20 ноября 2022 года Арбитражный суд Московского округа вынес постановление по делу №223320/2021, в котором рассмотрел вопрос правомерности произведенного расчета неустойки, в том числе за нарушение срока получения положительного заключения государственной экспертизы.

Фото: www.mds.yandex.net

Министерство обороны РФ (Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГУП «Главное военно-строительное управление №4» (Ответчик) о взыскании неустойки в размере более 10 млн руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.04.2022 в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2022 решение суда от 14.04.2022 отменено, неустойка взыскана в размере 1 млн руб., в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал данное решение. Кассационная инстанция не нашла жалобу подлежащей удовлетворению.

Фото: www.pbs.twimg

Условиями договора были предусмотрены промежуточные сроки выполнения этапов работ: инженерные изыскания, обследования, обмеры — 01.07.2019, разработка проектной документации — 02.09.2019, получение положительного заключения госэкспертизы — 15.10.2019, разработка рабочей документации — 15.11.2019, строительно-монтажные работы — 01.07.2020, подписание итогового акта приемки выполненных работ — 01.09.2020.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя из недоказанности истцом обстоятельств, подтверждающих нарушение сроков выполнения работ по зависящим от подрядчика причинам.

Фото: www.prudov-construction.com

Апелляционный суд указал на отсутствие правовых оснований для начисления неустойки по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы», а также для трактовки положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, в применении которой было заявлено ответчиком; признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании неустойки в размере 1 млн руб.

Как указал суд, неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению к подрядчику в силу того, что в рамках этапа «получение положительного заключения госэкспертизы» отсутствует определенный объем работ, который подрядчик должен выполнить.

Фото: www.2gis.com

На данном этапе может потребоваться внесение изменений в проектную документацию для того, чтобы в оперативном порядке устранить замечания госэкспертизы и избежать повторного прохождения экспертизы.

Если у госэкспертизы замечаний по проектной документации не возникнет, т.е. внесения изменений в нее не требуется, то подрядчику никаких действий совершать не придется.

Соответственно, нарушение подрядчиком сроков выполнения этапа «получение положительного заключения госэкспертизы» имеет место в том случае, когда заказчик довел до подрядчика замечания госэкспертизы, а подрядчик не совершил действий по оперативному внесению изменений.

Между тем по настоящему делу, как указал суд, заказчик не ссылается на то, что подрядчик не выполнил какие-либо указания и не устранил какие-либо замечания госэкспертизы.

Суд кассационной инстанции поддержал данные выводы. При этом было указано, что доводы кассационной жалобы о правомерности произведенного расчета неустойки, в том числе за нарушение срока получения положительного заключения госэкспертизы, об отсутствии оснований для уменьшения размера неустойки ввиду ее соразмерности последствиям нарушения, с учетом установленных судом фактических обстоятельств, выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемой части не опровергают, не подтверждают нарушений норм материального права и норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для отмены судебного акта.

www.investinfra.ru

Другие публикации по теме:

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Арбитражный суд: рост курса доллара и увеличение цены на спорный товар не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Суд: орган местного самоуправления не вправе отменять ранее выданные им разрешения на ввод после регистрации объекта в ЕГРН

Верховный Суд: факт выполнения подрядчиком дополнительных работ — недостаточное основание для взыскания с заказчика их стоимости

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Конституционный Суд: покупатели могут вернуть деньги за жилье при оспаривании сделок по банкротным делам

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд: собственники не обязаны направлять исполнителю коммунальной услуги свидетельство о поверке

Верховный Суд: уведомляя об одобрении ипотеки по заявке, которая не может быть принята, банк нарушает права потребителя

Верховный Суд разъяснил, как считать сроки давности для гарантийных обязательств

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

Фото: t.me/minstroyrf

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

Фото: t.me/romanlyabikhov

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

Фото: rks-dev.com

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

Источник: ЕРЗ.РФ

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году