Проблемы реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» в интервью порталу ЕРЗ осветил вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, член Советов НОСТРОЙ и НОПРИЗ Антон МОРОЗ (на фото).

— Антон Михайлович, как, с Вашей точки зрения, обеспечить реализацию нацпроекта «Жилье и городская среда» в регионах России, учитывая уникальность и потенциал каждого субъекта РФ? Что нужно в первую очередь сделать?

— Чтобы нацпроект «Жилье и городская среда» был реализован в каждом субъекте РФ, на мой взгляд, необходимо полностью изменить систему территориального планирования и создания ДТП в нашей стране, поскольку действующие документы, к сожалению, не отражают реальную ситуацию и абсолютно не соответствуют фактическому положению дел.

Фото: www.duma.nov.ru

Первое, что необходимо сделать, — это перепоручить контроль за созданием новых документов терпланирования Министерству строительства и ЖКХ РФ, а разработку самих документов — профильным организациям, имеющим соответствующий опыт и возможности. Под возможностями я понимаю наличие в штате специалистов с опытом работы в создании таких документов — уникальных, содержащих технико-экономическое обоснование, с четкой привязкой к потенциалу каждого региона по развитию экономических кластеров. Данная деятельность должна регулироваться государством или уполномоченными общественными объединениями.

Следующий вопрос, который первоначально нужно рассматривать в рамках реализации нацпроекта, — это обеспеченность каждого субъекта земельным банком, позволяющим четко и аргументированно увеличивать объем жилищного строительства.

Фото: www.1000dosok.ru

Что я подразумеваю под земельным банком? Это действующие земли, подготовленные и приспособленные для строительства, которые обеспечены инфраструктурой, в первую очередь энергетической (теплоснабжение, водоснабжение, энергоснабжение). Также это земли, ввод в оборот которых запланирован минимум на весь срок осуществления национального проекта и которые будут такой инфраструктурой обеспечены.

В это необходимо вкладывать деньги региона и инвесторов на начальном этапе осуществления национальных проектов. Существует и должна быть программа территориального развития каждого субъекта РФ, которая содержит определенную информацию о земельном банке на долгосрочный промежуток времени. Это те земли, которые могут быть введены в обращение для жилищного строительства, к ним должны предъявляться определенные требования. Нет смысла строить жилье там, где оно не будет обеспечено дорожной, энергетической инфраструктурой, где оно будет построено в отрыве от создания экономических зон развития.

Фото: www.business-vector.info

В первую очередь, каждый субъект РФ должен сформировать определенную карту территориального развития своего региона и синхронизировать ее с картами развития регионов со стороны государственных монополий по предоставлению энергоресурсов (газораспределительных, электрораспределительных сетей, водоснабжения), а также с картой развития дорожного хозяйства (федеральные, региональные дороги).

Все три направления развития, особенно с учетом того, что на данный момент в них вкладываются огромные деньги через другие нацпроекты, должны быть четко увязаны между собой. Тогда мы будем понимать, в каком объеме и в каком месте будут появляться обеспеченные инфраструктурой и пригодные для строительства земли.

Фото: www.postupi.online

Во-первых, можно будет переводить неиспользуемые сельскохозяйственные и иные земли в разряд приспособленных и обеспеченных всеми необходимыми услугами для дальнейшего развития.

Во-вторых, эти районы должны быть плотно увязаны с увеличением рабочих мест и с развитием специализированной и экономически выгодной для данного субъекта отрасли, в зависимости от различных факторов (природных ресурсов, существующих промышленных, производственных предприятий и т.д.).

Наконец, должна быть четкая программа и понимание того, какое жилищное строительство необходимо в том или ином регионе развивать: индивидуальное жилищное строительство, деревянное, индустриальное домостроение, арендное жилье, зоны строительства апартаментов, связанных с сезонной работой, и т.д. Это должна быть понятная система распределения и определения вида строительства, удобного для максимальной эффективности в представленном субъекте.

Фото: www.novostroyki-ykt.ru

— Какие существуют препятствия при реализации этого проекта?

— В первую очередь, это желание региональных и, возможно, где-то федеральных чиновников выдавать желаемые и зачастую «накрученные» показатели за действительность. Это сильно влияет на видение реальной картины в регионе и не позволяет принять правильные управленческие решения. К сожалению, мы уже сталкивались с тем, что во многих субъектах РФ «натягивали» количество квадратных метров за счет всех возможных действующих на данной территории программ, начиная от дачной амнистии и заканчивая неверным статистическим учетом и махинациями с регистрированием объектов жилищного строительства, которые не имеют никакого отношения к новому жилищному строительству и его развитию. Это нужно прекратить.

