Арбитражный суд Республики Башкортостан признал недействительным предписание, согласно которому Инвестиционно-строительному комитету Уфы запрещалось вести земляные и строительные работы в историческом квартале города. Управление по охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан намерено настаивать на своей правоте.

Фото: www.ufa.arbitr.ru

Квартал в историческом центре г. Уфы, ограниченный улицами Пушкина, Аксакова, Гоголя и Свердлова, оказался в центре конфликта между Управлением по охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан и МУП «Инвестиционно-строительный комитет городского округа г. Уфы».

МУП «ИСК г. Уфы» является крупным муниципальным застройщиком Уфы (3-е место в ТОП застройщиков региона), занимается возведением жилых домов и социальных объектов с бюджетным финансированием. В декабре 2016 года «Инвестиционно-строительным комитетом» от властей города было получено разрешение начать строительные работы в вышеупомянутом квартале.

На территории, подлежащей развитию, располагаются старые жилые двухэтажки, а также музей им. М. В. Нестерова, вследствие чего ведущиеся там работы привлекли общественное внимание. В Управление по охране объектов культурного наследия поступила информация о том, что на участке между домами по ул. Гоголя, 27 и ул. Свердлова, 88 возможно наличие объектов археологического наследия, относящихся к периоду «Русской Уфы», а также не исключена возможность нахождения на указанной территории объектов погребального типа, датируемых эпохой средневековья и раннежелезного века.

20 апреля 2017 года должностные лица Управления провели осмотр земельного участка и установили, что земельные и строительные работы там действительно ведутся, причем в отсутствие решения уполномоченного органы охраны объектов культурного наследия и без проведения государственной историко-культурной экспертизы. В связи с этим Управление выдало застройщику предписание, в котором требовало немедленно приостановить все проводимые работы.

В ответ на это застройщик обратился в Арбитражный суд. Рассмотрев иск Инвестиционно-строительного комитета, суд удовлетворил его. При этом суд принял во внимание целый ряд обстоятельств, которые требуют не так однозначно трактовать сложившуюся ситуацию.

Как установлено Арбитражным судом, 28.11.2012 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и МУП «ИСК г. Уфы» заключен договор о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Пушкина, Аксакова, Свердлова и Гоголя в Кировском районе ГО г. Уфа РБ. Договором предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство объектов на представленной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки.

01.11.2016 застройщик запросил в Министерстве культуры Республики Башкортостан информацию о расположении объектов культурного наследия на территории, которая подлежит развитию, а также о необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы земельного участка. Министерство в своем ответе указало, что проведение такой экспертизы необходимо.

Государственная историко-культурная экспертиза была проведена в соответствии с предписанием Министерства культуры. В Акте от 17.04.2017 государственной историко-культурной экспертизы документации говорилось о том, что проведение земляных, строительных и хозяйственных работ по указанной территории возможно, поскольку на территории, подлежащей развитию, объекты культурного наследия и объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия, отсутствуют.

Между тем в ходе судебного разбирательство было установлено, что экспертиза проведена с нарушением требований законодательства, поскольку у эксперта отсутствовали полномочия на проведение археологических полевых работ на заявленном земельном участке. Это позволило суду согласиться с утверждением Управления о том, что фактически земляные, строительные, хозяйственные и иные работы на указанной территории проводятся без проведения государственной историко-культурной экспертизы.

Однако признав факт ведения работ без надлежащего разрешения, суд обратил внимание и на нарушения законодательства со стороны Управления. Суд напомнил, что мероприятия по контролю за состоянием объектов культурного наследия проводятся на основании заданий органа охраны объектов культурного наследия, причем порядок выдачи задания и его форма устанавливаются соответствующим органом охраны. В данном случае эти нормы соблюдены не были.

Закон 294-ФЗ гласит, что внеплановая выездная проверка проводится, во-первых, после согласования с органом прокуратуры, а, кроме того, при обязательном наличии приказа руководителя органа государственного надзора. Ни то, ни другое Управлением сделано не было. Суд указал, что результаты проверки, проведенной с грубым нарушением требований к организации и проведению проверок, не могут являться доказательствами нарушений обязательных требований. Следовательно, предписание, выданное в отношении МУП «ИСК г. Уфы» не соответствует закону и подлежит признанию недействительным.

Решение Арбитражного суда вызвало ожидаемое несогласие со стороны Управления по охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан. «В настоящее время отделом правовой работы и противодействия коррупции Управления готовится апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд», — сообщает пресс-служба ведомства.

