонд, и переходить на эсроу-счета, что повлечет за собой удорожание проектов».
Фото: www.dm-st.ru
О необходимости создания региональных фондов
По словам руководителя Национального объединения строителей, в НОСТРОЙ поступает очень много вопросов по поводу региональных фондов, которые выполняют государственные программы жилищного строительства, выдают займы на приобретение жилья в рамках социальных жилищных программ, привлекают застройщиков, осуществляющих жилищное строительство, в том числе достройку проблемных объектов, расселяют аварийное жилье.
«Причем особенно много вопросов поступает из тех регионов РФ, где такие структуры уже созданы и в большинстве своем успешно работают, — рассказал на слушаниях Антон Глушков, пояснив: — Дело в том, что из нового законопроекта неясно, является ли обязанностью создание еще одного фонда субъекта РФ — ведь на его создание и текущую деятельность потребуются не предусмотренные бюджетом дополнительные затраты».
Не регламентируют новые поправки и порядок вступления фонда субъекта РФ в процедуру завершения строительства проблемного объекта. «Как принимается такое решение? Указано только, что Фонд осуществляет мероприятия по завершению строительства за счет своего имущества или за счет денежных средств, предоставляемых федеральным Фондом, — отметил глава НОСТРОЙ. — При этом законопроектом не установлено, в каком размере мероприятия по завершению строительства финансируются федеральным Фондом, в каком — на строительство расходуется собственное имущество Фонда субъекта РФ, а также за счет каких средств формируется собственное имущество Фонда субъекта РФ, которое будет направлено на завершение строительства объекта».
Фото: www.news.sarbc.ru
Антон Глушков напомнил, что в соответствии с частью 2 статьи 12 218-ФЗ «О публично-правовой компании…» предоставление средств компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства федеральным Фондом осуществляется в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат возмещения участникам долевого строительства по ДДУ.
Таким образом, размер финансового участия федерального Фонда в завершении строительства ограничен, и данных средств может быть недостаточно для завершения строительства. При этом бюджетами субъектов РФ может быть не предусмотрено расходование средств на финансирование завершения строительства проблемных объектов.
Фото: www.bankrotov.net
О невозможности дольщиков получить возмещение в случае банкротства застройщика
Особое внимание участников парламентских слушаний глава НОСТРОЙ обратил на то, что поправки фактически блокируют возможность принятия участниками долевого строительства решения о выплате возмещения в случае банкротства застройщиков.
Новым законопроектом из статьи 201.12.1 127-ФЗ (о банкротстве) исключена норма о том, что на собрании участников долевого строительства может быть вынесен вопрос о возмещении. Кроме того, совокупный анализ предлагаемых норм приводит к выводу о том, что возмещение нельзя получить, если Фондом принято решение о финансировании завершения строительства, отметил Глушков. В этом случае собрание участников долевого строительства вообще не проводится.
Между тем устанавливаются критерии, при которых Фонд принимает решение о целесообразности финансирования завершения строительства, а именно:
• земельный участок находится в собственности или в аренде;
• получено разрешение на строительство,
то есть практически всегда.
«Таким образом, фактически получается, что участники долевого строительства не могут получить возмещение, что нарушает их права», — констатирует президент НОСТРОЙ.
Фото: www.cmbank.ru
О взимании за расчеты по достройке объектов платы за банковское сопровождение
Наконец, поправки вводят в 218-ФЗ «О публично-правовой компании…» статью 9.2, в соответствии с которой все расчеты Фонда с исполнителями, а также с исполнителями исполнителя по достройке объектов осуществляются через уполномоченный банк в сфере жилищного строительства.
При этом предусмотрено взимание платы за банковское сопровождение в размере 1% от цены контракта, что приведет к неоправданному увеличению стоимости услуг при взаиморасчетах.
Анализ расценок ведущих банков при банковском сопровождении показывает, что банки применяют обычные тарифы по обслуживанию расчетных счетов, проинформировал участников слушаний Антон Глушков, и только Сбербанк дополнительно взимает 1 тыс. руб. в месяц за банковское сопровождение специальных счетов застройщика.
«Очевидно, что это несопоставимо с тарифом в 1% от цены контрактов, который может увеличить затраты застройщика по объекту как минимум на 3—10 млн руб. и сравним с затратами застройщика на отчисления в фонд долевого строительства (1,2%)», — резюмировал руководитель Нацобъединения строителей.
Антон Глушков предложил дополнительно обсудить все указанные вопросы, а также сообщил, что к законопроекту еще есть целый ряд замечаний, которые могут быть направлены парламентариям в письменном виде.
 |
 |
Другие публикации по теме:
В Госдуме обсудили меры по эффективному решению проблем долгостроя
Правительство будет решать в России проблему долгостроя, используя опыт Подмосковья
В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев
Президентом НОСТРОЙ избран представитель красноярского застройщика «Культбытстрой» Антон Глушков
Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России