Второе. Необходимо четко определить систему учета квадратных метров, которые мы в дальнейшем будем производить в каждом регионе. Ее составляющие складываются из ИЖС, арендного, социального, ветхого жилья, апартаментов (если мы приводим их к какому-то законодательному обеспечению) и т.д. Эти цифры должны быть четко понятны и исключать возможность их искусственного завышения. Важно видеть реальную картину положения дел, а не ту, которую «рисует» для отчетности чиновник с целью получить какие-либо преференции или, наоборот, избежать наказания.

Третье. Недостаток обеспеченных инфраструктурой территорий. Мне кажется, решение этой проблемы должно стать основной задачей на первые полтора-два года развития нацпроекта «Жильё и городская среда».

Фото: www.stroypuls.ru

Следующий вопрос — деурбанизации России. Должна быть согласованная с каждым субъектом государственная программа по равномерному расселению граждан по территории страны и система развития субъектов под это расселение — иначе люди просто не уедут из Москвы и городов-миллионников, которые, как известно, не резиновые. Без этого, за счет одной Москвы, Санкт-Петербурга и других мегаполисов и ближайших к ним областей, мы не решим задачу.

И последнее — грамотная система территориального планирования, которая должна перейти, как я уже говорил, от Минэкономразвития России к Минстрою России. Эта система должна быть в максимально короткие сроки обеспечена профессиональной кадровой и технической подготовкой, а также обоснованным вложением государственных и частных денежных средств для развития территорий жилищного и промышленного строительства.

— Насколько готов к реализации проекта «Жилье и городская среда» отечественный стройкомплекс?

— На мой взгляд, у строительного комплекса есть потенциал и все возможности для развития данного проекта. Нам необходимо поставить четкую задачу для компаний, занимающихся как индустриальным, так и индивидуальным жилищным строительством, а также обеспечить их понятной системой планирования и применением имеющихся у них возможностей.

На ближайшую пятилетку со стороны Минпромторга следует проработать вопрос обеспечения механизмами и государственным заказом, чтобы не столкнуться с проблемой механизации строительства.

Фото: www.novosti-bankov.ru

Немаловажен и кадровый потенциал нашей страны. Помимо земельного фонда и технической оснащенности необходимо направить усилия и вкладывать денежные средства в программы создания необходимого кадрового ресурса в каждом субъекте РФ. В первую очередь это касается рабочих специализаций.

Мы нуждаемся в собственном профессиональном кадровом составе, который в дальнейшем будет заниматься масштабными жилищными и промышленными стройками на территории страны. Для этого необходимо развивать профессионально-техническое образование с привязкой к каждой территории, а также формировать профессиональные программы и заказ в адрес учебных заведений для создания кадрового потенциала инженерно-технических специализаций с целью реализации данного проекта.

— Антон Михайлович, Рабочая группа «Устойчивое развитие», в которой Вы возглавляете одну из секций, организовала опрос по реализации нацпроектов на местах. Расскажите об этом подробнее. Каковы главные цели данного опроса?

— Напомню, что в начале этого года на заседании Бюро Высшего совета партии «Единая Россия» было принято решение создать Рабочую группу «Устойчивое развитие», в состав которой вошли 30 экспертов по различным направлениям деятельности. О создании группы заявил председатель Высшего совета партии Борис Грызлов.

Фото: www.grodno.in        

Цель создания группы — подготовка предложений со стороны общественных групп, вне зависимости от их партийной принадлежности, по улучшению работы при реализации нацпроектов, повышению отдачи от нее, внесению дополнений в целевые показатели учета эффективности исполнения нацпроектов по всем направлениям деятельности. В данные группы вошли эксперты, представляющие как Совет Федерации, Госдуму и Правительство РФ, так и крупнейшие общественные объединения.

В марте нынешнего года после встречи Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева с Борисом Грызловым было принято решение создать секции Рабочей группы «Устойчивое развитие» для осуществления независимого общественного контроля реализации нацпроектов силами общественных организаций и объединений путем учета информации и мнений профессионалов, которые эти структуры объединяют на территории субъектов РФ. В том числе с точки зрения эффективности работы федеральных и региональных органов исполнительной власти, а также обеспечения необходимых законодательных актов для их реализации.

Фото: www.region.center

Задача этих групп — силами профессионалов получить отличную от мнений региональных органов исполнительной и законодательной власти объективную картину, отражающую ситуацию с реализацией нацпроектов в каждом конкретном регионе. Понять имеющиеся проблемы при их осуществлении, учесть положительный опыт создания кейсов и практик по их реализации с целью возможного тиражирования на территории иных регионов страны.