Другие публикации по теме:

Арбитражный суд: при комплексном освоении администрация не вправе требовать строительства объектов инфраструктуры в объеме, превышающем потребности территории

Арбитражный суд: затягивание администрацией утверждения ППТ влечет автоматическое продление срока действия договора комплексного освоения

Арбитражный суд: за ошибки в отчетности штрафовать застройщика нельзя

Арбитражный суд впервые отказал ИП в выплате неустойки, купленной по уступке у дольщика.

Фото: www.recept.photo.ru

Портал ЕРЗ ранее писал про потребительский терроризм в долевом строительстве, неуклонно увеличивающий свои масштабы. Одна из новых схем такого явления реализуется путем уступки прав требований неустойки. Юридические лица или индивидуальные предприниматели выкупают у дольщиков права требования неустойки (штрафа), возникшего в связи с нарушением должником — застройщиком своих обязательств, путем заключения договора уступки.

При рассмотрении таких дел суды, как правило, взыскивают с застройщика крупные суммы в пользу юридической компании или ИП, обеспечивая им сверхприбыль. Крупный московский застройщик АО «А 101 Девелопмент» (6-е место в ТОП застройщиков о Москве) нашел способ борьбы с потребительским терроризмом. Подробности ниже.

Индивидуальный предприниматель А. А. Силкин обратился в суд с иском к АО «А 101 Девелопмент» о взыскании неустойки в размере 2 883 583 руб. Застройщик нарушил сроки передачи объекта долевого строительства перед дольщиком. Просрочка передачи квартиры дольщику возникла за период с 01.07.2014 по 23.05.2016. Дольщик уступил ИП А. А. Силкину свое право требования штрафных санкций. Цедент (дольщик) 14.07.2016 направил застройщику уведомление о состоявшейся уступке права требования с приложением договора цессии. Также 02.07.2016 в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о погашении суммы долга. Указанная претензия оставлена застройщиком без ответа и удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2016 по делу № А41-55134/16, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017, исковые требования ИП Силкина А. А. о взыскании неустойки с застройщика удовлетворены в полном объеме.

В последующем, застройщик обратился в Щербинский районный суд г. Москвы с требованием о признании договора уступки заключенного между ИП Силкиным А. А. и дольщиком недействительным. Как следует из материалов дела, суд общей юрисдикции установил, что между дольщиком и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Спорная квартира передана дольщику, право на нее зарегистрировано. Квартира передана дольщику с нарушением установленного договором срока передачи. Затем состоялась передача прав требований неустойки дольщиком ИП Силкину А.А.

Однако при заключении спорного договора цессии стороны не учли условия основного договора — договора участия в долевом строительстве. В договоре участия в долевом строительстве предусмотрен исключительный запрет на уступку прав требований по неустойке и иным штрафным санкциям. Для совершения такой сделки требуется получить предварительное письменное согласие Застройщика и Банка. Исходя из этого, заявленные застройщиком требования судом удовлетворены, договор уступки признан недействительным. Позиция суда основывалась на нормах ч. 1 ст. 166, ст. 168, ч. 1 ст. 173, ст. 382 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ.

Как указал суд общей юрисдикции, уступка прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, должна совершаться в порядке, установленном ГК РФ. Для перехода к другому лицу прав кредитора (дольщика) не требуется согласие должника (застройщика), если иное не предусмотрено законом или договором. Договором участия в долевом строительстве предусмотрен прямой запрет уступки неустойки.

Судом установлено, что при заключении спорной сделки ИП Силкин А. А. знал об условиях договора участия в долевом строительстве, которыми прямо предусмотрен запрет на совершение уступки без согласия застройщика, а также об отсутствии такого согласия. Однако в нарушение положений ст. 173.1 ГК РФ подписал заведомо недействительный для него договор.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 14.12.2016, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от 18.05.2017 №33-18737/17 договор уступки признан недействительным. Данные обстоятельства послужили основанием для пересмотра Арбитражным судом требований ИП А. А. Силкина о взыскании неустойки с застройщика.

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

Верховный Суд: срок исковой давности для взыскания неустойки начинается со дня нарушения прав дольщика

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Арбитражный суд: застройщик может взыскать с дольщика неустойку, но в размере, не противоречащем ее компенсационной функции

Почему застройщика, просрочившего сроки сдачи квартир дольщикам, поддержал суд

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Потребительский терроризм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры. Памятка для застройщика