С анализом реализации нацпроекта вице-президент НОСТРОЙ выступил на круглом столе «Реформа жилищного строительства, переход на проектное финансирование и механизм эскроу-счетов. Практика применения новых поправок», который состоялся в минувшую пятницу в Москве.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз (на фото) представил аудитории показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», которые в текущем году достигнуты не были.

В их числе:

• высокая ипотечная ставка, не соответствующая заявленному в проекте показателю 8,9%; в настоящее время в среднем по России она составляет 10,24 %, в ЦФО — 10,23%, в Москве — 10,28%, в Московской области — 10,13% (самая низкая в стране);

• снижающееся количество выданных ипотечных кредитов для долевого строительства, которое, по данным ЦБ, в июле 2019 года составило 19 408 единиц, что на 36,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;

• падение объема строительства МКД, профинансированных за счет ипотечного кредитования;

Фото: www.nostroy.ru

• рост средневзвешенной цены 1 кв. м жилья на первичном рынке, которая за год в стране выросла на 15%, в Москве на 4,8%, в Московской области — на 10,7%;

• сокращение количества действующих договоров долевого участия. По данным Росреестра по эскроу-счетам за первое полугодие 2019 года было заключено всего 2 886 ДДУ, что составляет всего 8,5% годового показателя национального проекта (34 тыс. открытых эскроу-счетов);

• недостаточное для выполнения заложенного в нацпроекте показателя (88 млн. кв. м) увеличение объема жилищного строительства. Ввод объектов в эксплуатацию хоть и вырос по сравнению с прошлым годом и составил 6,2 млн кв. м., но все равно, даже с сохранением такого темпа, к концу года будет введено не более 77 млн. кв. м. жилья.

Фото: www.itd2.mycdn.me

При этом вице-президент НОСТРОЙ напомнил, что Москва и Московская область являются лидерами по жилищному строительству. При этом в столице объемы ввода жилья за первое полугодие 2019 года увеличились на 274,4%, а вот в Московской области они сократились на 9%.

Помимо этого отрицательную динамику ввода показывает Санкт-Петербург и Ленинградская область, Красноярский край, Свердловская, Новосибирская, Тюменская, Челябинская, Самарская, Тульская области.

Поскольку в этом году ни один из основных показателей нацпроекта выполнен не будет, то в настоящее время, в том числе по предложению НОСТРОЙ, рассматривается вопрос о корректировке показателей нацпроекта на 2019—2020 годы при сохранении итоговых показателей на 2024 год, заключил вице-президент нацобъединения.

Фото: www.sip-rost.ru

Уделил Антон Мороз внимание и тому факту, что в настоящее время застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, а их выход на строительный рынок с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов. Кроме того, растет количество обанкротившихся застройщиков и, как следствие, они уходят с рынка.

Одной из причин сложившейся ситуации, по его словам, является рост стоимости строительных материалов и топлива, что понижает маржинальность проектов у застройщиков.

Фото: www.fotki.yandex.ru

«Также требует рассмотрения вопрос ценообразования при выполнении госконтрактов, — подчеркнул Антон Мороз. — В настоящее время оно не обеспечивает адекватное возмещение затрат подрядных организаций, а длительный перерыв в исполнении функций по мониторингу фактических цен на строительную продукцию, привел к тому, что сегодня по отдельным позициям подрядчик строит «себе в убыток»», — резюмировал он.

Отдельную обеспокоенность он выразил низким возмещением затрат на оплату труда в расценках по отдельным видам работ.

«Невозможно найти рабочего, который будет трудиться на стройке за среднемесячную зарплату 15—20 тыс. руб. Так мы понуждаем строителей искать механизмы оптимизации, часто в ущерб качеству. НОСТРОЙ готов предоставить возможность органам, отвечающим за ценообразование, провести в хронометрах реальных затрат труда по операциям непосредственно на строительных площадках. Сейчас очень важно восстановить механизм мониторинга цен и своевременной индексации сметных нормативов».

Фото: www.club.ru

Ну и второй важнейшей причиной ухода застройщиков с рынка спикер назвал увеличение кредитной нагрузки и недоступность проектного финансирования.