Кроме того, это поможет выявить недостоверную информацию в системе учета показателей реализации нацпроекта, создать дополнительные индексы учета в каждом конкретном регионе и обобщить уже существующие положительные и отрицательные практики.

Данная информация обобщается и готовится как системная, полученная от имени профессионалов рынка строительных услуг и ЖКХ. Она должна объективно оценивать развитие и исполнение нацпроектов на местах, работу исполнительной и законодательной власти в каждом субъекте РФ, а также стать одним из инструментов, который поможет строительным компаниям и застройщикам в реализации данных проектов.

— Какую конкретную пользу принесут итоги этого опроса, как и кем они будут использованы?

— В первую очередь, по результатам опроса формируется доклад председателю Высшего совета партии «Единая Россия» Борису Грызлову. После этого до 15 мая будет подготовлен доклад руководителя Рабочей группы «Устойчивое развитие» Олега Бударгина и руководителей профильных секций Председателю Правительства РФ Дмитрию Медведеву.

Это независимый доклад экспертов, представителей общественных организаций, работающих на исполнение нацпроекта «Жилье и городская среда» в регионах, будет содержать реальную оценку его реализации в каждом субъекте РФ, перечень конкретных предложений в связи с этим — как в привязке к каждому отдельному региону, так и на федеральном уровне.

Фото: www.rasfokus.ru

Также в нем будут описаны проблемы, с которыми сталкиваются компании строителей и застройщиков в каждом конкретном субъекте, представлены необходимые управленческие решения для губернаторов и региональной исполнительной власти. Цель — содействие реализации нацпроекта с возможностью передачи лучших практик по всем направлениям, начиная от производственной деятельности и заканчивая функциями территориального планирования в Правительстве РФ и созданием положительных практик системы их развития на территории субъектов, где они могут быть дополнительно применены.

Мы сможем оказывать содействие Минстрою России в разработке необходимых нормативных документов, доносить до региональной власти независимые оценки ситуации на месте, получать управленческие решения от федерального центра за счет взаимодействия с общественными организациями.

И самое главное — мнения профессионалов по проблемам реализации нацпроекта в регионах и распространению соответствующего положительного опыта будут услышаны премьер-министром и использованы при дальнейшем планировании действий Правительства по реализации национальных проектов.

— Антон Михайлович, спасибо за подробное разъяснение столь важных вопросов! Со своей стороны призываем всех читателей портала ЕРЗ принять участие в данном опросе и ответить на содержащиеся в нем вопросы. Это можно сделать здесь.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.divnogorsk-adm.ru

Другие публикации по теме

Реализация нацпроекта «Жилье и городская среда» потребует 200 млн кв. м свободной земли под застройку

«ОПОРА РОССИИ» поделится с единороссами экспертами и списком проблемных долевых объектов

Регионы получат 300 га земли для строительства жилья, инфраструктуры и решения проблем дольщиков

Эффективность работы Виталия Мутко оценят по показателям нацпроекта «Жилье и городская среда» и по результатам соцопросов

За защиту дольщиков в «Единой России» будет отвечать преемник Иосифа Кобзона

Минстрой и «Единая Россия» разошлют в регионы списки долевых долгостроев, не включенных в дорожные карты

Последние несколько лет в России отмечается снижение доступности жилья. Однако если сравнивать с 2006 годом, то данный показатель существенно вырос, и тенденция последних лет этот положительный результат не переломила. К таким выводам пришли эксперты Института экономики города (ИЭГ), исследовавшие ситуацию.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В исследовании отмечается, что с 2008-го по 2019 год жилищное строительство в России развивалось в условиях роста фундаментальной доступности жилья (это соотношение цены квартиры и годового дохода семьи), а также повышения доступности рыночной ипотеки, что отражалось в увеличении совокупного спроса на жилье.

Согласно международной классификации, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным — от 3 до 4, при показателе от 4 до 5 приобретение жилья серьезно осложнено, а на уровне более 5 — существенно недоступно.

Коэффициент доступности жилья в целом по Российской Федерации в 2006—2023 гг.

Источник: расчеты ИЭГ, по данным Росстата

В целом по России в 2023 году приобретение жилья площадью 54 кв. м на семью из 3 человек было доступно 54,5% семей, а в 2006 году этот показатель составлял только 18,6%. Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в 2006 году составлял 4,6, в 2019-м был минимальным (3,2) и в 2023-м находился на уровне 3,7.

С 2021 года показатель доступности снижался (КДЖ 3,9 в 2022 году). В 2023-м вновь наблюдалось некоторое повышение доступности, что связано с замедлением темпов роста цен на квартиры относительно темпов роста доходов населения. Но пока КДЖ ниже, чем в 2020 году.

Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и
заемных средств, в целом по Российской Федерации в 2006—2023 гг., %

Источник: расчеты ИЭГ, по данным Росстата и Банка России

Регионами с самым доступным жильем оказались Ямало-Ненецкий АО (здесь можно накопить на квартиру за год), Чечня, Магаданская область, Камчатка, Ханты-Мансийский АО, Тюменская область (менее двух лет). Проще всего купить жилье в Снежногорске Мурманской области (нужны доходы за 0,8 года), в городах Печора (Коми), Кушва (Свердловская область) и Гуково (Ростовская область).

По недоступности лидирует Москва (копить деньги на жилье семья должна 4,9 года), за ней следуют Амурская, Калининградская, Иркутская области, Алтайский край и Санкт-Петербург (везде — более 4 лет).

Вице-президент Фонда «Институт экономики города», эксперт Общественного совета при Минстрое Татьяна Полиди (на фото ниже) отметила закономерность, выявленную в результате исследования: чем ближе к крупным городам и агломерациям, тем жилье менее доступно. Причем, по ее словам, такая закономерность характерна не только для России: рынок жилья отражает возможности трудоустройства, уровень доходов и другие параметры благополучия.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Отдельно эксперты просчитали доступность жилья при использовании ипотеки. Впервые ипотечный кредит стал доступен семьям со средними (а не высокими) доходами в 2016 году и далее, вплоть до 2020 года включительно, доступность ипотечного кредитования повышалась, а начиная с 2021 года — незначительно, но снижалась. Хотя кредит оставался доступен не только для семей со средними доходами, но и для части семей с доходами ниже средних.

Авторы исследования считают, что в дальнейшем доступность жилья и ипотеки будут зависеть прежде всего от макроэкономических показателей инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения.

Татьяна Полиди подчеркнула, что сегодня при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья в целом особенно важно применять только такие меры, которые не способствуют росту цен.

Динамика средневзвешенного срока кредитования (месяцев) и средневзвешенной ставки (%) по ипотечным
жилищным кредитам, выданным на первичном и вторичном рынках жилья в 2010—2023 гг.

Источник: по данным Банка России

По мнению эксперта, крайне важно в ближайшие годы сделать акцент на развитии различных форм доступного жилья, в которых сегодня существует большая потребность: наемный жилищный фонд социального использования и жилищная кооперация при строительстве многоквартирных домов. Что касается загородного жилья, то требуется существенная поддержка инфраструктурного обеспечения такой застройки.

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото ниже) отметил, что доступность жилья имеет свои формулы расчета, и есть коэффициенты, показывающие доступность приобретения с кредитом или только на свои накопления, причем эти показатели могут показывать разные тенденции.

Наиболее доступным и известным способом улучшения жилищных условий для большинства российских семей стало использование льготного ипотечного кредитования. Здесь выводы аналитиков намного сложнее.

Фото: fa.ru

С одной стороны, доступность льготной ипотеки привлекла многих россиян, а возможность увеличения срока кредитования обеспечивала доступность приобретения ипотечной квартиры, но при этом в условиях недостаточного роста предложения росли цены. И в итоге многие показатели доступности стали снижаться.

«После завершения программы льготной ипотеки на новостройки продолжают действовать семейная ипотека, для IT-специалистов, дальневосточная и арктическая ипотека, что в целом существенно повышает доступность приобретения жилья для россиян, удовлетворяющих условиям этих госпрограмм, — полагает Цыганов. — Но все же эти программы не для всех, и уже видно, что количество ипотечных кредитов сократилось, а значит и доступность ипотечного жилья как минимум для жителей крупных городов — тоже».

В этих условиях эксперт предлагает подумать о программах арендного жилья, «субсидированного государством и с возможностью его выкупа арендатором на заранее оговоренных условиях». По мнению Цыганова, «субсидия может позволить использовать арендные платежи для накопления первого взноса, может погасить часть стоимости или снизить ставку до определенного предела или на фиксированную величину, но все это повысит доступность улучшения жилищных условий».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Крупные российские банки вновь повысили ставки по ипотек

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

Эксперты определили города с лучшей экологией, благоустройством и самым доступным жильем

Стоило ли завершать льготную ипотеку, которая была так популярна у россиян: мнения экспертов разделились

Эксперты о спросе и ценах на новостройки после отмены льготной ипотеки

Для одобрения ипотеки по ставкам от 18% средняя по России зарплата должна быть 77,6 тыс. руб.