Согласно организованному НОСТРОЙ опросу застройщиков о способах финансирования проектов строительства, по состоянию на 1 сентября 2019 года проектным финансированием охвачено только 6,7% процентов рынка и 12,9% надеются получить проектное финансирование в будущем. Таким образом, только около 20% рынка обеспечено или будет обеспечено проектным финансированием.

«Вызывает озабоченность довольно высокий процент такого способа финансирования, как «иное», — отметил Антон Мороз, пояснив: — 9% застройщиков будут искать какой-то иной способ финансирования и есть опасения, что это «иное» — отказ от реализации проекта» — заключил он.

Говоря о показателях ЦФО, вице-президент НОСТРОЙ проинформировал, что в целом ряде регионов этого округа успешных примеров проектного финансирования вообще нет или они единичные и не попали в статистику. А в Москве и Московской области доля девелоперов, получивших проектное финансирование, по его данным, составила 10% и 11% соответственно.

«Нужно понимать, что даже если мы сможем закрыть все объемы текущего строительства, и большинство проектов будет достраиваться по старой схеме, или получат проектное финансирование, или будут достраиваться с помощью государства, то низкие показатели объема этого финансирования не позволят застройщикам браться за новые проекты».

Фото: www.szaopressa.ru

Поэтому сейчас наиважнейшей задачей является увеличение доступности проектного финансирования для застройщиков. Для этого нужно принять ряд таких мер, как развитие конкуренции банков в регионах, регламентирование количества и размера дополнительных банковских плат и комиссий при проектном финансировании, урегулирование отношений банков и застройщиков, возможность субсидирования для застройщиков ставки проектного финансирования на начальной стадии строительства, а также отмена избыточных требований к застройщикам.

Отдельное внимание, по мнению вице-президента НОСТРОЙ, следует уделить мерам по развитию института гарантирования ДОМ.РФ, который позволяет региональным застройщикам с низкой рентабельностью получить проектное финансирование.

В завершение Антон Мороз еще раз напомнил о тех мерах, которые предлагает НОСТРОЙ для того, чтобы остановить уход застройщиков с рынка и достигнуть необходимых показателей национального проекта.

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

Среди них:

• повышение доступности ипотечного кредитования за счет установления «ипотечных каникул» для лиц, открывших эскроу-счета;

• развитие рынка ипотечных ценных бумаг и жилищно-накопительной системы;

• субсидирование первоначального взноса и процентной ставки по ипотеке, а также расширение льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам;

• увеличение объемов строительства жилищного фонда социального использования;

• развитие рынка арендного жилья;

• защита малого и среднего предпринимательства в строительной сфере;

• развитие индустриального ИЖС, которое, в свою очередь, невозможно без развития индустрии местных строительных материалов и должно обеспечиваться инженерной инфраструктурой;

• вовлечение в жилищное строительство земельных ресурсов, обеспеченных необходимой градостроительной документацией и инфраструктурой;

• снижение расходов, связанных с подключением к сетям инженерно-технического обеспечения, для чего РСО следует предоставить льготное кредитование на длительный период с последующим возвратом средств за счет потребителей ресурсов.

Другие публикации по теме:

До конца года на счета эскроу могут перевести до половины возводимого в России жилья

По вводу жилья в 2019 году Минстрой нацелен повторить итоги прошлого года — около 75 млн кв. м

Росреестр: в августе спрос на ипотеку в Москве упал на 15% — впервые с 2015 года

Депутаты запросят ЦБ на предмет введения единых условий предоставления кредитов при проектном финансировании

Скорректированная статистика по ипотеке: количество ИЖК под залог ДДУ теперь только на 9,2% меньше прошлогодних показателей (графики)

Правительство намерено пересмотреть в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» показатели ввода жилья и зафиксировать ипотечную ставку на уровне 10,1%

Ипотечных кредитов для долевого строительства в первом полугодии выдано на 17,5% меньше, чем в прошлом году (графики)

Антон Глушков (НОСТРОЙ): Необходимо разрешить достраивать по старым правилам не 14,5 млн, а 60 млн кв. м жилья

В Подмосковье ввод жилья в 2019 году может снизиться на 16% — до 7,2 млн кв. м

Антон Мороз: Чтобы реализовать на местах нацпроект «Жилье и городская среда», нужно полностью изменить в стране систему территориального планирования

Депутаты выступают за амнистию строительных СРО. Минстрой и НОСТРОЙ — против

Федеральная налоговая служба России опубликовало письмо №БС-4-21/7894@ от 11.07.2024 «Об Обзоре правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме ФНС России №БС-4-21/7894@, которое адресовано сотрудникам налоговых органов для использования в практической работе, проанализирована судебная практика по вопросам налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости. Всего в письме рассмотрено шесть решений судов.

1. В первом деле рассматривался спор о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения.

Налоговая инспекция (НИ) обратила внимание на Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023. НИ провела проверку собственника нежилого здания. По результатам проверки было указано, что нежилое здание на 68,5% используется под офисные цели. По мнению НИ, это является основанием для того, чтобы считать, что фактически нежилое здание используется для коммерческих целей, подпадающих под признаки ст. 378.2 НК РФ.

Суды обратили внимание на то, что помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют самостоятельного офисного назначения, не сдаются в аренду третьим лицам, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников Заявителя, осуществляющих текущую деятельность Общества. На этом основании суды признали действия налогового органа незаконными.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, указав, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для этих целей.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники.

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения Общества. Общество не смогло опровергнуть документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения обществом его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т. п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы Общества, включая помещения приема клиентов, причем соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные комнаты, депозитарий.

При таком положении Судебной коллегией Верховного Суда отмечено, что выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, не соответствуют действительности.

2. Налоговый орган обратил внимание еще на одно дело о привлечении Общества к ответственности за неправомерное исчисление ООО налога в неполном объеме по объектам недвижимости, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость.

Не согласившись с выводом налогового органа, ООО обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ему не принадлежал и не принадлежит объект недвижимости, по которому налоговая приняла решение о привлечении к ответственности.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении заявленных требований ООО отказано по следующим основаниям.

Фото: www.edsro.center

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись об Объекте 1 аналогичного здания с кадастровым номером (далее — Объект 2), собственником которого является ООО.

При этом Объект 1 включен уполномоченным органом в Перечень на 2017—2020 годы, а Объект 2 — на 2021— 2022 годы, а включение Объекта 1 в Перечень в судебном порядке ООО не оспаривалось. Кроме того, согласно данным ЕГРН, 07.04.2020 записи об Объекте 1 присвоен статус «архивная», как дублирующая сведения об Объекте 2.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Объект 1 и Объект 2 являются для целей налогообложения одним и тем же объектом недвижимости. Следовательно, налог в отношении Объекта 1 за 2018—2019 годы подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. Указанные решения были поддержаны Определением Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023.

3. Третий случай на который обратили внимание налоговые органы, связан с неисчислением ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

 По результатам камеральной налоговой проверки, представленной ЗАО налоговой декларации по налогу за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, налоговая инспекция установила неисчисление ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания «Профилакторий, Гараж, УПТК домостроительного комбината (ДСК)», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Строительство базы (промышленные объекты)».

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ЗАО не согласилось с решением налогового органа, посчитав, что вправе не рассчитывать налог в отношении гаража, поскольку спорный объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, так как он не находится на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

По этом ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением, указав, что выражение «расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» относится не только к жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, но и к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований ЗАО было отказано по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В частности, к таким объектам относятся жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Как отмечено судами, в рассматриваемом случае при перечислении имущества законодатель использовал союз «а также», распространяя тем самым критерий расположения объекта «на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» только на жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения.

Определением Верховного Суда №306-ЭС23-23765 от 06.12.2023 решения нижестоящих судов признаны правомерными.

Кроме того, в письме ФНС России №БС-4-21/7894@ были рассмотрены вопросы соответствия Конституции РФ отдельным положениям ст. 378.2 НК РФ.

4. В частности Определением Конституционного Суда №3024-О от 30.11.2023 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, предписывающий, что для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

5. Определением Конституционного Суда №8-О-Р от 30.01.2024 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).

6. Определением Конституционного Суда №1091-О от 25.04.2024 признана конституционной норма  абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в случае, если объект недвижимого имущества (ОНИ) образован в результате раздела ОНИ или иного соответствующего законодательству РФ действия с ОНИ, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии его соответствия критериям, предусмотренным ст.378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

ФНС разъяснила права на льготы по объектам налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов